Актуальное

Как застройщику выбрать экспертную компанию: критерии отбора

Профессионалы в области экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий считают, что внимание к критериям отбора экспертной организации позволит застройщикам избегать контактов с недобросовестными участниками этого сегмента рынка.

Новостройки
Шибаева: В прошлом году комитет выдал 200 разрешений на строительство. В 162 случаях в разрешении было отказано, причем около 50 отказов вызваны претензиями к заключениям экспертизы
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Рынок негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий продолжает свое развитие. Если в середине прошлого года в секторе услуг негосударственной экспертизы было аккредитовано 25 предприятий Санкт-Петербурга и Ленобласти, то в начале текущего года их число удвоилось. Тревожит то, что темпы появления новых компаний не соответствуют числу инженеров, способных и уполномоченных проводить квалифицированную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Это дает повод вновь поднять проблему качества экспертизы и обратить внимание застройщиков на проблемы, с которыми они могут столкнуться при выборе экспертной компании.

Скорострельность

Если к выбору экспертной организации подходить формально – иначе говоря, по цене и срокам выполнения работы, – то высока вероятность ошибки. Интернет пестрит предложениями о проведении экспертизы за один-три дня.

«По закону экспертизе подвергается проектная документация на объекты с общей площадью минимум 1500 кв. м, – поясняет заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгос­экспертизы Юрий Добровольский. – Даже за неделю физически невозможно внимательно рассмотреть проект такого объекта и тем более полностью его изучить. А ведь необходимо еще выдать заказчику замечания, дождаться их устранения и возврата документов в экспертизу, подготовить сводное замечание и, наконец, выдать заключение. Это нереально, даже если в организации трудятся сотни специалистов».

Однако в штате фирм, предлагающих «скорострельные» услуги, как правило, состоят не сотни, а минимальная пятерка экспертов, требуемая законом. Следовательно, о качестве говорить не приходится, поскольку на деле документация практически не рассматривается.

Опасная доверчивость

Передача проектировщику функций выбора экспертной компании и прохождения экспертизы – это ошибочный шаг

К сожалению, поток застройщиков, приходящих в фирмы, которые обещают выполнить «пятилетний план за три дня», не иссякает. Чаще всего это объясняется соображениями экономии и спешкой. Особенно если на начальном этапе не хватает средств и делается ставка на вложения дольщиков. Между тем дольщики становятся грамотными и реже заключают договор без разрешения на строительство. Кроме того, неверный выбор экспертной компании может сделать проектировщик, которому застройщик делегирует полномочия.

«Передача проектировщику функций выбора экспертной компании и прохождения экспертизы – это ошибочный шаг, который может привести к неприятным последствиям для застройщика», – считает руководитель Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы Андрей Алексеев.

Однако незнание не освобождает от ответственности. «Как правило, застройщик подписывает проектировщику акты выполненных работ и выплачивает существенную часть его вознаграждения после получения положительного заключения экспертизы, – продолжает Андрей Алексеев. – И целесо­образно использовать экспертизу не только для дальнейшего получения разрешения на строительство, но и для проверки качества работы проектировщика, который находится у застройщика на подряде».

Как показывает практика, не каждая проектная организация способна устоять перед соблазном вступить в сговор с экспертами. Бывает, проектировщик обещает взамен на положительное заключение впоследствии устранить недостатки, но этого не делает. Однако и те застройщики, которые берут на себя всю ответственность за выбор экспертной компании, не застрахованы от встречи с недобросовестным партнером. Поэтому важно понимать, каковы же критерии надежности и добросовестности.

Личное знакомство

Первый критерий добросовестной организации негосударственной экспертизы – это ее соответствие требованиям закона. «Прежде чем выбрать компанию, будет не лишним приехать в ее офис, познакомиться с руководством и убедиться, что у нее есть все необходимые аккредитации и нужное количество специалистов, – рекомендует Юрий Добровольский. – Если из заявленных пяти экспертов на месте будет только один, следует насторожиться».

Для предприятий, действующих в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, важным ориентиром является статистика Координационного совета при Службе госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Эта информация размещена на официальном сайте ведомства. Там приведено количество положительных заключений, поступивших в службу за девять месяцев прошлого года, наиболее плодовитых организаций государственной и негосударственной экспертизы города и области, входящих в Координационный совет. Кроме того, статистика показывает соотношение положительных заключений экспертизы по проектам, соответствующим либо не соответствующим градостроительным планам земельного участка (ГПЗУ).

