Актуальное

Коммунальный поиск: успешные практики УК Ленобласти

При равных условиях и проблемах отдельным игрокам рынка ЖКХ удалось добиться хороших результатов. Очевидно, их опыт может быть весьма полезен и другим управляющим компаниям.

Бойлерная
Тепло- и энергоснабжение обслуживаемых жилых домов – один из самых дорогостоящих элементов ЖКХ
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Предоставление качественных коммунальных услуг – ключевое требование к управляющим компаниям. А для этого им необходимо научиться эффективно потреблять ресурсы, рационально тратить собираемые с жильцов средства, объясняя, как они расходуются. Успешные практики уже есть, но пока это исключение из правил.

Тепловой эффект

При грамотном управлении, которое подразумевает использование лучших технологий и практики, можно эффективно расходовать ресурсы и средства жильцов, уверен генеральный директор управляющей организации «Партнер-СВ» Сергей Галушко. Компания обслуживает 46 домов в трех микрорайонах Приозерска с 2005 года.

По его информации, в течение нескольких лет основные усилия управляющей компании были направлены на решение одного из самых дорогостоящих элементов ЖКХ – тепло- и энергоснабжение обслуживаемых жилых домов. Безусловно, единовременно внедрить инвестиционно емкие работы сложно. Поэтому было принято решение о поэтапной реализации программы.

В 2013 году компания оснастила все обслуживаемые жилые дома светильниками с датчиками движения. За счет этого расходы электроэнергии удалось сократить вчетверо. А вложения в объеме 3,1 млн рублей окупились всего через два года, рассказал Сергей Галушко.

«Только после этого, когда жители обслуживаемых домов убедились в серьезности наших намерений, мы приступили к решению задачи экономии тепловой энергии», – отметил он. Сначала были заменены входные двери в домах, а далее началась установка стеклопакетов в парадных. К концу 2015 года успели оснастить стеклопакетами 11 многоквартирных домов.

23,8% тепловой энергии удалось сэкономить за прошлый отопительный сезон в домах, где были установлены ИТП

Ключевым элементом, обеспечивающим снижение объемов потребления теплоэнергии, стали автоматические индивидуальные тепловые пункты (ИТП) с климат-контролем. «Поскольку удовольствие это дорогостоящее, то их установка ведется на основе энергосервисных контрактов, – делится опытом Сергей Галушко. – В наших домах ИТП устанавливает инвестор, как правило, организация, которая занимается производством данного оборудования или теплоснабжением. Инвестор устанавливает оборудование в доме, а сэкономленные средства забирает себе, пока не возместит свои расходы. Через три-четыре года, когда эти вложения окупятся, экономить на оплате теплоэнегии будут уже жители: от 500 до 1000 рублей в месяц с каждой квартиры».

За прошлый отопительный сезон шесть домов, где ИТП были установлены, сэкономили 23,8% тепловой энергии. В 2016 году УО «Партнер-СВ» планирует оснастить ИТП оставшиеся дома, находящиеся в ее управлении.

По словам Сергея Галушко, сложнее всего было убедить граждан в целесообразности этих работ.

Кстати, за исполнение закона по энерго­сбережению (261-ФЗ) «Партнер-СВ» получил известность в России, став победителем соответствующего конкурса: компания первой в стране использовала энергосервисные контракты для установки в жилых домах нового оборудования. Также последние два года компания признана лучшей в Ленинградской области.

Ресурс напрямую

Есть и иные интересные практики. Не секрет, что многие управляющие компании (УК) тратят немало усилий на борьбу с неплательщиками. Несвоевременные расчеты за предоставленные услуги оказывают негативное влияние на их деятельность. При решении этой проблемы компании придерживаются разной тактики, и некоторые из них оказываются довольно успешными.

Генеральный директор УК «Городское хозяйство» г. Волосово Андрей Федоров гордится тем, что собираемость платежей за услуги ЖКХ в 142 многоквартирных домах г. Волосово (Ленинградская область), обслуживаемых компанией, составляет 96%. Таких результатов компании удалось добиться прежде всего за счет перехода на прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями.

