Актуальное

Дорогая история: о застройке центра Петербурга

Застройщиков, желающих работать в центре Петербурга, становится все меньше. Необходимо найти компромисс между градозащитными и экономическими интересами, чтобы не распугать немногочисленных инвесторов.

"Парадный квартал" (Чтобы увеличить, кликните на фото)
“Парадный квартал”
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Большинство жилых проектов, реализуемых в центре, – это элитное жилье. С одной стороны, такие объекты – более капиталоемкие и имеют длительный период окупаемости. С другой – у них существенно выше маржинальность, чем у эконом- и комфорт-классов.

Кроме того, на элитку спрос менее волатилен. В связи с кризисом он, конечно, снизился, однако не так резко, как в масс-маркете. В том числе и потому, что продажи практически не зависят от ипотечного рынка, доля квартир в кредит в этом сегменте в среднем не превышает 10%. Все это объясняет желание застройщиков браться за новые проекты в центре. Однако существует целый ряд факторов, существенно усложняющих реализацию проектов в исторической части Санкт-Петербурга.

Прежде всего заявление нового объекта в центре очень часто вызывает негативную реакцию градозащитников. И абсолютной гарантии того, что проект успешно реализуется, а не будет приостановлен властями вследствие возмущения общественности, не существует. Избежать подобного развития событий не могут даже крупные компании, имеющие сильный административный ресурс.

Безусловно, нужно не допускать градостроительных ошибок, которых в Петербурге уже совершено немало. Но к каждому проекту стоит подходить индивидуально и объективно, уверены девелоперы. «Как ни странно, самое простое сегодня – не реализовывать проект в центре, поскольку в противном случае независимо от качества он вызовет шум и волну противодействия, которые могут завершиться непредсказуемым итогом, зачастую невыигрышным для застройщика, – говорит президент холдинга RBI Эдуард ТИКТИНСКИЙ. – Как правило, за этим шумом не будет разумных аргументов, но это никого не интересует. Я не устаю повторять, что город нельзя законсервировать, просто оставляя все как есть и ничего не предпринимая. Здания не становятся крепче – они разрушаются. Вряд ли перспектива потерять – лучше, чем сохранить и преобразить».

Помимо общественного резонанса существуют жесткие законодательные нормы, распространяющиеся и на объекты культурного наследия. Наличие в проекте таковых существенно увеличивает его себестоимость. Если объект имеет статус памятника, то КГИОП дает четкие предписания, что сохранять, а что можно менять. И чаще всего в отношении подобных объектов от застройщика требуется проведение капитального ремонта здания. А это дорого.

«В нашем комплексе «Смольный проспект» есть три исторических дома конца XIX – начала XX века, где выполняется комплексный капитальный ремонт (следует особо отметить, что это именно капремонт, а не «реконструкция» или «реставрация» в традиционном понимании), – рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина ГУРТОВАЯ. – Процедура формально называется капремонтом, поскольку для нее не существует другого наименования, хотя на самом деле это скорее полное восстановление старинных зданий. Понятно, что было бы гораздо дешевле демонтировать эти дома и полностью их воссоздать, вплоть до мельчайших деталей декора. Это было бы дешевле в разы. Фактически у нас были документы, позволяющие снести все три дома, – их получил еще прошлый собственник территории. Однако мы прислушались к рекомендациям экспертов, в том числе членов Градостроительного совета, и решили, что сможем позволить себе сохранить исторические дома, выполнив дорогостоящий комплексный капитальный ремонт».

Кроме того, свободных участков, площадь которых позволяет возводить крупные жилые комплексы, в центре практически нет. А они более рентабельны, чем точечная застройка. «С учетом, как правило, больших затрат на вход в проект многих инвесторов интересует значительное увеличение площади существующих зданий после реализации проектов. Это фактор в пользу варианта с новым строительством или реконструкции с увеличением площади», – комментирует директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Василий ДОВБНЯ.

Разумеется, полностью от единичных объектов рынок не откажется, но практически всегда они находятся в окружении существующего старого фонда, что накладывает на девелопера ряд ограничений. Во-первых, непросто в рамках одного дома обеспечить однородное социальное окружение. Во-вторых, могут появиться сложности с обеспечением необходимыми для здания элитного класса опциями.

