жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Ипотека расширяет рамки

За полтора десятка лет своего существования в России ипотека прошла сложный и противоречивый путь. На нынешнем этапе развития рынок ипотечного кредитования пополняется новыми продуктами, организационными механизмами, инструментами для снижения рисков. 

ПРОГНОЗЫ И ТЕНДЕНЦИИ

По мнению исполнительного директора по инновациям ОАО «АИЖК» Марины МАЛАЙЧИК, дальнейшее развитие ипотеки будет связано с развитием рынка ипотечных ценных бумаг. Это и прямое рефинансирование через выкуп закладных, в том числе путем проведения опционов, выкуп ипотечных облигаций и сертификатов участия. Другие перспективные направления – снижение транзакционных издержек и снижение рисков (страхование ответственности заемщика и финансовых рисков кредитора, поручительства по ипотечным облигациям).

Пока доля ипотечных кредитов на первичном рынке не велика, но она растет опережающими темпами, отмечает директор по развитию регионов DeltaCredit Bank Ольга БАЖУТИНА. В 2008 году этот рост составил 20%, в «провальный» 2009 год – 3%, в 2010 году – 9,5%, в 2011 году – 24%. В 2012 году аналитики банка прогнозируют рост на уровне 25% и считают, что и в дальнейшем объемы ипотечного кредитования на первичке будут выше, чем на вторичном рынке. Средний размер ипотечного кредита в России, по данным банка, составляет сейчас 1–1,2 млн рублей (если не учитывать Москву – 0,9–1 млн рублей). По наблюдениям аналитиков, изначально заемщики предпочитают брать кредит на 15 лет, но гасят его досрочно, в результате средний срок «жизни» кредита – семь лет. Банкиры обращают внимание и на то, что ввиду жестких условий фондирования с учетом ставки рефинансирования ЦБ ставка по ипотеке сегодня не может быть ниже 10,5%.

Как отмечают специалисты, в последнее время рынок ипотечного кредитования активно пополняется новыми продуктами, организационными механизмами. Цель очевидна – расширить рамки ипотеки, сделать ее доступной для более широкого круга потенциальных заемщиков. Напомним, что согласно долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ в 2030 году доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, должна составить 60%.

Помимо стандартных растет количество специальных ипотечных программ для военных, молодых семей, с использованием материнского капитала и т. п. В то же время многие специалисты не без оснований призывают задуматься над развитием арендного жилья. В последнем случае механизм ипотеки также может быть востребован – ипотечный кредит берет компания, выкупающая у застройщика квартиры для дальнейшей сдачи их на условиях аренды (коммерческого найма). Появляются и весьма оригинальные ипотечные продукты, например, «Обратная ипотека».

МЕХАНИЗМЫ СНИЖЕНИЯ РИСКОВ

– В программах банка по оказанию помощи необходимо предусмотреть, что 9–11% ипотечных заемщиков могут испытывать сложности с обслуживанием кредита, – заявил генеральный директор ОАО «Страховая компания АИЖК» Андрей ЯЗЫКОВ.

Основной причиной обращения заемщиков в АРИЖК во время кризиса была временная потеря доходов или работы. После рефинансирования 80% обратившихся вернулось к нормальному обслуживанию кредитов. При этом у кредитора, отмечает специалист, есть целый ряд инструментов по снижению ипотечных рисков. Один из них – страхование. Кроме того, А. Языков советует кредиторам применять упреждающие меры. Такие как переупаковка ипотечных активов в ипотечные ценные бумаги, указание в договоре на возможность реструктуризации ипотечного кредита, страхование избыточных рисков по ипотечным активам, андеррайтинг и др.

Большим заблуждением было бы считать, что в ипотеке участвуют только две стороны: заемщик и кредитор. Участниками ипотечного рынка являются также риелтор, оценщик, страховая компания, сервисный агент, специализированный депозитарий, центры рефинансирования, рейтинговое агентство, расчетный агент, инвестор. В настоящее время предпринимаются попытки повысить эффективность взаимодействия между всеми этими сторонами.

В частности, для повышения эффективности формирования и управления портфелями ипотечных кредитов предлагается Платформа, в основу которой легли бизнес-процессы участников ипотечного рынка. Разработка Платформы осуществляется МАИФ в партнерстве с АИЖК, НАМИКС, ИИТ, Legal Capital Partners.

Директор по инновациям МАИФ Дмитрий БЕЛКОВ указывает на то, что поставленные цели будут достигаться за счет повышения качества подготовки закладных, уменьшения операционных затрат, сокращения сроков проведения сделок. Разработанная Платформа даст возможность снизить риски человеческого фактора, как ошибки, так и возможность мошенничества и утечки данных.

В рамках реализации проекта планируется «подключить» к Платформе базы МВД РФ, ЕГРП, пограничной службы, службы занятости, кредитные бюро и т. д.

Примером повышения качества клиентского сервиса как на стадии выдачи кредита, так и в период его обслуживания может служить совместный проект страховой компании ВСК и Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров «ПИ-КВИК». Проект осуществляется при поддержке Ассоциации российских банков и Российской Гильдии Риэлторов.

Риелторам предлагаются простые и вместе с тем эффективные алгоритмы работы с клиентами, нуждающимися в кредите на покупку жилья. От риелтора требуется лишь открытие электронного кабинета, в котором нужно сформировать кредитное досье своего клиента и отправить документ в Москву в Межбанковский центр ипотечных решений. Там с этой заявкой поработают профессионалы, после чего отправят в определенные крупнейшие банки. Ответы от банков приходят в течение нескольких дней. В случае положительного решения клиенту остается только выбрать банк и заключить соглашение.

Наталья Соколова

В этом году российская ипотека отметила свое 15-летие. Первые годы объем выданных ипотечных кредитов в стране постепенно увеличивался, достигнув в 2008 году 657 млрд рублей. В 2009 году произошло резкое падение – до 153 млрд рублей. Затем начался новый виток развития: 2010 год – 380 млрд, 2011 год – 717 млрд рублей. Прогноз на 2012 год – 800–1000 млрд рублей.

Другие материалы по теме

X