Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

Москвин: Необходимо сосредоточить усилия на качестве жизни людей в новостройках

Регулирование строительной отрасли в Ленобласти сегодня сосредоточено на развитии транспортной и социальной инфраструктуры, а также на повышении эффективности бюджетных инвестиций.

Михаил Москвин  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Михаил Москвин
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

В первом полугодии 2015 года в Ленинградской области введено 1,353 млн кв. м жилья, что на 59,1% превышает аналогичный показатель прошлого года. Эти результаты дают основания полагать, что текущий год для строительного рынка региона станет рекордным по вводу жилья. Удастся ли сохранить эти темпы в ближайшие годы, а также о том, какие задачи предстоит решить для сбалансированного развития региона, рассказывает вице-губернатор Ленинградской области по строительству Михаил МОСКВИН.

Дорожный комфорт

– Сколько планируется ввести жилья в текущем году? Ставится ли перед вами задача сохранить высокие темпы строительства?

– В соответствии с планом Министерства строительства по вводу жилья в 2015 году в Ленинградской области должно быть сдано в общей сложности 1,65 млн кв. м. В прошлом году этот план составлял 1,385 млн кв. м, ввели в строй 1,603 млн кв. м. Мы уже знаем, что значительно перекрываем и план этого года, и показатели прошлого. Так-то динамика очень позитивная. Что касается дальнейших планов жилищного строительства в регионе, то сегодня у нас на стадии строительства находится около 8,9 млн кв. м со сроком ввода в эксплуатацию в ближайшие пять лет. То есть получается, что в среднесрочной перспективе ежегодно будет сдаваться около 2 млн кв. м, что больше, чем стратегический целевой ориентир, который определил президент РФ, – строить один квадратный метр жилья на человека в год.

Таким образом, количеством на ближайшее время мы себя обеспечили, поэтому на данном этапе необходимо сосредоточить усилия на качестве жизни людей в этих новостройках. Это, в свою очередь, подразумевает создание социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры.

Если с обеспечением социальной инфраструктурой мы немного разобрались за счет реализации программы «Социальная инфраструктура в обмен на налоги», то теперь на первый план выходит решение задачи транспортной доступности возводимого жилья.

– Есть понимание, как будет решаться проблема дорог, ведь для этого потребуются значительные инвестиции?

– Дорожная сеть Ленинградской области создавалась и проектировалась еще в советские годы, и, конечно же, она не рассчитана на современные транспортные потоки. Поэтому надо строить новые магистрали, развязки, путепроводы. Решить дорожные проблемы исключительно за счет средств областной казны невозможно – дорого и долго, потому для этой масштабной и капиталоемкой задачи необходимо сконцентрировать усилия и возможности застройщиков, федерального и регионального бюджетов на принципах ГЧП. У нас уже есть несколько реальных проектов подведения дорог к местам массового строительства.

– На каких условиях вы привлекаете застройщиков к решению вопросов развития дорожной сети на принципах ГЧП?

– Пока мы работаем по следующей схеме: крупный девелопер самостоятельно или в кооперации с другими застройщиками разрабатывает проект, определяется схема финансирования и строительства. Есть вопрос окупаемости. Один из разделов проекта – экономическое обоснование эксплуатации – расчетным путем должен дать ответ на вопрос: может ли эта дорога существовать как платная? Если экономические параметры эксплуатации дороги как платной будут оправданны (что зависит от трафика), тогда мы сможем привлечь инвестора для реализации этого проекта и строить в формате ГЧП.

Количеством на ближайшее время мы себя обеспечили, поэтому на данном этапе необходимо сосредоточить усилия на качестве жизни людей

Если нет, будем изыскивать иные варианты. Например, по схеме софинансирования из различных источников. Мы уже имеем подобный опыт. В частности, по такому принципу ведется строительство Дворца спорта с искусственным льдом в Кингисеппе. Объект финансируется из трех источников: регионального и федерального бюджетов (по программе Минспорта), также за счет средств инвестора – компании «Еврохим».

– Сколько таких проектов находится в работе?

