жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Эволюционные нормативы

До конца 2015 года в сфере градостроительной деятельности Ленобласти завершится процесс перераспределения полномочий между региональным и муниципальным уровнями власти, а также вступят в силу новые региональные нормативы градостроительного планирования.

Власти Ленинградской области в соответствии с ФЗ-131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», как, впрочем, и  многие другие регионы, в 2003 году передали органам местного самоуправления полномочия в сфере градостроительной деятельности. Однако со временем стало очевидно, что это решение – ошибочно. «За генеральные планы, проекты планировки, правила землепользования и застройки поселений берутся все кому не лень – компании из пяти человек, включая директора, секретаршу и бухгалтера. Они лоббируют интересы бизнеса, а не муниципального округа. В результате этой кустарщины получились генеральные планы под названием «раскрась сам под клиента» – так описал «масштаб бедствия» председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений ДОМРАЧЕВ. В соседней Новгородской области генеральные планы вообще сделали по гугловским картам. Как на основе этих документов можно развивать функциональное зонирование, учитывать и производить постановку зон на кадастровый учет, недоумевает чиновник.

Государство проанализировало результаты вольницы на местах, и в прошлом году в ФЗ-131 были внесены изменения, которые позволили субъекту вернуть на региональный уровень переданные на места полномочия. Часть субъектов РФ – Московская область и Нижегородская – вернули себе полномочия в полном объеме, вплоть до проведения публичных слушаний. Ленинградская область взяла на себя только финальную стадию градостроительной деятельности, чтобы иметь возможность контролировать качество документов.

В результате этого областной КГА получил порядка 15 полномочий. Теперь правительство Ленобласти утверждает схему территориального планирования (СТП) муниципальных районов и генеральные планы поселений, а комитет – правила землепользования и застройки, документы по планировке территорий. В связи с этим начался процесс перераспределения градостроительных полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления. Переходный период передачи полномочий закончится в 2015 году.

На сегодня в Ленинградской области утвержден 141 генплан городских и сельских поселений – в основном в зоне инвестиционной привлекательности в пределах двухчасовой доступности от Санкт-Петербурга. В течение десяти лет область смогла по суду отменить только два генплана.

Работа над ошибками

При разграничении полномочий проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы на местах в переходный период, могут увеличиваться. Чтобы минимизировать их последствия, профильные областные чиновники советуют инвесторам обратить внимание на наиболее часто встречающие спорные ситуации.

Как рассказала начальник отдела территориального планирования и информационно-аналитического обеспечения градостроительной деятельности КГА Ольга ВИЛЕНСКАЯ, в первую очередь следует обратить внимание на единообразие наименований и основных характеристик объектов федерального и регионального назначения.

Она напомнила, что согласно Градостроительному кодексу, который был принят в конце 2004 года, каждому уровню управления РФ соответствует своя схема территориального планирования (СТП). Соответственно, есть такие схемы на уровне области и муниципальных районов. На уровне сельских и городских поселений – это генеральные планы.

Объекты, которые должны быть отражены в этих документах, определены Градостроительным кодексом. Перечень видов объектов федерального значения утвержден постановлением правительства РФ, перечень видов объектов регионального и местного значения – региональным законом (№ 108).

Как пояснила Ольга Виленская, специалисты КГА постоянно сталкиваются с тем, что в СТП, в инвестиционных программах и иных документах объекты федерального и регионального значения называются по-разному. В этом случае комитетом не может быть принято положительное решение по подготовке градостроительной документации. Иллюстрируя последствия таких нестыковок, чиновник признала, что заявки по последним пяти объектам регионального значения, поступившие для принятия решения по подготовке документации планировки, были отправлены на доработку, так как ни в одном из представленных пакетов документов на­именования и основные характеристики объектов не совпадали.

Также Ольга Виленская напомнила, что схема территориального планирования Ленинградской области с перспективой развития региона до 2035 года была утверждена в конце 2012 года. Сейчас идет работа по внесению изменений в СТП. Комитетом анализируются генеральные планы, сделана сводная схема размещения зон будущего жилищного строительства. Чтобы не возникло проблем с реализацией СТП в части строительства объектов регионального значения, необходимо внимательно изучить, устраивают ли инвестора наименования объектов, их назначение, основные характеристики, местоположение. Если нет, необходимо оперативно обратиться в КГА и внести свои предложения. С формой обращения и формулировками обоснований предложений можно ознакомиться на сайте комитета.

Возможно, кто-то считает, что объекты регионального значения их напрямую не касаются, это заблуждение, подчеркивает Ольга Виленская. По ее словам, сегодня все документы территориального планирования будут согласовываться областным правительством, поэтому проекты, документы которые не соответствуют полностью требованиям законодательства РФ, утверждаться не будут. В связи с тем, что на территории области идет массовое жилищное строительство, возникают вопросы по созданию инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Значительная их часть является объектами регионального значения, в частности: все объекты здравоохранения, автомобильные дороги общего пользования и регионального значения, а также некоторые сооружения культуры, образования, инженерии. Чтобы эти объекты официально появились, они должны быть отображены в СТП, пояснила чиновник. Если есть сомнения, к какому уровню относится объект, нужно обращаться в КГА, посоветовала она.

