Актуальное
160_600_Поплавок_уши_Строим_добро

Красота всегда окупится. Реставрация и инвестиции

Основная задача, которую необходимо решать при реставрации объектов культурного наследия, – сохранение исторической ценности, адаптация их к современному экономическому использованию.

Олег Рыжков, руководитель "Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры"
Олег Рыжков, руководитель “Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры”

Именно такая идеология заложена в основу деятельности Федерального государственного бюджетного учреждения «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» при Министерстве культуры РФ. По мнению его руководителя Олега РЫЖКОВА, сейчас тот период, когда необходимо развивать этот тренд, уходя от практики, когда единственной целью было воссоздание исторического облика зданий.

– Под управлением вашего агентства на данный момент 217 объектов. По какому принципу определяется, какие именно проекты вам передаются?

– Согласно распоряжению, изданному в 2005 году, в ведение Министерства имущества РФ и Министерства культуры РФ перешли 2100 объектов культурного наследия страны. Росимущество из этого перечня часть передает нам, руководствуясь собственными критериями. Изначально все эти объекты находились в федеральной собственности. За 10 лет часть из них по разграничению перешла в собственность субъектов, но за нами закрепляются только федеральные объекты.

– Чем ваша деятельность отличается от функций Министерства по охране объектов культурного наследия и региональных комитетов по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры?

– Названные вами ведомства осуществляют именно охрану памятников культуры, это некая государственная контролирующая функция. А задача по их сохранению, поставленная перед нами, подразумевает инвестиционную деятельность, направленную на воссоздание объектов культурного наследия, их приспособление и грамотную эксплуатацию. Наше агентство – федеральное государственное бюджетное учреждение – создано для того, чтобы инвестировать в сохранение объектов культурного наследия. Мы реставрируем объекты, занимаемся поиском арендаторов, определяем, какая новая функция будет рациональна для того или иного здания.

Креативные инвесторы

– Арендаторы – это бизнес, инвестирующий в проект, реализуемый на базе исторического здания. Какие требования вы предъявляете к  предпринимателям?

Императорские конюшни
Императорские конюшни

– Мы привлекаем бизнес в здание с обязательным условием, что арендатор либо предварительно выполнит реставрацию, либо (если она уже проведена нами) будет нести расходы на его поддержание в надлежащем состоянии и грамотную эксплуатацию.

– Реставрация значительно увеличивает объем вложений в проект, сроки его запуска, а значит, и период окупаемости. Есть ли налоговые преференции для таких инвесторов?

– Льгота одна – они имеют право зачесть затраты на реставрационные работы в счет арендной платы. Иначе к таким проектам никто и близко бы не подходил. Но эти затраты должны быть подтверждены, причем мы учитываем только те расходы, которые прошли государственную экспертизу.

И все же такой формат ведения бизнеса более сложный, чем аренда без подобных обязательств. Ведь, во-первых, предпринимателю нужно сначала потратиться на реставрацию, а это увеличивает объем первоначальных инвестиций и сроки запуска проекта. Во-вторых, доход с этого здания должен быть достаточным для того, чтобы срок окупаемости устроил арендатора. Нужно понимать, что инвестиции в объекты культурного наследия всегда долгосрочные. И в России, и в мировой практике это аксиома.

– И насколько охотно бизнес берется за такие проекты? Предприниматели каких сфер деятельности составляют основную долю ваших арендаторов?

– Привлечение арендаторов – очень непростой процесс. Многое зависит от места расположения и вида объекта. Например, в Москве найти заинтересованных бизнесменов не так сложно, впрочем, и в Санкт-Петербурге тоже, если здание можно успешно использовать под офисные центры, отели, рестораны.

Если речь идет о специфических объектах, например о фортах военной крепости «Владивосток», то задача усложняется в разы. Во-первых, нужно определить для них функцию, которая при сохранении исторического наследия приносила бы экономический эффект. Во-вторых, как я уже говорил, это длительные вложения, а большинство бизнесменов хотят в краткосрочной перспективе окупить инвестиции.

