Актуальное

Долговая бюрократия. Формирование «эталонной» базы жилой и нежилой недвижимости

Долги управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями образуются из-за несовершенства системы учета жилого и нежилого фондов, что приводит к проблемам в расчетах между поставщиками и потребителями ресурсов.

Реклама аренды жилья
Собираемость за жилую площадь в городе составляет 97–98%, вместе с тем с платежами за поставку ресурсов для нежилых помещений есть проблемы
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По данным ресурсоснабжающих организаций, общий долг управляющих компаний Санкт-Петербурга достигает 16,5 млрд рублей, при этом городской жилищный комитет подтверждает цифру в размере 13,7 млрд рублей. Данные монополистов и комитета не стыкуются. Разрыв между реальным потреблением ресурсов и начислением платежей за них, видимо, и стал поводом к поиску причин роста задолженности. Как напомнил председатель жилищного комитета Санкт-Петербурга Валерий ШИЯН, долги по коммунальным платежам формируются как из-за несвое­временной оплаты населением услуг ЖКХ, так и вследствие некорректных начислений за поставленные ресурсы. Дело в том, пояснил чиновник, что платежи за ресурсы начисляются из расчета площади жилых и нежилых помещений. «Собираемость за жилую площадь в городе составляет 97–98%, вместе с тем с платежами за поставку ресурсов для нежилых помещений есть проблемы», – признал Валерий Шиян.

Жилое или нежилое

С 1 января 2013 года были ликвидированы БТИ (бюро технической инвентаризации) и ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро). При этом никто не озаботился тем, чтобы контролировать процесс перевода жилых помещений в нежилые и обратно. А таких сделок, по словам Валерия Шияна, ежемесячно в Петербурге проходит не менее 10–15. То есть часть помещений жилого дома переходит в разряд коммерческих, при этом плата за коммунальные услуги продолжает выставляться по-прежнему по показаниям общедомовых приборов учета как на жилые помещения.

Как пояснил исполнительный директор НП «Союз малых предприятий Петербурга» Владимир МЕНЬШИКОВ, предприниматели, открывающие в бывших квартирах магазины, кафе и парикмахерские, по закону должны обращаться в ресурсоснабжающие организации и оплатить работы по подключению. В дальнейшем они обязаны рассчитываться за коммунальные услуги либо по нормативу (если нет приборов учета), либо по показаниям счетчиков. Вносить плату за поставленные ресурсы они могут как через управляющую компанию, так и с поставщиками услуг (в случае заключения прямых договоров).

«Любой предприниматель заинтересован в заключении договора на поставку коммунальных услуг, – говорит он. – Скрыть магазин или кафе невозможно, рано или поздно проверяющие обнаружат отсутствие договоров, и тогда предпринимателю не поздоровится. Штрафы способны убить бизнес». Владимир Меньшиков уверен, что большинство его коллег соблюдает правила игры.

«Никто не знает, как коммерсанты заключают договоры и какие мощности на помещение им отводятся, – говорит депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, член комиссии по промышленности, экономике и собственности Ирина ИВАНОВА. – Если общедомовой узел учета один на всех, то показатели должны делиться каким-то образом. Иногда оплата устанавливается по договоренности, а не по нормам расчета. В результате долги либо равномерно распределяются между жильцами, либо оседают в управляющей организации. К сожалению, правила заключать прямые договоры с РСО нет. Так как узел учета один, принадлежит он управляющей организации, которая и заключает договор. Все остальные являются субабонентами. Когда здание нежилое – все понятно. Но если это многоквартирный дом, то здесь все сложно. Из-за неопределенности ситуации будет задолженность, от которой мы не избавимся до тех пор, пока не учтем каждый квадратный метр коммерческой недвижимости», – резюмировала депутат.

Прямые договоры с владельцами нежилых помещений заключаются только в том случае, если здание не находится на обслуживании управляющей компании

Как, в свою очередь, пояснил начальник департамента по сбыту тепловой энергии ОАО «ТГК-1» Сергей ЛАПИН, прямые договоры с владельцами нежилых помещений заключаются только в том случае, если здание не находится на обслуживании управляющей компании. По его словам, во всех остальных случаях договоры на оказание коммунальных услуг заключаются с управляющими организациями, ТСЖ или ЖСК. То есть непосредственно с предпринимателями никто договоров не заключает.

При этом разделение помещений на жилые и нежилые необходимо, считает он, в первую очередь потому, что тарифы для населения и бизнеса различны. «Для первых действует однокомпонентный тариф, – отметил Сергей Лапин, – для вторых – двухкомпонентный (тепловая энергия и теплоноситель). Объем потребляемой теплоэнергии определяется по показаниям прибора учета всего здания, а затем разделяется на жилую и нежилую составляющие. Разделение объемов тепловой энергии на отопление происходит пропорционально площадям, тепловой энергии на ГВС – пропорционально договорной нагрузке с учетом часов работы системы ГВС. Если прибора учета в здании нет, то стоимость услуги для нежилых помещений рассчитывается исходя из договорной нагрузки с учетом часов работы системы ГВС».

Жильцы дома
жилищный комитет приступил к работе по формированию «эталонной» базы жилых и нежилых помещений города, которая будет единой для РСО и управляющих компаний
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

В ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» ситуация аналогичная: договор заключается только с абонентом – обслуживающей организацией, владельцем энергопринимающего устройства. Договоры на поставку услуг с жителями или владельцами нежилых помещений заключает управляющая организация. Правда, в порядке исключения компания может заключить трехсторонние договоры об оплате, третьей стороной которого является субабонент.

