жк днепропетровская 37

Дорогое жильё из недешевых материалов

О факторах, влияющих на себестоимость строящихся объектов, о состоянии дел в сфере сметного нормирования рассказывает начальник Санкт-Петербургского центра по ценообразованию в строительстве, директор соответствующего департамента Ассоциации строителей России Павел ГОРЯЧКИН:

– Сегодня возведение 1 кв. м жилого многоквартирного дома экономкласса в среднем по России обходится примерно в 28 тысяч рублей, по Санкт-Петербургу – приблизительно в 35 тысяч рублей.

Себестоимость 1 кв. м в малоэтажном модульном доме, возводимом с использованием самых экономичных технологий, будет не менее 15 тысяч рублей.

Если же мы говорим не только о строительно-монтажной части, а о расчетной стоимости строительства, то есть учитываем полный объем необходимых затрат застройщика, то по крупнопанельному многоквартирному дому в Петербурге эти расходы составляют 51 815 рублей. При строительстве сборно-монолитного дома полная себестоимость достигает примерно 53 709 рублей на 1 кв. м, а в монолитных домах с использованием ограждающих конструкций из газобетона или кирпича – 58 145 рублей.

Затраты на проектирование в структуре себестоимости строительства жилья сравнительно небольшие – порядка 2–6%. На долю стройматериалов и конструкций приходится от 50 до 58% всех расходов застройщика. Плюс собственно строительство.

Таким образом, доля строительно-монтажной части составляет чуть более 67% от расчетной стоимости строительства, все остальное – это сопутствующие издержки. Что касается стоимости земельного участка, то ее доля в структуре себестоимости пока держится в среднем на уровне 6%, но в крупных городах, например в Петербурге, она может доходить до 8–12%, а в Москве в некоторых случаях и до 30%.

– Павел Владимирович, как менялась себестоимость жилья и, в частности, цены на стройматериалы в течение этого года?

– Рост строительной себестоимости жилья за 10 месяцев этого года составил 5,1%. Цены на основные строительные материалы выросли на 3,98%. Что касается цемента, то в Петербурге и области его стоимость стабилизировалась после июльского провала, когда тонна этого материала подешевела на 30% по сравнению с весенним показателем. Происходящее – результат ценовой вой-ны между многолетним лидером рынка «Пикалевским цементом» и новым игроком – «ЛСР-Цемент». В целом по стране средние отпускные цены на цемент в сентябре составили 2 998 рублей за тонну. С учетом доставки в Петербург – 3 357 рублей (без НДС).

Металлопрокат пока дорожает незначительно, несмотря на то что предложение опережает спрос по большинству позиций этого материала. К началу осени средняя цена на арматуру составила 28 643 рубля за тонну (без НДС).

– Что вы можете сказать о затратах строителей, связанных с преодолением административных барьеров?

– Эти расходы ведут к удорожанию строительства. К сожалению, многие чиновники сами не знают, чего хотят. С одной стороны, звучат предложения обязать застройщика заниматься созданием инженерно-социальной инфраструктуры. С другой – есть желание сокращать издержки. Если сейчас затраты на инженерную инфраструктуру и присоединение к сетям составляют до 12% от общей себестоимости строительства жилья, то в случае негативного развития ситуации они могут увеличиться и до 30%. Пока не будет четкого ответа, кто должен нести затраты, связанные с инфраструктурой, о серьезном уменьшении цен говорить рано.

Недавно утвержденная дорожная карта в области строительства теоретически направлена на снижение административных барьеров. Но я сомневаюсь, что число согласований действительно сократится. В Госдуме регулярно обсуждаются предложения по внесению изменений в Градостроительный и Земельный кодексы, которые увеличивают количество необходимых согласований. На мой взгляд, идет не работа по сокращению барьеров, а ее имитация. Нужны четкие процедуры и работающие административные регламенты, в том числе в отношении окологосударственных структур, участвующих в согласовательных процедурах. Если сам процесс строительства жилого 9–16-этажного типового дома экономкласса занимает 8–14 месяцев, то период подготовки проекта и сдачи его в эксплуатацию может длиться 2–3 года. Создается впечатление, что мы топчемся на месте, а власть глупеет день ото дня.

– Как влияют на себестоимость строительства такие факторы, как масштаб реализуемого проекта и использование типовых проектных решений?

