жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

На границе спроса. О проблемах многоэтажного жилищного строительства на территории Ленобласти

В локализации крупных проектов многоэтажной застройки в Ленинградской области определяющими являются два основных фактора. Первый – близость к Петербургу. Второй – наличие рядом крупного промышленного или инфраструктурного проекта.

Власти Ленинградской области делают ставку на развитие малоэтажного домостроения. Всего в регионе в 2011 году было введено около 1,1 млн кв. м жилья. На долю многоэтажных домов пришлось примерно 40% ежегодно сдаваемого жилья. Ожидается, что к 2015 году этот показатель снизится до 30%.

Одна из особенностей строительства состоит в том, что подавляющее большинство многоэтажных проектов реализуется в примыкающих к Петербургу районах, таких как Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский. Выводя эти проекты на рынок, застройщики в качест­ве потенциальных покупателей квартир видят петербуржцев.

Эксперты также отмечают, что часть такого жилья приобретается в инвестиционных целях. Появившийся в Петербурге пару лет назад тренд на проекты комплексного освоения территории все активнее выходит за пределы города. А поселок Кудрово из-за интенсивности реализуемых здесь проектов и объемов строящегося жилья уже начали называть Кудровоградом.

Удаленный доступ

Что касается удаленных от Петербурга районов, то здесь застройщики, как правило, отдают предпочтение точечной застройке. Наибольший интерес для бизнеса с точки зрения локации объектов представляют города Выборг и Приозерск.

По-настоящему комплексное строительство ведется только в Усть-Луге и Тихвине. В первом случае это связано с появлением нового крупного порта, во втором – со строительством вагоностроительного завода. В обоих случаях жилье строится для тех людей, которые будут работать в порту и на заводе.

Как пояснила заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Екатерина КАЙЯНЕН, появление крупных многоэтажных комплексов и проектов комплексного освоения территорий в отдаленных городах области зависит не от желания застройщиков, а от наличия спроса на это жилье.

– Жилье идет за производством,– уточняет Е. Кайянен. – Начнется крупный промышленный или логистический инвестпроект – появится много новых рабочих мест, приедут специалисты, рабочие. Произойдет резкий скачок спроса на жилье. Местные жители такой спрос не создадут, должен быть приток населения. Чем отдаленней район, тем меньше спрос на жилье в целом и на многоэтажное жилье в частности. Надо понимать, что покупать жилье в отдаленных районах будут только те люди, которые будут там жить постоянно.

По мнению Е. Кайянен, для области, особенно для отдаленных районов, более перспективным является развитие малоэтажного домостроения. При этом эксперт отмечает, что после нескольких лет строительного спада в городах области стали активизироваться местные строительные компании.

О нормах проектирования

Одна из проблем, с которой могут столкнуться застройщики при реализации своих проектов, является отсутствие необходимой градостроительной документации. Другая проблема связана с неразвитостью транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Во многих случаях застройщику приходится решать эти вопросы самостоятельно. Правда, в прошлом году был принят закон, согласно которому органы местной власти обязаны предоставить застройщику взамен построенного объекта инфраструктуры равноценный земельный участок.

Серьезные ограничения на застройщиков налагают недавно принятые Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). В зоне «А» (от границы Петербурга до трассы А-120, это 30–50 км) отныне запрещено строить дома выше 16 этажей. В этой зоне застройщик имеет право отвести под высотные дома (9–16 этажей) не более 10% территории, под здания 5–8 этажей – не более 20%, столько же можно отвести под малоэтажные объекты. Остальные 50% территорий нужно будет застраивать индивидуальными жилыми домами. В более отдаленной от города зоне «Б» доля «высоток» не должна превышать 5%, а в зоне «В» строительство таких домов запрещено вовсе.

По многим показателям нормы, установленные для застройщиков в области, жестче, чем те, что планируются в мегаполисе. Прежде всего это касается коэффициента плотности застройки, нормативов обеспечения территорий детскими и спортивными площадками. Показатели по обеспеченности новых кварталов социальной инфраструктурой в обоих субъектах Федерации примерно одинаковы.

