жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Тайм-аут на осмысление

Петербургские строители ждут от Смольного европейских правил игры.
Петербургский строительный рынок входит в цивилизованное русло, считает заместитель генерального директора компании «Монолитстрой» Григорий Тентлер.
– Григорий Семенович, строители сетуют, что этот бизнес становится сложнее, его доходность падает…
– Не сложнее, уверен, чем любой другой вид бизнеса. Что касается доходности, то с ростом конкуренции, развитием рынка она объективно падает, сверхприбылей, которые некоторые застройщики имели в лихие 90-е, уже нет. Однако строительный бизнес по-прежнему выгодное дело, если поставлено оно грамотно.
Безусловно, проблемы остаются, но строительный рынок входит в цивилизованное русло, становится открытым. С вводом электронных торгов на земельные участки исчезают предвзятость, сговор. В практику вошло комплексное освоение территорий (КОТ), что предполагает профессиональный подход к организации строительства, предусматривает создание комфортной среды обитания для людей и должно способствовать росту продаж объектов недвижимости.
Другое дело, что пока не сформирована новая система выдачи разрешений на КОТ, непонятно, как распределятся роли застройщиков, инвесторов и городских властей при создании инженерной инфраструктуры, социальных объектов. Вероятно, поэтому городское правительство взяло тайм-аут для анализа проблем, корректировки планов по комплексной застройке.
Совершенно очевидно, что вопрос назрел, ведь до сих пор жилье в основном строилось как выгодно инвестору. В итоге город получил кварталы, в которых нет детских садов, школ, поликлиник, библиотек. Конечно, это проблемы градостроительства, а не собственно строительства, но мы все участники процесса.
Строительное сообщество с нетерпением ждет, каковы будут правила получения разрешительной документации, дальнейшие условия для бизнеса. Станет ли администрация девелопером в общепринятом смысле этого слова, когда инженерная подготовка территорий осуществляется за счет казны или на основе частно-государственного партнерства, а в границах будущей застройки предусмотрены пятна под строительство больниц и школ, застраиваемые также за счет бюджета.
По всей вероятности, начинается новый этап развития рынка, который потребует от предпринимателей социальной ответственности и высокого профессионализма.
– Что предпринимают строители во избежание основных рисков?
– Развитию препятствуют бюрократические барьеры, несовершенство законодательства. Проблемы, связанные с техническим регулированием, отношу к внешним рискам. Тот же ФЗ-94, согласно которому в торгах побеждает подрядчик, предложивший более низкую цену, способствует процветанию демпинга. И, как следствие, создает дополнительные риски для остальных участников рынка.
Если говорить о технологических, репутационных, организационных, то есть внутренних рисках, то крупные подрядные компании стараются себя обезопасить, создавая хорошо управляемую кооперационную систему. Она включает в себя собственную промышленную базу, испытательную сертифицированную лабораторию, топ-менеджмент. Что и позволяет свести к минимуму риски, связанные с качеством стройматериалов, организацией работ на площадке. Можно проанализировать эффективность всего технологического конвейера – от производства стройматериалов, доставки на стройку до выполнения работ. Сделать выводы, принять меры в случае сбоев.
Так, например, в структуру «Монолит­строя» помимо трех строительных фирм, которые специализируются в различных видах строительного производства, входят бетонные заводы, предприятие по выпуску высокотехнологичных опалубочных систем.
«Монолитстрой» представляет собой вертикально интегрированную компанию монолитного домостроения, объединяющую ЗАО «АлюмоСистем-Монолитстрой», АО «Проммонолит», ЗАО «Монолитстрой-3», ЗАО «Евромонолит», ОАО «Паркон» и ЗАО «Маркон». Такая кооперация повышает конкурентоспособность, дает возможность работать с крупными инвесторами, иметь большой портфель заказов.
В числе наших заказчиков успешные петербургские девелоперы – «Северный город», RBI, Setl City. За последние два года мы построили в Красном Селе 180 000 кв. м жилья, в проекте «Балтийская жемчужина» в прошлом году на нашу долю пришлось 130 000 кв. м.