Осталось на местах

За органами местного самоуправления муниципальных районов сохранились полномочия по подготовке схем территориального планирования муниципальных районов, а также инициатива внесения изменений в этот документ. Схема утверждается на срок не менее чем 20 лет. Градостроительный кодекс определяет, что должно быть отображено в документе и в каком виде. На сегодня утверждены все схемы территориального планирования муниципальных районов. Выборгский и Всеволожский районы уже подготовили и внесение изменений в схемы.

Принятие решений по включению-исключению территорий из состава земель сельхозназначения остается на местном уровне, при этом все утвержденные генеральные планы находятся в открытом доступе, размещены на сайте.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) является одним из основных документов, который предшествует подготовке проектной документации. При утверждении он проверяется на соответствие ПЗЗ. Допустимые отклонения перечислены в Градостроительном кодексе. Отклонения возможны только применительно к отдельным земельным участкам при соблюдении технических регламентов и после проведения публичных слушаний, напомнил главный специалист отдела контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности Андрей Блинов.

По статистике, около половины ГПЗУ утверждается, четверть – отправляется на доработку, четверть – получает отказ. Отказы выдаются в случае превышения нормативных параметров. Например, если правообладатель земельного участка просит о стопроцентной застройке территории, а органы местного самоуправления идут у него на поводу. В данном случае возникают справедливые вопросы: как будут эксплуатироваться объекты, где разместятся автостоянки, элементы благоустройства и т. д.?

Специалисты КГА рекомендуют перед подачей заявки на подготовку градостроительной документации предварительно уточнить, не передал ли ваш муниципалитет свои полномочия вышестоящим инстанциям. Техническое задание рекомендуется согласовывать с КГА.

Качественная позиция

Также в течение года в Ленинградской области будут утверждены новые региональные нормативы градостроительного планирования (РНГП). «Область в отличие от города отказалась от революционных решений, – рассказал о готовящихся изменениях заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Владимир ДЁМИН. – Регион сделал ставку на эволюционный путь совершенствования нормативов, с учетом специфики субъекта». По его информации, нормативы основательно подчищены: из 500 пунктов бывших ранее в перечне оставлена треть – 170–180 позиций. При этом в большую часть этих пунктов внесены изменения. «Работа близка к завершению», – заверил чиновник.

Он рассказал о ключевых изменениях, которые предлагается отобразить в РНГП. В частности, в Ленинградской области есть проблема срастания населенных пунктов и увеличения территории населенных пунктов. Чтобы противостоять этим тенденциям и одновременно увеличить площадь рекреационных зон, предложено ввести норму, которая определяет минимальную ширину полосы между населенными пунктами. Буферная зона должна формироваться за счет земель сельхозназначения, лесного фонда и др. и, следовательно, свободна от объектов капитального строительства. Ее ширина должна быть не менее 500 м.

Также меняются требования к показателям плотности кварталов. Если Санкт-Петербург отказался от нормирования плотности кварталов многоэтажного строительства, то в области считают это большой ошибкой. Чиновники нашли путь, как действовать, находясь в рамках требований федерального законодательства. «Мы идем через минимально допустимый уровень обеспеченности территории – это показатель, обратный плотности», – пояснил Владимир Дёмин. То есть для строительства 1 кв. м жилой недвижимости потребуется территория площадью 1,11 кв. м. Это те же 9000 кв. м общей площади жилого фонда на гектар территории планировочной структуры. «Эту позицию мы будем отстаивать, потому что такое требование является одним из основных регуляторов качества условий проживания, – подчеркнул чиновник. – Ответственность за качество проживания вообще-то несут органы местного самоуправления, но у региона есть право установить минимальный порог, что мы и делаем».

Помимо этого, предлагается ввести более частный показатель, связанный с благоустройством территории. Предполагается не менее 10% от общей площади элементов планировочной структуры внутридворовых пространств использовать под организацию площадок для игр детей, отдыха взрослых и занятий физкультурой. По мнению разработчиков, это станет ограничителем для тотального размещения парковок во внутри­дворовом пространстве. Для зоны интенсивной урбанизации (зона А) этот показ составит 5%.

Что касается размещения школ, то сегодня в проекте планировки расчетная вместимость школ принимается произвольно. В советское время на этот счет действовали четкие пункты СНиПов, согласно которым вместимость школ рассчитывалась исходя из наполняемости классов. Областной КГА предлагает вернуться к практике регулирования проектной вместимости школ. Также планируется ввести нормативы, регулирующие площадь озелененных территорий общего пользования для различных типов населенных пунктов – городских и сельских.

Кроме этого, за счет новых нормативов планируется навести порядок с организацией парковок. Для этих целей предусматривается ввести норматив количества машиномест в зависимости от расчетного парка автомобилей при определенной доступности от подъездов жилых зданий. «Надеемся, что применение новой нормативной базы стандартизирует, упростит работу проектным организациям, снизит произвольность решений истолкования некоторых позиций», – резюмировал Владимир Дёмин.

Не забыли чиновники и о тех застройщиках, которые уже вложили средства в разработку документации, строительство. Специально для них будут приняты поправки к региональному закону, позволяющие принимать отклонения в пределах 15%.

Ирина Кравцова

Другие материалы по теме

X