жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Загадка проектного финансирования

ЗАГАДОЧНАЯ СИТУАЦИЯ
В 2005–2007 годах проектное финансирование (ПФ) представлялось чем-то вроде пропуска в рай. Казалось, еще немного и этот механизм станет одним из основных способов финансирования строительных проектов. И вот теперь выясняется, что классическое ПФ, о котором так много толковали иностранные эксперты, у нас встречается редко. Хотя термин «проектное финансирование» употребляется очень часто. В большинстве случаев это становится кредитованием с элементами проектного финансирования, а порой и без них. Классический формат видоизменился.
Банкиры, особенно после кризиса, взяли на вооружение принцип «обеспечения много не бывает». Классиче­ское ПФ используется для финансирования конкретного проекта, а не компании, для этого создается отдельное юридическое лицо, реализующее проект. Источником возврата вложенных средств является прибыль от реализации инвестиционного проекта, то есть денежные потоки, генерируемые самим проектом и только им.
Соотношение собственных средств девелопера и привлеченных средств банка составляет соответственно 30 и 70% от затрат на проект. Как правило, речь идет о долгосрочном финансировании и о крупных проектах. Оценка затрат и доходов осуществляется с учетом распределения риска между участниками проекта, в первую очередь между банком и девелопером.
Обычно риски распределяются между участниками проекта, но бывают варианты, когда все риски принимает на себя либо заемщик, либо банк.
Основными гарантиями для банка являются подписанные в отношении строящегося объекта договоры о продажах, об аренде площадей и тому подобное.
В последнее время на деловых мероприятиях и в прессе обсуждается вопрос о необходимости стандартизации кредитных продуктов, это касается и проектного финансирования. Речь также идет о разработке закона о проектном финансировании.
В рамках ГУД вопрос о проектном финансировании в сфере недвижимости обсуждается довольно регулярно. При этом одни эксперты утверждают, что проектного финансирования у нас нет, другие, что оно есть, но применяется редко, третьи, что этот механизм успешно используется на рынке.
ВОПРОСЫ ПСИХОЛОГИИ
Президент GVA Sawyer и председатель экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов Вера СЕЦКАЯ :
 – Действительно, классическое ПФ предусматривает, что единственным источником погашения кредита будут средства, которые поступят от самого строящегося объекта. В чистом виде проектное финансирование у нас встречается редко. Банки не доверяют девелоперам и требуют различные дополнительные страховки. Поэтому во взаимоотношениях девелоперов и банкиров помимо чисто экономических моментов важную роль играет и психологический фактор. В их отношениях присутствует взаимное непонимание.
Застройщик уверен, что его проект идеален, что он не может не понравиться банку, а если и есть какие-то проблемы, например, с подключением к инженерным сетям, то их легко можно будет устранить. Банк же, напротив, во всем видит проблемы и риски (экономические и юридические), а следовательно, возможность невозврата кредитных средств. Девелоперские и строительные риски, на взгляд банкиров, делают неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта. Сомнению подвергается все, вплоть до возможности получить объект заданного качества и стандарта, востребованности объекта на рынке. В результате под вопрос ставится качество девелопера как потенциального партнера.
Умение говорить с банком на одном языке на 70% является залогом успеха при получении проектного финансирования.
До кризиса банки были менее осторожны, больше рисковали. Сегодня этого нет. Надо внимательно относиться к требованиям и страхам банка и представлять проект так, как хочет банк. Очень важно снизить юридические риски, поэтому в случае появления даже небольших проблем лучше привлечь к работе по проекту грамотную юридическую компанию.
Очень внимательно стоит отнестись и к концепции проекта. Если девелопер считает новую оригинальную концепцию проекта дополнительным плюсом, то для банка это минус. Необкатанная еще на рынке концепция, по мнению банкиров, это риск. Первым делом банкиры спрашивают девелоперов, имеются ли аналогичные проекты на рынке, если нет, то разговор на этом может и закончиться.
Есть отличный анекдот, иллюстрирующий отличия в психологии банкира и девелопера. Приезжают два бизнесмена в Африку и видят, что там все люди ходят босиком. Один сообщает в телеграмме, что обувному предприятию в Африке делать нечего, другой, наоборот, в восторге от открывающихся перспектив. Первый – это банкир, второй – девелопер.
Убедить банк в том, что предлагаемый проект нужен рынку и что предложенная концепция работает, это настоящее умение. Второй важный момент – доказать банку, что экономические показатели, заложенные в концепции, реально будут поддержаны рынком.
