жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Управлять домами — удел сильных

Жилкомсервис № 2 Кировского района, пожалуй, самая «раскрученная» организация в жилищно-коммунальном комплексе Санкт-Петербурга. Почти детективная история противостояния двух компаний с практически одинаковыми названиями известна всему городу.
До сих пор государственный ЖКС № 2 пожинает плоды деятельности частного «двойника».
В течение последнего года государс­т­венный Жилкомсервис № 2 возглавляет генеральный директор Денис ЧЕРНЕЦКИЙ, наш сегодняшний собеседник.
– Денис Юрьевич, исчерпана ли история двух ЖКС с одинаковыми названиями, двойных квитанций по квартплате и неразберихи с тем, кто же все-таки является компанией, управляющей жилыми домами?
– Сегодня 517 домов, отданных в управление частной структуре, возвращены в государственные компании. Частный ЖКС-2 находится в стадии банкротства, а его руководитель – фигурант уголовного дела.
Открытие этого уголовного дела уже само по себе является значимым результатом, доказывающим, что нарушения в сфере ЖКХ не могут быть безнаказанными. Оставлять подобные истории без правовых последствий – все равно что приглашать мошенников: мол, приходите в сферу ЖКХ и делайте все, что заблагорассудится.
31 мая судом принято решение о прекращении процедуры наблюдения в отношении ЖКС-2 и об открытии конкурсного производства. Длиться это будет еще полгода. Сегодня у ЖКС-2 долгов примерно на 296 млн рублей (при этом в наличии у него – 145 млн рублей). И это долги перед нами, поскольку именно ЖКС-2 Кировского района всегда находился в договорных отношениях с энергетиками и обязан был оплачивать тепло, поставляемое «Теплосетью СПб» на нужды отопления и горячего водоснабжения. ЖКС-2 собирал с населения деньги, но нам не перечислял ни копейки. Таким образом, долги ЖКС-2 перед нами стали нашими долгами перед ресурсоснабжающими организациями. Юридическую оценку этим действиям должно, наконец, дать следствие и, будем надеяться, суд.
– Вы считаете позитивным факт возвращения домов в систему государственного ЖКХ?
– На мой взгляд, государство сегодня вообще не должно уходить из коммунальной сферы. Такой вывод подтверждается, в частности, историей с ЖКС-2: полуторагодовалая деятельность этой частной структуры привела жилые дома Кировского района практически к состоянию разрухи.
Однако, чтобы участие государст­венных структур в управлении жилфондом было эффективным, приносило пользу, давало стимул для развития отрасли, необходимо избавиться от многочисленных системных недостатков.
Сегодня на управление жилфондом влияют два мощных фактора. С одной стороны, мы – непосредственные исполнители коммунальных услуг – обязаны следовать общероссийскому законодательству. С другой стороны, власти региона вырабатывают собственные правила работы отрасли. Причем правила эти меняются едва ли не ежемесячно и доводятся до нас инструктивными письмами, распоряжениями-постановлениями, а то и просто по телефону. Зачастую «поправки», исходящие от разных властных структур, противоречат друг другу. Вчера шла кампания ремонта кровель, сегодня о кровлях надлежит забыть и бросить все силы на ремонт инженерии, а завтра может последовать распоряжение уделять максимум внимания лестничным площадкам… или мусору, или сдаче домов к зиме, или срочному погашению долгов перед ресурсоснабжающими организациями…
Должен сказать, что этот шквал распоряжений больше похож не на уточнение наших целей и задач, а на изнурительную дерготню, которая мешает как повседневной работе, так и стратегии поступательного развития. А ведь в наших условиях только движение вперед, четкое следование планам может стать основой вывода жилфонда из того плачевного состояния, в котором он сейчас находится. Кстати говоря, именно такой подход предусматривает законодательство в сфере ЖКХ.
Думаю, сегодня следует сделать все возможное именно для планового развития ЖКХ. При этом в государст­венной политике в отношении коммунального комплекса должен быть взят на вооружение врачебный принцип «не навреди».
По сути, практически все ЖКС Петербурга являются сегодня однотипными предприятиями с огромным государственным участием, но при аналогичных условиях существования они не имеют ни единого руководства, ни корпоративного объединения. Мы разрозненны. И это обстоятельство, на мой взгляд, отнюдь не на пользу отрасли и защите наших интересов. Каждый ЖКС – один на один с монополистами, один на один с негативными публикациями в прессе. Одни и те же проблемы каждый жилкомсервис решает в силу своих собственных соображений и сил.
Объединение в холдинг, общее руководство и общая политика, как мне представляется, могли бы сыграть позитивную роль в развитии отрасли. И в этом процессе, я думаю, должно занять свою значимую позицию городское руководство.
– Но ведь некие зачатки объединения государственных ЖКС в Петербурге все же есть. Речь идет о СРО, в которую несколько лет назад вступили все управляющие компании с госучастием. Разве СРО не может стать той площадкой, на которой произойдет если не организационное объединение, то хотя бы выработка единых позиций, единых правил игры?
– Пока СРО является площадкой для общения. Не более. И все, о чем я сейчас говорю, обсуждалось как раз в СРО. Но обсуждения мало – необходимы шаги для реального объединения, санкционировать и инициировать которое может только власть. Уверен, что рано или поздно мы придем к этому. И некоторые приметы сближения уже можно увидеть. К примеру, на VI форуме предприятий жилищно-коммунального комплекса в Москве, который состоялся в начале лета, велся разговор о пользе единства.
– Ваши слова звучат некоторым диссонансом логике развития отрасли. Ведь за основу принято усиление роли собственника, увеличение доли частных УК, отход государства от управления жилфондом…