– В советское время применялась квартальная застройка, что серьезно позволяло сэкономить и на организации технологического процесса на стройплощадке. Эффект – сокращение издержек примерно на 15% в сравнении с точечной застройкой. Я сейчас не говорю о проектах КОТ, здесь ситуация более сложная, неоднозначная.

Что касается типового домостроения, то для социально ориентированного жилья, возводимого на бюджетные средства, это хороший способ снижения издержек. Но мы не должны полностью возвращаться в прошлое. Как и к другим вопросам, к проектам повторного применения должен быть системный подход, в том числе в плане сокращения и ускорения согласовательных процедур.

– Что вы можете сказать о применении «зеленых» технологий?

– С 1 марта 2013 года вводится государственный стандарт оценки соответствия объектов недвижимости экологическим требованиям. Подразумевается, что в строительстве должны использоваться экологически чистые материалы, энергоэффективные технологии. Все это замечательно, но мы должны понимать, что эти решения приводят к удорожанию строительно-монтажной части. Экономия начнется только в процессе эксплуатации. Кроме того, дополнительные требования могут привести и к дополнительным поборам с застройщика. На мой взгляд, борьбу за экологию надо начинать с земельного участка. Сейчас в Северо-Приморской части города жилищное строительство ведется на территориях бывших мусорных свалок. При этом работа по очистке земли, ее обеззараживанию должным образом не проводится.

– Насколько отличается себестоимость строительства от продажной цены в столичных городах и регионах?

– В Петербурге максимальная маржа, которую может получить застройщик на более-менее ликвидном жилом объекте, составляет порядка 16%. Например, 1 кв. метр при себестоимости 52–53 тысячи рублей продается за 75–78 тысяч рублей. Но таких объектов в городе немного.

В большинстве случаев маржа застройщика составляет 8–10%. Учитывая инфляцию, это маловато. На мой взгляд, вполне приемлем уровень 12–14%. Сейчас стоимость жилья на первичном рынке (около 10% в год) повышается быстрее, чем на вторичке (около 6%). Хочу отметить, что на росте цен сказывается и безграмотное управление отраслью. Должен признать, что в свое время В. И. МАТВИЕНКО более внимательно следила за ситуацией в отрасли и в принятии решений опиралась на мнения профессионалов. В связи с задержкой и сворачиванием ряда проектов с 2013 года можно ожидать снижения объема предложения на петербургском первичном рынке жилья, что также приведет к повышению цен.

В городах-миллионниках маржа застройщика примерно такая, как в Петербурге, там жилье дорогое. В других городах деятельность застройщика на объектах экономкласса может быть на гране рентабельности.

– Как сейчас обстоят дела в сфере сметного нормирования?

– Не очень хорошо, как, впрочем, и в целом в системе технического регулирования. Хотя определенная работа идет. Действующая сегодня база сметного нормирования сформирована в ценах на 1 января 2000 года. А все 90-е годы мы проработали на нормативах советского времени.

Нормативную базу, на мой взгляд, надо обновлять каждые 10 лет. Основная проблема в том, что строительные технологии и материалы уходят вперед, а нормативы остаются старые. Особенно это актуально в отношении строительства дорог, мостов, высокотехнологичных объектов. Из-за проблем в сфере сметного нормирования мы получаем безумно дорогие спортивные объекты и в Петербурге, и в Сочи. Например, вместо того чтобы сделать нормальную смету по стадиону, все бетонирование было рассчитано по одной укрупненной расценке с условным расходом бетона, металла, опалубки. В результате стоимость стадиона на Крестовском острове достигла 44 млрд рублей.

Что касается ресурсного метода ценообразования, то он вполне приемлем в отношении дорожного строительства, где перечень используемых материалов небольшой. В жилищном строительстве список всех материалов может включать 30–32 тысячи позиций. Оценивать все вплоть до гвоздей и шурупов не представляется целесообразным. На любой стройке основную ценовую нагрузку несут определенные материалы. Это 300–400 позиций, доля которых в общей цене превышает 95%. Поэтому сметную стоимость строительства нужно контролировать в первую очередь через затраты на основные ценообразующие стройматериалы.

Беседовала Наталья Соколова

Похожие сообщения

X