Это позволяет судить, во-первых, по представленному списку – о наиболее активных игроках рынка экспертизы, во-вторых, по количеству выданных заключений – об объемах их работы и, в-третьих, об обоснованности их положительных заключений – по соотношению тех, которые госстройнадзор признал соответствующими и не соответствующими ГПЗУ.

Органы государственного строительного надзора, вероятно, лучше многих других могут судить о качестве работы экспертных компаний, поскольку по долгу службы постоянно держат их деятельность в поле зрения.

На страже

На страже
Добросовестная общественная организация всегда рассматривает полный комплект документации
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По словам председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Вячеслава Шибаева, в прошлом году комитет выдал 200 разрешений на строительство. В 162 случаях в разрешении было отказано, причем около 50 отказов вызваны претензиями к заключениям экспертизы.

По данным официального сайта Службы государственного строительного надзора и  экспертизы Санкт-Петербурга, организация в 2015 году выдала 671 разрешение на строительство и 182 уведомления об отказе.

«Мы выдаем уведомление об отказе по двум основным причинам. Если заявитель представил проектную документацию, которая не соответствует градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ), или если пакет документов был неполным», – поясняет советник начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Арсений Волков.

«Основным нарушением, препятствующим выдаче разрешения на строительство, является отсутствие правоустанавливающих документов на все земельные участки, где расположен спроектированный объект (прежде всего это касается линейных объектов), – рассказывает Вячеслав Шибаев. – А если говорить непосредственно о проектной документации, то чаще всего мы не выдаем разрешения на строительство из-за отсутствия каких-либо разделов проекта, нехватки в положительном заключении экспертизы подписей экспертов по некоторым областям проектирования, а также неполного набора необходимых инженерных изысканий».

Добросовестная экспертная организация всегда рассматривает полный комплект документации.

«Каждый строительный проект индивидуален. Задача наших специалистов – собрать полный комплект документации и проверить все ее разделы на предмет соответствия нормативам, – отмечает генеральный директор ООО «Центр строительного аудита и сопровождения» Артем Рыжиков. – В нашей работе не бывает второстепенных вопросов, ведь в конечном счете речь идет о безопасности людей, и неважно, касается это жилищного строительства или промышленного».

Бурные дебаты в профессиональном сообществе сегодня вызывает раздел проекта «Мероприятия по обеспечению доступа маломобильных групп населения».

«Это требование существенно меняет подход к проектированию, – полагает Артем Рыжиков. – Если раньше доступ в здание для людей с ограниченными возможностями определялся заданием на проектирование и, как правило, ограничивался только первым этажом, сейчас необходимо предусматривать доступ на каждый этаж жилого дома. Поэтому работа по новым правилам требует совместного поиска решений профессионалов из разных областей».

«Известно, что в России большинство жилых домов не приспособлено для проживания инвалидов. А у нас продолжают проектировать и строить такое жилье, – возмущается начальник отдела контроля и выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Кирилл Федосеев. – Обеспечат доступ инвалидам на первый этаж, а дальше? Пишут, что инвалиды там проживать не должны. А если, не дай бог, с жителем второго или более высокого этажа случится несчастье и он окажется прикованным к инвалидной коляске? Делить граждан на тех, кто может и не может проживать в новом доме, по крайней мере, неэтично. Но, к счастью, все больше застройщиков, проектных и экспертных организаций понимают важность создания условий для маломобильных групп населения».

Сегодня диалог между застройщиками, проектировщиками, экспертизой и органами госстройнадзора становится все более открытым и плодотворным. «Наше надзорное ведомство для повышения позиций Санкт-Петербурга в рейтинге Всемирного банка Doing Business по показателю «Получение разрешений на строительство» в соответствии с планом мероприятий («дорожной картой»), утвержденным вице-губернатором – руководителем администрации губернатора А. Н. Говоруновым, в 2015 году провело для заявителей круглые столы. На этих мероприятиях специалисты рассказывали о типичных ошибках, о преимуществе обращения за разрешениями через городские многофункциональные центры, представили исчерпывающий перечень документов для получения разрешений и т. д.», – отмечает Арсений Волков.

Борис Захаров

В печатной версии название статьи – “Экспертная защита” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 163, март, 2016 г.)

Похожие сообщения

X