жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

На месте цеха будет дом

Редевелопмент уже застроенных территорий – это неизбежный путь развития любого крупного города. Однако реализация подобных проектов сопряжена с массой организационных, юридических и экономических проблем.
PRO&CONTRA
В Петербурге, говоря о редевелопменте, чаще всего имеются в виду проекты преобразования старых промышленных зон. Что не удивительно – 40% территорий центра города занято промышленными предприятиями. Часть этих территорий вообще не используется. Термин «серый пояс» давно уже вошел в обиход специалистов.
Свободных территорий для реализации крупных девелоперских проектов в городе не осталось, ближний пригород уже активно застраивается. И как красочно выразился известный журналист Дмитрий СИНОЧКИН, сегодня «девелопер жадными глазами смотрит на промышленный пояс».
Однако собственники промышленных предприятий не особо стремятся покинуть центр города, так как здесь у них нет проблем с набором квалифицированных работников, а на окраине и за городом они могут возникнуть. Очевидно, что переезд приемлем не для всех предприятий. Целый ряд высокотехнологичных производств должны оставаться в городе, в том числе в его центре. Это и рабочие места, и доходная часть городского бюджета. Девелопер должен понимать это, рассматривая ту или иную территорию для своего проекта.
Приводя пример редевелопмента промышленной территории, заместитель коммерческого директора УК ГК «УНИСТО Петросталь» Леонид ФАРИСЕЕВ заметил, что при строительстве БЦ «Охта-Хаус» существующее на этой территории предприятие продолжает успешно работать и является партнером компании.
В идеале редевелопмент промышленных территорий – взаимовыгодный процесс. Так утверждают эксперты рынка. Он позволяет учитывать интересы всех трех сторон: собственника предприятия, инвестора-девелопера и города. Первый получает возможность создания современной материально-технической базы на новой площадке, второй – возможность строительства и получения прибыли, а город и горожане – новые территории, на которых они могут жить, работать и отдыхать. Кроме того, реализация проектов редевелопмента позволяет создавать проезды по бывшим промзонам и тем самым улучшает улично-дорожную сеть.
Эксперты также отмечают, что реновация застроенных, в том числе промышленных, территорий должна носить упорядоченный характер и проходить в рамках общегородской концепции. По мнению советника NAI Becar и главы комитета по оценочной деятельности ГУД Игоря ЛУЧКОВА, этому могло бы помочь возрождение структур, подобных агентствам по развитию территорий. С ним согласен и начальник отдела правовой экспертизы ГАПИ Александр ЩИТКОВСКИЙ, но при условии, что у таких структур должны быть соответствующие полномочия.
УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА И ИХ ИНТЕРЕСЫ
Двумя основными участниками проекта редевелопмента являются собственник промышленного актива и инвестор (девелопер). Третья сторона – город – пока не очень активна. Но это только видимая часть айсберга, на самом деле участников может оказаться значительно больше. И нередко проекты редевелопмента сопровождаются многочисленными конфликтами. Эксперты отмечают, что к подготовке таких проектов в обязательном порядке должны привлекаться юристы и консультанты.
Евгений ШИРСТОВ, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:
– Важно обеспечить интересы всех сторон, которые участвуют в процессе. Если проект реализуется на территории, где производство остановлено, то в этом случае особых проблем не возникает.
Проблемы начинаются там, где необходим перевод существующего производства на новую площадку. Интерес инвестора состоит в том, чтобы максимально быстро получить права на площадку, объекты и начать строительство. Интересы собственников производства заключаются в том, чтобы запустить необходимые мощности на новой площадке и только после этого передать права на старый объект. То есть инвестор должен начать вкладывать деньги задолго до того, как он сможет приступить к собственному строительству. Поэтому с юридической точки зрения необходимо разработать такой договор, который обеспечит баланс интересов, в том числе обеспечит получение инвестором старого промышленного актива, после того как предприятие завершит передислокацию на новый участок.
При подготовке проекта надо выявлять всех владельцев, не только собственников, но и арендаторов и субарендаторов. Пул субъектов, которые будут участвовать в процессе переговоров, весьма разнородный. У них разные требования и разные планы. Отсюда возникает необходимость серьезной юридической подготовки таких проектов. Еще больше участников переговоров будет в случае приобретения нескольких соседних участков. Все это увеличивает риски девелопера. К тому же отсутствует законодательный механизм, который бы мог вовлечь в данный процесс государство. В такие проекты трудно привлекать кредитные средства. Возможно, необходимо создание фонда развития уже существующих и в первую очередь старых промышленных территорий.
