Актуальное

Тенденции на рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти

Показатели рынка недвижимости демонстрируют падение, но не столь серьезное, как в предыдущий кризис. Более того, продолжается вывод на рынок новых, в том числе и крупных, объектов.

В первой половине 2015 г. в Петербурге введено 1,41 млн кв. м жилья
В первой половине 2015 г. в Петербурге введено 1,41 млн кв. м жилья

Во всех сегментах рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в первом полугодии 2015 года отмечалось падение спроса, однако катастрофических последствий кризиса не наблюдалось. Наибольшее беспокойство на рынке первичной жилой недвижимости в начале года вызывали объемы ввода объектов, запланированных к сдаче. И эксперты, и покупатели опасались, что застройщики могут сорвать сроки, но этого не произошло.

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в первом полугодии в городе было введено в эксплуатацию 1,41 млн кв. м жилья (включая бюджетное), что на 2,3% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В Ленинградской области прирост этого показателя более существенный – 59,1%.

Посмотреть инфографику об итогах первого полугодия 2015

Несмотря на спад

Вопреки прогнозам темпы вывода новых проектов на рынок замедлились несильно. По итогам шести месяцев текущего года в продажу в Петербурге и пригородной черте Ленинградской области поступило 2,1 млн кв. м строящегося жилья, что сопоставимо с уровнем активности 2013 года, отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга ТРОШЕВА. «Несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов не приходится, – уверена старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава ПРЯНИКОВА. – За полугодие было выведено в продажу более 70 проектов, включая отдельные секции и очереди уже строящихся объектов».

Аналитики также отмечают возросшую активность застройщиков в сегментах жилья высоких ценовых категорий. Как отмечает Ольга Трошева, если в первом квартале текущего года на рынок был выведен только один объект класса «элит» – «Дом у Ратуши» (SetlCity), то во втором предложение пополнилось такими проектами, как «Монополист» (Холдинговая компания «Форум»), «Русский дом», «Три ветра» («Группа ЛСР»), «Усадьба на Ланском» (С.Э.Р.), Fjord на Малом пр. В. О. («ЮИТ Санкт-Петербург»), Ostrov (Строительный трест).

В массовом сегменте стало больше сделок на пригородных территориях Ленобласти  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
В массовом сегменте стало больше сделок на пригородных территориях Ленобласти
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Спад спроса на первичную недвижимость отмечался во всех сегментах, особенно в первом квартале. По наблюдениям директора департамента жилой недвижимости NAIBecar Полины ЯКОВЛЕВОЙ, наибольшее снижение покупательской активности произошло в эконом-сегменте: 50–60%, при этом до ввода государственной поддержки ипотеки продажи практически встали. «Сегодня 70% совершаемых нами сделок в этом сегменте проходят с привлечением жилищного кредита, – рассказывает Полина Яковлева. – Падение спроса в классах «комфорт», «бизнес» и «элит» меньше: покупатели этой недвижимости менее подвержены колебаниям экономики. Тем не менее сокращение спроса в классах «комфорт» и «бизнес» мы оцениваем в 30– 40%, в «элите» – 30%».

В массовом сегменте в последнее время возрос объем сделок, приходящихся на пригородные территории Ленинградской области, констатируют консалтинговые компании. По данным Ольги Трошевой, сейчас на пригород приходится порядка 45–50% заключенных договоров на приобретение квартир класса «масс-маркет». В середине 2013-го этот показатель находился на уровне 35%, а в середине 2014-го – 40%.

Что касается стоимости, то она выросла. Застройщики повышали цены в связи как с общей нестабильной ситуацией и удорожанием банковского финансирования, так и с колебанием курсов валют, в результате которых выросли цены на стройматериалы и инженерию. По информации Ольги Трошевой, средняя стоимость квадратного метра в сегменте «масс-маркет» увеличилась на 10%. «На начало июля средняя цена предложения в объектах класса «масс-маркет» в Санкт-Петербурге составила 105 900 ру блей/кв. м, в том числе 122 100 рублей/кв. м в подклассе «комфорт» и 88 900 ру блей/ кв. м в подклассе «эконом», – рассказывает она. – При сохранении стабильной макроэкономической ситуации мы ожидаем годовой прирост на уровне 6–7%».

В пригородной зоне цены достаточно стабильны, так как там реализуются проекты экономкласса, где стоимость колеблется в зависимости от политики застройщиков в отношении новых объектов, которые зачастую на начальном этапе предлагаются по ценам значительно ниже рынка.