Индивидуальный тепловой пункт
Индивидуальный тепловой пункт
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

В Волосово жители получают не одну, а несколько квитанций: за тепло, за водоснабжение и канализацию, за электроэнергию и за услуги по обслуживанию дома, рассказывает Андрей Федоров. Чтобы раздробить платежи и сделать эту процедуру удобнее, квитанции различаются по цвету и имеют разные сроки оплаты. «По раздельным квитанциям сбор выше, чем по единой, – утверждает генеральный директор УК. – Одно дело, когда надо единовременно оплатить пять-восемь тысяч рублей, другое, когда эта же сумма разделена на несколько частей. Причем мы договорились с банками и взяли проценты с оплаты услуг на себя, так что жители не платят даже пресловутые 3% от суммы платежа».

Кроме того, компания помогает людям разобраться с проблемами образования задолженности. В ходе этой работы в УК сложилась условная категория неплательщиков: злостные, идейные и запутавшиеся. «Идейные  – это, как правило, обеспеченные люди. Мы с ними плотно поработали в предыдущие годы и прошли всю цепочку в судебном порядке. В результате таких должников у нас почти не осталось, – пояснил Андрей Федоров. – Злостные – это те, кто не платил и платить не собирается. К таким должникам применялась иная тактика – установка заглушки на канализацию. Это мера оказалась действенной. Запутавшимся предлагаем график платежей в рассрочку. С некоторых и взыскать нечего, так как это либо многодетные семьи, либо малоимущие граждане, либо безработные. К каждому нужно подобрать свой подход. Как человека разбудить, как объяснить, что управляющая компания, собирая платежи с населения, старается за его деньги обеспечить комфортное проживание».

Также УК «Городское хозяйство» старается не злоупотреблять правом начисления пени. До 2016 года компания не выставляла пени, эту меру воздействия планируется применить к особо идейным неплательщикам. «Мы предупредили жителей, что с 25 февраля будут выставляться пени по долгам за прошлый год, – говорит он. – Надеюсь, что люди воспользуются этим предложением и рассчитаются с нами».

Однако отметим: УК работает в небольшом городе, где проживает 11 000 человек и все друг друга знают. Это позволяет выстроить доверительные взаимоотношения между УК и жителями города.

Экстренные меры

Увы, не редкость для отечественного рынка ЖКХ ситуации, когда из-за недобросовестных управленцев жилым фондом необходимо экстренное вмешательство для спасения домов от коммунальной катастрофы. С этой точки зрения любопытен опыт работы управляющей компании «Охта-Сервис».

За счет перехода на прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями и индивидуальной работе с должниками собираемость платежей за услуги ЖКХ в Волосово составляет

Эта компания приступила к работе в Новом Девяткино (Всеволожский район Ленинградской области) в октябре 2006 года, когда ни один из 22 многоквартирных домов не был готов к отопительному сезону. «Весь микрорайон выглядел запущенным и заброшенным, так же как и жилой фонд», – вспоминает генеральный директор УК «Охта-­Сервис» Наталья Гарбуль.

По ее словам, трава на междомовых газонах была в человеческий рост, заброшенные подвалы. Во многих домах в теплоцентры входили через плотную паутину, на предохранительных клапанах висели кирпичи.

Приступив к управлению этим жилым фондом, компания смогла подключить дома к отоплению практически своевременно, в октябре, в то время как старожилы говорили, что в прошлые годы тепло появлялось к декабрю. В результате титанических усилий технической службы, профессиональных рабочих и правильной организации работ разбалансированные системы домов привели в порядок. И по сей день сбоев в отоплении из-за неисправности внутридомовых систем нет.

Правда, по словам Натальи Гарбуль, ежегодно случаются аварии на теплоцентрали, и тогда весь поселок отключается, однако компания не допустила размораживания систем домов. Чтобы добиться этого, аварийные бригады буквально дневали и ночевали в домах. Этому способствовало приведение изношенного фонда в нормальное состояние, что удалось сделать благодаря капитальному ремонту за счет муниципального бюджета по адресным программам, в которые за четыре года попали самые проблемные дома. «За счет текущего ремонта работы по замене аварийных розливов и стояков сделать невозможно, – пояснила глава компании. – К сожалению, добиться понимания и участия в обес­печении безопасного проживания жителей удается не со всеми администрациями».

