жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Альтернатив не предложено

Сложившаяся практика реализации социальных объектов в Петербурге не оставляет застройщикам пространства для маневра.

Генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей БЕЛОУСОВ:

– Ситуация с социальными объектами в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области по-прежнему сложная. В первую очередь это связано с темпами строительства, значительно опережающими возможности по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой из бюджета двух этих регионов.

Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб»

В Ленобласти среди застройщиков преимущество получили те, которые ведут проекты комплексного освоения территорий в соответствии с программой областного правительства «Социальные объекты в обмен на налоги». Эта программа способствовала налаживанию конструктивного диалога между застройщиками и областным правительством.

В Санкт-Петербурге возведение социальных объектов реализуется за счет собственных средств строительной компании. Причем с учетом двойного налогообложения, которому подлежат застройщики, их траты гораздо больше, чем те, что заложены в сметной документации комитетом по строительству. И хотя в марте этого года профильным комитетом города был подготовлен проект постановления, освобождающий застройщиков от части налога на прибыль при строительстве детских садов и дорог, схема осуществления этих расчетов пока остается непонятной. Строители смогут оценить предложение комитета только после того, как текст будет опубликован.

У застройщиков нет возможности выбирать схему по собственному желанию. В рамках точечной застройки объект реализуется через инвестиционный взнос. Если же застройщик комплексно осваивает территории Санкт-Петербурга, то соцобъекты строятся за собственные средства и затем передаются городу.

Повышению интенсивности строительства объектов социальной инфраструктуры будет способствовать улучшение инвестиционного климата в отрасли. Объем инвестиций может служить драйвером, способствующим строительству социальной инфраструктуры за счет бюджета. Еще одним стимулом может стать разработка четких правил строительства и передачи городу социальных объектов. Основным катализатором для строительства таких объектов станет упрощение схемы согласования проектов планировки территорий.

Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава ПРЯНИКОВА:

– С финансовой точки зрения для девелоперов строительство объектов инфраструктуры – это дополнительное и достаточно существенное обременение. Поэтому для реализации таких проектов необходима господдержка. Однако на деле проблема финансирования строительства дорог, объектов инженерной и социальной инфраструктуры остается нерешенной.

Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге

На практике финансовую нагрузку по созданию объектов инфраструктуры несут застройщики. При таком подходе расходы на строительство внутриквартальных и внутридворовых дорог (а зачастую и подъездных дорог) и возведение объектов необходимой инфраструктуры закладываются в цену жилья, а значит, оплата строительства этих проектов ложится на покупателей. По оценкам девелоперов, только строительство за их счет детского сада может привести к увеличению стоимости квадратного метра на 10–15 тысяч рублей.

В городе давно существует проблема с обеспеченностью местами в школах и детских садах. Одним из способов увеличить объем строительства объектов социнфраструктуры при новой жилой застройке города стало введение РНГП. В итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов (с 35 мест на 1000 жителей до 55) и школ (120 мест против 115).

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина ГУРТОВАЯ:

– У большинства застройщиков есть понимание, что придется самим строить объекты социальной инфраструктуры (полностью или частично), и эту составляющую, как реальность, нужно учитывать, просчитывая экономику новых проектов.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

Помимо цены важен вопрос сроков обеспечения объектов инфраструктуры, в том числе социальной. Можно столкнуться с ситуацией, когда на решение проблемы обеспечения инженерией потребуются годы, и только тогда участок в принципе станет работоспособным и на нем можно будет реализовать проект.

Особую значимость приобретает вопрос о планах развития города: какие направления считаются более приоритетными, территории каких районов и в какие годы будут развиваться?

Возможна ситуация, когда «вырисовывается» некая интересная для застройщика зона, но в планах города нет задач по ее обеспечению инфраструктурой, допустим, вплоть до 2025 года. Даже если застройщик готов профинансировать создание определенной инфраструктуры, в частности социальной, но город не планирует включать эту территорию в свои планы развития, то проблема все равно может оказаться неразрешимой для девелопера.

Заниматься инфраструктурой застройщики готовы. Хотя, разумеется, появляется фактически дополнительная нагрузка на земельные участки, снижающая их привлекательность, если застройщики вынуждены включать в свой бюджет значительную часть инфраструктурных затрат. Тем не менее подобное финансовое участие девелопера в создании инфраструктуры может вытягивать какие-то проекты, а какие-то – нет. Например, если частному бизнесу придется взять на себя и инженерию, и социальную инфраструктуру, то может стать просто нереализуемым большое количество проектов (то есть проекты вполне стандартных для рынка масштабов).

У нашей компании есть опыт сотрудничества с администрацией города при решении вопросов по обеспечению проектов инфраструктурой, в том числе и социальной. В частности, в рамках нашего проекта комплексной застройки территории – ЖК «Новоорловский» – «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2014 году заключила с городом соглашение, согласно которому компания выполнит работы по проектированию и строительству общеобразовательной школы на 825 мест и до 31 августа 2019 года передаст ее городу вместе с земельным участком. Кроме того, компания передала в дар городу два участка (площадью по 0,56 га) для размещения на них двух государственных детских садиков на 140 мест каждый.

Коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей ГУСЕВ:

– При возведении каждого нового жилого комплекса в Петербурге вопрос со строительством объектов социальной инфраструктуры решается индивидуально. Например, в нашем случае компания приобрела все свои участки на городских торгах с обязательством города построить социальные объекты. Поэтому в настоящее время «Главстрой-СПб» ведет строительство социальной инфраструктуры на собственные средства, имея договоренности с городом об их последующем выкупе.

Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб»

В части основных схем возведения объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территории (КОТ) в Петербурге существенных изменений не произошло. Наиболее часто встречающаяся схема – безвозмездная передача построенных социальных объектов городу или их выкуп городом у застройщика. Менее распространенная схема – определение в рамках КОТ участков, предназначенных под строительство таких объектов за счет бюджета Санкт-Петербурга.

В рамках проекта КОТ – ЖК «Северная долина» – в 2014 году компания «Главстрой-СПб» завершила строительство детского сада на 190 мест и школы на 975 мест. В декабре состоялся выкуп данных объектов городом. В настоящий момент идет процедура оформления права собственности Санкт-Петербурга. В текущем году запланировано завершение строительства еще двух детских садов в новом микрорайоне. Несколько социальных объектов находятся в стадии проектирования.

Также компания построила три новые дороги на территории ЖК «Северная долина». В конце 2014 года по ним было открыто автомобильное движение. В настоящий момент решается вопрос о передаче указанных объектов улично-дорожной сети в городскую собственность.

Ольга Великанова

Другие материалы по теме

X