жк днепропетровская 37 студия 3.3

Актуальное

Инвестиции: обзор рынка

В первом полугодии рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга был на редкость стабилен во всех своих сегментах. Объекты вводятся осторожно, зато не стоят пустыми. А их владельцы проявляют завидный здравый смысл в отношении арендных ставок.
По данным компании CBRE, инвестиции в коммерческую недвижимость в Центральной и Восточной Европе в первом полугодии 2012 года снизились на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. При этом 83% от общего объема сделок осуществлялось в России и Польше.
– В 2011 – начале 2012 годов российский рынок инвестиций выглядел несколько сильнее, чем рынки восточноевропейских и ряда западноевропейских стран, – характеризует ситуацию Валентин ГАВРИЛОВ, директор отдела исследований рынка CBRE в России. – Но вследствие высокой базы 2011 года мы по итогам I полугодия 2012 года также регистрируем снижение объемов инвестиционных сделок. Инвесторы точно также пытаются сконцентрироваться на активах высокого качества с высокой заполняемостью и стабильным составом арендаторов. Однако они наталкиваются на ограниченное предложение таких активов. Существенная их часть уже вовлечена в оборот в ходе посткризисного восстановления деловой активности с конца 2009 года по 2011 год.
Эксперт также отмечает, что уровень использования заемного капитала в сделках снижается. И относит это на счет более взвешенной политики управления рисками со стороны инвесторов.
Эти тенденции характерны и для Петербурга. По сравнению с 2011 годом, объем ввода площадей во всех сегментах деловой недвижимости более скромный. Но с их заполняемостью нет проблем. Развитие отложено на завтра, зато достигнуто равновесие.
ОФИСЫ
В офисном сегменте Петербурга аналитики единодушно фиксируют весьма небольшой прирост качественных площадей, заметное усиление спроса и стабильность арендных ставок. За первое полугодие 2012 года общий объем офисных площадей увеличился, по разным оценкам, на 2–2,7%. В абсолютном выражении объем предложения качественной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составляет от 1,7 млн до 2,2 млн кв. м. При этом, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, более 90% введенных площадей представляют собой вторые очереди уже действующих комплексов.
Среди ключевых событий первого полугодия аналитики называют ввод в эксплуатацию на Васильевском острове двух офисных зданий класса А «Сенатор» холдингом «Империя». А также открытие компанией «Русские самоцветы» II очереди комплекса на площади Карла Фаберже. Объем поглощения офисной недвижимости в первой половине 2012 года более чем в 2 раза превысил объем ввода. Что закономерно: сдача в эксплуатацию целого ряда объектов отложена на второе полугодие.
Эксперты Knight Frank St. Petersburg оценивают объем поглощения на уровне 92,1 тыс. кв. м, сводя долю свободных площадей до 9,4%. Согласно их подсчетам, в классе A свободными остаются 72 тыс. кв. м (16,2%), в классе B – 86,2 тыс. кв. м (6,9%).
Их коллеги из Jones Lang LaSalle считают, что чистое поглощение в зданиях классов А и В во втором квартале 2012 года достигло 77 580 кв. м. Вместе с 50 880 кв. м кварталом ранее это составляет более 128 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей сократилась до 9,7%. В абсолютном выражении объем свободных площадей в классе А сейчас составляет 81 650 кв. м, в классе В – 120 200 кв. м.
Этот высокий показатель связан, впрочем, с тем, что ряд введенных в этом году объектов построен компаниями для собственных нужд. В числе наиболее востребованных бизнес-центров в JLL называют «Санкт-Петербург Плаза», «Ренессанс Форум», «Дженсен Хауз», «Аэроплаза», «Ресо», «Фарватер», «Вант».
Самыми активными арендаторами офисных площадей, по общему мнению, стали сырьевые и торговые компании, а также компании IT-отрасли, финансового и строительного секторов. При этом большая часть сделок приходится на офисы класса В. Соответственно в этом классе быстрее снижается количество вакантных площадей.
Тем не менее арендные ставки здесь растут незначительно. И если Knight Frank фиксирует индексацию ставок на уровне 3,4% в рублях и на 4,5% в долларовом эквиваленте, то в JLL относят эти колебания на счет курсовой разницы.
– Доля свободных площадей постепенно приближается к докризисному уровню, что создает теоретические предпосылки для роста ставок, – отмечает Андрей РОЗОВ, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Одновременно с этим рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга остается рынком арендатора, что подразумевает более высокую гибкость собственников при обсуждении коммерческих условий. В итоге совокупность факторов, а также сохраняющаяся нестабильность финансовых рынков удерживают ставки аренды в точке равновесия с начала 2012 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А сейчас составляет 1 400 – 1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В – от 900 до 1 200 рублей.
