жк днепропетровская 37 евротрешка

Застройщик в роли продавца. Специалисты обсуждают механизм продажи квартир в рассрочку

В период кризиса, когда существующих схем реализации строящегося жилья стало недостаточно для поддержания объема продаж, застройщики стали более широко использовать механизм рассрочки. Вопрос в том, сохранится ли он в будущем и какое место занимает рассрочка как схема реализации жилья.

По данным заместителя генерального директора АН «Балтрос» Анны КОРСАКОВОЙ, в настоящее время на рынке реализации строящегося жилья 50% сделок совершается по договорам долевого участия, около 30% – по форме ЖСК и ЖНК, примерно 10–12% – по предварительным договорам купли-продажи и порядка 10% – по прямым договорам купли-продажи.

Право на существование

– Механизм долевого участия подробно прописан в 214-ФЗ и достаточно хорошо известен. Сделки по форме ЖСК популярны, но имеют свои нюансы,– рассказывает А. Корсакова. – Не все застройщики, применяющие схему ЖСК, предусматривают параллельное использование ипотеки в период строительства, а иногда даже и после его завершения. Право собственности наступает только после 100-процентной выплаты за квартиру.

Такая форма договорных отношений, как предварительный договор купли-продажи, также имеет право на существование. Когда дом, строившийся с привлечением средств дольщиков, уже сдан, но право собственности на него еще не оформлено, в этом случае продавать квартиры на основе долевого участия уже нельзя, а по прямому договору купли-продажи еще нельзя. В этот момент застройщик может предлагать предварительный договор купли-продажи.

– Мы строим дома исключительно за счет собственных средств и банковских кредитов,– рассказывает А. Корсакова. – При этом мы начинаем продавать квартиры уже на стадии строительства, заключая предварительный договор, закрепляющий стоимость квартиры, ее характеристики (своеобразное бронирование). Оплата же производится уже по прямому договору купли-продажи, который заключается после ввода дома в эксплуатацию и регистрации застройщиком права собственности.

Наиболее классическая форма сделки – прямой договор купли-продажи. Он применяется на вторичном рынке и в отношении так называемой «новой вторички», когда застройщик, построив дом и оформив право собственности на него, продает не раскупленные ранее квартиры. При этой схеме очень просто применять материнский капитал, сертификаты, субсидии, получать более низкие процентные ставки по ипотеке.

Антикризисная рассрочка

При заключении большинства сделок используются такие механизмы, как ипотечное кредитование и предоставление застройщиками рассрочек по оплате. Сейчас многие специалисты говорят о том, что рассрочка – антикризисная мера. К ней застройщики прибегли из-за политики банков по ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов. Это не совсем верно, так как рассрочки существовали и до кризиса, но тогда они не были так широко распространены. Кризис лишь дополнительно высветил механизм, позволивший поддержать спрос и уровень продаж в 2008–2009 годах.

– Думаю, рассрочку не следует рассматривать как антикризисную меру. Она всегда является востребованной услугой в случаях, когда у клиента нет всей необходимой суммы, чтобы сразу заплатить за покупку квартиры, а с ипотекой он не хочет иметь дело,– считает директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар СУЛТАНОВ.

По данным «Бекар», сегодня рассрочки существуют в очень широком временном диапазоне, они предоставляются на срок от 1–2 месяцев до 10 лет. В 40% случаев продажи квартир осуществляются с использованием рассрочки. В остальных случаях используется ипотека (30%) и стопроцентная оплата (30% сделок). При этом первоначальный взнос может составлять от 20 до 90% от всей стоимости квартиры, а сами рассрочки могут быть как процентными, так и беспроцентными.

По мнению А. Корсаковой, наиболее популярна беспроцентная рассрочка на период строительства. Если квартира стоит 3 млн рублей, а первоначальный взнос составил порядка 1 млн рублей, то очевидно, что выплатить оставшуюся сумму за 2–3 года (средний срок строительства дома) под силу далеко не каждому. Значит, такой рассрочкой воспользуются покупатели с хорошим доходом, которым не нужна ипотека.

– По проекту «Славянка» 1,5 года назад мы начали реализацию программы «Отложенный платеж», дающей возможность отсрочки по всем платежам до момента сдачи дома, – отмечает А. Корсакова.

