жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Почему конфликтуем

Качество объекта домостроения зависит от множества факторов, некоторые из которых эксперты выделяют как факторы, связанные с конфликтами.
Один из таких факторов связан с конфликтом интересов в сфере финансов между архитектором, проектировщиком инженерных систем и застройщиком. Другой фактор, по мнению аналитиков, порожден конфликтом, вызванным тотальной коррупцией в стране. Эти выводы особенно актуальны на фоне высказываний Дмитрия МЕДВЕДЕВА, оценивающего коррупцию в стране в 1 трлн рублей, и данных независимых источников – «30% российского бюджета находится в тени», а также на фоне заявлений начальника экономической безопасности ГУВД о том, что в стране разворовывается 80% бюджета.
ЗАКАЗЧИК ОГРАНИЧИВАЕТ В ЗАТРАТАХ
 По поводу конфликта интересов в сфере финансов между архитектором, проектировщиком инженерных систем и застройщиком Андрей УРТЬЕВ, директор Саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство проектировщиков», говорит: «Бизнес есть бизнес: каждый участник строительного процесса старается вложить поменьше, а получить побольше. Вот и получается, что на разных стадиях реализации проекта происходит столкновение финансовых интересов архитекторов, проектировщиков, строителей, производителей материалов и эксплуатирующей организации.
В улаживании этого конфликта интересов и есть рациональное зерно. Жизненный цикл здания долгий: от строительства до кап­ремонта, разборки и утилизации. И если сэкономить на проектировании и строительстве, то потом больше потратишь при эксплуатации и капремонте. Простой пример – датчики, которые следят за движением человека в здании и соответственно включают и выключают свет. Дорогостоящее оборудование окупается на этапе эксплуатации за счет меньших затрат на электроэнергию.
Первый, кто ограничивает архитектора и проектировщика в уровне инженерных решений – заказчик, определяющий стоимость будущего объекта. Естественно, в типовом доме – одни расходы на проектирование, материалы и оборудование, а в элитном, допустим на Крестовском острове, где люди готовы платить не только за инженерную начинку, но и за архитектурные изыски, дома строят совсем другие, по индивидуальным проектам.
Исторически сложилось так, что доходные дома возводили однотипные, архитектурно не очень ценные и стандарты для них были одни, а для особняков – совсем другие. Та же тенденция прослеживается сегодня: минимизация затрат отразилась на застройке второй половины двадцатого века – на блочном, панельном домостроении и кирпичных брежневках.
Если в целом говорить о стоимости проектных работ, то в мировой практике на проектирование тратится 10% от себестоимости объекта, а у нас зачастую – до 2%. В результате получают или не доработанный, или устаревший проект и, конечно, без учета новых технологий и материалов».
ВЫГОДНЫЙ АЛЬЯНС
Внутри процесса проектирования тоже есть конфликт интересов, связанный с финансированием разных этапов проектных работ. Петр КУЗНЕЦОВ, директор инжиниринговой компании «Конфидент», определил его как главный и почти неизбежный конфликт между проектировщиком архитектуры и проектировщиком инженерной системы. «Чаще всего, – поясняет он, – этот конфликт снимают просто: кто первый, тот и диктует условия. В основу проекта кладется разработка инженера (или архитектора), а пришедший следом – получает все по остаточному принципу.
Оптимальным же решением будет сотрудничество инженеров с архитекторами с первого момента работы над проектом. Это позволяет сэкономить минимум 10% от стоимости инженерной «начинки» здания. Что касается стоимости проектных работ в целом, то в царские времена услуги проектировщика Его Императорского Величества стоили 10% от общей сметы СМР. Сегодня типовые решения и «Автокад» существенно облегчают задачу проектировщика, но стоимость проектных работ составляет не менее 6–7%».
По мнению экспертов, в ближайшее время качественное домостроение потребует роста затрат на инженерную «начинку», поскольку мировая строительная индустрия переходит на «зеленые» стандарты и энерго­сберегающие технологии. В Петербурге инициаторами применения энергосберегающих технологий являются в основном зарубежные компании.
Тормозом для внедрения «зеленых» проектов является, во-первых, их цена, точнее – срок окупаемости. Анализ нескольких проектов, реализованных в России, показывает, что сегодня они окупаются за 20–30 лет, при приемлемых для инвестора сроках в 5–7 лет.
Медленное продвижение качественных «зеленых» проектов у нас связано с тем, что экологичность объекта никак не влияет на его привлекательность: для покупателя остаются самыми важными цена, местоположение и срок сдачи объекта. Тем не менее эксперты отмечают, что спрос на энергосберегающие системы на российском рынке растет на 10–15% в год.
КОГДА ДЕНЬГИ УТЕКАЮТ В ТЕНЬ
Борис ЮШЕНКОВ, эксперт НП «Гильдия управляющих и девелоперов», не видит никакого конфликта интересов между участниками процесса домостроения, а видит конфликт, связанный с тотальной коррупцией в стране.
Логика рассуждений аналитика проста: затраты при реализации проекта должны распределяться между всеми участниками проекта, начиная от бюджета города, а уже затем – между архитектором, проектировщиком, строителем, производителем материалов. «В какой пропорции распределяются средства между ними, – продолжает он, – совершенно неважно, если каждый получает долю, соразмерную своему участию. Сегодня это простое правило нарушено, но вовсе не потому, что кто-то тащит одеяло на себя, и не потому, что бюджет, строитель или производитель стройматериалов получают сверхприбыль.
Напротив, сегодня все в проигрыше. Бюджет, потому что поступления от продажи лотов не покрывают расходы на подготовку новых территорий, застройщик, потому что прибыль по большинству проектов давно опустилась почти до стоимости заемного капитала, строитель, потому что малоэффективно тратит средства на подготовку территорий, и т. д. И наконец, в проигрыше – покупатель, который получает квартиру низкого качества по завышенной цене и при этом должен исправно пополнять своими налогами бюджет. Круг замкнулся.
Вопрос: куда же деваются деньги? Утечка денег из системы – пример банальной коррупции, которую вынуждены обслуживать все участники проекта. Из-за этого они вынуждены перекладывать затраты один на другого и из-за этого в конечном счете возникает конфликт. Этот конфликт приобретает социальную окраску и выливается на страницы газет – потому что крайним в цепочке оказывается покупатель, самый незащищенный и не очень информированный участник проекта».

Елена Непомящая

Другие материалы по теме

Другие материалы по теме не найдены.
X