Прогнозы на второе полугодие оптимистичные с учетом экономической ситуации. «Мы ожидаем традиционное оживление рынка к осени, – говорит Полина Яковлева. – Возврата к докризисным показателям в этом году не прогнозируем. Осенью рынок вырастет примерно на 10%».

Умерить запросы

На вторичном рынке жилой недвижимости динамика продаж оказалась значительно слабее, нежели на первичном. Это произошло прежде всего потому, что ипотека с государственной поддержкой, выступившая драйвером «первички» в апреле, на готовое жилье не распространяется. Соответственно, довольно большое число потенциальных покупателей не смогло себе позволить кредит по ставкам, доходившим до 20%.

По данным генерального директора Агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН» Елены ЛАШАЕВОЙ, объем предложения на вторичном рынке в Петербурге в июле 2015 года составил 16 300 квартир, выставленных на продажу в течение месяца, что на 13,8% ниже показателя в июле прошлого года.

«Время экспозиции объектов на конец июня в среднем по вторичному рынку квартир составило 41,6 дня, что на 3,8% выше по сравнению с июнем 2014 года, – рассказывает она. –
Минимальный срок экспозиции, как правило, у ликвидного жилья – однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных квартир. Максимальный период рекламы – у квартир с числом комнат более трех».

Сыграла свою роль и ценовая политика собственников жилья. «В первые две недели лета стоимость квартир в среднем выросла на 0,36%, – комментирует руководитель отдела вторичного жилья агентства Славы Малафеева М16 Анна СИМАШОВА. – По всем объективным и субъективным факторам рост цен будет продолжаться». По ее данным, больше всего в июне подорожали трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах – на 2,4%. Самая высокая стоимость квадратного метра по-прежнему у однокомнатных квартир в домах старого фонда с капитальным ремонтом – 127 300 рублей за кв. м (в среднем 5,7 млн рублей за квартиру), без капитального ремонта – 122 300 ру блей за кв. м (в целом это 5,2 млн рублей за объект). Наиболее дешевыми остаются трехкомнатные квартиры группы домов «старая панель»: на конец июня 2015 года средняя цена предложения составила 88 000 рублей за кв. м (5,5 млн рублей за квартиру).

Средняя стоимость на первичном рынке жилья класса масс-маркет в Петербурге по итогам полугодия выросла на 10% (тыс. руб./кв. м)  (Чтобы увеличить, кликните на изображение)
Средняя стоимость на первичном рынке жилья класса масс-маркет в Петербурге по итогам полугодия выросла на 10% (тыс. руб./кв. м)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Эксперты отмечают, что в перспективе продолжится расслоение рынка – цены на «плохое» типовое жилье (хрущевки, дома 1970–1980 годов) немного снизятся. Даже стоимость хорошего жилья (типовые дома 1980–1990 годов, 137-й серии) должна перестать расти, так как в ближайшие годы будет сдано очень много новостроек. «Это хорошая конкуренция. Смещение спроса только к добротному качественному жилью заставляет задуматься продавцов о том, что их ценовые ожидания все еще сильно завышены. Россияне в большинстве своем пока еще не готовы и не могут себе позволить приобретать жилье по ценам столиц развитых стран мира», – уверена Анна Симашова.

На элитном рынке закономерности другие: предложений мало. Качественное по всем критериям жилье приобретается за любые деньги. Из остальной же так называемой элитной недвижимости покупатели выбирают неторопливо, пытаясь торговаться. В ближайшее время элитный рынок будет расти в цене в пределах 1–2% в месяц спокойно и уверенно. «Продавцы должны понимать, что рост цен в разы в ближайшее время не повторится. Лишняя недвижимость уже сегодня выставлена на продажу. При быстром развитии рынка сегодняшний элитный дом через два-три года превратится в обычный», – резюмирует Анна Симашова.

Впервые подешевело

На рынке аренды жилья спад спроса составил примерно 15% в целом, при этом в эконом-сегменте этот показатель достиг 20%. «А это 65% всего предложения, – уточняет руководитель отдела строящегося жилья агентства Славы Малафеева М16 Дмитрий ТРЕТЬЯКОВ. – В бизнес-классе (около 20% рынка) падение составило 15%, в элитном – 10%».

Отмечается также снижение стоимости аренды: от 10 до 30% в зависимости от района города. «Мы впервые зафиксировали это в 2015 году. Цены не поднимались уже практически два года, но падения как такового не было. За минувшее полугодие средняя цена предложения на рынке аренды квартир в Санкт-Петербурге для однокомнатных квартир понизилась на 4,6%, средняя цена в июне – 20 500 рублей в месяц, – рассказывает Елена Лашаева. – Двухкомнатные подешевели менее заметно – на 2,3%, средняя стоимость – 27 500 рублей в месяц. Стоимость аренды трехкомнатных на конец июня составила 35 000 рублей в месяц, что на 1,8% ниже, чем в июне 2014 года».

