жк днепропетровская 37 евродвушка

Актуальное

Замахнулись по-питерски. Об инженерной составляющей комплексного освоения территорий в беседе с председателем Комитета по энергетике и инженерному обеспечению В.В. Петровым

По прогнозам экспертов, доля проектов комплексного освоения территорий в Петербурге в ближайшие годы перевалит за 50%.

Несмотря на положительную динамику, дефицит инженерно подготовленных пятен застройки будет нарастать. Но представители Смольного и инженерно-энергетического комплекса не теряют оптимизма.

Растем вширь

Стагнация в сегменте девелоперских проектов комплексного освоения территории проявилась в виде отсутствия торгов и массовой «заморозки» проектов на несколько лет. Но сегодня она сменилась бурным оживлением. Проекты КОТ растут как на дрожжах, вызывая сложные оценки экспертов – от завышенно оптимистичных до скептических.

Застройщики же сходятся на том, что инженерно подготовленных территорий для комплексного освоения территорий сегодня катастрофически не хватает. Это одна из наиболее острых проблем в отрасли, наряду с низкой транспортной доступностью периферийных районов. Как правило, сети на выделенном участке имеют крайнюю степень износа. Либо присутствует ощутимый дефицит мощностей, не позволяющий развернуть масштабное строительство. А надвигающийся бум комплексной застройки способен только увеличить разрыв между желаемым и действительным.

Смольный готов!

За комментариями корреспондент «СГХ» обратилась к председателю Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга Владиславу Викторовичу ПЕТРОВУ.

– Каковы планы комитета в отношении инженерного обеспечения новых городских территорий? Будут ли они синхронизированы с темпами роста проектов КОТ?

Petrov_50.jpeg– В части инженерной подготовки территорий мы готовы реализовать все, что будет поручено правительством города в рамках генеральных схем. Мы ежегодно вносим необходимые коррективы в эти документы и готовы двигаться навстречу рынку. Сегодня проектов комплексного освоения много, город развивается. И наша задача – обеспечить опережающее развитие систем коммунальной инфраструктуры в соответствии с темпами строительства, заложенными Генеральным планом Санкт-Петербурга.

Комитет разрабатывает программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Санкт-Петербурга и обеспечивает координацию и взаимодействие всех заинтересованных сторон, включая органы исполнительной власти и предприятия инженерно-энергетического комплекса.

В настоящее время Комитет по энергетике осуществляет сопровождение более 30 комплексных инвестиционных проектов. Среди них: Конная Лахта, Каменка, Северная Долина, Юнтолово, Новая Ижора, Славянка, Осиновая Роща, СПЧ, Юго-Западная приморская часть и другие.

В рамках этой деятельности мы ведем инженерную подготовку территории аэропорта Пулково. Проект включает в себя строительство: ПС 330/110/20 (10) кВ «Пулковская» с высоковольтной линией 330 кВ силами ОАО «ФСК ЕЭС», ПС 110/10 кВ «Авиагородок» по заказу ОАО «СПбЭС». Мы также строим второй водопроводный ввод со стороны Пулковского шоссе 3 км и канализации до границы участка силами ГУП «Водоканал СПб».

Помимо этого, мы реализуем проект строительства IТ-парка в Невском районе. Среди наиболее значимых проектов по промышленным территориям следует отметить развитие промышленной зоны «Марьино», производственной зоны юго-восточнее транспортной развязки на пересечении ЗСД и автодорожного обхода Санкт-Петербурга (нежилая зона «Каменка»). Инженерная подготовка этих территорий частично осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 502 от 20.04.2011 года планируется построить водопроводные и канализационные сети на Ропшинском шоссе, подводящий газопровод.

В 2012 году мы планируем полностью завершить инженерную подготовку промзоны «Марьино». Строительство водоводов позволит обеспечить водоснабжение территорий Юнтолово и Конная Лахта. Развиваются также юго-западная часть острова Котлин для размещения судостроительного комплекса, производственная зона «Белоостров» и «Пушкинская», предназначенная для предприятий фармакологического кластера, а также промышленные зоны «Шушары», «Металлострой», «Рыбацкое».

Сдержанный оптимизм

Отметив решительный настрой городских властей, мы пригласили к диалогу одного из непосредственных исполнителей работ по инженерной подготовке, председателя совета НП СРКБВСР «СРО «Инжспецстрой-Электросетьстрой» Михаила Вячеславовича КУЗНЕЦОВА.

– Как вы считаете, сможет ли инженерно-энергетический комплекс ответить на новые вызовы строительного рынка?

– Наиболее значимые для города проекты Комитет по Kuznecov_51.jpegэнергетике уже запустил. В свете последней информации о предстоящем секвестировании бюджета Санкт-Петербурга на 2012 год и на плановый период до 2014 года думаю, что будут скорректированы и глобальные проекты.

Вероятнее всего, в ближайшие годы, в условиях оттока средств, связанного с новой схемой консолидированного налогообложения и уходом из Петербурга крупных налогоплательщиков, у города не будет финансовой почвы для массового развития проектов комплексного освоения. Останется некоторое количество первоочередных проектов, которые реализуются в рамках социальных программ. По ним государственные ассигнования вряд ли будут сокращены.

– Давайте предположим, что секвестр минует комплексную застройку. Как сегодня оценивает свой потенциал инженерно-строительный рынок?

– Как бы мы ни хотели, город не в состоянии запустить сразу 30 проектов КОТ. Думаю, в ближайшее время речь пойдет о пяти-шести таких проектах как в силу финансовых возможностей города, так и в связи с растянутым по времени циклом подготовки и согласования проектной документации. Перечень работ по инженерной подготовке включает не только строительство и подвод коммуникаций, но и рекультивацию территорий, и горизонтальные планировки, а также снос зданий.