К особому разряду рисков я отношу вероятность обретения недобросовестного партнера. Риск существует как при выборе субподрядчиков, так и при заключении договора генподряда. Необязательный партнер опасен не меньше, чем стихийное бедствие. От пожаров и наводнений можно застраховаться, а вот предугадать логику, поведение несостоятельного компаньона, а стало быть, оценить степень риска удается не всегда.
– Недобросовестный партнер не редкость в российской строительной практике…
– Увы, да. Нас тоже не миновало. Из-за этого компания «Проммонолит» рискует потерять почти 200 млн рублей. Контракт на строительство в Петродворцовом районе жилого комплекса «Красные зори» между «Проммонолитом» и «ЛеноблДомСтроем» был подписан в 2010 году. В прошлом году компания выполнила свои обязательства – построила восемь пятиэтажных домов. «Проммонолит» оказался единственным подрядчиком, выполнившим контракт. Более того, по четырем домам заказчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако долг за заказчиком так и остался, а попытки договориться о реструктуризации или иных способах возмещения ни к чему не привели.
Когда все мирные способы были исчерпаны, ЗАО «Проммонолит» обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО «ЛеноблДомСтрой» о взыскании задолженности и расторжении договора подряда. В марте иск был удовлетворен судом. «ЛеноблДомСтрой» подал встречную апелляцию и при рассмотрении дела заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью определения качества, объема и стоимости фактически выполненных «Проммонолитом» работ.
В принципе ходатайства такого рода не запрещены, но в судебной практике они рассматриваются судом первой инстанции. Тут же суд пошел навстречу ответчику и ходатайство поддержал. Экспертиза будет проведена назначенным по рекомендации ЗАО «ЛеноблДомСтрой» экспертом – ООО «Стройинтех АВК». Таким образом, «Проммонолит» и денег не получил, и оказался втянут в судебную тяжбу.
– Каков ваш прогноз на исход дела?
– Нет сомнений, что суд мы выиграем. В качестве основных строительных работ, проведенных специалистами «Промонолита», можно быть уверенными. Вряд ли экспертиза определит большой объем нарушений, несоответствий нормативам. На 50% комплекс запущен в эксплуатацию, идут продажи квартир.
Добавлю, что технологии строительства были предложены заказчиком – это дома с монолитным каркасом, где в качестве ограждающих конструкций использовались деревянные панели, которые производятся на заводе, принадлежащем ЗАО «ЛеноблДомСтрой». Все операции по устройству лифтов, оконных конструкций, слаботочных систем, работы по благоустройству и обеспечению жилого комплекса «Красные зори» инженерными мощностями тоже взял на себя заказчик. Но предвзятость и тенденциозность при ведении дела не исключены.
Совершенно очевидно, что процесс затеян для того, чтобы оттянуть время. Вполне возможно, что к моменту исхода дела «ЛеноблДомСтрой» окажется неплатежеспособным.
– Но ведь подрядчик имеет право покинуть объект до уплаты долга?
– Имеет, но стройка – не сапожная мастерская, не лавка, которую можно закрыть и «уйти на базу». Брошенное на полпути строительство оборачивается еще большими издержками. Кроме того, заказчик сначала аккуратно выполнял обязательства, даже делал авансовые платежи. Как выясняется, чрезмерное доверие к партнеру иногда чревато большим риском. 200 млн рублей – это ни много ни мало 10% годового бюджета компании «Проммонолит».
– Как вы считаете, тяжба может отразиться на репутации «Проммонолита»?
– Не думаю. Во-первых, это крепкая сплоченная команда, которую возглавляет опытный менеджер Станислав Комаров. В активе компании четыре бетонных производства и сертифицированная лаборатория, обеспечивающая качество продукта, цех по выпуску металлоизделий, парк техники и строительных машин, что дает возможность выполнять самые сложные контракты. О репутации следует позаботиться «ЛеноблДомСтрою».
– Григорий Семенович, вы сказали, что строительное сообщество в ожидании новых правил игры на строительном рынке. Может случиться так, что в итоге малый строительный бизнес останется не у дел?
– Для профессиональной фирмы, которая выполняет свои обязательства, не поступается качеством, имеет репутацию надежного партнера, место в бизнесе найдется всегда, независимо от весовой категории. Этот постулат проверен жизнью. Самое большое преимущество компании – наличие квалифицированных кадров, самый большой риск – их отсутствие.
Роза Михайлова

Другие материалы по теме

X