жк днепропетровская 37 квартиры

Парк «устойчивого развития». Директор по строительству компании Mirland Development Лев Марголин — с подробностями проекта «Триумф Парк»

Жилой комплекс «Триумф Парк», строящийся в Московском районе Петербурга, вызывает интерес у журналистов и у профессионального сообщества благодаря целому ряду идей и подходов, необычных для современного Петербурга.

В стремлении создать иную жилую среду компания Mirland Development – девелопер «Триумф Парка» – зашла гораздо дальше своих коллег. Она рискнула предложить потребителю не только современные градостроительные и планировочные решения, но и набор технологий, относящихся к sustainability, или устойчивому развитию. Создатели концепции утверждают, что в проекте, реализация которого рассчитана до 2020 года, иначе действовать нельзя. Приходится «закладываться» не только на реального, но и на «будущего» покупателя. А он, безусловно, предъявит более высокие требования к качеству жилой среды.

Охота за солнцем

Более подробно об идеях, заложенных в «Триумф Парк», рассказывает директор по строительству Mirland Development Лев МАРГОЛИН:

Margolin_46.jpeg– С самого начала у нас была мысль пригласить в проект западного архитектора. «Фишка» западных архитекторов в том, что они умеют очень эффективно использовать территорию. Они давно работают в капиталистических условиях и умеют достигать удивительно правильного баланса между тем, что необходимо построить, и тем, на чем инвестор сможет заработать. И при этом создают такую жилую среду, в которой потребитель чувствует себя Человеком с большой буквы. Дом, в который хочется вернуться.

Мы провели конкурс. Я очень рад, что в нем победило архитектурное бюро Авнера ЯШАРА. Традиции этого бюро заложил 40 лет назад отец Авнера – Ицхак ЯШАР. Оно давно и успешно работает на мировом рынке.

В то же время у Авнера Яшара есть петербургские корни, его бабушка училась в Санкт-Петербурге, это питает его особое отношение к городу. Он знает и чувствует историю, архитектуру Петербурга, откликается своей творческой мыслью на события прошлых столетий. Поэтому, например, палитру комплекса он задал в традиционных для Петербурга пастельных тонах – желтом, бежевом, рекомендованных еще Петром.

Архитектурная идея Яшара заключается в создании закрытых кварталов. Здесь сказался западный, по-видимому итальянский, опыт закрытых дворов, в которые человек входит как в свою крепость, с ощущением комфорта и защищенности. Здесь нет автомобилей, каждая машина уходит в подземный паркинг, не попадая внутрь квартала. Здесь нет посторонних, и это дает больше покоя, свободы и безопасности детям и их родителям.

Закрытый квартал дает колоссальные преимущества в сыром ветреном климате. Но это не питерский двор-колодец, в который солнце не проникает, а более современная и комфортабельная его интерпретация, потому что закрытость, камерность – это его плюс.

– Как у палаццо?

– Да. Но пространство в палаццо раздвинуто, широко, там всегда много солнца. Здесь Яшаром тоже сделана попытка привлечь максимум солнца и решить вопросы инсоляции за счет разноэтажности зданий. Все наши кварталы ориентированы так, чтобы привлекать в квартиры и утреннее, и вечернее солнце – все, какое только заглядывает в наш северный город.

Еще одна особенность комплекса – ритмичная повторяемость элементов, такая классика, которая радует глаз. В планировке комплекса прослеживается основная ось, на которую «нанизывается» каждый квартал. Она дополняется системой бульваров внутри застройки. Внутренние проезды и пешеходные дорожки оформляются в виде бульваров с широкими газонами, красивым освещением.

Мы обсуждали предложенную концепцию долго и глубоко, понимая, что важно не экономить время, если мы хотим создать продукт концептуально грамотный, и точно попасть с ним в нишу рынка.

Северные сады


– Каким будет соотношение жилой застройки и озелененных территорий?

– В советское время умели решать проблемы массовой застройки комплекс-но, никогда не вводили жилые дома без детских садов, без школ, объектов культуры, досуга и отдыха. Этот опыт мы постарались перенести в свой проект, чтобы не говорить своим покупателям: когда-то, может быть, здесь будет школа или разместится банк. Мы планируем реализовывать инфраструктурные проекты вместе с городом. А вот объекты благоустройства и озеленения будем делать сами.