По-иному выстроены взаимоотношения предпринимателей с электроснабжающими компаниями. Как рассказал генеральный директор ПАО «Ленэнерго» Андрей СИЗОВ, компания совместно с комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) на регулярной основе ведет работу с потребителями, в том числе с владельцами нежилых помещений. «Найдено решение, – говорит он, – как выдавать акты присоединения даже в том случае, когда в одном помещении располагаются сразу несколько арендаторов». То есть непосредственно с предпринимателями работает только «Ленэнерго». Но даже эта компания не отслеживает открытие новых магазинов и кафе в жилых домах, а работает с теми, кто сам пришел за подключением.

Коммерческий переучет

Чтобы устранить сложившийся информационный вакуум, жилищный комитет приступил к работе по формированию «эталонной» базы жилых и нежилых помещений города, которая будет единой для РСО и управляющих компаний. Именно для этого с мая 2015 года и проводится инвентаризация.

На сегодняшний момент из 17 353 многоквартирных домов, с которыми работает ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования» (ВЦКП), сверено 10 040, рассказала заместитель главы жилищного комитета Людмила СОЛОВЬЕВА. По ее словам, в 4548 зданиях имеются отклонения по площадям от нуля до 5%, а в 1829 – более 5%. Через два месяца планируется завершить первый этап сверки. Однако база будет постоянно актуализироваться, так как перевод помещений из жилых в нежилые – непрерывный процесс.

«Уже сегодня можно выделить несколько аспектов. Во-первых, не у каждого нежилого помещения есть владельцы – например, у подвалов, в которых высота потолка не превышает 1,2 м и сдать их в аренду коммерсантам сложно. К сожалению, часть таких помещений пустует. И если свет и воду в них никто не расходует, то отапливаются они наряду со всеми прочими помещениями многоквартирного дома, а плату за это тепло никто не вносит, – пояснила чиновник. – Правильно было бы передать их собственникам дома как общедомовое имущество. И такая работа началась: комитетом имущественных отношений совместно с управляющими компаниями создана специальная комиссия, так как часть нежилых помещений относится к государственному имуществу. С нежилыми помещениями, у которых есть владелец, тоже не всегда все в порядке. Но этим вопросом мы не занимаемся: не наша функция. Наша задача – определиться с тем, сколько метров в каждом здании являются жилыми, а сколько – нежилыми».

Людмила Соловьева особо подчеркнула, что жители не платят за нежилые помещения, у которых нет владельца. Только тогда, когда их переведут в общедомовое имущество, тогда платить придется по строке «общедомовые расходы».

После сверки помещений долг за тепло и горячую воду по проверенным домам сократился более чем в три раза

Кроме этого, по информации Валерия Шияна, в Кронштадтском районе будет запущен пилотный проект, в рамках которого оператор коммерческого учета будет отслеживать правильность выставления счетов и распределения платы по всем жилым и нежилым помещениям. «Создается эта структура на базе Центра энергосбережения. На федеральном уровне проект закона о введении оператора коммерческого учета только рассматривается. Мы же хотим посмотреть, насколько это будет эффективно», – сообщил чиновник.

Эффект базы

Первые результаты сверки по домам, которые обслуживает ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга», оказались довольно любопытными. Так, если изначально долг за тепло и горячую воду по этим домам составлял 334 млн рублей, то после сверки помещений он сократился более чем в 4 раза – до 80 млн рублей.

Все РСО на начало декабря участвуют в работе по сверке площадей. Сначала компания «Петербургтеплоэнерго» отказывалась вести эту работу, ссылаясь на отсутствие соответствующего программного обеспечения, но в ноябре, так же как и другие РСО, присоединилась к этой работе.

Проверка данных
На сегодняшний момент из 17 353 многоквартирных домов, с которыми работает ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования» (ВЦКП), сверено 10 040
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Мало выверить данные по площадям многоквартирных домов и создать «эталонную» базу с последующей ее регулярной актуализацией, – говорит Сергей Лапин, – необходимо выверенные данные закрепить документально. Таким документом, содержащим в том числе данные по площадям, в настоящее время является технический паспорт здания».

Как будет организована работа с создаваемой базой, пока не понятно. Как заметила Ирина Иванова, в структуре управления городом есть комитет имущественных отношений, который, казалось бы, должен отслеживать процесс перевода помещений из жилых в нежилые. «Почему КИО этим не занимается? – недоумевает депутат. – Раньше все эти процессы контролировали БТИ и ПИБы, но их упразднили, и кто сего­дня заключает с предпринимателем договор на коммерческую недвижимость, никто не знает. У нас изначально неправильный подход. Комитет имущественных отношений должен контролировать не только государственную собственность, но и всю коммерческую недвижимость. Почему сегодня инвентаризацию проводит только жилищный комитет без участия КИО? Правильнее было бы этим комитетам распределить жилой и нежилой фонды между собой».

Безусловно, на данном этапе организационные и бюрократические проблемы не устранены, но очевидно, что, если начисления за поставленные ресурсы будут осуществляться по единой схеме, это позволит получить объективную картину по объемам поставок ресурсов и платежам за них.

Лилиана Глазова

В печатной версии название статьи – “Долговая бюрократия” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 162, декабрь, 2015 г.)

Похожие сообщения

X