– Да, это общеизвестно. Министерства коммунального хозяйства в России уже нет, вместо него существует лишь подразделение в Минрегионразвития. Уровень государственного присутствия в отрасли ЖКХ неуклонно снижается. Но ведь в условиях некоего хаоса, в ситуации, когда цель ясна, но пути ее достижения непонятны, всегда возникает необходимость и целесообразность централизованного руководства с единой стратегией и тактикой.
Кроме того, пора принять как реальность, что масштабного класса ответственных собственников у нас так и не сложилось, частные УК в большинстве случаев представляют собой временщиков, а капитальный ремонт жилфонда идет лишь там, где на это есть бюджетные средства…
О какой роли собственника может вообще идти речь, если тарифы для всего города устанавливаются комитетом по тарифам? И собственники что-то не спешат принимать отдельные тарифы для своего дома. Между тем каждый дом – индивидуальность, которая и подхода требует индивидуального, и, соответственно, расхода. Это известно любому коммунальщику. Но убедить в этом горожан практически невозможно. В этих условиях требование, чтобы средства каждого дома учитывались отдельно, по сути, не имеет большого смысла: у всех все одинаково, разве что в одном доме чуть больше должников, в другом – чуть меньше.
– А такая форма управления, как ТСЖ, на ваш взгляд, оправдывает себя? Не является ли она показателем рождения класса собственников?
– Граждане – живут они в ТСЖ или вне его – на практике хотят одного: получить за свои деньги набор необходимых услуг, не вдаваясь в подробности вопросов управления, не заботясь о необходимости собираться и принимать решения. Скажу больше: даже в новостройках жильцы не стали бы объединяться в товарищество, если бы ТСЖ изначально не создавались застройщиком.
Думаю, если собственники безынициативны, то дифференцированные тарифы по каждому дому (или по каждой группе домов) должны устанавливать госорганы. Пока законодательство не предусматривает этого, но, похоже, пора начинать.
Кроме того, государству необходимо разработать механизм кредитования управляющих компаний. Простой пример из нашей жизни. От ЖКС-2 мы получили 342 дома, 302 из них в плачевном состоянии. Особенно плохи были кровли. Чтобы не войти в очередную зиму с дырявыми крышами, мы провели массовый ремонт, потратив за сезон в три раза больше денег, чем собрали с населения. Практически эти работы были выполнены за счет подрядчика. А на нашем ЖКС повисли долги, с которыми мы сейчас активно работаем: разрабатываем график погашения, ведем переговоры с подрядчиками.
Если бы у нас была возможность кредитоваться в банке, мы, безусловно, воспользовались бы ею. Но ни один банк не даст кредит без поручительства, а поручиться за нас некому. И в залог оставить нечего. Всего этого не предусматривает бюджетный процесс. Мы с трудом нашли лизинговую компанию, чтобы приобрести несколько единиц новой техники – никто не желал вести переговоры с организацией с нестабильным балансом.
Увеличивает сложности еще и то обстоятельство, что собственники дома гипотетически имеют право в любой момент собраться и заключить договор с другой УК. И тогда у нас исчезнет источник погашения долга или кредита. То есть средства, которые пошли на ремонт дома, окончательно повиснут на нашей управляющей компании. В таких условиях коммунальная экономика, конечно, не может складываться удачно.
По сути, реформа ЖКХ привела к тому, что жилищно-коммунальные структуры стали крайними в любых отношениях. Особенно это очевидно на примере наших взаимоотношений с монополистами, перед которыми мы несем ответственность по долгам населения. При этом на нас возложены практически агентские обязанности по сбору денег в пользу ресурсоснабжающих компаний. И делать это мы должны бесплатно.
Нелепое положение складывается и при взаимодействии с контролирующими органами: любая жалоба граждан вызывает выход на ГЖИ, Роспотребнадзор, прокуратуру. И всякий раз это влечет за собой административное наказание в виде штрафа. Штраф берется, естественно, из тех денег, которые граждане платят за обслуживание и текущий ремонт дома. Это, в свою очередь, означает, что текущий ремонт будет делать не на что. Следовательно, граждане станут жаловаться дальше. И вновь придет ГЖИ… Замкнутый круг! При этом, как мне представляется, инспекцию не слишком беспокоит, кто, как и на какие средства должен исправлять недостаток.
Зачастую нам даже предписание о ликвидации недочетов не дают, а сразу штрафуют. За неудовлетворительное состояние фасада – штраф, и неважно, что ни у ЖКС, ни у города, ни у собственников нет средств на капитальный фасадный ремонт. Ветхие инженерные сети – штраф, и никого не интересует, что в рамках текущего ремонта мы не имеем возможности привести их в порядок. Да, собственно, и не должны. Наше дело – обслуживать жилые здания в том виде, в каком они нам переданы. Капитальный ремонт – дело собственников и государства.
За последний год наше предприятие заплатило полмиллиона рублей штрафных санкций только в ГЖИ. Мы уже пришли к мысли о необходимости оспаривать в суде любую штрафную санкцию. В каждом протоколе я сейчас пишу: «прошу применить ко мне меры неденежного воздействия». То есть лучше «порка», только бы денег не требовали.
В принципе вся система ЖКХ сейчас держится исключительно на сотрудниках, которые самоотверженно работают, несмотря на негатив со стороны населения, властей, СМИ, проверяющих структур; несмотря на отсутствие средств и постоянно меняющиеся требования. Благодаря этим людям еще ремонтируются крыши, вкручиваются лампочки и убирается мусор. В отрасли будут появляться иные формы работы, сменятся чиновники и генеральные директора, а рядовые сотрудники ЖКХ останутся работать дальше. Многим из них просто нет замены. К нам недавно пришел молодой человек на должность домоуправа. Выдержал… полдня. Признался, что такой прессинг ему не по силам.
Д. Чернецкий

Другие материалы по теме

X