Актуальное
160_600_Поплавок_уши_Строим_добро

Рейтинг новостроек по качеству жилой среды будет доработан

По мнению экспертов и застройщиков, для успешной разработки независимого интегрального критерия качества жилой среды в Санкт-Петербурге необходимо участие чиновников разных уровней

Новостройка
Свыше половины ЖК (138 из 266) имеют плохое качество среды
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Институт дизайна и урбанистики Санкт-Петербургского университета ИТМО и институт территориального планирования «Урбаника» при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» разработали и презентовали проект «Рейтинг качества жилой среды Санкт-Петербургcкой агломерации».

В выборку вошло 263 жилых комплекса на территории мегаполиса и прилегающих поселений Ленинградской области – всего около 600 жилых домов эконом- и комфорт-класса, построенных в 2009–2014 годах. В том числе проекты реновации застроенных территорий.

Шкала рейтинга проградуирована по качеству: неудовлетворительное, низкое, ниже среднего, среднее, выше среднего, высокое. Общая оценка складывается из баллов, набранных по 30 критериям, которые, в свою очередь, соотнесены с масштабом территории, поскольку качество среды формируется в результате решений, принятых (не принятых) на всех уровнях: городском, муниципальном, частном (девелоперов, застройщиков). Выделено шесть масштабов: «город», «микрорайон», «границы квартала», «дворовая территория», «придомовая территория», «объект».

При интегрированной оценке каждый критерий имеет свой удельный вес в зависимости от масштаба. Самый большой – «микрорайон» (23,7%), далее «дворовая территория» (22,7%) и «придомовая территория» (20,5%).

В оценке жилых комплексов должны быть критерии, которые позволяют оценить сам объект. Для покупателей жилья они очень важны

При оценке жилого комплекса в масштабе «город» учитываются следующие критерии: расстояние от объекта до исторического центра СПб и до ближайшего общегородского подцентра, пешеходная доступность культурно-исторических и рекреационных зон, взаимодействие объекта с окружающей застройкой (например, конфликт малоэтажной застройки и высотной), качество средового окружения и социальный состав района, положение объекта по отношению к источникам экологической напряженности (промышленным предприятиям первой и второй категории опасности, загруженным транспортным магистралям, полигонам ТБО и т. д.).

Критерии масштаба «микрорайон», на которые приходится самый большой удельный вес, учитывают: пешеходную доступность к остановкам общественного транспорта (с учетом легкости доступа), к социальным объектам, коммерческому сервису, а также организацию парковочных мест, пространственно-планировочное решение квартала с точки зрения социальных связей. В зачет идет качество и разнообразие элементов благоустройства.

При оценке дворовой территории обращают внимание на организацию парковочных мест, озеленение, функциональность объектов благоустройства. Имеет свое значение и приватность этой зоны. На Западе параметр «приватность» нормируется и имеет четыре уровня. Разработчики рейтинга хотели бы и в России ввести этот параметр в инструментарий проектирования.

Самый скромный набор критериев – в масштабе «объект». Он включает уровень самоорганизации жителей и обособленность домохозяйств. Причем один из двух критериев – «обособленность домохозяйств» – весьма замысловатый. Он выражен через индекс обособленности домохозяйств – «отношение единицы первичной жилой территории к общему количеству домохозяйств, разделяющих данную первичную территорию». Расшифровка термина света на его суть не проливает.

В результате обработки собранных данных оценку «неудовлетворительно» получило 45 жилых комплексов, «низкое качество» – 48, «ниже среднего» – 45, «среднее качество» – 45, «выше среднего» – 46, «высокое качество» – 37. Таким образом, свыше половины ЖК (138 из 266) имеют плохое качество среды. Как этот процент представлен в разрезе домов, рейтинг умалчивает, хотя этот показатель более нагляден.

Проблемы и перспективы

Детская площадка
Финогенов: Если мы не будем заниматься управлением развития городской среды, снижение глобальной конкурентноспособности, инвестиционной привлекательности города неизбежно
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Исследование проведено без привлечения спонсоров. Итоги рейтинга и методология размещены в открытом доступе. Разработчики обещают наладить обратную связь. Все это позволяет им заявлять о независимости и объективности исследований.

Рейтинг привлечет внимание к проблеме качества застройки, уверен генеральный директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов. Любой человек сможет сориентироваться, на какие параметры нужно обращать внимание, когда приобретаешь или арендуешь квартиру. Таким образом, это повысит требовательность покупателя и, как следствие, возрастет ответственность застройщика и качество девелопмента.

