Актуальное

Капитальный подход к ремонту многоквартирных домов

Капитальный ремонт многоквартирных домов в Санкт-Петербурге в этом году сопровождается непрекращающимися «военными» действиями между региональным оператором и жилищным комитетом. Проблема – в разном видении того, как должны вестись работы.

Банковские гарантии для строительной отрасли были отменены, а для капремонта сохранились, что мешает привлечь малый бизнес
Банковские гарантии для строительной отрасли были отменены, а для капремонта сохранились, что мешает привлечь малый бизнес

Разногласия между Смольным и фондом «Региональный оператор по капитальному ремонту в Санкт-Петербурге» привели к отставке его генерального директора Дмитрия ЛОКТАЕВА. Попечительский совет фонда 16 июня принял отставку Локтаева с формулировкой «по собственному желанию». Исполняющим обязанности директора фонда назначен Дмитрий Новиков.

Предстоящая ротация в руководстве фонда закономерна. Чиновники Смольного не раз высказывали недовольство в адрес работы Дмитрия Локтаева, указывая на неудовлетворительное проведение конкурсов и выполнение капремонта. К примеру, в ходе одной из июньских проверок выполнения работ по ремонту фасадов на трех объектах Центрального района Петербурга заместитель председателя жилищного комитета Людмила СОЛОВЬЕВА выявила несколько нарушений. В частности, договор со сметой и проект производства работ на ремонт фасада у представителя заказчика и управляющей компании отсутствуют; ордер ГАТИ не открыт; на объекте выполнены работы по простукиванию штукатурки стен и набивке металлической сетки на дворовом фасаде силами альпинистов, что при капитальном ремонте фасадов не допускается.

Учитывая объем финансирования и работ по капремонту текущего года, уровень претензий выглядит незначительным, но показателен с точки зрения общей обстановки его проведения. Очевидно, что в условиях взаимного недоверия и противостояния ожидать качественного и своевременного исполнения программы капремонта сложно.

Это отмечает и депутат петербургского Законодательного собрания, член комиссии по городскому хозяйству и земельным ресурсам Ирина КОМОЛОВА. «К сожалению, есть проблемы в исполнении программы капремонта на текущий год, – говорит она. – С одной стороны, существует непонимание между жилищным комитетом и фондом. Каждый борется за свои варианты ремонта, пытается протолкнуть свои проекты. С другой стороны, исполнителей, подрядчиков недостаточно. Крупному строительному бизнесу капитальный ремонт не интересен: ответственность большая, с жителями надо напрямую контактировать, а малым предприятиям вставляют палки в колеса, завышают к ним требования. Плюс те сметы, которые легли в основу конкурсной документации, составлялись летом прошлого года, когда мы жили в других экономических условиях. Они занижены и абсолютно невыгодны».

Будучи руководителем фонда, Дмитрий Локтаев предлагал увеличить сметы на инфляционную составляющую за счет экономии, полученной в результате проведения конкурсов не по предельно установленной цене, а в соответствии с проведенными обследованиями и разработанной проектно-сметной документацией. «Мы уже имеем разницу в 600 млн рублей и могли бы часть их израсходовать на увеличение стоимости работ. Цена вопроса 100 млн рублей», – обосновывал он.

СПРАВКА

Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который ввел в обязанность граждан платить за капитальный ремонт многоквартирных домов, был принят в декабре 2012 года.

По данным Минстроя, в 2014 году в 78 регионах был организован сбор средств на капитальный ремонт, было отремонтировано 7700 домов общей площадью 37 млн кв. м, на эти цели было израсходовано 22 млрд рублей. В 2015 году за счет фондов капитального ремонта планируется отремонтировать 12 000 домов.

Однако чиновники считают, что можно обойтись и без этого. Тем более что большая часть лотов уже разыграна, причем на один лот приходилось в среднем по 2,7 заявки. Иными словами, на ремонт лифтов, фасадов и инженерных сетей претендентов достаточно. Исключение составляют кровли. Как ранее пояснял Локтаев, стоимость материалов в этой части выросла с 25 до 80% к прошлому году, поэтому желающих браться за эту работу немного.

По мнению Ирины Комоловой, с кровлей сложности прежде всего в том, что у нас нет специалистов, способных качественно отремонтировать крыши. «Это проблема наболевшая, – говорит она, – когда речь идет о кровле, необходимо получать специальный допуск на высотные работы. Таких специалистов сегодня нигде не готовят. Поэтому, скорее всего, как обычно, на кровлю опять выйдут гастарбайтеры, и ничего хорошего в результате мы не получим».

