Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

Управляющие организации стали ответственнее

О том, что изменилось за год работы по лицензии, рассказывают руководители петербургских управляющих организаций

ФОнд капитального ремонта
Захаров: Несмотря на более чем 10-летний срок действия Жилищного кодекса РФ, до сих пор не все собственники знают, чем занимается управляющая компания
(Чтобы увеличить, кликните на фото)
Генеральный директор ООО «Жилкомсервис № 2 Кировского района» Дмитрий Захаров:
Дмитрий Захаров
Дмитрий Захаров
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Говоря о нововведении прошлого года – лицензировании деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами, – хочется отметить, что для порядочной управляющей компании с точки зрения рабочего процесса переход на лицензирование ничего не изменил. Но теперь появилась реальная угроза лишения лицензии в случае неисполнения более двух раз предписания Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) в отношении одного и того же дома. А при исключении более 15% объектов управляющая компания лишается лицензии вообще. Это повышает дисциплину – за период лицензионного контроля (с мая 2015 года) у нас не было ни одного случая исключения объекта из лицензии. Предписания мы исполняем незамедлительно.

Из достижений стоит выделить завершение работы по созданию советов домов, это стало подспорьем в работе. Мы смогли донести до жителей важность совета, ответственность, которая лежит на них как на собственниках. Добрую половину председателей знаю лично, у них есть мой мобильный телефон. В нестандартной ситуации они звонят мне напрямую, что позволяет более оперативно реагировать на проблему. Мы принимаем упреждающие меры, это эффективнее, нежели устранять последствия.

К сожалению, несмотря на более чем 10-летний срок действия Жилищного кодекса РФ, до сих пор не все собственники знают, чем занимается управляющая компания.

Находясь в постоянном контакте с жителями и советами домов, мы разъясняем наши обязанности и их права. Если речь идет, например, о текущем ремонте дома, представляем всю картину: показываем, какие работы требуются, сколько они стоят, анализируем, сколько за год собирается средств по этой статье, какова задолженность по дому. Сотрудники производственного отдела как квалифицированные специалисты помогают собственникам принять решение, объясняя, какие работы являются первоочередными и необходимыми.

Строительные леса
Захаров: Если речь идет, например, о текущем ремонте дома, представляем всю картину: показываем, какие работы требуются, сколько они стоят, анализируем, сколько за год собирается средств по этой статье, какова задолженность по дому
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Я в жилищной системе с 1993 года, знаю, что человеку иной раз приходится проходить круги ада, чтобы добиться, например, замены протекающей батареи. Мы этот стереотип ломаем. Собственники стали понимать, что в компании работают грамотные и неравнодушные специалисты, которые умеют выслушать и оперативно принять решение. В итоге нам удалось выстроить по-настоящему эффективные взаимоотношения с жителями на всех уровнях структуры компании.

Однако основная проблема – кредиторская задолженность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) – остается. Первостепенная причина – неплатежи населения. Задолженность жителей перед управляющей компанией становится задолженностью управляющей компании перед РСО, которая регулярно взыскивается в принудительном порядке через суд. В результате мы несем убытки, являясь посредниками в предоставлении коммунальных услуг. Почему такое возможно?

Есть разница между тем, что выставляет нам РСО, и тем, что мы можем начислить жителям согласно показаниям приборов учета. Допустим, Водоканал поставил 100 кубов холодной воды. А то, что мы можем выставить жителям на оплату не более 90 кубов, – это проблемы управляющей компании. Согласно 354-му постановлению правительства, жителям начисляют плату по показаниям их индивидуальных приборов учета, если они есть в квартире, а если нет – по нормативу (на каждого зарегистрированного в квартире). Все суммируем, получается, как правило, не более 80 кубов. Разницу в 20 кубов изначально можно было выставить как общедомовые нужды (ОДН). Но 354-м постановлением установлен норматив расхода воды на ОДН – 0,03 куба на квадратный метр мест общего пользования. В итоге наши убытки составляют порядка 10–15 кубов с дома.

СПРАВКА

ООО «Жилкомсервис № 2 Кировского района»

Компания обслуживает 408 домов общей площадью 1,5 млн кв. м, расположенных на пяти участках,
начиная с территории МО «Красненькая речка» до жилых домов на Канонерском острове. В ЖКС-2 работает порядка 480 человек.

Причины понятны: во-первых, в учет не принимаются так называемые резиновые квартиры, когда зарегистрирован один, а проживают иногда и 25 человек. А такие квартиры есть почти в каждом доме. Во-вторых, утечки в квартирах, где начисления идут по нормативу. Там, где нет приборов, воду обычно не экономят. Кроме того, не редкость и махинации с индивидуальными приборами учета. Сантехнические службы участков уделяют много времени проверкам таких квартир. Мы активно работаем с советами домов по выявлению незарегистрированных граждан, собственники уже понимают, что общедомовые нужды – это их дополнительные расходы.

