жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Непосильная инфраструктура

Участие в проектах комплексного освоения территорий (КОТ) становится невыгодным для девелоперов. Как известно, компании вынуждены за свой счет возводить школы, детские сады, дороги и передавать их на баланс государству.
Законодательно прописанные механизмы компенсации этих затрат так и не заработали на практике. Это в конечном итоге отражается на себестоимости проектов и ценах на жилье. Что же мешает создать взаимовыгодную схему государственно-частного партнерства, выясняли участники дискуссии «Проекты комплексного освоения территорий. Формирование новой городской среды».
ЧИСТОЕ ПОЛЕ ДЛЯ КОТ
Возможность возмещения девелоперам расходов, понесенных при строительстве социальной и инженерной инфраструктуры, обсуждается в России не первый год. В 2011 году был принят закон, позволяющий выделять девелоперам новые земельные участки.
– Он подразумевает возможность обмена земли, выбывающей под социальные объекты и дороги, на другие участки, которые могут быть получены застройщиком в качестве компенсации, – напоминает генеральный директор «РЕНОВА-СтройГруп» Михаил СЕМЕНОВ.
Однако этот механизм по-прежнему реализован только на бумаге. В Ульяновской области, занявшей первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности в России за 2012 год, администрация только изучает возможность применения закона. К вопросу обещают подойти индивидуально. Во многих регионах чиновники заявляют, что строительные компании должны продавать квартиры вместе с социальной инфраструктурой и не закладывают соответствующие расходы в бюджетах.
– На средний район в 220 тысяч кв. м нужны как минимум школа на 750 мест и детский сад на 220 мест, – почти 800 млн рублей. Для любого инвестора это является достаточно серьезным обременением, – отмечает генеральный директор «БКН-Девелопмент» Леван ХАРАЗОВ. С коллегой солидарен гендиректор Amtel Properties Даниэль ГУПТА:
 – Честно говоря, здесь нужно быть реалистом. Ожидать, что будет выделяться земля или финансирование, я думаю, не стоит. Реальные ожидания – это обеспечение территории транспортной и инженерной инфраструктурой.
Большинство проектов КОТ начинаются в чистом поле и предусматривают решение социальных проблем. Со стороны государства им зачастую гарантируется всесторонняя поддержка, но далеко не всегда оказывается помощь на деле. Все чаще прокладывать сети и дороги, строить объекты социальной инфраструктуры приходится застройщикам, ресурсы которых мало того что ограничены, еще и заемные.
– К глубокому сожалению, у нас нет единого законодательства о государственно-частном партнерстве, которое обязывало бы не только инвесторов, но и государство нести ответственность за свои обещания, – констатирует временно исполняющая обязанности генерального директора ОАО «Компания Усть-Луга» Светлана МАКАРОВА. – Наши права могут быть в любой момент ущемлены.
По ее словам, в рамках реализации проекта комплексного развития Морского торгового порта Усть-Луга и прилегающих территорий компания подписала немало соглашений с разными уровнями власти о государственно-частном партнерстве. Но все они носили декларативный характер. Проблема в том, что ни одна из предусмотренных сегодня законом форм государственно-частного партнерства не подходит для комплексного развития территорий.
– Мы просто хотим новый закон о ГЧП, который бы узаконил это понятие как контрактно-обусловленные отношения между государством и частным инвестором, – подчеркивает Светлана Макарова.
СХЕМЫ ВОЗВРАТА НАЛОГОВ
С подобными проблемами сталкиваются и проекты в мегаполисах. С недавних пор от финансирования комплексного освоения территорий начал отказываться Смольный. В результате девелоперы вместо того, чтобы зарабатывать деньги и платить налоги, стали отвечать буквально за все. Генеральный директор Mirland Development Corporation Роман РОЗЕНТАЛЬ призывает коллег потуже затянуть пояса:
 – Понятно, что город должен нести ответственность за инфраструктуру, но это  утопия. Это произойдет через 20–30 лет.
Пессимистичный прогноз по развитию формата КОТ в Петербурге и у гендиректора ООО «Главстрой-СПб» Сергея ВЕТЛУГИНА. У компании три таких проекта: «Северная Долина» в Выборгском районе Санкт-Петербурга, «Юнтолово» в Приморском районе, и «Шкапина–Розенштейна в Адмиралтейском».