С мнением, что рассрочка – не антикризисная мера, а рыночный механизм, согласен и заместитель директора департамента инвестиций ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Василий ИЛЬИН. Исходя из опыта компании, он утверждает, что особо длительные рассрочки не востребованы. Клиенты, заключавшие договор с рассрочкой выплат на 10 лет, гасили задолженность уже через 4 года. Поэтому сейчас самая длительная рассрочка, которую предлагает компания, рассчитана на 6 лет. А вот первый взнос может не превышать 5% от стоимости жилья.

Он также обращает внимание на то, что рассрочкой часто пользуются клиенты, улучшающие свои жилищные условия. В этом случае оплата производится неравными платежами: первый взнос (или взносы) – это небольшие суммы, а после завершения строительства и продажи имеющегося у клиента жилья он вносит крупный платеж, закрывая сделку.

По мнению В. Ильина, доля сделок с рассрочкой может меняться, в том числе в зависимости от внешнеэкономических факторов.

В интересах компании

Рассрочки на срок, превышающий срок ввода дома в эксплуатацию, практически у всех застройщиков платные. Плата составляет порядка 12% годовых, то есть практически дотягивает до ставок по ипотеке. Рассрочка может применяться как самостоятельная схема, так и в комплексе с ипотекой (клиент использует рассрочку, а затем при необходимости переходит на ипотеку). В последнем случае этой схемой могут воспользоваться и покупатели с менее солидными доходами, но при этом они должны отвечать требованиям банков.

Особенность рассрочки – отсутст­вие права собственности на квартиру до момента 100-процентной оплаты. Следовательно, покупателю надо выбирать максимально надежного застройщика.

Начальник отдела продаж ИСК «Отдел­строй» Николай ГРАЖДАНКИН отмечает увеличение количества сделок с использованием рассрочки и прогнозирует их дальнейший рост. А вот период рассрочек, по мнению специалиста, после кризиса сократился.

– Мы предлагаем рассрочку до сдачи дома в эксплуатацию, то есть в среднем на 3 года, и рассрочка у нас платная,– уточняет эксперт. – Процентная ставка по рассрочке зависит от размера первоначального взноса. При размере первоначального взноса 50% и более – предоставляется беспроцентная рассрочка на год.

Проведенный компанией опрос показал, что 50% потенциальных покупателей выразили желание приобретать квартиру в рассрочку, 25% – с помощью ипотеки, 17% – при единовременной оплате и 6% – с использованием субсидий. Но в дейст­вительности, отмечает Н. Гражданкин, картина несколько иная: 70–80% квартир в компании приобретаются с использованием рассрочки. По мнению эксперта, выгода для застройщика при использовании рассрочки заключается в возможности прогнозировать и планировать финансовые поступления в компанию.

Следует отметить, что у иностранных компаний такой механизм, как рассрочка, вызывает недоумение. Хотя, работая на российском рынке, им приходится использовать его. Директор по продажам и маркетингу компании «Лемминкяйнен Рус» Ольга СЕМЕНОВА-ТЯНЬ-ШАНСКАЯ отмечает важную деталь – востребованность рассрочки зависит и от класса строящегося жилья. Если в комплексе более высокого уровня у компании была только одна сделка с кратковременной рассрочкой, то в комплексе более низкой ценовой категории доля таких сделок достигла 50%.

Альтернатива ипотеке

По мнению руководителя АН «Новая Недвижимость» Василия ГРАЖДАНКИНА, рассрочка от застройщика заняла нишу между полным платежом и ипотекой. Она будет востребована, пока ипотека не составит полноценную конкуренцию рассрочке.

– Единственное сходство между рассрочкой и ипотекой – это выплаты за жилье в течение длительного периода, – утверждает генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей ВЕРЕСОВ. – Рассрочка не может вытеснить ипотеку, так как цели и возможности банка и застройщика отличаются.

По мнению директора по развитию АН «Арин» Павла НИКИФОРОВА, рассрочка не просуществует долго, так как она при всем удобстве не соответствует профилю деятельности застройщика. Если ставки по ипотеке снизятся, то механизм рассрочек исчезнет.

Директор по развитию компании «Л1» Надежда КАЛАШНИКОВА тоже считает, что предоставление рассрочки не профильная деятельность для застройщика:

– Ответственность за все предлагаемые финансовые схемы продаж нужно переложить на агентства недвижимости.

Дискуссии, состоявшиеся в рамках весенней Ярмарки недвижимости, показали, что мнения специалистов по поводу продажи квартир с использованием рассрочки от застройщика не совпадают. Но в большинстве своем участники рынка все же считают, что у этого механизма есть будущее.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X