Значительно увеличило размер убытка и снижение норматива потребления – с 1 сентября 2015 года он уменьшился на 20%, что сделало невыгодным установку счетчиков. И мы уже сталкиваемся с отказами от приборов учета. Когда срок их действия истекает, жильцы не торопятся установить новый прибор.

Заместитель генерального директора ОАО «Сити-Сервис» Игорь Лубашев:

Игорь Лубашев
Игорь Лубашев
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– По итогам прошлого года мы перевыполнили план по текущему ремонту на 15% за счет сокращения аварий. В 2015-м зарезервировали 8 млн рублей, а израсходовали на ликвидацию различных ЧП лишь 40%. Высвободившиеся средства направили на текущий ремонт.

Введение лицензии привело к повышению ответственности УО за своевременное выполнение предписаний ГЖИ. Если раньше за перегоревшую лампочку при жалобе жильца могли выписать небольшой штраф и таких предписаний могло быть много, то сегодня два неисполненных предписания на одном доме влекут за собой лишение лицензии. И сумма штрафа существенно выросла. То есть появился мощный рычаг воздействия на качество обслуживания. Мы стараемся приспособиться к работе в новых условиях, размещаем всю необходимую информацию на сайте, работаем с председателями советов домов.

Хотя, надо признать, россияне находятся в невыгодных условиях по сравнению с жителями европейских городов. В России, как говорят, деньги вперед. Скажем, на текущий ремонт сначала вносится платеж, потом люди ждут, когда этот ремонт сделают. Причем, что и как ремонтировать, предлагает управляющая организация. В Литве, например, житель за услугу платит после ее исполнения, у собственников есть выбор, купить услугу или отказаться от нее. Управляющая организация предлагает сделать ремонт лестничной клетки, поменять трубы и другие работы по дому. Жильцы дают согласие, если считают, что работы действительно им необходимы, и только после производства работ, оценив качество и объемы, подписывают акт, после чего УО выставляет им счет на оплату. На мой взгляд, там потребитель находится в более выгодном положении.

СПРАВКА

ООО «Сити-Сервис»

Компания работает в Кировском, Фрунзенском, Калининском, Выборгском, Красносельском, Московском районах Санкт-Петербурга, в Ленинградской области, а также в Литве, Латвии, Эстонии, Польше и Испании. В Кировском районе обслуживает 87 многоквартирных домов общей площадью 615 700 кв. м, два торгово-бытовых центра и одно нежилое здание. В Кировском филиале трудится 69 человек, из которых инженерно-технических работников – 15, рабочих – 54 человека.

В Санкт-Петербурге согласия жильцов на оплату не требуется, им выставляются счета, они вносят платеж за текущий ремонт ежемесячно, УО смотрит, сколько денег накопилось, и решает, на что их можно потратить. Причем все собранные средства должны быть израсходованы в текущем году. Таков порядок. Накопленную сумму нельзя расходовать частями или использовать через 2–3 года, чтобы сделать масштабный ремонт. Если бы жильцы сами заказывали услугу, они решали бы, сколько истратить и что ремонтировать. Но в России у собственников такого права нет, более того, они не могут сокращать траты, а только увеличивать их решением совета дома.

Дворник
Лубашев: В Литве, например, житель за услугу платит после ее исполнения, у собственников есть выбор, купить услугу или отказаться от нее
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Основная беда отрасли – неплательщики. Проблема стоит перед всеми управляющими организациями. У нас создано мощное юридическое управление по взысканию дебиторской задолженности, в котором работают 4 юриста. Они контролируют должников, присылают предупреждения, подают иски в суд, после принятия судебного решения дело передается судебным приставам. Если у должника есть хоть какая-то банковская карта, все достаточно просто: она арестовывается, и по 25–50% средств с нее списывается ежемесячно до полного погашения долга. Хуже, если у человека нет официальных доходов и с него взять нечего. Напомню, срок исковой давности по жилищно-коммунальным услугам – 3 года. Каждые 3 года долги прощаются.

5,09 рубля с 1 кв. м – тариф на текущий ремонт, установленный на 2016 год. Жильцы пятиэтажной семипарадной хрущевки соберут за год порядка 171000 рублей

Кроме того, мы еженедельно ставим ограничители на поставку горячей воды и заглушку на канализацию, если человек признан должником. Но на такие действия тоже необходимо решение суда. И это весьма действенная мера. Люди приходят, заключают соглашения по возмещению задолженности. Существенных долгов перед РСО у нашей организации почти нет. Зато есть убытки. Только по воде, за счет ограничения на ОДН в соответствии с пунктом 44 постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года, – ежемесячно 8 млн рублей. Поэтому, я считаю, правильнее было бы собственникам заключать прямые договоры с РСО. Петербуржцы уже платят отдельно за свет, газ и телефон, осталось перевести на прямые договоры тепло- и водоснабжение.