– На такое может пойти только уверенный, финансово-устойчивый инвестор…

– Да, не только уверенный, но, я бы сказал, и креативный. Ведь в основе проекта должна быть идея: какую жизнь можно в это здание привнести. И уже отталкиваясь от нее, надо вырабатывать дальнейший бизнес-план. Поэтому нужен предприниматель, который исходя из особенностей региона, объекта, окружающей обстановки и своего опыта поймет, какая функция именно для этого здания оптимальна, и позволит в перспективе окупить вложения.

В основе проекта должна быть идея: какую жизнь в это здание привнести. И уже отталкиваясь от нее, надо вырабатывать дальнейший бизнес-план

– Вы контролируете качество реставрационных работ, которые проводит арендатор?

– Конечно. У нас очень строгий договор аренды, предусматривающий согласование с нами проекта реставрации, технический надзор за работами и последующей эксплуатацией здания. Кроме того, арендатора контролируют государственные органы охраны объектов культурного наследия. Так что получается двойной надзор.

– Помимо средств, которые вы получаете от арендаторов, источником финансирования вашей деятельности являются субсидии от Министерства культуры. Каков их объем и достаточен ли он?

– Отмечу, что субсидии непосредственно на реставрацию выделяются нам очень редко, несистемно. Только в том случае, когда речь идет об очень значимом и капиталоемком объекте и государство заинтересовано в его восстановлении и адаптации. Основной объем субсидий выделяется на компенсацию земельного налога, который мы платим за участки, прилегающие к объекту. Это около 20 млн рублей в год. А на реставрацию, когда мы выполняем ее своими силами, мы направляем средства, получаемые от арендаторов других наших объектов, – около 500 млн рублей в год. То есть субсидии – это разовая помощь по отдельным объектам, а системное финансирование – это средства, которые мы зарабатываем. Реставрируя здания на свои средства, мы упрощаем процесс поиска арендатора, так как такой объект сдать намного легче.

Кони и искусство

– Какие объекты на Северо-Западе сейчас находятся под вашим управлением?

– Дворцовые конюшни в Петергофе, форты Морской Кронштадтской крепости, четыре особняка в Санкт-Петербурге, в том числе дача Безобразовых «Жерновка» и дача Головина, концепции двух последних нами уже разработаны и ведется поиск арендаторов. Один объект в Пушкине. В Пскове у нас три объекта: дом Батова, дом Печенко и Солодежня (Палаты Лапина).

– Судьба Императорских конюшен активно обсуждается. Какое будущее вы для них видите?

Солодежня и дом Печенко в Пскове
Солодежня и дом Печенко в Пскове

– Этот проект – флагманский для нас в текущем году. Мы намерены разработать проект и утвердить его до конца года, а к реставрации приступить в 2016-м. Сейчас на объекте ведутся противоаварийные работы. Отмечу: Императорские конюшни – тот редкий случай, когда на их реставрацию нам выделены субсидии в размере 70 млн рублей.

Прежде чем приступить к объекту, мы консультировались с отельерами, музейными специалистами, представителями конного спорта. В результате пришли к выводу, что в основе концепции должна быть идея возрождения конного спорта на данном объекте. Министерство культуры это предложение поддержало, и сейчас мы активно взаимодействуем с Федерацией конного спорта России. Ее представители также подчеркивают, что конюшни с точки зрения истории уникальны – это колыбель конного спорта императорской России. При этом сейчас в нашей стране нет подходящих площадок для проведения пятизвездочных конных турниров международного уровня. Для таких мероприятий Петербург очень удачно расположен: некоторые европейские участники могут прибывать в город на паромах, что для перевозки лошадей наиболее оптимально.