Вступившие в законную силу РНГП обратной силы не имеют. Это означает, что они не распространяются на строящиеся объекты и на проекты, прошедшие экспертизу. Ничего не придется переделывать и тем застройщикам, которые успеют согласовать проектную документацию до 31 декабря 2012 года.

С принятием нового регламента стоимость квадратного метра в областных проектах массовой застройки существенно вырастет, уверены застройщики. Встанет вопрос и о рентабельности строительства. А уже готовые концепции придется перерабатывать.

Где спрос – там и застройщик

Перечислять все проекты, которые реализуются в ближних к Петербургу районах области, не имеет смысла. Их много, и девелоперы постоянно заявляют о новых.

В марте свой новый проект презентовала ГК «УНИСТО Петросталь». Это жилой комплекс «ТриДевяткино царство» в поселке Мурино. Первая очередь комплекса – три 16-этажных дома – будет сдана в эксплуатацию в 2013 году. В течение 5–7 лет планируется реализовать весь проект. О спросе на жилье в подобных проектах свидетельствует тот факт, что с начала строительства ЖК компания трижды повышала цены на квартиры, но это не вызвало оттока покупателей.

Как и многим другим застройщикам, компании придется самостоятельно решать вопрос с объектами социальной инфраструктуры. Проектом предусмотрено строительство детсада и общеобразовательной школы, а также спортивного комплекса и торгового центра. Но механизм их строительства пока не ясен. Компания не исключает, что строить и эксплуатировать детский сад придется на коммерческой основе, для этого есть заинтересованные инвесторы. Если область не возьмет на себя бремя строительства и управления этими объектами, то они будут частными.

О плюсах и минусах для реализации жилищных проектов в Ленобласти мы беседуем с генеральным директором управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсением ВАСИЛЬЕВЫМ:

– На территории Санкт-Петербурга не так много мест, где проект КОТ можно реализовать как таковой, в силу стесненности и ограниченного количества свободной земли, ее относительной дороговизны. В наличии земли заключается основной плюс реализации жилищных проектов в Ленобласти.

Минусы при реализации жилищных проектов и в Ленобласти, и в Санкт-Петербурге одинаковы. Это отсутствие серьезного стимулирования для того, чтобы вкладывать частный капитал в инфраструктуру проектов – транспортную, инженерную, социальную.

– Питерские компании начинают осваивать область. Будут ли они постепенно продвигаться в более отдаленные районы? Или, оставаясь на границах с Петербургом, они будут делать здесь проекты с чисто городской идеологией, расширяющие де-факто территорию Санкт-Петербурга?

– Большинство жилищных проектов ориентировано на частного покупателя. Поэтому покупатель если и задается вопросом, с какой стороны от административной границы города или области находится дом, в котором он покупает жилье, то это один из последних вопросов.

Соответственно, и строительные компании вслед за покупателем все меньше ориентируются на административную границу. При этом на первое место и для будущих жителей, и для девелоперов выходят вопросы создания комфортной для жизни среды по приемлемым для покупателя ценам.

– Какие жилищные проекты компания реализует сейчас на территории Ленобласти?

– В настоящий момент основной проект, над реализацией которого работает компания, – жилой комплекс «ТриДевяткино царство». Общая площадь будущего жилого комплекса предполагается порядка 240 000 кв. м. Еще один микрорайон мы планируем возвести на границе Красного Села и Ломоносовского района. Там площадь жилого комплекса будет чуть поменьше – около 120 000 – 140 000 кв. м.

К запуску готовится наш следующий проект в Колтушах. В планах компании на 36 га собственной земли построить еще около 200 000 кв. м. В Колтушах это будет малоэтажная и среднеэтажная застройка. В этом проекте мы намерены изменить концепцию жилья эконом- и комфорт-класса, «сдвинув» ее в сторону малоэтажной застройки с достаточно большой площадью озеленения.

– Вы рассматриваете возможность зайти с такими проектами в отдаленные города области? При каких условиях это может быть интересно компании?

– Реализацию проектов в отдаленных городах области мы не рассматриваем, поскольку для реализации таких проектов на данный момент не существует спроса вообще, тем более спроса платежеспособного. И только при его появлении можно будет говорить о нашем интересе к формированию таких проектов.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X