Актуальное

“Вместе ради дела”: 2015 год побьет рекорд по вводу жилья в Ленобласти

Вопреки пессимистическим прогнозам строительной отрасли удается сохранять докризисные темпы и объемы работ. Каких результатов может добиться отрасль в нынешнем году, а также о планах ЛенОблСоюзСтроя рассказывает президент профессионального объединения Георгий БОГАЧЕВ.

"Наша задача связать и организовать застройщиков между собой, объединить потенциальных участников проекта и государство, чтобы вместе решать конкретную проблему"
“Наша задача связать и организовать застройщиков между собой, объединить потенциальных участников проекта и государство, чтобы вместе решать конкретную проблему”

– В первом квартале 2015 года в Ленинградской области введено в эксплуатацию на 172% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. Между тем спрос на жилую недвижимость снижается. Как, на ваш взгляд, будет складываться ситуация на строительном рынке региона к концу года?

– Строительная отрасль не раз переживала сложные времена, если сравнивать с предыдущими испытаниями, то сегодняшняя ситуация, на мой взгляд, лишь легкая тренировка. Опасения относительно состояния рынка не оправдались. Конечно, по отношению к прошлому году наблюдается снижение спроса, но при этом не следует забывать об огромном спросе предыдущего периода.

Все сегодняшние показатели по продажам, объемам строительства сопоставимы или даже немного превышают уровень 2012 года, который был очень неплох и тогда казался рекордным. В 2014 году ситуация на рынке также складывалась слишком хорошо. Но ничего не должно быть слишком, в том числе и рост объемов строительства.

Сегодняшнюю ситуацию я оцениваю как рабочую, и большинство застройщиков разделяют это мнение. Отдельные игроки рынка сохраняют объемы продаж, у некоторых они предсказуемо сокращаются. Например, «Группа ЛСР» за соответствующий период прошлого года вывела на рынок больше объектов, чем сейчас, – снижение ожидаемо.

В любом случае в Ленинградской области текущий год станет рекордным по вводу жилья. По объемам продаж если и будет снижение, то не более чем на 20% по отношению к прошлому году, когда отмечался ажио­тажный спрос.

– То есть, если тенденция снижения доходов населения и, как следствие, спроса сохранится, это не отразится на отрасли в целом?

– Рынок развивается волнообразно, на нем всегда присутствуют спады и взлеты. Строительный рынок и инвестиции в недвижимость долгосрочные. Санкт-Петербург и область наряду с Москвой и областью будут еще длительное время перспективными и востребованными регионами страны с точки зрения жилой недвижимости.

– Следовательно, отрасль не нуждается в поддержке государства?

– Поддерживать нужно исключительно рыночными способами. Стимулирование спроса – это то, что может делать государство. Один из таких инструментов – субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам. Не менее эффективен уже опробованный механизм поддержки – госзакупки.

Например, в самые трудные для строительной отрасли 2008–2009 годы очень помогли закупки жилья. И хотя цены, по которым выкупалось жилье (для очередников, ветеранов и т. д.), были на грани себестоимости, а порой и ниже, для участвовавших в этом процессе компаний это было большой поддержкой, так как способствовало загрузке мощностей, простаивавших из-за снижения спроса. Возможны и локальные способы стимулирования на уровне застройщик – региональное правительство.

В Ленинградской области текущий год станет рекордным по вводу жилья.  По объемам продаж если и будет снижение, то не более чем на 20

Прямо сейчас говорить о какой-то дополнительной поддержке на глобальном уровне, наверное, не надо. В целом я расцениваю ситуацию оптимистично, потому что у нас очень сильная отрасль, прошедшая огнь, воду и медные трубы. Бизнес, который остался на рынке, – это, как правило, сильные компании, которые выдержат и это испытание.

– Застройщики утверждают, что стоимость выкупа жилья государством значительно ниже рыночной. Следуя вашей логике, получается, что для увеличения цены выкупа квадратного метра пока нет объективных причин?

– В Ленинградской области действуют различные программы, в том числе по расселению аварийного жилья. И если бизнес в них участвует, значит, это достаточные деньги для того, чтобы покрыть затраты.

Поддержка – это не значит дать деньги, чтобы все заработали и продолжали покупать себе хорошие машины и отдыхать на дорогих курортах. Она нужна для того, чтобы не умереть. Поэтому говорить о повышении цены неправильно. Необходимо принимать меры для увеличения инвестиций, финансирования в отрасль с тем, чтобы покрывать затраты, которые несут строители.

– Программа «Социальная инфраструктура в обмен на налоги», действующая в регионе, уже приносит свои плоды, нуждается ли она в корректировках, дополнениях?