Альбина ЯМАЛЕТДИНОВА, директор по консалтингу NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– Чтобы заинтересовать инвестора, промышленная площадка должна соответствовать определенным критериям. Например, таким как высокая стоимость земли, близость территории к центру города. Имеет значение и то, как именно используется имущественный комплекс сейчас. Чем объект менее технологичен, тем он более привлекателен. Еще один параметр – структура собственников, чем их меньше, тем лучше. Следующий важный фактор – готовность собственника комплекса на взаимовыгодное сотрудничество с инвестором. Привлекательной является ситуация, когда собственник отдает территорию под редевелопмент и участвует в распределении прибыли от реализации проекта.
Если структура собственников не прозрачна, а предприятие является технологически сложным производством, если не ясно, как будут развиваться соседние территории, а собственник не адекватно оценивает свой актив, то мы, как консультанты, посоветуем инвестору не реализовывать такой проект.
По мнению экспертов рынка, редевелопмент промышленных территорий сдерживают градостроительные и экономические ограничения. Дело в том, что в большинстве случаев эти территории – около 3 000 га – зонированы как промышленные зоны и развивать там можно только промышленность (в некоторых случаях и коммерческую недвижимость). А если территорию невозможно использовать эффективно, то она вряд ли заинтересует инвестора. Кроме того, отсутствуют механизмы стимулирования и поддержки перевода промышленных предприятий.
ЖИЛЬЕ – ВНЕ КОНКУРЕНЦИИ
Наиболее эффективной схемой реновации является реализация проектов строительства на обновляемой территории жилья или многофункциональное использование этой территории.
Например, компания Meridian Capital, которая ведет реновацию территории завода «Петмол», планирует построить около 35 000 кв. м недвижимости, в основном жилья.
Компания Setl City участвовала в проектах строительства жилых домов при реновации территорий прядильной фаб­рики, завода «Авангард», завода «Редан». В июле этого года Setl City приступила к строительству МФК River­side на Ушаковской набережной. Проект ведется на территории бывшего Ленинградского Северного завода. Объем инвестиций в проект оценивается более чем в 10 млрд рублей. На участке площадью 6,8 га компания планирует возвести шесть жилых домов, гостиницу, офисный центр, детский сад и крытую автостоянку.
В феврале Группа ЛСР и компания Setl City приступили к реализации совместного проекта жилой застройки участка площадью 104,7 тыс. кв. м, расположенного на проспекте Энергетиков, дом 9. Ранее на данном земельном участке, владельцем которого является ОАО ПО «Баррикада» (предприятие Группы ЛСР), находилось одно из производств железобетонных изделий, которое несколько лет назад было перебазировано на другую площадку предприятия. Строительные работы планируется начать в 2013 году.
Примером реновации депрессивной территории является зона «Москва То­варная». На данном участке работает тандем двух застройщиков: ГК «Эталон» (проект жилого комплекса «Царская столица») и ДК «Созвездие» (проект МФК). В мае был утвержден проект планировки территории. Как заметила генеральный директор ДК «Созвездие» Мария МАТВЕЕВА, для всей территории зоны «Московская Товарная» обе компании создали общую концепцию развития, над которой они трудились около двух лет. В составе проекта разработана перспективная пробивка улиц, сформирована улично-дорожная сеть.
Проект МФК будет состоять из четырех отдельно стоящих зданий: жилого дома класса «комфорт плюс», гостиницы, бизнес-центра и торгового центра. Кроме того, комплекс включает три подземных паркинга. Объем инвестиций в МФК составит 3 млрд рублей. Строительство компания планирует завершить до конца 2017 года.
ЖК «Царская столица», реализуемый ГК «Эталон», предполагает строительство 15 жилых зданий высотой до 11 этажей. Компания планирует получить разрешение на строительство первой очереди комплекса в ноябре 2012 года. Объем инвестиций в строительство 567 тыс. кв. м недвижимости составит 792 млн долларов.
Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X