Таким образом, мы сохраним историческую функцию объекта: он строился для лошадей, и они должны здесь быть. Помимо конюшен объект включает два ранее жилых здания и четыре небольших отдельно стоящих дома, в которых мы планируем организовать гостинично-ресторанный комплекс. Кроме того, обязательно создадим музей, а музейное дело сегодня может быть коммерчески успешным.

– Есть ли уже инвесторы, которые заинтересовались проектом?

– На данный момент Федерация конного спорта России рассматривает возможность участия в нем, в том числе и финансового. Не стоит забывать, что рядом – Петергофский дворец, который ежегодно посещает около 5 млн туристов. Это гарантированный поток гостей, поэтому, думаю, и другой бизнес будет заинтересован работать в этом месте: рестораторы, отельеры.

– Новая функция кронштадтских фортов уже определена?

– Этот объект более сложный, и мы будем подходить к каждому форту индивидуально. У одних объектов есть доступ к суше, у других нет, поэтому необходимо решать вопросы логистики. В некоторых укреплениях можно развивать рекреацию, например, на одном уже есть действующая яхтенная пристань. По остальным находимся в поиске форматов. Рассматриваем возможности дать им новую жизнь при помощи современного искусства. Не так давно в Венеции прошел бьеннале современного искусства, в огромном сооружении – арсенале, совершенно пустом и осыпающемся, – были организованы выставки, показы и представления. Мы были поражены, как пространство наполнилось жизнью, посетителями, причем не на один день, а на несколько месяцев.

Важно сохранить первоначальный замысел объекта. Но при этом есть возможности успешно его перепрофилировать

Поскольку современное искусство основано на инсталляциях, оно не требует таких условий для хранения, как экспонаты в классических музеях. В этом направлении мы и ведем поиск интересных форматов. Однако еще не совсем понятно, в каком именно виде можно их реализовать, чтобы обеспечить экономическую составляющую. Поэтому пока мы приведем форты в порядок и обеспечим их охрану.

– С псковскими особняками что планируете делать?

– Конечно, с точки зрения экономики и туризма Псков – это не Петербург. А здания эти очень старые, XV–XVII веков. Сейчас в них сложно привлечь арендаторов, поэтому будем реставрировать их за счет собственных средств, показывая пример того, как можно вернуть в здание жизнь и сделать его функционирование экономически целесообразным. Мы уже объявили конкурс и сейчас ждем предложений от проектировщиков.

Дом Батова находится в очень сложном окружении, поэтому пока мы не занимаемся его приспособлением, а намерены привести его в порядок и произвести консервацию.

В этом году мы сконцентрировались на доме Печенко и Солодежне. Эти два объекта расположены рядом, и мы хотим совместить здесь музейную и ресторанную функции. Одно из зданий планируем приспособить под экспозиции Государственного научно-исследовательского музея архитектуры им. А. В. Щусева, так как псковская городская архитектура Средних веков для России уникаль­на. Другое – под кафе или ресторан. Отреставрировав и адаптировав их под данные форматы, намерены сдать в аренду по более высоким ставкам.

Вне партнерства

– Очевидно, что для эффективной коммерциализации таких проектов и привлечения в них бизнеса действенным механизмом могло бы стать государственно-частное партнерство. Возможно ли это?

– Согласно федеральному законодательству, ГЧП может реализовываться только путем концессионного соглашения, а для нашего учреждения концессии запрещены. Необходимо разрешить применение концессий в рамках оперативного управления. Пока этот вопрос обсуждается в процессе работы над законом о ГЧП. Мы выходили на Министерство культуры с инициативой ускорить этот процесс, переговоры ведутся.

– В Санкт-Петербурге есть региональный закон о государственно-частном партнерстве. Можно, опираясь на него, применить этот механизм в отношении объектов, расположенных на территории города?

– Это возможно только в случае, если Росимущество будет выступать единственным участником со стороны государства, без Министерства культуры и нашего учреждения.

Назад в будущее

– Вы изучаете мировую практику. Какие страны наиболее успешны в плане реставрации и приспособления объектов культурного наследия, на ваш взгляд?