Компаний, которые могут развивать инженерную инфраструктуру, в городе достаточно. Силами местных фирм могут осуществляться 10–12 таких проектов. Кроме того, все без исключения масштабные проекты отслеживаются крупными московскими и региональными компаниями. И если они почувствуют в себе силы и возможности, они появятся здесь незамедлительно. Более того, если бум по проектам комплексного освоения и захлестнет Петербург, что маловероятно, никто не запретит городским властям выйти с государственным заказом на российские региональные рынки.

Так что производственных ресурсов хватит. Но надо четко улавливать разницу: проекты комплексного освоения могут возникнуть на тех пятнах, которые готовит город под будущее освоение, или на территориях, которые входят в земельные банки строительных компаний.

У нас в городе самый крупный банк земли у Группы ЛСР, и на сегодняшний день они также озабочены тем, чтобы провести на своих участках инженерную подготовку. Если речь идет о развитии пятен из земельного банка частной компании, компания может объявить внутренний конкурс, выбирая подрядчиков из своего региона. Или она может обратиться в другой регион.

В случае с госзаказом по комплексному освоению принять участие в конкурсных процедурах могут любые фирмы. Поэтому если речь идет о госзаказе, то избранные компании привлечь к масштабным проектам невозможно. Это могут сегодня позволить себе только коммерческие структуры, пользуясь анализом рынка и пониманием того, как та или иная компания работает в регионах.

В заложниках – государство

– Какие требования, на ваш взгляд, уместно предъявить компании при реализации столь масштабных проектов?

– Это должна быть компания, которая обладает мощной материально-технической базой и огромными человеческими ресурсами со штатом рабочих не менее 500 человек, а также парком строительной техники – бульдозерами и экскаваторами. Кроме того, такая компания должна брать на себя одновременно функции проектировщика и исполнителя. Поэтому в ее структуре должна присутствовать собственная сильная проектная группа. Она обеспечивает возможность оптимизировать проект, согласовать его с государственными органами и выдать готовый продукт. Таких компаний в городе немного – порядка десяти.

В случае, когда госзаказ размещается с готовым проектом, утвержденной сметной стоимостью, после прихода строительной компании начинаются сложности. Они связаны со сроками реализации работ, проведением согласований, поставкой материалов. Прошедший госэкспертизу проект часто представляет собой полуготовый пирог, который еще требуется допечь. У застройщика возникает масса проблем: или материалы проектант заложил негодные, или в данной геологии их применять не разрешается, или поставщик выбран неподходящий. Поэтому подрядчику так важно иметь собственное проектное подразделение, чтобы была возможность по ходу дела вносить корректировки в проект.

– Можно ли в ситуации, когда действует ФЗ № 94, обеспечить действительно высокое качество работ по инженерной подготовке? Можно ли избежать демпинга со стороны региональных компаний?

– Я не согласен с такой постановкой вопроса. Даже если учесть, что, условно говоря, 10–15% от участников аукционов по комплексному освоению после победы намерены продать этот объем по субподряду, остальные компании вполне компетентны для выполнения объемов работ, и их достаточное количество.

Да, цена играет решающую роль при отборе. Но заявка на участие состоит из двух частей. И в первой части компания должна продемонстрировать технические показатели: какие материалы она может предоставить, какие виды работ выполнить, каких поставщиков привлечь. Полностью некомпетентные компании не смогут пройти сквозь сито отбора.

Безусловно, снижение компанией рыночной цены на 20–30% вызывает большие вопросы. Учитывая, что максимальная рентабельность данного вида бизнеса составляет 10–15%, цену понизить можно максимум на 5–7%. «Оптимизировать» бюджет проекта ниже разумных пределов добросовестный подрядчик не сможет.

Привлекать региональные компании, которые привыкли к меньшим суммам и меньшим оборотам, к таким проектам можно. Но осторожно. Вопрос в том, чтобы компания была в состоянии освоить такие объемы, которые предлагаются госзаказом в рамках масштабных проектов. Сегодня государственный заказчик по закону не может в одностороннем порядке расторгнуть контракт с подрядчиком, оказываясь в некотором смысле заложником ситуации.

– Какие механизмы можно включить, чтобы снизить риски по госзаказу?

– Государственный заказчик действует только в рамках закона, от начала размещения заказа и до его окончания. О несовершенстве ФЗ № 94 не говорит сегодня только ленивый. Безусловно, законодательство должно быть доработано, и в высших эшелонах власти предпринимаются для этого все необходимые меры. Заместитель министра экономического развития РФ Михаил ОСЕЕВСКИЙ занимается разработкой системы контрактирования в рамках госзаказа.

Новая система включит в себя показатели, необходимые для компаний, претендующих на государственный заказ. Это показатели собственного финансирования и готовности покрытия рисков страховыми компаниями. Таким образом, будут минимизированы государственные риски. Одним из ключевых факторов снижения рисков по госзаказам станет участие страховых компаний. От этого закон станет совершеннее.

– Какие пожелания в адрес государственных структур вам, как представителю бизнеса, хотелось бы высказать?

– Прежде всего, нам, строителям, хотелось бы, чтобы проектировщики и органы государственной экспертизы быстрее проводили согласовательную часть. Тогда и компании, занимающиеся развитием инженерной инфраструктуры, и застройщики, в свою очередь, смогли бы более оперативно выйти на аукционы и конкурсы.

Подготовила Нонна Цай

Другие материалы по теме

X