На месте железной дороги, которая проходит вокруг нашего участка и которую мы тоже выкупили, мы планируем разбить парк. Он будет «разбавлен» спортивными площадками. Во всех закрытых дворах предполагается обилие зелени. Мы сейчас подбираем ландшафтных дизайнеров. Не только среди россиян, но и в других странах с аналогичными климатическими условиями. Например, я встречался с исландскими ландшафтниками. Наш руководитель проекта изучал опыт ландшафтной архитектуры Швеции.

– Содержание школ, детских садов, парков и спортивных сооружений – недешевое удовольствие, как вы планируете поступить?

– Думаем. Прорабатываем с городом варианты. Мы выступили с инициативой взять на себя строительство школ и детских садов, готовы выделить собственную землю, потратить деньги. Но, естественно, хотим, чтобы город потом эти объекты взял в эксплуатацию, возможно, поучаствовал в финансировании, помог консультациями со стороны Комитета по строительству, Комитета по образованию. Надо ведь учесть требования к зданиям такого типа.

Говоря об эксплуатации, надо помнить про дороги, про сети. Мы ведь и дороги строим на собственной земле. Делаем освещение. Как все это обслуживать, кому передавать – это одна из тем, которую мы сегодня обсуждаем с городом, благо у нас есть на это время.

– Но от ландшафтных проектировщиков вы будете требовать, чтобы зеленые объекты были экономичны в эксплуатации?

– Западным специалистам не надо об этом рассказывать, у них такой подход в крови. Они не создадут что-то, что потребитель потом не сможет эксплуатировать. Российские специалисты умеют время от времени создавать вещи, которые остаются в истории, а западные инженеры, архитекторы, дизайнеры делают вещи практичные.

У нас и паркинг не подземный, а скорее – полуподземный, до глубины минус 3 м. Потому что высокие грунтовые воды, проблема паводковых вод, – все это требует защиты конструкций. Большой подземный объем – это нерационально и дорого, ведь за стоянку тоже платит конечный потребитель.

О стоимости прогресса

– Зеленые технологии, инженерные решения тоже позволяют экономить на эксплуатации. Что из экологических технологий вы отобрали и как соотнесли с экономикой проекта?

– Требования к экологичности, энергоэффективности проекта – это нормы сегодняшнего дня. Мы же нацелены на создание продукта завтрашнего дня. Поэтому в строительстве мы ориентируемся на те нормы, которые появятся завтра, а в проектировании – на те, которые начнут работать послезавтра.

Энергоэффективные мероприятия связаны с теми возможностями, которые необходимы для нормального функционирования комплекса. Иногда простейшие решения позволяют экономить.

При этом сертификация по стандарту BREEAM или LEED не должна быть самоцелью. На рынке нам ведь не так уж важно, стоит ли на продукте знак качества. Важнее, что он вкусный и свежий. Надо создавать свой продукт с любовью и заботой так, чтобы его хотелось купить. Но его надо еще так создать, чтобы по своей цене он оставался «в рынке», был качественным, но реалистичным. Потому что покупатель готов заплатить за качество на 5–7%, максимум на 10% дороже, но не более того.

Считать, насколько экологическое проектирование дороже обходится на объекте, не имеет смысла. Потому что создается дополнительная добавочная стоимость, которая потом реализуется на рынке.

– На какие мощности комплекс «садится», какой объем инфраструктуры вам надо достроить, чтобы он нормально работал? Вы планируете за счет энергоэффективных проектных решений достичь экономии на запрашиваемых мощностях?

– Это очень больной вопрос для всех застройщиков. Опережающая инженерная подготовка, когда строитель, приходя на объект, уже знал все о том, к каким сетям будет подключен дом, откуда он получит тепло, воду, куда идет канализация, – осталась в области воспоминаний. Инженерная подготовка теперь плетется за застройщиками, а они стремятся не вкладывать деньги в инфраструктуру, а вытаскивать все резервы, которые есть в городе.

Мы со всем своим опытом с этой проблемой столкнулись тоже. Для первых этапов комплекса нашли те самые резервы. Наши первые объекты запитываются от существующих мощностей – с определенной реконструкцией и переоборудованием. Наши новые дороги примыкают к Дунайскому проспекту, Пулковскому и Московскому шоссе.