– Как минимум два. Строительные компании проектируют трассу в продолжение Пискаревского проспекта в обход населенных пунктов Мурино и Новое Девяткино, с выходом на автодорогу Петербург – Матокса, чтобы транзитный транспорт, который движется в Токсово, Кузьмолово, через КАД уходил за Новое Девяткино.

Сейчас региональная дорога Петербург – Матокса проходит через Мурино и Новое Девяткино. Юридически это региональная дорога, а фактически она используется как улично-дорожная сеть населенного пункта. Заказчиком этого проекта выступает компания ЦДС, которая заключила договоры с другими застройщиками, реализующими жилищные и промышленные проекты.

Необходимо сосредоточить усилия на качестве жизни людей в новостройках  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Необходимо сосредоточить усилия на качестве жизни людей в новостройках
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Второй объект – съезд с КАД в Мурино в сторону жилищного массива, который находится между железной дорогой и Буграми. Заказчиком выступает автономная некоммерческая организация «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», так что этот проект требует многоуровневой координации с федеральными, региональными и частными структурами.

Есть еще позитивный пример: в поселке Новоселье Аннинского поселения Ломоносовского района инвестор, строящий хороший, добротный квартал, за свои средства построил дорогу с примыканием к Красносельскому шоссе. Это прежде всего улучшит капитализацию проекта.

– Когда завершится разработка проектов?

– В первом квартале 2016 года. Тогда и будет понимание, как будут финансироваться подобные проекты.

– Следовательно, их реализация возможна не ранее 2017 года, чтобы необходимые средства были заложены в бюджеты?

– Да, это небыстрая история, но в то же время мы работаем на будущее. К 2017–2018 годам будет сдано основное количество жилья в этом районе. Дорога будет как раз кстати.

– Многие вопросы развития транспортной инфраструктуры находятся на стыке интересов двух субъектов. Как осуществляется взаимодействие властных структур Санкт-Петербурга и области?

– В настоящее время Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области разрабатывает и актуализирует комплексную программу развития транспортной системы двух регионов на период до 2020 года. Ее основная цель определить первостепенные необходимые объекты. В условиях финансовых ограничений одновременно все необходимые дороги мы строить не можем, поэтому надо понять, что именно строить, и координировать усилия двух регионов по решению конкретной проблемы.

– Когда программа будет готова?

– Первая часть концепции должна быть готова в октябре, чтобы в бюджете следующего года можно было предусмотреть какие-то средства для ее реализации. Причем у нас уже сейчас в бюджете есть деньги на подход к Всеволожску (от КАД в Янино). Однако сегодня пока не решены два вопроса. Первый – необходимо внести изменения в проект, так как компания СУ-155 построила в створе дороги дома, второй – концепция, которая должна дать ответ, насколько этот проект первостепенен. Пробки везде стоят, но где наиболее тяжелая ситуация, на этот вопрос и должна дать ответ программа, кроме того, это концепция должна состыковывать наши планы с Петербургом.

– Есть планы по строительству метро в Ленобласти?

– Ленинградская область со своей стороны сделала свою часть работы: мы предусмотрели земельные участки, зарезервировали их под станции метро и пересадочные узлы. Мы очень хотим, чтобы кроме «Девяткино» у нас появилось метро, но когда эти планы могут быть воплощены, зависит от властей Петербурга.

На пути к совершенству

– Каковы, на ваш взгляд, основные принципы работы управленца, вице-губернатора, курирующего вопросы строительства в регионе?

– Самый главный принцип – не мешать. Следить за тем, чтобы исполнялись наши региональные нормативы и тем самым создавалась комфортная среда. Понятно, что экономика застройщиков часто входит в противоречие с идеей создания комфортной среды. Наша задача – все же добиться того, чтобы не было перекосов между созданием комфортной среды и экономикой проекта, следовательно, надо создавать условия, чтобы было выгодно.

– Какие вопросы приходится решать?

– Отслеживая исполнение комитетами своих полномочий, видишь, что какой-то процесс тормозится, тогда включаешься в эту работу и в ручном режиме решаешь конкретную задачу. Порой приходится работать как антикризисный менеджер.

