Актуальное

Шиян: В Петербурге лучшая долгосрочная программа капремонта домов в России

Как реализуется обновленная программа капремонта в 2015 году, какие проблемы выявлены и как они будут решаться в 2016 году, рассказал председатель жилищного комитета города Валерий Шиян.

Валерий Шиян
Валерий Шиян
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Валерий Васильевич, давайте начнем со статистики: сколько в городе жилых зданий?

– Всего многоквартирных домов в Санкт-Петербурге – 22 961, из которых в историческом центре (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский районы) расположено около 27%, так называемый старый фонд.

Если говорить о делении многоквартирных домов по категориям, то на панельные хрущевки приходится 11,34% от общего количества домов, на кирпичные хрущевки – 13,33%. Кирпичные дома постройки 1970–1980 годов составляют 6,15% от общего количества домов, панельные дома постройки 1970–1980 годов – 6,78%, дома дореволюционной постройки – 28,87%, дома категории «конструктивизм» постройки 1918–1930 годов – 1,08%, сталинские дома постройки 1931–1956 годов – 8,98%, деревянные дома – 2,49%, «немецкие» дома постройки 1945–1948 годов – 1,31%. К современному жилью можно отнести дома, построенные после 1980 года, они составляют 19,67% от всего количества многоквартирных домов.

– В каком состоянии этот жилой фонд находится?

– Согласно базе технико-экономических паспортов (АИС УЖФ) около 34% домов имеют износ до 30%, в 66% жилых зданий степень износа от 30 до 60%. То есть большая часть жилищного фонда находится в удовлетворительном состоянии. Чтобы не допустить перехода жилищного фонда в аварийное состояние, мы ведем постоянный мониторинг технического состояния жилых зданий и стараемся своевременно проводить необходимые ремонтные работы в рамках текущего и капитального ремонта.

В Санкт-Петербурге сформирована региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которую включены все дома, расположенные на территории города, за исключением аварийных и подлежащих сносу или реконструкции. Для каждого дома, исходя из технического состояния строительных конструкций и инженерных систем, в разные периоды предусмотрены следующие виды работ: капитальный ремонт фундамента, крыши, фасадов, внутридомовых инженерных систем (тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, водоотведения), подвальных помещений, систем противопожарной защиты, ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт. Своевременное выполнение этих работ позволяет поддерживать состояние домов на нормативном уровне.

СПРАВКА

Некоммерческая организация “Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах” обладает следующими функциями: аккумулирует взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений, осуществляет функции технического заказчика работ, финансирует расходы на капитальный ремонт домов. Эта же организация взаимодействует с органами государственной власти и органами местного самоуправления для своевременного проведения капитального ремонта.

– В этом году капитальный ремонт домов впервые проводил региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Как вы оцениваете капремонт в новом формате?

– Без проблем не обошлось, но в целом программа выполняется. На 2015 год в России запланировали капремонт в 14 000 многоквартирных домах, а в Петербурге мы отремонтировали 1702 дома, что более 12% от плана страны. Другие регионы, учитывая изменения в законодательстве, выбрали иной путь – взяли на себя минимальные объемы.

Правительство Санкт-Петербурга, несмотря на изменение системы, решило иначе и продолжило финансирование капремонта из бюджета города. Такой подход позволяет избежать резкого снижения объемов ремонта. Нам не придется разгоняться заново, чтобы выйти на прежние объемы.

Ремонт в доме
В Петербурге отремонтировано 1702 дома, что более 12% от плана страны
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

В связи с этим, конечно, есть проблемы. Мы называем их «болезнь роста». Нам пришлось фактически в одночасье создать компанию из 200 человек, сформулировать регламенты, научить их работать должным образом и с должным качеством. Это очень сложная задача – выполнять функции заказчика в пятимиллионном городе.

При этом мы не снизили объем капремонта, людям приходилось осваивать все на ходу. Мы признаем, что были допущены ошибки. Сегодня уже не изменить сделанного, но уроки мы извлекли.

– О каких ошибках речь?

– Мы рекомендовали проводить конкурсы по мелким лотам, более доступным для среднего и малого бизнеса. Из опыта предыдущей работы мы знали, что крупные компании не пойдут ремонтировать дома. Это не их профиль и не их объем.

Например, для того, чтобы отремонтировать внутридомовую систему отопления, нужно зайти в каждую квартиру, поговорить с людьми. Это проще сделать небольшим компаниям, которые уже не один год работают в районе, знают людей, постоянно общаются с управляющими организациями.

Но бывшее руководство фонда сделало все ровно наоборот. Руководствуясь благими намерениями вывести качество капремонта на новый уровень, сформировали крупные лоты по 150–200 млн рублей в надежде, что они привлекут крупные строительные компании. Этого не случилось. В результате первые конкурсы не состоялись, пришлось их проводить заново. В итоге затянули сроки начала работ, некоторые виды работ, влияющие на отопительный сезон, завершались в конце сентября – начале октября.

