Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

“Обязательная альтернатива”. Новую схему долевого строительства будут навязывать?

Застройщики неоднозначно оценивают инициативу Минстроя РФ по изменению схемы покупки жилья по договорам долевого участия.  Вариант с включением в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка в качестве альтернативы уже существующим механизмам рискует остаться только на бумаге.

Михаил Мень (Чтобы увеличить, кликните на фото) Источник изображения: kazned.ru
Михаил Мень
(Чтобы увеличить, кликните на фото)
Источник изображения: kazned.ru

К 2020 году в России должна появиться новая система приобретения жилья, до этого времени в стране будет действовать переходный период, объявили в Минстрое РФ. Сейчас министерством разрабатываются поправки в 214-ФЗ – обсуждается механизм финансирования возведения домов через специальный счет в банке и под банковскую гарантию.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил МЕНЬ заявил, что отмена договоров долевого участия (ДДУ) также обсуждается, но, вопреки многочисленным заявлениям СМИ, она маловероятна. По его словам, у застройщиков останется возможность привлекать средства граждан на ранних этапах строительства, но в этот механизм предполагается включить банковскую организацию. «Добросовестные застройщики при требованиях большей открытости только выиграют, потому что граждане, естественно, будут выбирать компанию-застройщика с наиболее прозрачной деятельностью», – говорится в комментарии Меня об изменениях в 214-ФЗ, размещенном на сайте министерства. В пятницу, 4 сентября, на первом заседании рабочей группы по изменению законодательства в сфере долевого строительства замминистра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина заявила, что новую схему  планируется вводить в качестве альтернативы уже существующим — страхованию и банковскому поручительству.

Представители строительной отрасли не спешат категорично высказываться по поводу данной инициативы, так как четкого механизма пока рынку не предложено, все находится на этапе обсуждения. Однако они уверены в одном: все дополнительные издержки, связанные с изменениями, в любом случае лягут на плечи покупателей.

Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять

«Альтернатива альтернативой, но, на мой взгляд, какую-то одну схему нам все равно будут навязывать и в перспективе настаивать, чтобы все на нее переходили, – говорит партнер RuslandSP Андрей БОЙКОВ. – В любом случае при наличии вариантов все будут использовать более удобный и комфортный. Навряд ли кто-то будет переходить на новую схему, если, конечно же, не будет давления со стороны государства”.

Впрочем Бойков уверен, что пока рано говорить о каких-то последствиях, так как не понятен механизм дальнейшей работы хотя бы в общих чертах. “Большинство игроков негативно восприняли первоначальные планы правительства. Рынок только стал более или менее нормально работать по 214-ФЗ, как правила вновь начинают меняться, – поясняет Бойков. – Увеличение стоимости строительства напрямую отразится на покупателях, тогда как для большинства граждан приобретение жилья с дисконтом на начальном этапе является единственной возможностью получить долгожданные метры. Не следует забывать также про профессиональных инвесторов, доля которых почти в любом проекте составляет не менее 30%».

Аппетиты банков

Включением банков в процесс продажи первичного жилья законодатели стремятся переложить риски невыполнения застройщиками своих обязательств на кредитные организации. Очевидно, что последние установят за это свою цену. Банки всегда относились к строительным компаниям настороженно, причисляя отрасль к высокорисковым.

В кризис ряд кредитных организаций полностью прекратили финансирование застройщиков, остальные предпочитают работать только с наиболее надежными компаниями. Поэтому интерес кредиторов участвовать в сделке будет зависеть от конкретного застройщика.

Перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья

Есть вероятность, что в большей степени пострадают небольшие компании, у которых и сейчас есть трудности с привлечением заемных ресурсов. «По проектному финансированию работает очень маленький процент игроков. В основном это крупнейшие девелоперы, которые имеют высочайший уровень доверия, – продолжает Андрей Бойков. – Строительная отрасль для банков является рискованным сектором, особенно сейчас, в кризисное время. Небольших и средних игроков банки крайне неохотно финансируют. Более того, для крупных девелоперов привлечение денег дольщиков по-прежнему является приоритетным инструментом – опять же для поддержания умеренных цен продаж и стимуляции спроса».

Протест обманутых дольщиков (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Протест обманутых дольщиков
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Застройщики полагают, что, если новая схема не будет предусматривать стимулов для кредитных организаций устанавливать приемлемую стоимость на ресурсы, а также работать не только с крупнейшими компаниями, но и с небольшими, процесс монополизации строительного рынка продолжится.

