жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Урбанист – первый в среде обитания

Конкуренция на рынке недвижимости заставляет девелоперов обращать внимание на качество возводимых зданий. Период жесткого диктата бизнесом условий проектирования медленно сменяется на выстраивание диалога между девелоперами и архитекторами.
Дискуссии, проходящие на форуме PROEstate, традиционной площадке для осмысления будущего российского градостроительства, обозначили ряд проблем и их решений в отношениях архитекторов и девелоперов.
ТОЧКИ СОПРИКОСНОВЕНИЯ
Приехавший на форум британский урбанист Чарльз ЛЭНДРИ прогнозирует: «Проекты, приносящие общественные блага, будут давать прибыль и девелоперам, участвующим в них. Только совмещая прибыльные и неприбыльные объекты, можно создать привлекательную зону». Раздутые от метража для извлечения непомерной прибыли жилые дома, лишенные качества жизни, уже не притягивают покупателей, – такой вердикт вынесли участники панельных встреч архитектурного диалога этого мероприятия.
Сегодняшний клиент требователен к среде обитания. Ему нужны дополнительные удобства как внутри квартиры, так и внутри квартала, дифференцированный подход к планировке, формообразованию, насыщенности пространства разнообразными функциями. Под критерии приобретения жилья подпадает даже возможность получения рабочего места рядом с домом. Покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости также не отстают в искушенности. Московский архитектор Александр ЛОКТЕВ выразил свою точку зрения: «Девелоперы, заказывая проект, а архитекторы, выполняя задание, пока забывают, что конечная цель их работы – комфорт для человека».
Президент Национального агентства устойчивого развития (АНО) Елена КОСОРЕНКОВА в свою очередь раскритиковала качество российской архитектуры, сетуя на то, что проекты, представляемые на ежегодном конкурсе «Зодчество», напоминают смесь французского с нижегородским.
Руководитель архитектурного бюро Клаас КРЕССЕ дал совет о том, что такое положение дел нужно преодолевать, выстраивая диалог между архитектором и девелопером. Взамен традиционной модели выполнения наказа заказчика его бюро в Нидерландах предлагает девелоперам несколько вариантов развития проекта, убеждая отказаться от привычных и неинтересных схем. Например, объединяя торговый центр и общественное пространство, зеленые зоны, смотровые площадки, вводя транспортное сообщение между этажами здания, изменяя конфигурацию здания. Архитектор убеждает, что девелоперы таким образом приобретают новое видение архитектуры.
Гендиректор международной архитектурно-инжиниринговой компании Homeland Group Юлия ПОДОЛЬСКАЯ считает, что спайка архитектора и девелопера в России пока не работает. Хотя умение архитектора конструктивно взаимодействовать с девелопером сегодня не менее важно, нежели его отдача в проектировании. В девелоперском процессе ценнейшим этапом является планирование, определяющее все ограничения и риски в проекте, его концепцию и стратегию развития в целом. В этот период архитектор играет ключевую роль.
Часто в процессе изучения проекта оказывается, что сделать его, как хочет девелопер, невозможно из-за экономических показателей либо из-за того, что не были приняты в расчет градостроительные ограничения, часть исходных данных. И вместо того чтобы заниматься проектированием, архитекторы начинают перерабатывать концепцию. Девелопер теряет время, деньги, а проект отматывается назад. Юлия Подольская рекомендует девелоперам идти «здоровым путем»: начинать проект с маркетинга, градостроительного анализа, изучения техусловий и возможностей вариативности планировки.
Сегодня на рынке девелоперы выделяют два типа архитекторов. Первые – это проектные институты, которые обладают большим количеством разных, в том числе опытных специалистов, покрывающих потребность в любой специфике проекта. Но нередко у этих сотрудников мотивация низкая в получении конечных результатов. Вторые – коммерческие архитектурные бюро – более клиентоориентированые, креативные и динамичные. Но часто в их штате нет всех необходимых и опытных специалистов. Причем сроки проектирования не соблюдают ни те ни другие – в России еще не сформировалась культура ответственности. Обычная российская практика проектирования сводится к тому, что девелоперы разработку концепции поручают частным бюро, а проектную документацию – институтам.