Кроме заниженной стоимости смет и отсутствия профессионалов, есть не менее острая проблема – банковские гарантии. Как пояснила депутат, постановлением правительства Российской Федерации банковские гарантии для строительной отрасли были отменены, а для капремонта сохранились, что является еще одним препятствием для привлечения к капитальному ремонту малого бизнеса.

Несмотря на скептицизм депутата и взаимные упреки чиновников, все участники процесса уверены, что программа капитального ремонта нынешнего года будет исполнена. В первом квартале было объявлено конкурсов на сумму 5,732 млрд рублей. К концу апреля завершились конкурсные процедуры и определены победители на сумму 4,7 млрд рублей. С большинством победителей контракты заключены. В том числе на капитальный ремонт кровель подписаны договоры на сумму 239,6 млн рублей. Повторные конкурсы на ремонт кровли на сумму 668 млн рублей должны завершиться в июне.

На капитальный ремонт кровель подписаны договоры на сумму 239,6 млн рублей
На капитальный ремонт кровель подписаны договоры на сумму 239,6 млн рублей

Заместитель генерального директора по развитию ООО «Руслифт» Андрей КРЯКОВ­ также уверен в успехе программы. «Мы участвуем в городских заказах не первый год, – рассказал он, – на рынке более пяти лет, каждый год наращиваем обороты. Лифтовое оборудование покупаем в основном на трех предприятиях: Щербинский завод (Подмосковье), Карачаровский завод (Москва, филиал в Петербурге), Могилевский машиностроительный завод. У них лояльные цены, а оборудование имеет все необходимые сертификаты. Поэтому сотрудничаем с этими предприятиями не только при капитальном ремонте. Мы поставляем и монтируем лифты в строящемся следственном изоляторе в Колпино, крупнейшем в Европе, на Ленинградской атомной станции и ряде других объектах нового строительства».

ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛНЕНИЯ

Единый федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов в каждом субъекте исполняется по-своему. Если Санкт-Петербург сделал ставку на выделение большей части средств на реализацию программы из бюджета, то в Ленинградской области в первую очередь опираются на средства собственников.

С 1 мая 2014 года в области ввели плату за капремонт – 5 рублей 55 копеек с кв. м, тогда как в Петербурге собирать средства стали только с ноября и по 2 рубля за метр. Понятно, что в городе значительно больше тех самых квадратных метров и даже по два рубля сумма соберется более значительная. Однако по объемам ветхого жилья ситуация в регионах схожая. Новое жилье в соседнем регионе стали строить только в последние несколько лет, а большинство из более чем 11 000 многоквартирных домов, построены в середине прошлого века и требуют скорейшего обновления.

Тем не менее, как сообщил председатель комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и транспорту Ленинградской области Константин ПОЛНОВ, в прошлом году из 600 млн рублей, выделенных на капитальный ремонт МКД, 450 млн собрали с собственников, а 150 млн – получили из Фонда реформирования ЖКХ. На эти средства отремонтируют 401 дом. Правда, часть из них – 80 МКД – уже в нынешнем году.

В 2015 году правительство области включило в программу средства собственников в размере 583 млн рублей, по весенней поправке добавит к ним 60 млн рублей из бюджета региона, а по осенней, возможно, еще 160 млн, а также150 млн рублей, перечисленных муниципальными образованиями. В целом получится около миллиарда рублей, на которые предстоит отремонтировать 723 многоквартирных дома.

По информации первого заместителя генерального директора некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области» Вячеслава БАШУНОВА, в регионе зарегистрировано 500 000 квартир, принадлежащих физическим лицам, 90 000 – муниципалам, около 4000 помещений в МКД занимают федеральные службы и 3000 – юридические лица. Большинство из них (80%) аккуратно вносит плату за капитальный ремонт. Причем 92% собственников используют для накопления средств общий счет, а 839 – спецсчета регионального оператора, и только 193 МКД – собственные счета ТСЖ.

НА ЗАМЕТКУ

В рамках петербургской программы капремонта в 2015 году планируется провести следующие работы:

– ремонт (замена) 872 лифтов в 348 домах;
– ремонт крыш в 473 домах площадью 449 700 кв. м;
– ремонт фасадов в 148 домах площадью 604 200 кв. м;
– ремонт «аварийных» конструкций в 122 домах;
– ремонт подвальных помещений в 7 домах площадью 2100 кв. м;
– ремонт систем автоматизированной противопожарной защиты;
– ремонт фундаментов в 3 домах;
– ремонт инженерных систем:
• холодного водоснабжения в 313 домах;
• горячего водоснабжения в 261 доме;
• теплоснабжения в 443 домах;
• водоотведения в 112 домах;
• газоснабжения в 65 домах;
• электроснабжения в 335 домах.