Пока сложно прогнозировать точную стоимость банковской гарантии в рамках сделки с первичной недвижимостью, однако средние ставки по кредитам застройщикам сегодня колеблются в диапазоне 17–20%. «Если говорить простым языком, то отмена ДДУ автоматически увеличит стоимость строительства в пределах 20%, а многие мелкие и средние компании просто могут свернуть свою деятельность», – считает Андрей Бойков.

На 30–40% вырастет себестоимость строительства в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков

Большинство экспертов сходятся во мнении, что стоимость жилья возрастет примерно на тот процент, который банк возьмет за свои услуги. «Вся эта инициатива сведется к тому, что дольщик будет платить больше по возникающим дополнительным расходам на том уровне, где нормативно ограничат максимальные аппетиты кредитных организаций. Если, например, установят гарантию на уровне 10%, то ровно на столько же подорожает квадратный метр», – считает генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис ЛАТКИН.

Это однозначно негативно скажется на доступности жилья, которая и так невысока. «В отношении предложенных вариантов взаимодействия застройщиков и банков – будь то банковская гарантия или схема финансирования строительства объекта через спецсчет в банке – важно понимать процедуру, – рассуждает генеральный директор строительной компании «НАВИС» Александр ЛЬВОВИЧ. – Насколько она будет простой, действенной, а главное – выгодной не только для застройщика и банка, но и для конечного покупателя. Очевидно, включение в цепочку финансирования строительства третьей стороны – банка приведет к увеличению стоимости недвижимости. Это позволяет прогнозировать снижение доступности жилья для населения. Сейчас перед рабочей группой по 214-ФЗ стоит непростая задача – найти оптимальный механизм финансирования, гарантирующий реализацию каждого проекта строительства, но при этом сохранить доступность жилья для рядовых граждан».

Потерянная выгода

Стоит учитывать и плановое увеличение цен застройщиками, связанное с ростом себестоимости строительства и инфляцией. Так, по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» выросла на 10%, а именно покупатели данной категории недвижимости наиболее чувствительны к изменению стоимости и стремятся совершить покупку на ранних этапах строительства. Сегодня разница между ценой квадратного метра на этапе строительства и после сдачи в эксплуатацию дома составляет около 30%. Если к «плановым» 10% прибавить возможные 20% за гарантию – это уже увеличение конечной стоимости на треть, что сводит на нет привлекательность инвестирования в первичную недвижимость.

«Суть договора долевого участия состоит именно в сохранении денежных средств, так как дольщик, подписывая договор ДДУ, получает финансовую выгоду. И чем раньше он вступит в ДДУ, тем больше он выигрывает, – отмечает Борис Латкин. – Предлагаемые банковские гарантии экономическую выгоду съедят, и ДДУ потеряет свои преимущества. Призываю относиться к инициативе осторожно, потому как, кто бы ни взял в итоге на себя гарантии, платить все равно будет дольщик. А он является главным ресурсом практически для всех застройщиков».

Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. Сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов

Разумеется, проблему обманутых дольщиков нужно решать, но подходить к этому процессу необходимо очень осторожно. Рынок только полностью отладил механизм работы в рамках 214-ФЗ, как правила опять собираются менять. Не стоит забывать о том, что 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Строительство многоэтажных домов (Чтобы увеличить, кликните на фото) Источник изображения: news.mail.ru
Строительство многоэтажных домов
(Чтобы увеличить, кликните на фото)
Источник изображения: news.mail.ru

Рынку было предложено три механизма: страхование ответственности застройщика через любую страховую компанию, привлечение застройщиком банковской гарантии и некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). В ином случае Росреестр не регистрирует договор долевого участия. В связи с тем что практика создания и функционирования ОВС в России не сформирована, а банки не всегда готовы работать с девелоперами, большинство крупных игроков предпочли сотрудничество со страховщиками.

Таким образом, риски дольщиков и так были снижены. «Пока недостаточно ясно прописаны предполагаемые выгоды от введения банковской гарантии как для застройщика, так и для потребителя: с одной стороны, застройщик гарантированно строит – у него есть «безопасные» банковские средства, с другой – будущий житель уверен, что в случае форс-мажора дом будет достроен и дополнительно деньги сдавать не придется, – рассуждает Борис Латкин. – Но финансовая нагрузка и ответственность ложатся на кредитные организации, и возникает справедливый вопрос: как и за чей счет банки будут вести эту деятельность и смогут ли обезопасить себя и собственные доходы?»