За минувшее полугодие средняя цена предложения по аренде квартир снизилась на 4,6 %  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
За минувшее полугодие средняя цена предложения по аренде квартир снизилась на 4,6 %
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По прогнозам риэлторов осенью падение стоимости должно остановиться, так как это традиционно «высокий» сезон на рынке аренды жилья. Однако заметного подорожания во втором полугодии ожидать не стоит.

Время для малых

В сегменте коммерческой недвижимости наибольшее падение спроса произошло на офисном рынке. По итогам полугодия в Санкт-Петербурге значительно упали объемы ввода офисных площадей – на 19,3%.

По информации директора департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге Вероники ЛЕЖНЕВОЙ, за первое полугодие суммарно было введено около 50 000 кв. м офисных площадей – всего 20% от запланированного объема ввода на 2015 год. «Одновременно с этим большинство крупных бизнес-центров анонсировано к вводу во втором полугодии: среди них «Фландрия Плаза», «Энерго», «Мезон Плаза» и ряд других объектов, в том числе предназначенных для конечного пользователя, например, бизнес-центры нового выставочного комплекса «Экспофорум», – говорит Вероника Лежнева. – В первой половине 2014 года в эксплуатацию было введено девять бизнес-центров суммарной арендной площадью 78 315 кв. м, что на 68% превышает прошлогодний результат за аналогичный период».

SGH-159-34-1Низкие объемы ввода, а также некоторое восстановление спроса (было заключено несколько крупных сделок – на площади свыше 1000 кв. м) привели к снижению уровня вакансии в классе А. Тенденция к росту свободных площадей в классах В+/В пока сохраняется.

«Этот фактор, а также высокая доля компаний нефтегазового сектора в объеме сделок и в структуре поглощения демонстрируют, что дополнительные источники спроса, не связанные с переездом уже работающих в городе компаний из одного бизнес-центра в другой, остаются довольно ограниченными. Текущее снижение анонсируемых ставок аренды в бизнес-центрах класса А также свидетельствует о сложностях в привлечении новых арендаторов в объекты», – констатирует Вероника Лежнева.

Падение спроса привело к тому, что собственники офисных центров меняют схему привлечения арендаторов. «Кризис на рынке офисной недвижимости заставил многих собственников пересмотреть отношение к своему объекту с точки зрения как эксплуатации, так и работы с арендаторами, – рассказывает директор департамента брокериджа NAIBecar в Санкт-Петербурге Михаил РОЖКО. – Если раньше поиск и привлечение арендаторов осуществляли управляющие бизнес-центра, то с наступлением непростых времен собственники ринулись к брокерам, причем это справедливо для офисов всех классов».

В то же время представители консалтинговой отрасли отмечают, что в условиях, когда наиболее качественные объекты целиком заняты ключевыми арендаторами, открываются хорошие возможности для девелоперов, готовых быстро строить небольшие проекты под конечного арендатора, заключая договор с ним до начала строительства здания.

Пострадала мода

Объем вводимых торговых площадей в первом полугодии также сократился – на 35%. По данным Михаила Рожко, уровень вакансии в ТЦ Санкт-Петербурга во втором квартале продолжил увеличиваться. «Свободные площади появляются в том числе в наиболее качественных и знаковых объектах, – комментирует он. – Многие строящиеся проекты заморожены, недавно введенные в эксплуатацию пустуют. Срок выбора новой локации и согласования условий у ритейлеров вырос в два-три раза по сравнению с началом 2014-го и 2013 годом. Торговые комплексы активно борются за арендаторов».

Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Петербурга, тыс. квартир  (Чтобы увеличить, кликните на изображение)
Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Петербурга, тыс. квартир
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Как отмечает Вероника Лежнева, несмотря на отсутствие ввода качественных торговых центров, совокупная торговая площадь объектов в Петербурге увеличилась до 3,55 млн кв. м за счет открытия гипермаркета Leroy Merlin, активно расширяющегося на российском рынке.