Одна из проблем, с которой столкнулись разработчики, – условность границы между домами комфорт-класса и бизнес-класса. В процессе дальнейшей работы планируется провести более четкую границу между ними.

«Проект будет совершенствоваться и развиваться. В перспективе от рейтинга можно перейти к разработке стандарта, понятных для всех правил»,– говорит директор по стратегическому развитию института дизайна и урбанистики СПб университета ИТМО Михаил Климовский.

«Если мы не будем заниматься управлением развития городской среды, снижение глобальной конкурентоспособности, инвестиционной привлекательности города неизбежно,– считает Антон Финогенов, – поскольку у инвесторов, высококвалифицированных специалистов повышенные запросы к среде проживания».

Рейтинг был представлен администрации Петербурга. Правительство города готово поддержать профессиональные, неангажированные исследования, которые позволят системно выстраивать градостроительную политику в направлении улучшения качества жизни, заявил вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин. На такой документ, по его словам, могут ориентироваться девелоперы, покупатели жилья.

Пилотный продукт должен пройти широкое общественное обсуждение, а методология рейтинга может быть закреплена нормативным актом различных органов власти – комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по строительству, КГИОП и т. д. «Такими я вижу первые шаги в продвижении будущего документа», – сказал Игорь Албин.

Недооцененный масштаб

Между тем сам по себе рейтинг вызывает много вопросов. Среди лучших оказались проекты компаний с подпорченной репутацией, которые были официально уличены в нарушении правил строительства и имеют претензии со стороны их дольщиков, а в дальнейшем и жильцов.

Как показывает практика, если к застройщику есть обоснованные претензии уже на стадии реализации проекта, то итоговое качество строительства в целом – неудовлетворительное и по его завершении начинаются проблемы с эксплуатацией. Очевидно, что в рейтинге не учтены некие важные показатели на уровне объекта.

Надо определить границы ответственности властей, девелоперов, застройщиков и жильцов в процессе формирования благоприятной жилой среды

Впрочем, разработчики это понимают и объясняют отсутствием свободного доступа к проектной документации домов, к показателям деятельности управляющих компаний.

«Непрозрачная деятельность как застройщиков, так и управляющих компаний не позволяет достичь требуемой глубины исследования», – пояснил Антон Финогенов. И в этом требуется помощь города.

Игорь Албин услышал эту просьбу. Он согласился, что проектно-сметная документация по введенным в эксплуатацию домам, показатели деятельности управляющих компаний должны быть общедоступны. «Я попрошу профильные комитеты подготовить предложения»,– сказал вице-губернатор. Также он считает необходимым создать общедоступный реестр инвестиционных обязательств застройщиков в части строительства социальных объектов.

Президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Возиянов предложил в этот реестр добавить обязательства города по строительству социальных объектов, коммунальной и транспортной инфраструктуры.

Пока Смольный легко меняет свои планы по развитию инфраструктуры в районах массовой перспективной застройки. Примеров тому много – отказ от заявленного проекта строительства легкорельсового трамвая в сторону ЖК «Балтийская жемчужина», ЖК «Юнтолово», Петродворца, Колпино и т. д.

По мнению вице-президента РГУД Александра Ольховского, для успешного развития проекта требуется определить границы ответственности власти, девелоперов, застройщиков и жильцов в процессе формирования благоприятной жилой среды.

Жилая среда начинается с квартиры

«Рейтинг представляет мнение градостроителей и архитекторов, цель – описать жилые комплексы с точки зрения их «вписывания» в городскую среду – достигнута,– считает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – В то же время квартирография, характеристика планировочных решений дома на рейтинг не повлияли, хотя для покупателей жилья они очень важны. Возможно, внутренние характеристики жилья должны учитываться другим рейтингом, поскольку не относятся к понятию городской среды».

Фонтан
Ольховский: Для успешного развития проекта требуется определить границы ответственности власти, девелоперов, застройщиков и жильцов в процессе формирования благоприятной жилой среды
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Вместе с тем следует принимать во внимание влияние других проектов, находящихся в данном квартале/микрорайоне, отметил он. Это позволит оценить, насколько рассматриваемый объект отличается от других проектов локации, и городскую среду микрорайона в целом. Также нужно учитывать степень криминализации района, говорит эксперт. Однако такая работа может быть выполнена только с участием городских властей.

«Все это поможет покупателям максимально объективно сравнивать районы друг с другом и ориентироваться среди проектов, а девелоперам – оценивать потенциал той или иной территории, опираясь не только на ценовой фактор, но и на качественную оценку. Наконец, муниципальные и городские власти будут иметь информацию о проблемах в микрорайонах, что может помочь поиску решений», – считает Владислав Фадеев.