Помимо регионального оператора в Ленинградской области создали специализированное предприятие – единого подрядчика. Компания будет выполнять те виды капитального ремонта, на которые не будут претендовать коммерческие структуры. А еще – единый информационно-кассовый центр для того, чтобы аккумулировать все сведения о количестве жилого фонда и проживающих в нем.

Центр также будет выпускать единый платежный документ: помимо платы за ЖКХ в него включат плату за телефон и свет. Такой документ, уверены чиновники, позволит справедливо и законно расщеплять поступающие платежи и перечислять их монополистам и иным поставщикам услуг. Таким образом, управляющие организации устраняются от начисления и перераспределения платежей – этим будет заниматься государственная структура.

Размер взноса на капитальный ремонт в Петербурге с 2015 года является дифференцированным и составляет в этом году от 2 до 3 рублей в зависимости от типа дома. Тариф устанавливается ежегодно. Что касается распределения средств на капремонт в Петербурге, то, с одной стороны, все проще: чиновники самостоятельно решают, какие дома включить в краткосрочную программу капитального ремонта, а большая часть средств выделяется из бюджета (чуть больше 7 млрд рублей, тогда как с жителей в этом году планируют собрать порядка 3 млрд рублей), с другой – сложнее, прежде всего потому, что 25-летняя программа капитального ремонта многоквартирных домов, которая лежит в основе краткосрочных программ, формировалась впопыхах, без необходимого обследования жилого фонда. Поэтому есть потребность в актуализации долгосрочной программы.

Как ранее пояснял Дмитрий Локтаев, фонд не позволяет включать в краткосрочную программу те дома, которые не требуют капремонта или являются аварийными. В прошлом году, готовя программу на 2015 год, провели визуальные обследования 1368 домов и разработали 1994 дефектные ведомости (дефектные ведомости разрабатываются на ремонт фасадов и инженерных сетей. – Прим. ред.). Однако корректировка долгосрочной программы необходима. «Один из членов попечительского совета Фонда создал рабочую группу, которая занимается актуализацией программы, – рассказывал Локтаев. – Расстановка очередности дело тонкое и деликатное, процедура должна быть выверена». По его мнению, на решение этой проблемы еще есть полтора–два года.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ПРОРЫВ

Несмотря на то что программы капремонта уже действуют и активно реализуются по стране, система формирования, распределения и освоения фондов капитального ремонта на федеральном уровне будет совершенствоваться. В ходе «Правительственного часа» в Госдуме (в мае 2015 года) министр строительства и ЖКХ Михаил МЕНЬ выступил с предложением о постепенном переходе на индивидуальный принцип формирования накоплений на капитальный ремонт.

Размер взноса на капитальный ремонт в Петербурге составляет в этом году от 2 до 3 рублей в зависимости от типа дома
Размер взноса на капитальный ремонт в Петербурге составляет в этом году от 2 до 3 рублей в зависимости от типа дома

«В перспективе мы видим переход к индивидуальным счетам дома, это более честно и более прозрачно», – сказал министр. Отметим, что сегодня действуют два принципа формирования накоплений на капитальный ремонт МКД: способ «общего котла», когда деньги, собираемые на ремонт, перечисляются в региональный фонд, или метод накопления средств на индивидуальном счете дома.

Еще одна новация, над которой в настоящее время работают в Минстрое, – проведение капитальных ремонтов за счет кредитных средств. Этот механизм (капремонт в кредит) станет наиболее интересным для тех, кто сделал выбор в пользу накопления средств для ремонта на специальных счетах. Если эта идея будет реализована, то у собственников появится возможность не ждать, пока накопится достаточно денег на ремонт их конкретного дома, а начать его по мере необходимости.

«Как альтернатива – можно помочь гражданам создать систему, которая позволила бы привести их дома в порядок гораздо раньше, взяв недостающие средства в кредит», – пояснил Михаил Мень. По его словам, наличие регионального оператора, средства которого формируются из ежемесячных платежей граждан и государственных субсидий, станет для банков гарантом возвратности кредита. Одновременно ведется проработка вопроса страхования денег граждан на спецсчетах на капитальный ремонт домов.

Безусловно, новый для страны механизм нуждается в настройке и корректировке. Главное, чтобы эти действия были направлены на создание максимально прозрачной системы сбора, распределения и освоения средств, для проведения качественного капитального ремонта.

Лилиана Глазова

Похожие сообщения

X