Еще одна серьезная проблема: на конкурс пришли подрядчики с фальшивыми банковскими гарантиями. Конкурсы проводились одновременно, в них участвовало порядка сотни компаний, проверить сразу всех не успели, в результате одна компания даже умудрилась получить аванс, а к работе так и не приступила. Дело передали в прокуратуру, чтобы заставить подрядчика выполнить работы в объеме полученного аванса. С горем пополам внутридомовую систему теплоснабжения отремонтировали, когда будут подписаны акты, посчитаем, сколько израсходовано, и если будет остаток, взыщем его через суд.

– Как, по-вашему, пройдет капитальный ремонт в следующем году?

– Смена руководства регионального оператора позволила выполнить план 2015 года. И в этом я вижу некоторые положительные тенденции. Из не очень удачной работы в текущем году мы сделали определенные выводы, подготовили совместно с фондом план капремонта на 2016 год, опубликовали его на сайте, чтобы горожане могли ознакомиться и при необходимости внести изменения, направили в администрации районов на согласование.

Мы признаем, что были допущены ошибки. Сегодня уже не изменить сделанного, но уроки мы извлекли

Надеюсь, что в конце ноября – начале декабря план кап­ремонтов будет утвержден городским правительством. Тогда уже в декабре фонд сможет объявить конкурсы, чтобы провести их в январе-феврале, а в марте заключить договоры. В этом случае в апреле подрядчики смогут выйти на объекты, чтобы вовремя все завершить.

– Программу капитального ремонта жилого фонда на 25 лет критикуют практически все. Что делается для ее совершенствования?

– Без ложной скромности могу сказать, что это лучшая долгосрочная программа капитального ремонта многоквартирных домов в России, в нее включены все многоквартирные дома города за исключением аварийных. Безусловно, в процессе ее подготовки были допущены некоторые ошибки технического характера, например неправильно обозначенные литеры. Была путаница в описании домов и работ, которые необходимо произвести. Но не стоит забывать, в каком темпе она готовилась, сроки были очень жесткие.

Замечания мы знаем и их учитываем. К концу 2015 года внесем порядка 4000 изменений в региональную программу. Актуализацию программы проводим не реже одного раза в год. Вносим в нее вновь построенные многоквартирные дома. Учитываем результаты ежегодных осмотров жилых зданий и в случае возникновения опасности обрушения строительных конструкций меняем сроки ремонта этих домов.

Отмечу, что сроки капитального ремонта переносятся как на более ранний период, так и на более поздний исходя из величины физического износа общего имущества дома и сведений о ранее выполненных работах.

Осыпающаяся стена дома
В Петербурге 1422 дома, построенные в середине 20 века, имеют высокую степень износа и морально устарели технически. Из них 1095 планируется к сносу
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Сколько средств на капитальный ремонт планируется выделить в 2016 году? Будут ли установлены льготы по взносам на капремонт для отдельных категорий граждан? Насколько мне известно, сейчас в Госдуме обсуждается освобождение от платы за капремонт людей старше 80 лет.

– Действительно, такие предложения поступают от депутатов Государственной думы. Если они примут соответствующий закон, то, безусловно, мы приведем региональный закон в соответствие с федеральным. Но у нас нет жалоб на плату за капремонт, потому что в Петербурге он самый низкий по стране: от 2 до 3 рублей. На следующий год тариф увеличится на 50 копеек. Возьмем для примера двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м. Ежемесячный взнос на такую квартиру в следующем году в среднем составит 180 рублей. Для кого-то, может быть, это и много. Но для граждан, которые получают субсидию на жилищно-коммунальные услуги, ровно на эту сумму увеличивается и субсидия. Поэтому малоимущих граждан увеличение минимального взноса не затронет.

Что касается средств на капремонт, то в 2016-м на эти цели в городском бюджете предусмотрено 7 млрд рублей, столько же средств, сколько и в текущем году. К этой сумме добавится более 2 млрд рублей, собранных с граждан. В 2016 году мы планируем отремонтировать около 2000 домов.

– Панельные хрущевки в Петербурге уже дважды отслужили гарантийный срок, но продолжают составлять примерно 10–11% от всего объема жилого фонда. Программа реновации, принятая в нулевые годы, буксует. Как город планирует решать эту проблему?

– Начну с того, что программой реновации занимаются комитеты градостроительного блока. Но на самом деле все хрущевки, хотя и устарели морально, не являются аварийными. Как председатель городской межведомственной комиссии по признанию домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, могу вам сказать, что за время моей работы (за последние четыре года. – Прим. ред.) ни один из домов этой серии не был признан аварийным.