Оставить в покое

Представители строительной отрасли, в принципе, не возражают против дополнительных мер защиты, так как банкротство каждого игрока приводит к снижению доверия ко всей отрасли. Но они отмечают, что одновременно с изменением схемы работы по ДДУ государство должно способствовать увеличению доступности проектного финансирования. Чего пока категорически не стоит предпринимать, так это полностью отменять схему ДДУ, уверены они.

Полного отказа от долевого строительства, скорее всего, не будет, так как рынок пока к этому не готов

«Сложно дать однозначную оценку этой инициативе. Если первая ее часть – введение банковских гарантий и контроль за расходами девелоперов в течение переходного периода – может быть реализована и принесет реальную пользу рынку недвижимости, то вторая – полный отказ от долевого строительства – скорее всего, не будет воплощена в жизнь, так как рынок пока к этому не готов», – считает коммерческий директор Главстрой-СПб Алексей ГУСЕВ.

По его словам, в случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных денежных средств. Ставка по кредитам строительным компаниям в среднем составляет 18% годовых, а срок строительства дома – 2,5–3 года. Таким образом, себестоимость строительства вырастет минимум на 30–40%. Застройщики смогут работать по такой схеме, но для многих покупателей столь значительное подорожание поставит крест на желании приобрести квартиру. В результате спрос на первичном рынке недвижимости может снизиться в разы.

«Безусловно, переход на любую новую систему и схему должен проходить максимально гладко и постепенно. Уверен, так и будет. В противном случае это может не только монополизировать рынок, но и серьезно снизить темпы развития городов и регионов, из-за чего «посыпятся» многие смежные отрасли», – уверен Андрей Бойков.

Застройщики не первый год обращаются к властям с просьбой обеспечить четкие и понятные правила игры в отрасли, в том числе это касается выдачи и оформления разрешительных документов, формирования генпланов, процессов подключения к сетям. Кроме того, для рынка важно, чтобы эти правила не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов.

Для рынка важно, чтобы правила игры в строительной отрасли не менялись каждый год, так как это требует постоянной корректировки бизнес-процессов и планов

На примере Санкт-Петербурга видно, что регулирование отрасли далеко от идеала. На этом фоне новые пертурбации, особенно столь радикальные, как отмена ДДУ, – «удар ниже пояса». «Власть в регионах, где сейчас активно идет жилищное строительство, озабочена проблемой обманутых дольщиков, которых становится все больше. Чтобы решить проблему, предложили запретить долевое строительство, – комментирует первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр ВАХМИСТРОВ. – Но я считаю, что это может привести к тому, что застройщики будут меньше строить, а квартиры подорожают. К этому жители нашей страны точно не готовы, поскольку пока что покупка жилья даже при текущих ценах доступна не всем категориям граждан. Сейчас строительство идет на деньги дольщиков, без них все будут вынуждены сократить объемы. На мой взгляд, сейчас не самое лучшее время для таких экспериментов».

В печатной версии название материала – “Не время для экспериментов” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 160, сентябрь, 2015 г.), автор – Ольга Великанова.

Редакторская правка для StroyPuls – Юлия Земскова.

Опасность для малых

Генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена БЕСЕДИНА

Елена Беседина (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Елена Беседина
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– К данной инициативе Минстроя (ред.-изменение схемы покупки жилья по договорам долевого участия) мы пока относимся с осторожностью. Во взаимоотношениях застройщика и покупателя появляется третья сторона, соответственно, строительная компания будет работать в некоторых сжатых рамках. Из-за внедрения такой схемы застройщик станет не столь гибким в своей ценовой политике. А клиент будет вынужден выбирать из тех объектов застройщика, на которые банк предоставил гарантию, то есть отчасти можно говорить о некотором навязывании объектов.

Помимо этого, есть вероятность увеличения бюрократических проволочек в процессе внедрения такой схемы. Одновременно эта мера не дает 100% гарантии покупателю и, конечно, не страхует от долгостроя.

Вполне возможно, что мелкие компании покинут рынок как из-за ситуации в отрасли, так и в связи с нехваткой ресурсов у застройщиков. Ведь пока не всем застройщикам доступно проектное финансирование. А при его наличии намного проще сдавать объекты вовремя, несмотря ни на какие ситуации в стране. Если же банковская гарантия будет включать еще и проектное финансирование, то это станет неоценимой поддержкой для небольших застройщиков в сложное время.

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X