Часто бывает, что в проекте планировки не учитываются пожелания девелопера, например, создается спорное качество жизни в квартале, а квартиры не отвечают новым требованиям рынка и пожеланиям покупателя. Оптимальное решение – обращение девелопера на момент разработки концепции в проектное бюро, которое включает в себя широкий спектр специалистов-консультантов и сможет оптимизировать сроки реализации проекта, график работ и контроль за ними, избежать рисков. Но российские девелоперы привыкли привлекать для консалтинга специалистов по финансам, маркетингу, но не пожарного, градостроителя, эколога, технолога…
ПРАВИЛА ИГРЫ
О влиянии на градостроительную деятельность законотворчества и политики напомнила Елена Косоренкова: «Переход на саморегулирование, обсуждение проекта о внесении изменений в градостроительную деятельность РФ и Закона об архитектурной деятельности – все это лихорадит процесс проектирования и в целом российский строительный рынок. Уже сегодня, к примеру, ясно, что принимаемый закон об архитектурной деятельности не отработан, а поправки в Градкодекс, которые говорят о том, что ГАПы и ГИПы должны будут подтверждать свой профессионализм, могут поставить главных архитекторов проекта в уязвимое положение и перед бизнесом, и перед государством.
 Качественной отдачи от работы девелоперов и архитекторов получается достичь только в тех регионах, считает и.о. министра строительства Ульяновской области Татьяна ТАРАСОВА, где власть берет инициативу в свои руки, при этом не диктует правила игры на рынке, а разрабатывает их вместе с архитектурным и бизнес-сообществом. Например, в Ульяновской области, занявшей в 2012 году первое место в России по инвестиционной привлекательности, власть влияет на этот процесс через единый градостроительный совет, заседания которого проходят раз в квартал, а в перерывах между ними еженедельно собирается президиум Градосовета.
На таких встречах проходят профессиональные обсуждения проектов, и заказчики систематически получают отклик на свою работу, здесь предупреждаются градостроительные конфликты. На одном из таких обсуждений, к примеру, двухэтажный дом в центре Ульяновска, находящийся под охраной государства, где некогда проживал И.В. Курчатов, было решено разобрать по кирпичику, сложить снова, сохранить фасады и встроить в объем многоквартирного жилого дома, который должен был быть возведен на этой территории.
Петербургские девелоперы, напротив, сетуют: мотивы принятия многих решений в сфере проектирования и строительства при официальной декларации благонамеренности действий в нашем городе субъективны, часто отдают популизмом. При этом власть нередко уклоняется от выполнения обязанности главного урбаниста, перекладывая это бремя на плечи девелоперов. А когда берется быть арбитром или заказчиком крупнейших проектов, оказывается несостоятельным управленцем. Налицо дефицит профессионализма у властных структур, девелоперов и архитекторов. Непрофессиональный подход всех участников увеличивает риск и бюджет строительства в десятки раз.
По словам генерального директора элитного жилого комплекса «Леонтьевский мыс» Игоря ОНОКОВА, сегодня для осуществления проекта формулы «девелопер + архитектор» мало. К ней нужно присовокупить урбаниста, чтобы тот дал квалифицированную оценку, как проект включается в ткань города. Причем именно урбанист должен первым выстраивать параметры логистики и комфорта среды обитания. А архитекторам следует учиться современным приемам проектирования. Тогда, по словам Игоря Онокова, в Петербурге не будут появляться неоправданно дорогие здания, которые могут устареть через десяток лет, а станут применяться, к примеру, модели сборного спортивного сооружения, как в Лондоне. Верхняя часть главного стадиона для недавней Олимпиады вскоре будет разобрана и использована на чемпионате мира 2014 года в Бразилии.
