жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Длинный шлейф кризиса

Несмотря на некоторое оживление рынка коммерческой недвижимости в обеих российских столицах, банки не торопятся кредитовать такое строительство, предпочитая рефинансировать готовые объекты.
Дискуссия о методах финансирования девелопмента в рамках Международного инвестиционного форума PROEstate собрала представителей банков и консалтинговых компаний.
УБЕДИТЕЛЬНЫЙ ПЕССИМИЗМ
Возможностей получить большой объем финансирования на проект по-прежнему очень немного. Западные деньги, покинувшие Россию в 2008 году, так и не вернулись. С этим согласны все эксперты. В этом году иностранные банки практически прекратили не только кредитование, но и рефинансирование готовых объектов на российском рынке – им хватает «домашних» трудностей. Исключением является Райффайзенбанк.
Российские банки пока не испытывают проблем с ликвидностью, но, обжегшись в кризис, сейчас работают с недвижимостью крайне осмотрительно.
– Мы пересмотрели отношение к стройке, когда банку пришлось реструктурировать огромное количество кредитов, – отмечает вице-президент Банка ВТБ Павел КОСОВ. – Банк стал обладателем множества активов, которые сейчас пытается реанимировать, создав для этого специальную структуру.
Однако проектное финансирование никуда не пропадало. Оно вполне возможно в соотношении 30% – средства девелопера, 70% – деньги банка, если есть правильно проработанный бизнес-план, адекватная финансовая модель.
– Настоящего проектного финансирования, то есть только под залог объекта, без «иного обеспечения», под которым подразумеваются акции, земля и т. д., на рынке сегодня практически не получить, – комментирует тему президент GVA Sawyer Вера СЕЦКАЯ. – Отдельные примеры, конечно, есть. Чтобы принять решение, банкам требуются предварительные договоры аренды – желательно на 60–70% площадей, наличие у девелоперов 30–40% собственных средств, участие в проекте «звучных» международных компаний в качестве соинвесторов, консультантов.
Девелопер должен запастись терпением. Диалог с банком может продолжаться до полугода, прежде чем вопрос будет вынесен на кредитный комитет. Предстоит доказать, что проект сможет генерировать денежные потоки, достаточные для покрытия долга. В условиях непредсказуемых арендных ставок трудно строить прогноз на три-четыре года вперед. Но сделать это надо, причем по самому пессимистическому сценарию. Вкупе с хорошей аргументацией он оказывается для банков более убедительным.
Помимо продуманной финансовой модели и профессионального предброкериджа для банков имеет значение репутация девелопера и наличие у него контракта с надежным генеральным подрядчиком. В отдельных случаях, утверждают эксперты, можно даже выстроить в очередь банки, желающие поучаствовать своими деньгами в строительстве объекта. Причем именно по схеме проектного финансирования, пусть и не «прозрачного, как слеза». В этой очереди, по всей вероятности, окажутся Сбербанк, Газпромбанк и еще один-два лидера.
Однако практически в любом кредитном договоре будет присутствовать пункт об одностороннем изменении ставки по кредиту. Чаще всего в связи с изменением Центробанком ставки рефинансирования. Но у Сбербанка это предусмотрено и в «иных случаях», конкретно не указанных. Никаких каникул по выплате кредита на время строительства ждать не стоит.
РЕАЛИЗМ БЕЗ ЭКЗОТИКИ
– Долевое соинвестирование в России работает плохо, – считает директор департамента финансовых рынков и инвестиций по России и СНГ компании Jones Lang La Salle Наталья ТИШЕНДОРФ. – Все стараются покупать активы и делать проекты сами. Исключения бывают, только если партнер – очень серьезная компания. Обычно у партнеров очень разные ожидания, каждый в первую очередь прорабатывает свой портфель инвестиций.
Чаще всего под долевым соинвестированием подразумевается псевдокредитование, когда строительная организация участвует своими деньгами в работе над проектом, а затем выходит из него.