Опрос показал, что застройщики в основном поддерживают идею создания независимого рейтинга. Они также сошлись во мнении, что роль внутренних критериев объекта должна быть усилена.

«Рейтинги новостроек необходимы как покупателям, так и девелоперам. Первым для того, чтобы составить необходимые представления о локации, месте будущего проживания, понять сильные и слабые стороны проекта, вторым – чтобы улучшать свои конкурентные преимущества и держать руку на пульсе. В данном случае показатели уровня безопасности или доступности социальной инфраструктуры, бесспорно, важные факторы, и в исследовании выработана профессиональная методология», – прокомментировал исследования руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

По мнению директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, объективность методологии могут обеспечить только независимые эксперты. Оценку должны давать архитекторы, преподаватели специализированных вузов, проектировщики. И ни в коем случае не должно проводиться интернет-голосование.

«Считаю, что рейтинг получился достаточно объективным, – отметил он. – Тем не менее в оценке жилых комплексов должны быть критерии, оценивающие сам объект: средняя площадь квартир и соотношение по количеству комнат, соотношение парковочных мест и количества квартир, площади кухонь, наличие балконов и прочее. Все эти факторы также влияют на качество жилой среды».

Нужно обеспечить открытый доступ к проектно-сметной документации домов и показателям деятельности управляющих компаний

Идею объективной оценки качества жилой среды применительно к строительным объектам можно только приветствовать, поддержал начинание директор по развитию ЗАО «Ленстройтрест» Денис Заседателев. А вот к методике оценки у него есть вопросы.Например, к одному из критериев, по которым оценивается масштаб «город», – расстояние от объекта до центра Санкт-Петербурга и до ближайшего общегородского подцентра.

«Наши опросы показали, что при покупке в зачет идет и время, которое человек готов потратить на дорогу «от двери до двери» на личном транспорте. Для покупателей-автомобилистов жилые комплексы, находящиеся даже на удалении часа езды, но при этом соединенные с мегаполисом относительно свободными трассами, оказываются предпочтительнее, чем городской дом, где приходится выбирать между стоянием в пробках и привычным личным комфортом. И так по каждому критерию могут быть предложены дополнения, полученные в ходе исследований», – пояснил он. Денис Заседателев поддержал мнение коллег, отметив, что мало внимания уделяется самому объекту, планировкам помещений, что, впрочем, признают и авторы методики оценки. «А жилая среда все же начинается с квартиры», – заключил он.

Ирина Кравцова
КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ
Масштаб «город»
• Расстояние от объекта до центра Петербурга
• Расстояние от объекта до ближайшего общегородского подцентра
• Наличие культурно-исторических и рекреационных аттракторов в рамках пешеходной доступности от объекта
• Положение объекта по отношению к источникам экологической напряженности
• Социотоп района размещения или уровень благоприятности социального состава района размещения объекта
• Уровень взаимодействия объекта с окружающей территорией
• Качество средового окружения территории вокруг объекта

Масштаб «микрорайон»
• Качество и время пешеходной доступности до ближайших базовых объектов общественного транспорта
• Время пешеходной доступности до ближайших базовых социальных сервисов
• Наличие, уровень качества и разнообразия коммерческих сервисов в зоне пешеходной доступности до объекта
• Пространственно-планировочная организация квартала
• Уровень организации парковочных мест
• Организация дорожного движения в границах квартала
• Организация пешеходного движения в границах квартала
• Качество и разнообразие объектов и элементов внешнего благоустройства квартала

Масштаб «границы квартала»
• Уровень артикуляции первых этажей
• Качество исполнения фасада
и используемые технологии
• Архитектурно-стилевое решение фасада
• Качество и разнообразие коммерческих и социальных функций в рамках первых этажей

Масштаб «дворовая территория»
• Уровень организации парковочных мест двора
• Характер озелененной территории рекреационного назначения, качество организации
• Наличие функциональных площадок двора
• Наличие, качество и разнообразие объектов и элементов благоустройства территории
• Территориальная безопасность. Организация открытых территорий и система доступности

Масштаб «придомовая территория»
• Территориальная безопасность. Уровень контроля
• Наличие, качество и разнообразие объектов и элементов благоустройства
• Разнообразие типологии жилых домов
• Система допуска к придомовой территории

Масштаб «объект»
• Уровень самоорганизации жителей
• Обособленность домохозяйств

В печатной версии название статьи – “Качественный отбор” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 163, март, 2016 г.)

 

Похожие сообщения

X