– Мы не расширяли земельный банк под свои проекты. Он был сформирован в 2007 году и с тех пор остается неизменным. Мы чувствуем, что городские власти стараются экономить на бюджете развития. Причины известны – уменьшение налоговых поступлений в городской бюджет и, как следствие, его сокращение. Приходится на чем-то экономить, в том числе и на программах КОТ, – заявляет Сергей Ветлугин.
Глава ОАО «Компания Усть-Луга» считает, что отсутствие средств в бюджете – не повод самоустраняться от решения общественно значимых проблем. В международной практике давно известны схемы, позволяющие вернуть инвесторам средства через налоговые льготы.
– Государство гарантирует компании возврат средств за построенную инфраструктуру из налогов, которые будут собираться с предприятий, прирастающих к этой инфраструктуре. Нет инфраструктуры, нет предприятий, нет налогов, – поясняет Светлана Макарова. – Есть законодательные препоны, но их надо преодолеть. Один частный девелопер ни при каких обстоятельствах не способен устойчиво развить территорию. Это невозможно сделать без участия государства.
Пока девелоперам приходится уповать только на свои силы и внешние источники финансирования. Найти желающих вложить деньги в проекты КОТ удается не всем.
 – К сожалению, в России таким финансированием занимаются только госбанки, Сбербанк и частично ВТБ, – уточняет Леван Харазов.
При этом банкиры рассматривают возможность кредитования подобных строек только после получения разрешения на строительство. В свою очередь, большинство западных инвесторов соглашаются финансировать сложные проекты в России, только получив от партнеров гарантии доходности.
– Большинство фондов просто не имеют права принимать те риски, которые накладывает девелопмент, Россия, наше законодательство. Они просто не готовы. Я думаю, пройдет лет пять – и мы увидим таких игроков. Но пока у нас не сформированы необходимые инструменты», – считает генеральный директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей ФИЛИМОНОВ.
ГАРАНТИИ БЮДЖЕТА
Участники строительного рынка обращают внимание на то, что чиновники практически не владеют ситуацией. В ходе дискуссии представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга предложили девелоперам внести свои предложения по дальнейшему развитию комплексной застройки города. Выяснилось, что в недрах городской администрации полным ходом идет разработка новой региональной программы. При этом у слуг народа практически нет информации о проектах КОТ, уже реализуемых в Санкт-Петербурге. Представитель комитета признался, что сведения приходится собирать буквально по крупицам.
Реакция строительных компаний последовала незамедлительно. Гендиректор «БКН-Девелопмент» напомнил, что многие проекты изначально были инициированы городом и выставлены на торги. У них есть четкие условия, прописанные в договоре. Однако, когда строительные компании пытаются их реализовать, им не согласовывают документы.
– По ряду проектов мы год не можем получить ответ на вопрос, как и в какой части необходимо реализовать инженерную инфраструктуру. Даем свои предложения и ответов тоже не получаем, – посетовал Леван Харазов.
По мнению гендиректора ЗАО «М» Ирины АНИСИМОВОЙ, администрации Петербурга давно пора разработать генплан. В нем необходимо четко разделить собственность частных инвесторов и государственное имущество. Кроме того, документ должен дать ясный ответ на основные вопросы: как будет строиться город и будет ли создаваться новый Санкт-Петербург.
Чиновники пообещали учесть критику, девелоперы – помочь сотрудникам комитета в сборе данных. Первым понятно, что нужно для решения социальных вопросов, вторым – нужды города с точки зрения рынка. Результатом совместной работы должна стать работающая региональная программа, отвечающая, пожалуй, на самый главный вопрос: как обеспечить россиян доступным жильем со всей необходимой инфраструктурой. Параллельно девелоперы посоветовали региональным властям вновь перечитать закон о ГЧП, который позволяет использовать такие инструменты, как контракты жизненного цикла и под ключ, концессии и гарантии бюджета. Дело за малым – заставить документ нормально работать.
Сергей Бойко

Другие материалы по теме

X