Но дальше, по мере развития проекта, у нас запланировано участие в городских программах по строительству канализационного коллектора, подстанций, водопроводов, рассчитанных не только на наш комплекс, но и на проекты других застройщиков.

Нетто-генподряд

– В отличие от многих иностранных компаний вы предпочли работать с российским генподрядчиком. Почему?

– Мы считаем себя проводниками западного опыта и предпочитаем отдавать задачи на аутсорсинг. Компания, которая находится в рынке и выполняет только конкретный вид услуг, чувствует рынок и дает заведомо лучшее качество по конкурентным ценам.

Было понятно с самого начала, что мы должны выбрать лучших подрядчиков на этом рынке. Тех, кто знает, что от себя требовать, к чему стремиться. Мы организовали сложный многоступенчатый конкурс, в котором, кроме двух российских, приняли участие и зарубежные компании. Мы обращали внимание на их материально-техническую базу, смотрели пул завершенных объектов, отзывы других заказчиков об их работе, изучали их навыки в области проектного менеджмента.

И сейчас мы довольны нашим партнером. «НСК-Монолит» – мощная подрядная организация, работающая исключительно на заказ. Они сами не девелоперы, соответственно, нет конфликта интересов.

Приватность и свобода

Маркетинговая составляющая проекта также отличается неожиданностью. Находясь в престижном Московском районе, позиционированный в сегменте «комфорткласс» «Триумф Парк» расположен близко к Пулково. Однако в компании такое местоположение склонны рассматривать как плюс проекта. Проблему комментирует директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена ВАЛУЕВА:

– Участок под проект площадью 40 га был приобретен компанией в собственность 5 лет назад. Кризис внес некоторые коррективы в квартирографию комплекса, но не в его концепцию. Монолитно-кирпичная технология, качественные лифты, улучшенные материалы отделки – все это выводит комплекс в категорию комфорт-класса. Более низкая цена на квартиры, по сравнению с комфортклассом в точечной застройке, обусловлена большими объемами строительства.

Проект гибок, мы запускаем его небольшими этапами. Каждый этап рассчитан на 1,5 – 2 года, поэтому у нас есть время на то, чтобы отреагировать на сигналы рынка. При этом концепция проекта едина и должна сохраниться до его завершения.

Проектируя «Триумф Парк», архитектор исходил из того, что в городе до последнего времени не было проекта, который был бы соразмерен человеку, исходил бы из его потребностей. Его идея низкоэтажной застройки с архитектурными доминантами, где вся необходимая для жизни инфраструктура находится в шаговой доступности, по-видимому, отвечает ожиданиям жителей Московского района. Среди наших покупателей они заметно преобладают, есть и те, кто работает в Пулково.

Концепция «закрытых кварталов» с хорошей транспортной доступностью и близостью аэропорта позволяет достичь ощущения приватности, уюта и – одновременно – свободы и динамичности жизни. Человек находится у себя дома, но весь мир ему при этом открыт. Возможно, это выглядит неожиданно, но работает. За 5 месяцев продаж мы реализовали 54% квартир в первом доме.

Не могу сказать, что экологические решения, выполненные по стандартам «зеленого» проектирования, находятся сегодня на первом месте у петербургского покупателя, когда он принимает решение о покупке квартиры. Однако мы полагаем, что скоро это изменится. Кроме того, такой подход соответствует бизнес-концепции нашего основного акционера Fishman Group. Эта компания активно вкладывает деньги в проекты, связанные с энергоэффективностью, – в производство биогаза, солярные станции.

Мы пока не ощущаем серьезного конкурентного давления. «Триумф Парк» – первый проект комплексного освоения, который вышел в Московском районе. Он получил поддержку Сбербанка России в виде проектного финансирования. Объем кредитной линии составляет порядка 70% от общего объема финансирования первой очереди проекта. На момент получения проектного финансирования компания уже инвестировала 100 млн собственных средств. С кредитным ресурсом мы в гораздо меньшей степени зависим от сиюминутной коньюнктуры рынка.

Наталья Андропова

Другие материалы по теме

X