жк днепропетровская 37 евротрешка

Актуальное

Властная пауза развития

Результат реализации строительного проекта напрямую зависит от взаимоотношений застройщика с чиновниками и кредитными организациями. А складываются эти отношения достаточно сложно, особенно если речь идет о жилищном строительстве.

Власти Петербурга не просто взяли паузу и приостановили реализацию многих проектов, но и привнесли на рынок ощущение неопределенности и отчужденности. Много проблем вызывает желание городской администрации перенести на застройщика долю ответственности за создание инфраструктурных, в том числе социальных объектов в рамках комплексного освоения территорий.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ: ПРОЕКТИРОВЩИК И ДЕВЕЛОПЕР

Генеральный директор проектного бюро RUMPU Евгений БОГДАНОВ:

– Основная проблема, существующая на рынке недвижимости, – отсутствие четкой политики как градостроительной, так и финансовой. В нашем городе это становится наиболее актуальным: отрицательных изменений все больше, положительных – все меньше. Неудивительно, что многие проекты застройщики начинают реализовывать не в черте города, а в области. Хотя там тоже достаточно своих проблем.

Политика петербургских властей в отношении социальных и инженерных объектов, на мой взгляд, не соответствует современным нормам жизни и не позволяет девелоперам нормально работать. Если так пойдет и дальше, то строителям придется не только школы, но и РОНО строить.

Нам как проектировщикам никто не может дать ответа относительно того, как проектировать социальную инфраструктуру. В отдельных случаях на муниципальном уровне запрещается проектировать отдельно стоящие детские сады на участках, где строится по 200 тысяч кв. м жилья. В других – мы испытываем сложности при согласовании проекта, где объединены детский сад и школа, хотя это является достаточно логичным и рациональным решением проблемы экономии земельного участка в условиях нарастающей финансовой нагрузки на девелопера. Рациональные предложения проектировщиков и девелоперов не получают поддержки у администрации. Даже когда застройщики готовы строить и дороги, и социальную инфраструктуру, зачастую это невозможно сделать из-за устаревших строительных нормативов.

Генеральный директор ООО «Леонтьевский Мыс» Игорь ОНОКОВ:

– К сожалению, четкой системы во взаимоотношениях девелоперов с банками нет. В лучшем положении оказываются те девелоперы и застройщики, которые обладают определенными ресурсами и, соответственно, могут предложить банку залог, ликвидный с точки зрения финансовой структуры.

Что касается классического проектного финансирования, то его у нас тоже нет. Банки финансируют не объект, а компанию. При этом у компании должно быть несколько объектов в разной стадии готовности, в том числе завершенные. В этом случае эти объекты недвижимости могут выступать в качестве залога по кредиту.

При проектном финансировании, да и не только в этом случае, одним из главных элементов во взаимоотношениях девелопера и банка является земельный участок, на котором реализуется проект. Он выступает в качестве залога.

Но сегодня при жилищном строительстве земля де-факто выведена из оборота.

Согласно Закону о долевом строительстве (214-ФЗ) договор с дольщиком распространяется и на земельный участок. Поэтому, когда застройщик начинает заключать договоры с дольщиками, земельный участок для банка перестает быть ликвидным залогом. Отсюда и дополнительные требования банка к залогу, стремление получить в залог полностью или частично построенные объекты, другие земельные участки. По большому счету 214-ФЗ призван обеспечить контроль наличия у застройщика разрешительной документации и закрыть возможность двойных продаж. Это можно было сделать намного проще, не снижая ликвидность земельного участка.

С другой стороны, проблему для девелопера также создают высокие процентные ставки по кредитам. Инструкции, которым должен следовать банк, например по созданию резервов, различные ограничения, действующие на финансовом рынке в отношении строителей, приводят к тому, что при инфляции в районе 6% банковская ставка по кредиту составляет 12–16%.

Получается, что взаимоотношения банков и девелоперов не являются прозрачными и четко структурированными, что открывает простор для махинаций.

Решение данных проблемных моментов сделает рынок более открытым, а кредиты будут более доступны для строителей.

Что касается взаимоотношений с властью, то необходимо на законодательном уровне четко определить сферу ответственности девелопера. Сейчас она остается на уровне того периода, когда осуществлялась точечная застройка.

ТОЧКА НЕДОПОНИМАНИЯ: ВЛАСТЬ И ЗАСТРОЙЩИК

Надо признать, что мнения экспертов по поводу оценки тех или иных решений, принимаемых городской администрацией, и ситуации на рынке жилищного строительства не всегда совпадают. Одни считают, что девелоперы во многом сами виноваты в создавшейся ситуации, инициируя многочисленные поправки в Генплан. Другие уверены, что имеющиеся проблемы носят рабочий характер и не стоит сгущать краски. Третьи заявляют, что здесь наблюдается более глубокий и системный характер.

Многие эксперты сходятся во мнении, что сейчас в Петербурге реализовывать девелоперские проекты трудно как никогда – есть Генплан, ПЗЗ, а дальше начинаются круги ада.

Даже в тех случаях, когда девелопер готов отдать построенный социальный объект государству, чиновники заявляют, что это невозможно. Эксперты едины в том, что сейчас муниципалы не заинтересованы в новой инфраструктуре. Если бы были внесены изменения в налоговую систему и муниципалитетам перешла бы часть налога на имущество и на доходы граждан, то ситуация изменилась бы кардинально.

В ответ на попытку городских властей провести ревизию заявленным и реализуемым проектам девелоперы не без оснований замечают, что критерии, по которым проекты считаются либо хорошими, либо плохими, еще не выработаны, а решения уже принимаются.

В последнее время серьезная дискуссия идет по поводу строительства инфраструктурных объектов в рамках КОТ.

Директор дирекции девелопмента ООО «Главстрой-СПб» Анастасия КОЗЛОВА замечает, что в ТСН, по которому планируется развитие крупных территорий, значится термин «социальные объекты». То есть девелопер не может создать частную клинику или частный детсад. Иначе государство скажет, что он не выполнил свои обязательства и потребует отдать соцобъекты. Именно отдать.

– Зафиксированного законом механизма, регулирующего взаимоотношения девелопера и государства в области социальных объектов, нет. В этом вопросе действует принцип русской рулетки: договорился – не договорился, – поясняет Анастасия Козлова. – Когда дело касается политики, все чиновники указывают на необходимость доступного дешевого жилья. Но что сделано, чтобы такое жилье могло появиться?!

Наталья Соколова

Другие материалы по теме

X