На какой стадии реализации проекта застройщику лучше всего предлагать банку сотрудничество? Большинство девелоперов идут в банк, когда уже получено или почти получено разрешение на строительство. На мой взгляд, это поздно, так как принимать решение банк будет в лучшем случае полгода, а то и год. Идти в банк на стадии разработки исходно-разрешительной документации (ИРД) еще рано.
Наиболее оптимальной для начала переговоров с банком является стадия проектирования, когда уже понятны технико-экономические показатели проекта. Но не надо надеяться,что на этом этапе банк будет с вами серьезно разговаривать. Кредитный комитет примет окончательное решение, когда у застройщика будет разрешение на строительство. Поэтому проектирование и предыдущие работы девелопер должен финансировать сам. Тем более что сейчас банки снизили долю своего участия в финансировании проектов по схеме ПФ с 70 до 60%. Следовательно, девелопер должен профинансировать оставшиеся 40% от стоимости проекта.
Девелопер должен предоставить банку целый набор документов. Прежде всего нужен структурированный бизнес-план, сделанный по форме, принятой в конкретном банке. Нужно прописать не только риски, но и пути их решения. Должна присутствовать грамотная финансовая модель. И не надо пытаться приукрашивать действительность и обманывать банк, например, завышая показатели арендных ставок или обещая стопроцентную заполняемость бизнес-центра в первый же год. А включение в арендную ставку эксплуатационных расходов просто неграмотно.
Очень важно, чтобы график осуществления проекта, структура кредита и процентов по нему были реалистичны, чтобы были выделены финансовые потоки для каждого из инвесторов.
Странно, но банк придает большое значение упаковке проекта, то есть привлечению именитых, имиджевых партнеров. Это касается консалтинговой, маркетинговой, оценочной, аудиторской компаний, финансового консультанта, юридической конторы и прочего. Хотя это – чистая мишура.
На каких условиях можно получить ПФ? Сегодня возможна ставка от 9 до 11% годовых в зависимости от условий кредита. Возможен кредит с плавающей ставкой. Наиболее активным игроком в области проектного финансирования, по моему мнению, остается Сбербанк. Проектное финансирование от западных банков сегодня невозможно. Ужасно, что банк в одностороннем порядке в случае изменения ставки рефинансирования или в иных случаях имеет право на одностороннее изменение процентной ставки. Это вводит иностранцев в ступор.
ПФ в России существует, но при этом банки у застройщика берут в залог все, что можно: и акции компании, и объект, и земельный участок, и другие объекты. При этом просят поручительства и гарантии. А это уже не проектное финансирование в его классическом виде.
Считаю, что для застройщиков целесообразным будет сотрудничество с консалтинговыми компаниями в процессе подготовки материалов проекта для банка и защиты их перед банком. Со своей стороны банки должны привлекать к сотрудничеству профессионалов рынка недвижимости для проведения аудита предлагаемых им проектов. Наличие у банков таких аккредитованных компаний поможет делу.
По мнению генерального директора СК «ИРБИС» Геннадия КИРКИНА, наличие третьей стороны во взаимоотношениях застройщика и банка очень важно. В подтверждение этого факта он привел два случая, в которых компания выступила в качестве эксперта, привлеченного банком. В одном случае банк был настроен прекратить кредитование проекта и изъять у застройщика объект, так как считал, что застройщик его обманывает. Аудит показал, что страхи банка были не обоснованы и объект надо докредитовывать и достраивать. В другом случае аудит носил формальный характер, банк не имел никаких претензий к застройщику. Однако в ходе аудита выяснилось, что все не так хорошо, как представлялось банку. В результате банк отказался от сделки.
НЕ НАДО ВРАТЬ!
Заместитель председателя правления Банка БФА Светлана СТРУКОВА:
– В группу БФА входит и девелопер­ская компания, поэтому мы активно занимаемся строительными проектами. Банк банку рознь, но очень многое зависит от менеджеров, которые ведут ту или иную заявку. Менеджер, которому понравился проект, может начать активно продвигать его внутри банковской структуры. Симпатия возникает тогда, когда мы видим, что пришедший к нам клиент открыт для банка, честно указывает не только на положительные стороны проекта, но и на возможные трудности. Существуют два основных момента, которые беспокоят банк. Первое – построит ли девелопер объект на выделенные средства и второе – будет ли на этот объект спрос. Эти две составляющие банк очень тщательно анализирует.