ИНОСТРАНЦЕВ – В РОССИЮ
Одним из способов добиться качественной, а значит, востребованной на рынке архитектуры, считает архитектор Сергей ЧОБАН, стало вовлечение в российские проекты иностранных зодчих. Во-первых, европейские города, в том числе и Петербург, создавались и создаются с учетом разных культур.
Кроме этого, в Европе давно обкатана практика единого мастер-плана для строительства нескольких зданий, возводимых разными проектными бюро. В подобных кварталах как будто создается полифоничное многообразное пространство, где у каждого дома просматривается своя архитектура. Непохожие здания подчинены единому дизайн-коду.
По пути приглашения команды архитекторов пошли и крупные российские девелоперы, например московского «Сколково» или петербургской «Набережной Европы». Как правило, эти проекты – из сегмента «лакшери» (от англ. luxury – роскошь) или крупнейших государственных программ. Вместе с тем идеи мастер-планирования с привлечением к проектированию разных авторов начинают использовать и при застройке сегмента эконом-класса. Жители подмосковного мини-города «В лесу» ассоциируют свои дома с именем определенного архитектора уже на стадии покупки квартир. По мнению президента Национального агентства устойчивого развития (АНО) Елены Косоренковой, сегодня имя архитектора увеличивает капитализацию строящегося здания.
Госпожа Косоренкова считает, что вхождение России в ВТО поможет с успехом интегрировать у нас опыт европейских архитекторов. Часть работы за иностранцев уже сейчас делают российские коллеги, тем самым для заказчиков создается пакет предложений качественного многообразного развития городского пространства. Процесс прохождения всего цикла согласования проектной документации в России резко отличается от зарубежного и без участия российских архитекторов отпугивает иностранцев от участия в наших проектах. А с ними – позволяет популяризировать современную архитектуру и технологии. Таким образом, иностранный опыт грамотно интегрируется в российскую архитектуру.
Данный подход, например, используется при проектировании элитного жилого комплекса «Леонтьевский мыс». Этот проект – результат сотрудничества архитектурного бюро «СТУДИЯ-17» Святослава Гайковича, РГНИИ урбанистики и архитектурного бюро «YOO», возглавляемого звездой мирового дизайна Филиппом Старком. РГНИИ урбанистики в проекте разрабатывает градостроительную концепцию, благодаря которой здесь появится новая улица. Архитектурное бюро «YOO» создает дизайн общественных зон, отделку и меблировку апартаментов жилых секций, привносит новые технологии. «Студия 17» занимается общим проектированием. В данном жилом комплексе соединились традиции парадной архитектуры императорского Петербурга и образцы европейского дизайна. К примеру, используются приемы создания закрытого домового пространства за счет подъема уровня внутреннего двора или так называемой световой архитектуры – оригинальной подсветки фасадов.
Европейские архитекторы имели возможность продемонстрировать новые методы переосмысления городского пространства, а также использование современных технологий – от зеленых до информационных. Английский архитектор Джорж БРЕННАН своими работами буквально утверждал, что биологические технологии – будущее не только науки, но и архитектуры. В проектах Бреннана задействована энергия ветра, осадков – в жарких странах, света и тени, его здания снижают углеводородный след, который оставляет город, вырабатывают биотопливо.
А руководитель шведского архитектурного бюро Магнус МЕНССОН показал чудеса устойчивой архитектуры. Спроектированное им студенческое общежитие имеет внутри стену-скалу, которая зимой обогревает, а летом охлаждает здание. Одно из удивительных сооружений бюро Менссона – отель с подогреваемым бассейном на крыше, нависающей над улицей. По мнению иностранцев, чтобы создать в России качественную архитектуру, российским архитекторам и девелоперам необходимо обратить внимание на придание ей динамизма, появление большего количества открытых пространств для общения людей, трансформирующихся в зависимости от потребностей общества.
Наталия Ловецкая

 

Другие материалы по теме

X