Все необходимые дороги мы строить не можем, поэтому надо понять, что именно строить, и координировать усилия двух регионов

Например, с января по июль мы не могли провести конкурсы на выполнение дорожных работ. Вроде все вовремя и правильно начали делать. В январе объявили конкурсы и аукционы, чтобы с мая начать строить, но возникли претензии со стороны Федеральной антимонопольной службы – на мой взгляд, порой не совсем обоснованные. Требования, которые к нам предъявляло антимонопольное ведомство, мы выполнили и перевыполнили. В итоге к концу июня практически все конкурсы провели и в июле заключили госконтракты, которые должны быть выполнены до конца октября. Именно в этом я вижу основную свою работу.

Самое главное – находиться в постоянной коммуникации, чтобы не появлялись проблемы в виде непостроенных социальных объектов, неотремонтированных дорог, и больше времени уделять выстраиванию механизмов работы по исполнению обязательств по бюджетным инвестициям, то есть адресных инвестиционных программ Ленинградской области.

– Какая конкретно система требует усовершенствований?

– Механизм расселения аварийного фонда. Если мы говорим об аварийном фонде, то есть масса процедур, которые надо свести воедино, – это нормы, прописанные в Земельном, Градостроительном и Бюджетном кодексах. Государство предоставляет деньги на расселение аварийного жилого фонда, далее муниципалитеты первого уровня должны предоставить земельные участки, объявить конкурс на право аренды земельного участка, потом туда приходит застройщик, выигравший право аренды. Муниципалитет с ним заключает договор долевого участия на предмет выкупа квартир в доме, который будет построен. Потом начинается финансирование этой стройки, которая, бывает, и замораживается.

Дорожная сеть Ленинградской области не рассчитана на современные транспортные потоки, поэтому надо строить новые магистрали.  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Дорожная сеть Ленинградской области не рассчитана на современные транспортные потоки, поэтому надо строить новые магистрали
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Самая большая проблема не построить дом, а оформить и предоставить земельный участок для этих нужд. И сейчас появилась возможность усовершенствовать эту процедуру. Комитет по управлению муниципальным имуществом разработал хороший проект закона, который находится в начальной стадии согласований. Надеюсь, к концу года он будет утвержден.

– Как может измениться принцип выделения земельного участка после принятия этого законопроекта?

– В законопроекте будут сформулированы критерии, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестпроекты, для размещения которых на территории Ленинградской области допускается предоставление земельного участка (находящегося в собственности региона, муниципального образования, а также земельного участка, государственная собственность на который не разграничена) в аренду юридическому лицу без торгов.

То есть процесс выделения земельных участков под аварийное, наемное жилье станет подконтрольным, что будет способствовать сокращению сроков этой процедуры и даст больше гарантий по исполнению программ, финансируемых из бюджета РФ и Ленинградской области.

Сейчас по Земельному кодексу предоставление земельных участков под жилищное строительство (неважно, для каких целей) возможно только на торгах. Принятие этого закона, основанного на федеральном законодательстве, даст возможность под реализацию программ, финансируемых из бюджетов, выделять землю без торгов, при этом под коммерческое жилье это процедура однозначно будет проводиться через торги.

– В продолжение земельных вопросов, в текущем году Ленинградская область будет выставлять земельные участки на торги под застройку?

– Государственной земли сейчас на торгах очень мало выставляется. Конечно, где-то она есть, и небольшие участки выставляются на торги в Кировске, Гатчине. Если говорить о земельных участках под комплексное освоение территорий вокруг Петербурга, то там государственной земли нет вообще и торги не проводятся. Поэтому мы землю сейчас почти не продаем, так как в основном это частная земля. Земельный банк в Ленинградской области практически сформирован. Там, где земля сельхозназначения была включена в черту населенного пункта, под различные нужды, генпланы были утверждены. Какие-то новые включения в черту населенного пункта земель сельхозназначения если и будут, то точечно.

Мы только контролируем, чтобы все соответствовало документам территориального планирования: если это земля сельхозназначения, то мы следим, чтобы там ничего не строилось, чтобы жилье и промышленные объекты возводились где должны.