В сегменте промышленного строительства можно отметить схему экспортного финансирования – целевого беззалогового кредита по европейским ставкам, выдаваемого под гарантии иностранного государства на условиях привлечения в проект подрядчика из этой страны. Но когда речь идет о других сегментах деловой недвижимости, банки теряют интерес. Для девелопера она тоже оказывается не такой выгодной, какой представлялась вначале.
– Банку, кредитующему проект, надо чувствовать риски. Это сложно, если подрядчик находится за рубежом, – поясняет генеральный директор компании «КредитКуратор» Алексей ЧУВИН. – Что касается стоимости денег, то при более низком проценте к фронтальной комиссии добавляется премия национального страхового агентства. Плюс навязанный вам подрядчик, цепочка «своих» поставщиков, где каждый хочет получить свою комиссию. И все это закладывается в цену контракта.
НЕАППЕТИТНЫЙ РИСК
Особенным недоверием у банков пользуются региональные проекты. Инвестиции туда идут столь же неохотно, сколь и кредитные ресурсы. По данным GVA Sawyer, их не более 30% от всего, что вкладывается сегодня в коммерческую недвижимость в России.
– Основная волна реструктуризаций прошла по региональным проектам, – констатирует Павел Косов. – Москва и Петербург в основном остались в рамках своих моделей. Но сейчас есть много регионов, показывающих стабильный спрос на качественные офисные или торговые площади. И если все девелоперы вдруг не бросились строить там одинаковые проекты, то финансировать можно.
– Банки, безусловно, смотрят на географию проекта, – добавляет Вера Сецкая. – Я бы не советовала девелоперу просить большой кредит на региональный проект. Российские институциональные инвесторы готовы финансировать проекты в регионах с 10% доходности. Но они гонятся за максимальным снятием рисков и предпочитают вкладываться в проекты с государственным участием, в концессии.
Впрочем, в любом правиле существует исключение. В экономике это компании с нерыночным поведением, заложенным в их концепции. В частности, Европейский банк реконструкции и развития выдает кредиты на коммерческие объекты в самых депрессивных регионах – кредитует их исключительно на стадии строительства, отдавая предпочтение демократичным проектам, влияющим на качество жизни большинства людей – двухзвездочные гостиницы, торговые центры, дискаунтеры и т. д. В некоторых случаях банк даже входит в капитал проекта, участвуя в долевом соинвестировании.
СЕГМЕНТ СЕГМЕНТУ РОЗНЬ
Решающее значение для получения финансирования имеет сегмент, в котором планирует работать девелопер. Все эксперты сходятся на том, что в Москве невозможно получить кредит на офисы. Практически исчезли с рынка многофункциональные комплексы (МФК), требующие большого объема вложений.
– МФК в существующих условиях не работают, – сообщает Наталья Тишендорф. – Сейчас девелоперы предпочитают специализироваться. МФК предполагает сложное смешение разных функций, с разной ликвидностью, окупаемостью. И, соответственно, участие в проекте очень разных инвесторов. Банки не любят финансировать такие проекты.
Аналитики отмечают резкое уменьшение на рынке доли гостиниц, их также практически не кредитуют. По-прежнему хорошую динамику показывает ритейл. Но и здесь возможны проблемы.
 – Разрабатывая проект в сегменте ритейла, надо тщательно считать конкуренцию, – говорит Вера Сецкая. – С другой стороны, мы сейчас ищем средства на строительство аутлет-центра и испытываем трудности, хотя уже сдали по предварительным договорам 70% площадей. Банкам очень интересен этот формат, в котором практически отсутствует конкуренция. Но они боятся кредитовать, именно потому, что у аутлетов в России нет истории. Финансовая модель есть, но финансисты еще не понимают, как она будет работать.
По мнению экспертов, в 80% случаев невозможно привлечь банковское финансирование из-за позднего входа в проект консультантов, маркетологов и кредитных брокеров. Девелопер либо экономит, либо боится сопоставлять свою концепцию с реалиями рынка. Между тем делать экспертную оценку, снимать риски, приводить в порядок бизнес-план и обращаться в банк лучше, пока проект находится в экспертизе. В этом случае вслед за разрешением на строительство есть надежда получить кредит.
Наталья Цветкова

Другие материалы по теме

X