Генеральный директор МУРЭП «Пороховые» Александр Ерохин:

Александр Ерохин
Александр Ерохин
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– К сожалению, с введением лицензирования на рынке ЖКХ ничего не изменилось: жулики как были, так и остались. Особенно это видно в новостройках. Застройщики приводят «карманных управляющих», которые только обозначают обслуживание. Когда жители отказываются от их услуг и нанимают профессиональную компанию, ей приходится работать «за того парня». Взять, к примеру, наш самый современный дом на Индустриальном проспекте. Его сдали с огромным количеством недоделок, которые бывшая до нас управляющая организация и должна была устранить. Но устраняем мы. Так что введение лицензий, по крайней мере на первоначальном этапе, когда их выдавали всем желающим, ничуть не улучшило качества обслуживания домов. Кто хорошо работал раньше, тот старается и дальше поддерживать свою репутацию. А те, кто жульничал, продолжают это делать и сегодня. Одна надежда, что рано или поздно лишение лицензии выдавит мошенников с рынка.

С введением лицензирования увеличилось и число проверок, и суммы штрафов. Между тем президент РФ Владимир Путин, выступая перед Федеральным собранием, озвучил острую и давно известную проблему: «Неограниченное количество проверок убивает бизнес». А помимо всех прочих – ГЖИ, прокуратуры, Роспотребнадзора, пожарных – нас теперь еще и собственники должны проверять.

Во всем мире действует связка: заказчик – подрядчик. Контроль со стороны собственников, на мой взгляд, надуман. Нас очень беспокоит нескончаемое реформирование ЖКХ. Сколько работаем на этом рынке, столько продолжаются реформы. Уже просто загнали в угол. С 2004 года плавно уходим от рыночных отношений к административному регулированию, нет надежды на завтрашний день. А это не есть хорошо, потому что ведет к возврату в очень непростые 1980-е годы.

СПРАВКА

МУРЭП “Пороховые”

Компания работает на рынке ЖКХ свыше 15 лет, обслуживает 82 дома, 77 из которых принадлежат ЖСК, ТСЖ, ЖК, в управлении пять многоквартирных домов. В компании 185 сотрудников, в том числе 18 – инженерно-технические работники, управляющее звено, остальные – рабочие. Помимо обычных услуг, предоставляемых УК, МУРЭП «Пороховые» также обслуживает лифты и тепловые узлы учета по отдельным договорам.

Беспокоит и намерение государства создать регулятора по вывозу и утилизации мусора. Иначе скажем: предполагается ввести регио-нальную надстройку по типу Фонда капитального ремонта, которая будет собирать деньги. Деньги-то они, конечно, соберут, а вот смогут ли содержать в порядке контейнерные площадки, что-то сомнительно. Город просто утонет в мусоре.

Директор ООО «ПромИнвест» Дмитрий Стригуненко:

Дмитрий Стригуненко
Дмитрий Стригуненко
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– С приходом системы лицензирования у управляющих организаций появились дополнительные стимулы для повышения качества обслуживания. К сожалению, они имеют и обратную сторону. Так, Государственная жилищная инспекция по некоторым видам нарушений имеет право накладывать взыскания размером до 250 000 рублей вместо прежних 25 000–40 000.

У нас, как известно, единственный источник для покрытия штрафов – это деньги, внесенные жителями на содержание и ремонт многоквартирного дома. Получается, что управляющая организация фактически за любое нарушение может быть лишена возможности оказывать услуги по управлению многоквартирными домами. Но ведь без средств делать это, как известно, весьма затруднительно. Проблемы сезонного характера или связанные с оплатой ЖКУ и отсутствием финансов, необходимых для осуществления своих обязательств перед МКД, мы решаем в рабочем порядке. Но есть системные задачи, которые ни одна УО самостоятельно решить не может. Например, устранить дублирование полномочий контролирующих организаций, осуществляющих надзор в жилищной сфере.

СПРАВКА

ООО “ПромИнвест”

Компания работает в сфере организации обслуживания жилого фонда с 2009 года. В ее состав входят ЖКС № 1 Кировского, ЖКС № 1 Красногвардейского, ЖКС № 2 Центрального районов, обслуживающие более 1700 домов общей площадью 6 млн кв. м. На обслуживаемой территории проживает около 300 000 петербуржцев. В организации работает более 1500 человек.

На мой взгляд, следует зафиксировать на законодательном уровне максимально широкий набор сведений о деятельности предприятий сферы ЖКХ и обязать обслуживающие компании публиковать их на своем официальном сайте. Чтобы надзорные ведомства, прежде чем прийти с проверкой, могли изучить данные в открытом доступе. Сегодня часто бывает так, что единовременно несколько проверяющих инстанций запрашивают одну и ту же информацию, но требуют ее предоставить в разной форме. Приходится содержать штат работников, в чьи обязанности входит подготовка отчетов на запросы надзорных ведомств, проверок, комиссий. Между тем проверки со стороны различных структур осуществляются практически каждый день, что не повышает эффективности УО, а, скорее, мешает ей исполнять свои прямые обязанности.

Лилиана Глазова

В печатной версии название статьи – “Реформы без конца” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 163, март, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X