Районное неравенство

– Строительство в Ленобласти сосредоточено вокруг Санкт-Петербурга, в основном во Всеволожском районе. Жители Всеволожска уже протестуют против уплотнительной застройки. У региональных властей есть возможность регулировать плотность застройки?

– С 1 января текущего года у региональных властей есть полномочия по утверждению генпланов, правил землепользования и застройки, в том числе рассмотрения вопросов застройки существующей территории. Теперь мы можем влиять на эти процессы. Однако это касается новых проектов, поступающих на утверждение в текущем году.

– К каким районам Ленинградской области инвесторы проявляют наибольший интерес, кроме Всеволожского?

– В большей степени инвесторы проявляют интерес к застройке территорий у границ Петербурга: Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский, Кировский районы.

– Что предпринимается на уровне правительства Ленобласти для равномерного и сбалансированного развития территории региона и, как следствие, ее застройки?

– Конечно, хотелось бы, чтобы эта территория развивалась равномерно, но все же это зависит отчасти от рынка и предпочтений людей. Например, в Тихвине работает современный вагоностроительный завод, есть рабочие места, построено жилье, но люди не особенно туда стремятся. Конечно, надо разрабатывать механизмы привлечения людей через создание рабочих мест, над этим ведется работа.

Самая большая проблема не построить дом, а оформить и предоставить земельный участок для этих нужд  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Самая большая проблема не построить дом, а оформить и предоставить земельный участок для этих нужд
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Например, Подпорожский район сегодня один из самых активных регионов по объемам застройки в области по соотношению бюджетных вложений в перерасчете на одного жителя. Там сейчас строится школа, физкультурно-оздоровительный комплекс, паромная переправа через реку Свирь, достаточно много людей переселяется из аварийного жилья. Надеемся, это послужит определенным толчком для развития района. Как минимум его жители увидят, что ситуация меняется, и перестанут оттуда уезжать.

Ближе к земле

– Логично в области активнее развивать малоэтажное строительство и ограничить там, где это возможно, многоэтажное. Каким должен быть баланс между этими двумя видами застройки?

– С 2006 по 2014 год полномочия разработки и утверждения градостроительных документов были закреплены за муниципалитетами. Поэтому генпланы, ПЗЗ, градостроительные планы утверждались на муниципальном уровне. К чему это зачастую приводило? Генплана и ПЗЗ нет, а градостроительный план выдается.

В частности, в Шлиссельбурге посреди невысокой застройки вдруг строится 16-этажный дом в середине. Откуда он тут взялся? Оказывается, градостроительный план был выдан, когда еще не были приняты ПЗЗ. Теперь есть запрет строить на этой территории дома выше девяти этажей. В итоге строительство шестнадцатиэтажки ведется, поскольку закон не имеет обратной силы. В некоторых проектах, которые сегодня реализуются на территории региона, проекты планировок были утверждены еще в 2008–2009 годах, когда плотность жилого фонда составляла 20 000–22 000 кв. м жилья на один гектар.

На сегодняшний день плотность жилого фонда максимум 9000 кв. м на гектар. Высотность у нас устанавливается правилами землепользования и застройки, которые на сегодняшний день утверждает правительство области. Однако то, что было до текущего года, уже не изменить. Теперь если и будут появляться высотки в Ленобласти, то только те, документы на строительство которых были выданы до 2015 года. Сейчас временно исполняющий обязанности губернатора Ленинградской области Александр Дрозденко дает определенный тренд, и хочется видеть Ленобласть малоэтажной и зеленой.

– Малоэтажная застройка – это сколько этажей?

– Малоэтажная застройка – это три-четыре этажа, но там, где уже сформирована по высотности застройка, допустимо возводить и девятиэтажные здания. К примеру, в Кировске или Шлиссельбурге, где есть сложившаяся высотная застройка, возведение 9- и 12-этажных задний допустимо. Где-то могут быть и 15-этажные дома, если это не нарушает общей картины и стиля города.

Беседовала Татьяна Вильде

Печатная версия интервью – “От количества к качеству” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 159, август, 2015 г.)

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X