– Регионы по-разному решают проблему создания социальной инфраструктуры. В Ленинградской области выбор был сделан в пользу компенсационной налоговой программы, которая демонстрирует хорошие результаты. Садики и школы строятся, и их много.

Безусловно, любая программа нуждается в совершенствовании, это нормальный, причем постоянный процесс. К примеру, были вопросы со встроенными детскими садами. У муниципальных администраций возникли опасения за получение лицензий на такие объекты.

Был найден новый способ передачи таких учреждений. Договорились, что сначала застройщик передает объект в безвозмездное пользование, далее, уже после получения администрацией лицензии, государство выплачивает соответствующую компенсацию застройщику. Такое решение оказалось оптимальным. Но это в большей степени рабочие, технические моменты отстройки программы.

– Возведение новых жилых кварталов, многоквартирных комплексов осложняется для девелопера необходимостью создания объектов социальной инфраструктуры на собственные средства. Насколько эти обязательства посильны для бизнеса в нынешних экономических условиях?

– Если у девелопера прибыль высокая, то нагрузка посильна, если прибыли нет и при этом что-то заставляют делать, тогда это высокая нагрузка. Это зависит от конкретного периода времени, условий и объекта.

Например, чем дальше объект от границ Петербурга, тем ниже цена предложения и, как следствие, рентабельность проекта. Поэтому объем обязательств следует формировать индивидуально. Где-то можно позволить застройщику что-то дополнительно сделать, а там, где коммерческие условия территории хуже, – нет.

– Высокая нагрузка на инженерную и транспортную инфраструктуру – проблема, которая характерна и для строительного бизнеса в Ленинградской области. У ЛенОблСоюзСтроя есть предложения, как ее решать?

– Нет у нас реальных проблем, кроме дорог. С ресурсоснабжающими организациями вопросы регулируются на уровне гражданско-правовых взаимоотношений. Я считаю, что главное – не мешать застройщикам, они все могут решать сами. Выстраивание взаимоотношений с монополистами – это чисто коммерческий вопрос. Если не можешь его решить, нечего браться за проект.

Поясню: сегодня на монополистов государство практически никакого влияния не имеет. Они сами по себе, поэтому с ними надо договариваться или понуждать выполнять свои обязательства, в том числе и в судебном порядке. Что, впрочем, многие и делают.

Сейчас те же энергетики находятся в жестких законодательных тисках. Они не имеют права отказать в подключении, так как находятся в реестре монополистов. Поэтому надо уметь пользоваться правами, которые предоставляет закон. Здесь ни власть, ни общественная организация ни при чем.

Главное – не мешать застройщикам, они все могут решать сами

То же самое касается водоотведения и водоснабжения. Предвосхищаю возможный вопрос: а как же Девяткино? Отвечаю, там проблемы с канализацией в зоне старой застройки. Дело в том, что еще в советские времена кто-то забыл сделать очистные сооружения, отсюда и сложности. По новым объектам, которые вводятся в эксплуатацию, проблем нет.

– А что с транспортной доступностью и дорожной инфраструктурой?

– Застройщики не могут решить одну очень серьезную проблему – проблему дорог. Я вам больше скажу: это и региональным властям не потянуть без привлечения федерального финансирования. Уверен, рано или поздно эти вопросы сдвинутся с мертвой точки, так как это происходит в Москве и Московской области.

Причем, отмечу, к ее решению надо подходить не только с точки зрения развития сети автодорог, но и дорожно-транспортной инфраструктуры в целом, с расширением возможностей железнодорожного транспорта.

Нам надо действовать сообща: бизнесу, власти, общественным объединениям. Делать все, чтобы получить федеральные средства. Надо просить, требовать, убеждать. Постепенно, конечно, не так быстро, как хотелось бы, но ситуация начинает меняться.

Застройщики не могут решить проблему дорог. Это и региональным властям не потянуть без привлечения федерального финансирования

Тем не менее федеральная сеть дорог в области все же развивается (реконструируется трасса «Скандинавия», расширяется Приозерское шоссе), что несомненно оказывает положительный эффект на развитие территории, ведь они в том числе работают на жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

– То есть неразвитая дорожно-транспортная инфраструктура – ключевой фактор, тормозящий развитие строительной отрасли в области?

– Это, безусловно, проблема, но что делать? Остановить стройку? От этого уж точно лучше не станет.