Во второй половине года эксперты ожидают заметного прироста предложения – на уровне 190 000 кв. м. По-видимому, до конца 2012 года на рынок выведут бизнес-центр «Собрание» на Цветочной («Адамант»), торгово-офисный комплекс «Луч» на Металлистов («Петербургстрой»), бизнес-центр Sinop на Синопской наб. («Плаза Лотос Групп»), МФК «У Красного моста» («БТК Девелопмент»). Начнется строительство объектов технопарка «Ингрия»: бизнес-инкубаторов, офисов для резидентов, гостиниц, жилых объектов и т. д. – на территории 45 га.
Тем не менее по итогам года объем ввода, видимо, будет на 15–25% ниже, чем в 2011 году. На волне осенней деловой активности, возможно, начнет расти арендная ставка. Существенный рост предложения, по некоторым оценкам, на уровне более 200 тыс. кв. м, эксперты прогнозируют в следующем, 2013 году.
ТОРГОВЛЯ
По данным JLL, в первом полугодии 2012 года в Петербурге было введено 124 тыс. кв. м качественных торговых площадей, т. е. чуть меньше, чем за тот же период 2011 года (129 тыс. кв. м). Их объем вырос на 5% и достиг 1,7 млн кв. м. Аналитики Knight Frank дают более скромные оценки – 85 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
Суммарный объем действующих в Северной столице торговых центров в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network фиксируют на уровне 3,79 млн кв. м.
Среди главных событий эксперты называют ввод в эксплуатацию ТРК PITERLAND арендопригодной площадью 80 000 кв. м. Кроме того, открыты для посетителей ТРК «РИО», где уже некоторое время работал гипермаркет «О’Кей», и вторая очередь ТРК «Шкиперский Молл» (технический ввод состоялся в конце 2011 года). Появился также новый гипермаркет «Лента» на пр. Обуховской Обороны.
Редевелопмент существующих торговых объектов остается одной из основных тенденций рынка. МФК «Толстой Сквер» переформатируется в lifestyle-центр. В сентябре начнется реконструкция ТРК «Феличита». Она продолжится до следующего года, когда ТРК откроется под названием «Лондон Молл». О намерении провести реконцепцию заявили также торговые центры «Рыбацкий» и «Пассаж». ТК «Невский центр» (Stockmann Group) меняет планировочные решения и начинает кампанию по ротации арендаторов, рассчитывая увеличить их количество на 10–12% и «подрастить» долю магазинов классов «средний плюс» и «премиум».
Самым распространенным форматом остается торгово-развлекательный центр. Но развлекательная составляющая становится более разнообразной за счет появления детских развлекательных центров, новых крытых катков, аквапарка, зала для керлинга, горнолыжного клуба и даже крокодиловой фермы.
Jones Lang LaSalle отмечает возобновление работ на замороженных торговых объектах. Большинство из них в период кризиса сменило собственников. Общий объем торговых площадей, запланированных к вводу в Петербурге во второй половине 2012–2014 годов включительно, составит около 460 тыс. кв. м. При этом на полноформатные региональные торговые центры придется порядка 50% от общего числа планируемых к вводу комплексов.
– В ближайшие 2 года на рынке будут появляться в основном региональные и окружные торговые центры, – утверждает Вероника ЛЕЖНЕВА, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Новых проектов суперрегионального формата пока не предвидится. Московский и Приморский районы вследствие активного развития жилищного сектора остаются одними из наиболее популярных локаций для реализации торговых проектов.
Развиваться сегменту ритейла в ближайшее время предстоит в основном за счет продовольственных сетей. Финский ритейлер Kesko начинает развитие двух брендов на петербургском рынке – K-Citymarket и K-supermarket. Knight Frank сообщает, что первый гипермаркет Kesko Group по адресу Ситцевая ул., участок 1, будет открыт в конце 2012 – начале 2013 года. Первый гипермаркет планирует также открыть в 2013 году компания «Интерторг».
– Особенно активны сейчас торговые операторы сегментов FMCG (недорогих товаров повседневного спроса. – Прим. ред.) и общественного питания, – отмечает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай ПАШКОВ. – При этом они не боятся развивать новые для Санкт-Петербурга форматы.