Разрушенный балкон на Достоевского, 28
В 2016 году в Петербурге планируется отремонтировать около 2000 домов
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Да, они морально устарели, качество жизни в них неважное, но они не аварийны. Несущие конструкции не утратили свою несущую способность. Дома стоят и будут стоять еще много лет. Адресная программа Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» утверждена городским законом от 16.04.2008 № 238-39. В нее включены преимущественно многоквартирные дома первых массовых серий постройки середины прошлого века (1958–1970), дома со значительной степенью износа, морально устаревшие по своим техническим характеристикам.

Всего на 23 территориях в девяти районах города расположено 1422 таких дома, из них 1095 планируются к сносу. В нулевые годы 41 дом был признан аварийным, 38 зданий на настоящий момент расселено.

Все остальные дома, находящиеся в зоне реновации (1381 жилое здание), включены в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В ближайшие три года, то есть до 2018-го, капремонт будет выполнен в 404 из них.

Согласно договорам о развитии застроенных территорий, переселение граждан, как нанимателей, так и собственников жилых помещений, осуществляется в жилые помещения, построенные инвестором. Жилищный комитет совместно с комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга доработал проект типового соглашения о компенсации затрат Санкт-Петербурга на переселение собственников из аварийных домов, включенных в программу развития застроенных территорий в качестве планируемых к сносу. Сейчас мы разрабатываем проект правового акта, утверждающий решение о заключении соглашения.

Жители этих домов, стоящие на очереди, также могут участвовать в любой из городских программ по улучшению жилищных условий на условиях, установленных целевыми программами.

– Улучшилось ли, на ваш взгляд, обслуживание домов после введения лицензирования управляющих организаций?

– В конце 2014 года – начале текущего года была проведена работа по лицензированию управляющих организаций Санкт-Петербурга. Несмотря на достаточно незначительные требования законодательства к лицензиатам, Лицензионной комиссией Санкт-Петербурга было отказано в получении лицензии 31 соискателю, в управлении которых находился 1001 многоквартирный дом. Выдали лицензии 348 соискателям, обслуживающим 18 494 многоквартирных дома.

В 2016 году на капремонт в казне Петербурга предусмотрено 7 млрд, столько же средств, сколько и в текущем году. К этой сумме добавится более 2 млрд рублей, собранных с граждан

Вместе с тем множественные проблемы в сфере управления многоквартирными домами, даже несмотря на введение механизма лицензирования, остаются. Мы получаем жалобы горожан на некачественное оказание услуг либо не в полном объеме.

С начала года к нам поступило 2740 таких обращений граждан. До сих пор встречаются факты завышения начислений жителям за жилищно-коммунальные услуги. Но больше всего нас волнует продолжающийся рост кредиторской задолженности управляющих организаций. По данным ресурсоснабжающих организаций, по состоянию на 01.10.2015 она составляет 16,5 млрд рублей. По нашим данным – 13,7 млрд рублей. И если потребовать полного и одномоментного возмещения задолженности, то большинство управляющих организаций станут банкротами.

– Но ведь управляющие компании не имеют отношения к средствам за коммунальные услуги, ВЦКП их отправляет РСО напрямую. Каким образом они задолжали такую сумму?

Программа капитального ремонта
В каждом районе в год издается больше десятка распоряжений по переводу помещений из жилых в нежилые
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– История достаточно сложная. С 2013 года федеральный закон отменил учет нежилых помещений, расформировал известные с советских времен ПИБы и БТИ. И сегодня никто не следит за изменениями статуса площади в многоквартирных домах, никто не проверяет и не фиксирует эти изменения.

Между тем ежегодно в каждом районе издается по 10–15 распоряжений по переводу помещений из жилых в нежилые.

Вы, наверное, замечаете, как на первых этажах спальных районов квартиры превращаются в магазины, кафе, салоны красоты. Тем не менее счета управляющей организации выставляются по показателям приборов учета, установленных в доме. В рамках детализации структуры задолженности за потребленные коммунальные ресурсы жилищным комитетом было выявлено, что ООО «Петербургтеплоэнерго» не раскрывает управляющим организациям сведения о выставленных счетах за теплоснабжение нежилых помещений, произведенной оплаты арендаторами и собственниками нежилых помещений, а также распределение нагрузок потребления по жилым и нежилым помещениям с расшифровкой потребителя.

По данному факту материалы были направлены для принятия мер прокурорского реагирования в прокуратуру Санкт-Петербурга.

За счет выверки адресных и площадных характеристик многоквартирных домов в 2015 году по данным ГУП «ТЭК» удалось сократить разницу в начислениях с 334,16 до 80,41 млн рублей, тем самым сократив наращивание задолженности исполнителей коммунальных услуг перед теплоснабжающей организацией.

Лилиана Глазова

В печатной версии название материала – “Капитальный формат” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 161, ноябрь, 2015 г.)

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X