Не надо забывать, что существенный вклад в экономику региона привносит индустрия строительных материалов – это огромная отрасль, имеющая большую занятость, причем удаленную (в г. Сланцы, п. Кузнечное, г. Пикалево, г. Никольское). Люди, которые там работают, получают зарплату, кормят свои семьи. В этом смысле стройка очень серьезный двигатель экономики области в целом.

Остановить две мощные отрасли из-за того, что нет дорог? Поэтому, конечно, нужно строить и все время доказывать федеральным структурам необходимость финансирования дорожно-транспортных проектов на территории.

– Эта деятельность все же в большей степени находится в зоне ответственности региональных властей. Какой вклад может привнести в  решение подобных проблем непосредственно ЛенОблСоюзСтрой?

– Естественно, застройщики не решат проблему строительства подъезда к Всеволожску, так как это миллиарды рублей. Но есть проблемы, требующие более-менее разумных вложений, которые можно решить самостоятельно.

Там, где это возможно, мы создаем кооперативы застройщиков для решения конкретных задач. Например, построить пожарное депо в Буграх, ориентировочная стоимость которого около 60 млн рублей. Или разработать проект строительства дороги в створе Пискаревского проспекта. Грубо говоря, мы хотим, чтобы те, кто заинтересован в этой дороге или проекте, скинулись на его разработку.

Дальше, когда будут проект и смета, надо решать. Либо создавать некий консорциум, который за счет собственных средств или привлеченного банковского финансирования построит дорогу и будет ее эксплуатировать в платном режиме. Либо безвозмездно передать готовый проект государству для реализации.

Наша основная функция обеспечить связь между бизнесом и властью

Мы не можем сложить лапки и ждать, когда добрый дядя из Москвы даст нам деньги, мы делаем то, что нам по силам, но в разумных пределах. Если, к примеру, предложить застройщикам скинуться по миллиарду, то они на это не пойдут, а по 10 млн рублей могут.

– Какова роль союза в этом процессе?

– Союз выступает в качестве координатора. Наша задача связать и организовать застройщиков между собой, определить оператора проекта и отдать его ему в руки. По сути, мы пытаемся объединить потенциальных участников проекта и государство, чтобы вместе решать конкретную проблему.

– Значит, функция лоббирования интересов бизнеса востребована?

– Конечно, если вкладывать в это понятие нормальный смысл – обеспечивать связь предпринимателя и власти. Увы, лоббирование у нас приобрело коррупционный душок. На самом деле ничего подобного. Что коррупционного в том, если мы объясним человеку, как правильно подготовить документы, к кому обратиться. Наша основная функция обеспечить связь между бизнесом и властью.

Сегодня ведь мало кто в суд идет без адвоката, поскольку он знает законы, которыми руководствуется суд. Так же и здесь. В союзе собрались люди, которые знают, как функционирует государственный аппарат, и готовы обеспечивать роль проводника. Это наша работа, абсолютно нормальная история. Никому же не приходит в голову, что адвокат осуществляет действия коррупционного характера в суде.

– С какими проблема и вопросами к вам обращаются?

– Помогаем разобраться с разрешительной документацией, с моментами, связанными с оформлением и продажей государству социальных объектов, с согласованиями. В Шлиссельбурге, к примеру, одна из коммерческих компаний хочет сделать, на мой взгляд, добрый проект в рамках программы развития застроенных территорий. Это когда рядом с аварийными домами возводится новый современный дом, куда бесплатно переселяют людей. В свою очередь, компания получает право на освоение этого участка. На каком-то этапе у компании возникла проблема с согласованием проекта. Они обратились к нам за помощью, и вот мы будем пытаться решить возникшие вопросы.

– До недавнего времени вы были влиятельным чиновником. Сейчас сфера влияния, уровень решаемых задач иные. Какое ощущение – выдохнули и сказали «ура» или наоборот?

– Я сознательно покинул власть. Если работаешь на какой-то службе в коммерческой организации или в государственной, ты все время находишься в определенных рамках. Приходится соблюдать иерархию, обязательства, распорядок, заниматься делами, которые не всегда нравятся и интересны. Жизнь под девизом – надо.

Сейчас все по-другому. Что мне нравится в нынешней деятельности, то, что я имею возможность заниматься теми делами, которые мне интересны, а если при этом еще удается приносить пользу, то вдвойне приятно. И себе хорошо, и людям добро. Пока времени прошло немного и есть какая-то суета, но мне нравится это состояние. У меня практически нет офиса, работаю в машине и на телефоне, провожу встречи, перемещаюсь все время. Мне хорошо.

Мое жизненное кредо – маленькие добрые дела, которые могут быть из совершенно разных сфер. Вот помог соседу получить градплан, мне приятно.

Татьяна Вильде

Related posts

X