"Дом на излучине Невы" (Чтобы увеличить, кликните на фото)
“Дом на излучине Невы”
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Точечная реконструкция отдельных домов в центре города, как правило, неэффективна, поскольку не позволяет создать нормальный продукт, востребованный клиентом, с ценой, которая будет приемлема для девелопера», – говорит Екатерина Гуртовая. По ее словам, основной проблемой оказывается обеспечение жителей реконструируемых домов инфраструктурой, которая отвечала бы уровню действительно элитных объектов, – хотя на рынке есть высокий в целом спрос на качественный элитный продукт. В частности, при осуществлении реконструкции отдельных исторических зданий, как правило, невозможно строительство паркинга, хотя этот элемент очень важен для клиентов.

Новое и старое

Отремонтировать отдельные объекты в рамках проекта нового строительства – это тот компромисс, который пусть и не снижает затраты, но позволяет предложить рынку современный продукт, сохранив историческую атмосферу территории.

«Объединить новое с историей можно, и у нас есть не один такой пример, – рассказывает Эдуард Тиктинский. – В частности, комплекс на Пискаревском проспекте выполнен в стиле промышленной архитектуры, который задает объект культурного наследия – башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры ХIХ века, находящаяся на участке. Башню мы сохраняем и реставрируем, это была не простая в реализации задача, которая оказала значительное влияние на ход и темпы работ. Стоимость подобных работ также существенна».

В рамках крупных проектов новое строительство позволяет сформировать необходимую для элитного жилья инфраструктуру, в том числе паркинг, закрытую охраняемую территорию, соцобъекты.

«Себестоимость такого решения – совместить в одном проекте в историческом центре строительство новых зданий и капитальный ремонт исторических домов «старого фонда» – значительна», – комментирует Екатерина Гуртовая.

Однако, рассказала она, в некоторых случаях, в составе проектов, предусматривающих новое строительство, для реновируемых исторических зданий можно предложить хорошие и правильные опции, чтобы проект в целом стал эффективен.

«Реализуемую концепцию проекта, включающего и капитальный ремонт исторических зданий, и новое строительство, мы считаем финансово вполне успешной и состоятельной, несмотря на нынешнюю ситуацию в экономике, – заметила Екатерина Гуртовая. – Это обеспечивается в значительной мере тем, что в рамках проекта мы выдерживаем оптимальный баланс между квартирами, относящимися к различным классам. Возможно, было бы проще построить рядом со Смольным максимум жилья бизнес-класса, которое продавалось бы на ура. В то же время чем дороже и эксклюзивнее объект, тем ниже у него темпы продаж, но при этом есть шанс получить более высокую рентабельность».

Редкие участки

Актуальным остается вопрос наличия участков в историческом центре. По словам застройщиков, их становится все меньше и основной потенциал кроется в «сером поясе». Однако там необходим редевелопмент, который застройщик своими силами вряд ли способен провести. И прежде всего, это вывод производственных мощностей или старых построек.

Такие территории есть в Адмиралтейском районе (локус Коломны), на Васильевском острове, в Красногвардейском районе, на Петровском острове, а также зоны вдоль набережных (Свердловская, Октябрьская, Ушаковская и т. д.), где можно сделать интересную архитектуру.

Комплекс "Смольный проспект"  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Комплекс “Смольный проспект”
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Поиск участка под застройку в центре города – работа крайне сложная. Свободной земли здесь практически нет. Поэтому строительству предшествуют долгие переговоры с собственниками об освобождении территории, инвестиции в мероприятия по ее очистке, – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис БАБАКОВ. – Например, c участка под проект «Парадный квартал» нам пришлось выводить размещенные там учреждения. Поэтому за такую работу готов взяться лишь компетентный и финансово устойчивый девелопер. Тот, кто способен единовременно инвестировать в участок большие суммы, отдачу от которых получит намного позже. Если у девелопера нет финансовой «подушки», то работать в элитном сегменте ему будет тяжело».

Несмотря на все сложности, уходить из центра застройщики не хотят, но отмечают необходимость более гибкого подхода к градостроительному процессу. «У девелоперов есть интерес и желание работать в центре, а главное – есть понимание, что это необходимо, поскольку если ничего не предпринимать, то через какое-то время мы просто потеряем центр, он разрушится. Для его реконструкции нужны колоссальные деньги, которые вряд ли придут из городского или федерального бюджета в обозримой перспективе. Здесь нужны иные формы сотрудничества, и без девелоперской поддержки эта задачка вряд ли решится. Наша реальность сегодня – такое градостроительное законодательство, которое устанавливает множество запретов и ограничений, в итоге девелоперам проще не делать, чем пытаться соблюсти все требования и нормы. В итоге проект теряет всякий экономический смысл», – резюмирует Эдуард Тиктинский.

Ольга Великанова

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X