Объемы текущего строительства и будущего ввода качественных торговых площадей в перспективе 2015–2016 годов остаются самыми низкими за последние пять лет. «Дальнейшие планы по девелопменту торговых центров также пока числятся преимущественно на бумаге. В то же время на рынок выходят небольшие микрорайонные торговые комплексы площадью менее 10 000 кв. м, – рассказывает она. – Из крупных ТЦ, находящихся сейчас в стадии активного строительства, в 2016 году анонсирован к вводу ТРК «Охта Молл». А этой осенью запланировано открытие первого профессионального аутлета в Санкт-Петербурге, Outlet Village Pulkovo, компании Hines».

К наиболее «просевшим» торговым сегментам аналитики относят fashion-ритейл. «Наименьшее падение и даже рост показывают продуктовый ритейл и товары повседневного спроса в детском сегменте, – делится наблюдениями руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав СТУПНИКОВ. – В торговых комплексах формата «у дома» – малые торговые комплексы в районах массовой жилой застройки – мы наблюдаем наибольший спрос на площади от 20–30 кв. м, стабильно заполняются помещения до 70 кв. м. Большой метраж менее востребован. В целом торговые комплексы, которые не делали ставку на fashion-ритейл, сегодня чувствуют себя вполне уверенно.

От запланированного на 2015 год объема введено в эксплуатацию 20% офисных площадей  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
От запланированного на 2015 год объема введено в эксплуатацию 20% офисных площадей
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

И во втором полугодии такая тенденция имеет все шансы сохраниться. Мы прогнозируем дальнейшее развитие торговых комплексов формата «у дома».

Инертность сохранится

Объем сделок на рынке складской недвижимости в первой половине 2015 года, по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, составил 97 000 кв. м, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он сократился на 9%. Как отмечает Вероника Лежнева, основной спрос на складские объекты, как и в предыдущие периоды, формируют торговые и дистрибуционные компании (около 60% сданных в аренду площадей). Доля производственных компаний в общем объеме сделок составила по итогам полугодия всего 4%. По итогам 2014 года она равнялась 8%, а 2013 года – 27%.

Доля свободных площадей по итогам второго квартала 2015 года составила 6,9% (кварталом ранее она равнялась 6,3%). «Объем вакантных площадей продолжает формироваться за счет освобождения складских блоков в существующих объектах вследствие сокращения занимаемых площадей компаниями-арендаторами, – констатирует Вероника Лежнева. – В связи с высокой конкуренцией между существующими складами заявляемые ставки аренды продолжают снижаться, тогда как в начале года снижение ставок в основном объяснялось переходным периодом между валютным и рублевым рынком».

На текущий момент средняя ставка аренды в складских комплексах класса A составляет 330–390 рублей за кв. м в месяц.

По наблюдениям руководителя направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Аллы СИДОРЕНКО, в первом полугодии 2015 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга остаются два тренда: уход от валютных арендных ставок с одновременной коррекцией стоимости минус 15–18 % и строительство складов под конкретного заказчика (built-to-suit), которые составляют порядка 75% всего объема нового строительства в сегменте качественной складской недвижимости.

Объем складских площадей, сдаваемых в аренду в Петербурге, вырос на 2%  (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Объем складских площадей, сдаваемых в аренду в Петербурге, вырос на 2%
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Также увеличиваются вакансии складов класса В в связи с переездом арендаторов на более качественные складские площади (помещения класса А) благодаря лояльности собственников в ценообразовании по данным площадям, – говорит Алла Сидоренко. – Рост объема свободных площадей также происходит из-за появления на рынке предложений складских площадей в субаренду логистическими операторами и арендаторами – в результате оптимизации занимаемых ими складских площадей».

По мнению Вероники Лежневой, будущий объем складских площадей по-прежнему формируется в основном из проектов, реализуемых под собственные нужды, либо самостоятельно, либо по схеме built-to-suit. Что касается будущего спекулятивного предложения, то такие проекты сейчас единичны.

«Несмотря на сохраняющийся интерес как арендаторов, так и девелоперов к проектам built-to-suit, срок переговоров по новым договорам постепенно растет, так как все сложнее найти баланс между экономически выгодной ставкой аренды для девелопера, стоимостью строительства объекта, стоимостью его финансирования и пожеланиями арендатора по коммерческим условиям (ставка, график платежей и т. п.)», – уточняет она.

В целом эксперты прогнозируют, что в сегменте складской недвижимости в обозримом будущем рынок останется инертным – новое предложение будет формироваться медленно.

Ольга Великанова

Использованы аналитические данные KnightFrank в Санкт-Петербурге, Colliers International в Санкт-Петербурге, NAIBecar, Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН», агентства Славы Малафеева М16, комитетов по строительству Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Печатная версия статьи называется “Устойчивая недвижимость” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 159, август, 2015 г.)

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X