– В сфере приспособления это европейцы – Италия, Франция. А с точки зрения привлечения инвестиций в объекты культурного наследия, без сомнений, на первом месте американцы. Нам у них учиться и учиться. Для них вложение в такие проекты – это бизнес, и подход к данному процессу соответственный. Они понимают, почему вкладывать деньги в такие объекты выгодно и правильно, и действуют по правилу: красота всегда себя окупит. А памятники архитектуры – это всегда красота. Кроме того, американцы не боятся долгосрочных инвестиций.

Кронштадский форт
Кронштадский форт

У нас же во всех сферах бизнеса с этим проблемы: все хотят скорее вернуть вложения. Использовать «до последнего» здание, «выжать» из него по максимуму и бросить разрушенным. Эта самая распространенная практика, и мы пытаемся переломить ее. Путь один – нажимать на арендатора, чтобы он инвестировал в сохранение. Не хочешь – уходи, уступи место другому. У нас нет возможности применять штрафные санкции к арендаторам, которые не вкладывают средств в эксплуатацию здания либо не соблюдают ее правил, например делая незаконные перепланировки. С нашей стороны мы применяем контроль, оформление охранных обязательств, убеждение. Это кропотливая ежедневная работа с арендатором.

– В каком направлении сейчас развивается реставрационный процесс в России?

– Мы видим, что и у заказчиков, и у проектировщиков начинает меняться подход к задачам, которые должны быть решены в результате реставрации. Совсем недавно реставраторы больше думали о том, что было в этом здании, а не о том, что будет. И зачастую воспроизводилась технология жизни прошлого. Однако за это время коренным образом изменились требования к инженерии зданий. Очевидный пример – вентиляция, кондиционирование, нормы пожарной безопасности.

Если мы говорим о том, что в историческом объекте должна появиться экономически выгодная функция, то необходима его адаптация к современному использованию. При этом нужно сохранить подлинность изначального замысла и культурную ценность здания.

Это сложная творческая задача, которую можно решать современными разработками. Внедрение новых технологий в процесс приспособления исторических зданий для создания там комфортных условий пребывания людей – новый тренд реставрационных процессов в России. Восстанавливать старину мы умеем хорошо, а вовлекать ее в современную экономическую жизнь – пока плохо.

– Что может катализировать процесс?

– Важна постановка задачи, ранее ее формулировали как воссоздание того, что было в XVII веке. Сейчас – необходимость вплести здание в экономическую ткань. Если заказчик ставит себе целью сохранить здание, он обязательно требует адаптировать его к современным условиям. Здесь возникает другая проблема – есть риск «переусердствовать», вследствие чего здание может потерять свою культурную значимость. Чтобы избежать этого, необходим особый контроль. Перед тем как передать здание в аренду, получаем охранные обязательства и строго следим за тем, чтобы при адаптации сберечь все охраняемые элементы и объект не потерял культурной ценности.

– Все же большинство объектов культурного наследия у нас превращаются в музеи. Это коммерчески не обосновано?

– Исключительно музейная функция отводится зданиям, которые реставрируются за счет бюджетных средств. При этом пока мало внимания уделяется поиску иных форматов, которые способны вернуть такие объекты в экономическую среду. Музей – это хорошо, но у нас объектов культурного наследия – сотни тысяч. Невозможно их все музеефицировать.

– Коммерчески выгодные и распространенные форматы – это отели, рестораны. Но ведь есть объекты, которые под них не приспособлены?

– Смотря как подойти к вопросу. Конечно, важно сохранить первоначальный замысел объекта. Но при этом есть возможности успешно его перепрофилировать. Например, в Тамбове, вполне вероятно, нам передадут в управление старую водонапорную башню. И мы планируем создать там отель. Несколько подобных объектов мы видели в Италии. Перестраивать ее не нужно, но именно за счет новых материалов, технологий, устройств можно все очень интересно обыграть.

Ольга Великанова

Похожие сообщения

X