В обязательном порядке банк контролирует целевое использование средств, что является многогранным процессом. И если контролируются лишь платежки по реестру платежей, то это не контроль. Такие данные не дают объективную картину. Договор на покупку кирпича еще ни о чем не говорит. Можно завести кирпич на стройку, но не факт, что это кирпич по «бумажной» цене, не факт, что он приобретен у наиболее выгодного поставщика, не факт, что выбранный генподрядчик сделает все в срок и качественно.
Исходя из собственного опыта, мы решили, что нам необходим независимый консультант, который будет осуществлять мониторинг крупного строительного проекта и раз в квартал предоставлять нам отчеты о фактическом использовании средств. И главное, он будет точно знать, соответствуют ли использованные средства фактическим объемам строительства.
Следует учитывать, что банк не может навязывать застройщику своего генподрядчика, своих поставщиков, а отчеты мы видим постфактум, поэтому определенный риск для банка здесь существует. Можно выделить крупные суммы и получить отрицательный отчет. Например, мы одобрили проект, нам понравилась концепция, а проект в ходе строительства стал реализовываться не так, как мы рассчитывали. Возникает вопрос: что делать дальше? Поверьте, изымать и реализовывать залоговое имущество, а это земельный участок, частично построенный жилой комплекс, по которому уже зарегистрированы договоры сторонних дольщиков, интереса нет. Это проблемный залог. На такие меры банк идет в крайнем случае.
Что касается спроса на объект, то здесь тоже не просто, рынок все время меняется. Вчера был востребован один формат квартир, сегодня – другой, завтра – третий. А строительство идет два-три года и более. Полностью просчитать каждый проект невозможно, по ходу его реализации могут возникать разные вопросы, которые мы стараемся решать совместно с застройщиком.
Сейчас мы реализуем сложный, дизайнерский проект «Леонтьевский мыс». Чтобы лучше контролировать процесс строительства, мы были вынуждены взять в штат трех специалистов. Иногда такие шаги воспринимаются застройщиками как недоверие, но это не так. Банк стремится снизить свои риски, а значит, оперативно вскрыть проблему и совместными усилиями ее решить.
ДВА ПРИМЕРА
Примером классического ПФ, по мнению консультанта практики по инфраструктуре и ГЧП компании «Качкин и Партнеры» Рината ШАИПОВА, является проект ТК «Галерея». Юрист отметил повышение профессионального уровня крупных банков и качества проводимого ими мониторинга проектов.
Некоторые тенденции, о которых говорилось выше, прослеживаются на примере финансирования ЖК «Триумф Парк». По словам, финансового директора ООО «ИИК» (дочерняя компания Mirland Development), финансового руководителя проекта «Триумф Парк» Ивана ФАТЕЕВА, проект финансируется Сбербанком по классической схеме: 30% на 70%. Компания обратилась в банк, имея ИРД. Бюджет проекта предусматривает, что основной доход – 40% – поступит от реализации однокомнатных квартир, 21% – от двухкомнатных и 24% – от трехкомнатных. Остальная часть дохода поступит от реализации иных помещений и машино-мест.
Залогом по кредиту являлись не только земельный участок под строящимся домом, часть квартир, но и другие земельные участки в виде дополнительного обеспечения. А также стопроцентная доля в УК заемщика. Так как спрос оказался выше, чем предполагалось, то застройщик распродал все свои квартиры, а оставшиеся квартиры он вынужден выкупать у банка, выводя их из-под залога. Другой момент, который отметил И. Фатеев, это наличие «смежных» затрат, на которые кредит не распространяется. Например, сети делаются на все очереди ЖК сразу, а не на один дом.
По мнению генерального директора петербургского филиала ГК «Пионер» Юрия ГРУДИНА, проектное финансирование в России есть, но доступно оно не многим. В основном это касается крупных проектов и девелоперов, которые могут себе позволить сформировать профессиональную проектную команду. Кроме того, не все банки занимаются проектным финансированием. Плюс не все банки пользуются доверием девелоперов. А фактор доверия при ПФ очень важен.
Дополнительное обеспечение, которое требуют банки, считает Ю. Грудин, это нормальное явление для российского рынка. «Хотя некоторые банки стремятся «выкрутить руки», еще толком не ознакомившись с предлагаемым проектом»,– замечает он и предлагает банкам дать девелоперам возможность предоставлять документы по проекту не в бумажном, а в электронном виде.

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X