Долю свободных площадей по итогам первого полугодия 2012 года аналитики единодушно фиксируют на уровне 5%. Новые объекты, не успев выйти на рынок, уже имеют хороший уровень заполняемости. При этом арендная ставка остается стабильной. Максимум составляет $2000 за кв. м в год.
Во втором полугодии основными событиями должны стать ввод МФК «Жемчужная Плаза» в Красносельском районе и открытие после реконструкции «Дома ленинградской торговли», которое усилит премиум-сегмент в районе Невского проспекта и Б. Конюшенной.
ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В сегменте складской недвижимости событий относительно немного. Всего введено в эксплуатацию около 156 тыс. кв. м складских площадей (данные Knight Frank). На рынок впервые в 2010 году выведены новые спекулятивные комплексы. Введен складской комплекс класса А арендопригодной площадью 11 000 кв. м в промышленной зоне «Каменка». Завершено строительство первых очередей в проектах Nordway в Шушарах (класс А), «Орион Лоджистикс» в Парголово (класс А), «Санкт-Петербургский терминальный комплекс» (класс В).
Объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге к концу полугодия достиг 1,85 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. При этом свободных качественных площадей чуть более 4%.
Общий объем сделок, по разным оценкам, составляет от 50 000 до 80 000 кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованными остаются блоки площадью 2 000–5 000 кв. м. Наиболее активные арендаторы – торговые операторы (68% от общего объема транзакций, по данным JLL). Однако самой масштабной сделкой отметилась логистическая компания Major, арендовавшая 30 000 кв. м в Санкт-Петербургском терминальном комплексе.
Растет дефицит складов класса А и В. Складские комплексы этих классов занимают лишь 21% от общего объема рынка, 79% приходится на помещения класса С.
Соответственно в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network отмечают рост популярности build-to-suit. В качестве примера аналитики приводят аренду 7 000 кв. м в производственно-складском комплексе «А Плюс Колпино» компанией Truck Empire – сделка проходила с элементами build-to-suit. В июне компания АМГ приняла решение построить собственный производственно-складской комплекс по системе build-to-suit на территории индустриального парка Greestate.
Ставки продолжают понемногу расти. Максимальные увеличились на 5–10% – до $115–130 за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Однако во втором полугодии на рынке не появится нового спекулятивного предложения. Соответственно, заполняемость действующих комплексов еще увеличится. И возможно, рост арендных ставок станет более существенным.
Новых проектов также анонсируется совсем немного. Девелоперская компания «А+ Девелопмент» совместно с Knight Frank St. Petersburg планирует создать комплекс для логистических компаний площадью около 100 тыс. кв. м на первой линии Пулковского шоссе. Проект должен совместить площади, построенные «под клиента» (built-to-suit) и спекулятивные.
Также в Knight Frank впервые после кризиса отмечают растущий ввод качественных производственных объектов. Новые проекты анонсируются с 2011 года. Часть из них – это вторые очереди действующих заводов.
В начале 2012 года шведско-американская компания Autoliv, производитель средств безопасности для автомобилей, объявила о намерении построить завод в Санкт-Петербурге. Компания Eurocopter, один из крупнейших в мире производителей вертолетов, планирует построить в Ленинградской области к 2014 году завод по выпуску легких вертолетов семейства Ecureuil. Всего до 2015 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти может быть построено 14 качественных производственных объектов.
– Мы оцениваем будущую совокупную площадь индустриальных помещений в составе этих проектов в 150–220 тыс. кв. м, – уточняет Тамара ПОПОВА, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg. – Большинство из них разместятся во Всеволожском и Пушкинском районах и будут представлять отрасли машиностроения и металлообработки.
ГОСТИНИЦЫ
Вопреки традиции открывать отели к сезону белых ночей, в этом году введен в эксплуатацию только один объект – Domina Prestige St. Petersburg Hotel 5* на набережной Мойки, 99. Открытие пятизвездочных гостиниц Four Seasons на Вознесенском и отеля на улице Правды перенесли. Здание на пл. Островского планируют занять структуры «Газпрома», переоборудовав его под офисы.
Сейчас в Петербурге действует 69 современных отелей на 15 477 номеров категории 3, 4 и 5 «звезд» (данные Maris | Part of the CBRE Affiliate Network). Половина из них находится под управлением 14 международных операторов. Гостиничных номеров в городе больше, чем туристов.
Наталья Цветкова

Другие материалы по теме

X