Также компания убедила муниципалов, не привлекая средств жителей, оборудовать все дома узлами учета тепла и оформить кадастровые паспорта на дома. А выполнив это условие, управляющая организация дважды смогла стать участником программы капитального ремонта по 185-ФЗ. Кроме того, как только произошло разграничение между придомовой территорией и муниципальной и был закреплен ответственный за их содержание – внутриквартальные территории сразу привели в порядок.

Наболело

Эффективной работе коммунальщиков препятствует постоянно меняющееся законодательство. Причем перемены происходят не всегда к лучшему.

Как признает Наталья Гарбуль, 185-ФЗ в части капремонта жилых домов позволял своевременно и адресно реагировать на проблемы. Ранее на очередность включения в программу капремонтов могли повлиять муниципальные власти, у которых все дома на виду и есть реальное понимание, какие дома требуют ремонта в первую очередь.

Ремонт сетей
Аварийный ремонт коммунальных сетей
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Новая система серьезно осложнила ситуацию, поскольку теперь мы имеем программу, которая составлена региональным оператором без учета мнения управляющих организаций о фактическом состоянии домов и реальной потребности, – признала она. – К тому же ему непросто было в такой короткий срок выполнить качественно эту задачу. Из всего жилого фонда, который мы обслуживаем, ремонт первого дома запланирован только в период 2024–2028 годов. При этом большая часть фонда уже остро нуждается в капремонте». Наталья Гарбуль считает, что эффективнее было бы оставить порядок по 185-ФЗ, изменив условия софинансирования и подключив к этому средства собственников.

По ее информации, сегодня почти половина населения не платит по квитанциям регио­нального оператора, тогда как при действии 185-ФЗ люди платили, понимая, что их средства будут направлены на вполне реальный капремонт, на те виды работ, за которые они проголосовали на собрании собственников.

Законодательная чехарда вынуждает компании постоянно отвлекаться для пересмотра планов и принципов работы. «Законы, даже если брать только федеральные, противоречат друг другу и соблюсти их все нет никакой возможности», – утверждает Андрей Федоров.

С коллегой соглашается Наталья Гарбуль, уверенная, что не должно постоянно происходить смены курса: только всех обязывали ставить индивидуальные приборы учета (ИПУ) под страхом увеличения нормы потребления, теперь предлагают не повышать норматив, пытаясь не обидеть незаконопо­слушных граждан. Между тем не установили ИПУ те, кто ворует воду, а их около 25%. Еще один пример: повысили размер пеней за просрочку оплаты за ресурсы для управляющих компаний, а для населения при этом ничего не изменилось.

Неэффективность чиновничьего аппарата компенсируется увеличением отчетности всех видов. «Зимой в некоторых районах требуют отчитываться по уборке снега трижды в день, – сетует Наталья Гарбуль, – и не по телефону, а по факсу. Можно подумать, это поможет быстрее убрать снег». «Больше того, – добавляет Андрей Федоров, – с введением электронного документооборота количество бумаг выросло в разы».

Между тем требования к игрокам рынка ЖКХ постоянно ужесточаются. С введением лицензирования не только изменился принцип допуска компаний на рынок, но и выросла ответственность, повысились штрафные санкции. Лицензионный контроль устанавливает штрафы в диапазоне от 100 000 до 500 000 рублей, тогда как ранее они не превышали 4000.

«Мы не можем запланировать расходы даже на полгода вперед – любой проверяющий найдет, за что нас оштрафовать. Пусть даже на 100 000 рублей. Но при этом никто не учитывает, что деньги, которые собираются на наших счетах, – это средства людей, оплативших текущий ремонт и обслуживание дома. Заплатить такой штраф – значит не сделать ремонт. Штрафы должны быть соразмерны доходам по статье «управление».

Учитывая все сложности, лучшие управляющие организации находят возможность предоставлять качественные услуги, вовлекая собственников в процесс обслуживания домов и стараясь строго следовать букве закона, несмотря на всю его противоречивость.

Лилиана Глазова

В печатной версии название статьи – “Коммунальный поиск” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 163, март, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X