Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

Работа на пределе: о тенденциях застройки Санкт-Петербурга

Снижение высоты и плотности застройки Петербурга улучшает качество жилой среды, уверен экс-председатель комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга, архитектор Александр Викторов.

Александр Викторов
Александр Викторов
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Александр Павлович, вы неоднократно принимали участие в разработке и принятии законов. Можно говорить о том, что в России, Санкт-Петербурге уже сложилась градостроительная законодательная база?

– В течение последних десятилетий нас сильно бросало из стороны в сторону. И тем не менее мы постепенно возвращаемся к плановой экономике на всех уровнях, но в более гибком, компромиссном варианте, с учетом интересов всех сторон.

Чтобы правильно оценить, к чему мы пришли, нужно оглянуться назад. В 90-е годы при переходе к рыночной экономике мы практически отказались от планирования, приняв за аксиому утверждение: рынок все расставит по своим местам. Наломав дров, поняли, что ушли не туда. У рынка свои правила игры, которые необходимо регулировать, поскольку общественные и государственные интересы не являются его приоритетами.

Понадобилось много лет, чтобы мы поняли: успешная экономика держится на прогнозном и стратегическом планировании. Это верно как для государства, так и для отдельного бизнеса. В странах с развитой рыночной экономикой есть государственное планирование, чего в 90-х мы как-то не заметили в пылу революционных реформ.

Возвращение к плановой экономике по вертикали идет с трудом, но движение в этом направлении есть. Еще три-четыре года назад на федеральном уровне отказывались даже обсуждать вопросы пространственного развития регионов, а сегодня на эту тему выпускаются постановления правительства РФ. Наконец поняли: невозможно огромной страной управлять хаотично, исходя из ближайших перспектив.

Следующий уровень планирования – стратегия развития и генеральный план города. На этом уровне также во главу угла ставятся государственные и общественные интересы. Бизнес должен вступать в игру на уровне Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

В декабре 2004 года был принят новый Градостроительный кодекс РФ, который ввел регламентный принцип в градорегулировании. Тогда-то мы впервые и услышали о правилах землепользования и застройки. Нам пришлось в кратчайшие сроки переработать уже почти сверстанный генплан на 2005–2015 годы.

Насколько я помню, регламенты придумали голландцы, а в США их взяли на вооружение и придали им ныне действующий формат, согласно которому желания инвестора ограничивают требования главным образом по плотности застройки и высоте, а дальше – полная свобода. В чем-то западный опыт интересен, но я считаю, нам нужно осторожно брать за образец их градостроительные принципы.

Прописывая в регламентах предельные параметры, мы не предполагали последствий. А именно того, что у нас практически все застройщики будут работать на пределе, без вариативности по высоте и плотности застройки.

В прошлом году комитет по градостроительству и архитектуре выступил с инициативой снизить высоту (до 40 м) и коэффициент плотности застройки (до 2,0). Это вынужденный ответ власти на предпочтения застройщиков, поскольку мало кто создает комфорт – в основном просто наращивают квадратные метры. Предельные параметры можно было оставить прежними, будь спрос на качественную среду. Однако сегодня массовый потребитель этого себе позволить не может.

– Судя по тому, что настроили в 2000–2010-х, в ПЗЗ что-то важное упущено…

– Не хватает одного заключительного документа… В ходе приватизации мы получили территории, которые намежеваны случайным образом. Регламент не спасает от хаотичной застройки, а даже провоцирует ее в определенных условиях. Это может остановить только проект застройки (ПЗ) в статусе обязательной части градостроительной документации. Много раз говорилось о необходимости включения этого документа в законодательство, но воз и ныне там. Противники ПЗ заявляют, что это мешает рынку.

Несмотря на то что проект застройки сегодня никто не требует, при комплексном освоении территории ни один крупный инвестор не обходится без его разработки. Поэтому
в случае реализации масштабных проектов мы имеем более или менее качественное объемно-пространственное решение.

Двор
Викторов: дом – ячейка общества с точки зрения опыта самоорганизации
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Проблемы со средой возникают там, где в квартале работает несколько застройщиков. Но если город заинтересован в качественной городской среде и намерен поддерживать средний бизнес, готовить небольшие лоты в расчете и на него, тогда проект застройки просто необходим.

Документ дает понимание, где какие сети, дома, элементы благоустройства, социальные объекты нужно возводить. После этого можно привлекать разных застройщиков на одну территорию, продавать хоть по одному объекту, поскольку он увязан со всей квартальной застройкой. По этой логичной схеме работали еще в 70–80-х годах.

Многие ругают жилье, возведенное в 50–80-е годы. Как бы то ни было, это упорядоченная застройка. Но то, что настроили в 2000-х и 2010-х, например, вдоль КАД, – это же маргинальное жилье.

Этот этап пережили многие страны, включая США и Западную Европу. В середине 50-х кварталы депрессивного жилья появились, например, в Лос-Анджелесе. Со временем власть приняла решение снести дома, потому что там возникло много социальных проблем.

Сегодня вновь заговорили о редевелопменте «серого пояса». Государственной земли там практически не осталось – все поделено между многочисленными собственниками. Осваивать территорию придется сообща. Кроме того, обязательно встанет вопрос, как состыковать застройку советских спальных районов с исторической застройкой. Этот процесс нужно обязательно регулировать.

– Высотки сами по себе разобщают людей, а если еще и общих мест пересечения нет, действительно, как в джунглях…

– Нередко лифты многоквартирных домов разукрашены, как проходной двор. Это говорит о том, что у людей не появляется ответственного отношения к общему имуществу даже в собственном доме, который построен на их деньги. Отсутствие чувства хозяина – это беда большого дома, он обезличивает.

Когда же люди друг друга в лицо знают, здороваются, общаются более близко, тогда формируется другая социальная среда во дворе, на улице, в городе, иное отношение к окружающему миру. Дом – ячейка общества с точки зрения опыта самоорганизации. Это важно для социализации общества в целом, выработки компромиссных решений.

– Если рынок в лице потребителя пока не способен регулировать качество застройки, эту функцию, наверное, должно взять на себя государство?

– Чтобы не появлялось асоциальное жилье, нужно находить баланс интересов, регулируя этот процесс. Собственно для этого макропланирование на перспективу и нужно.

С одной стороны, это позволяет соблюсти государственные и общественные интересы, с другой – дает понимание, что, где и когда будет происходить. Тогда и бизнесу легче встроиться в градостроительный процесс. Правила могут быть жесткие, но они должны оставаться правилами, а не временными инструкциями.

Бюджетные возможности всегда ограничены, поэтому на уровне генплана должно быть сформулировано, как создавать комфорт на уровне двух позиций – доступность и обеспеченность.

Поворот в сторону создания гуманной среды обитания уже наблюдается и в некоторых проектах массового жилья.

У инвесторов сложилось неправильное мнение, что чем больше построишь жилья на земельном участке, тем выше прибыль. В мою бытность председателем КГА мы так и не дали одной из компаний разрешения на строительство в квартале 25-этажных домов, инвестору пришлось строить 12-этажные. Как оказалось, квартиры ушли очень быстро, экономика оказалась эффективной.

В заключение хотел бы еще раз напомнить о необходимости плановой экономики. Регулирование градостроительной деятельности и установление четких требований со стороны власти к качеству застраиваемой среды – это то, чего сегодня не хватает в законодательстве.

Ирина Кравцова

В печатной версии название статьи – “Работа на пределе” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 164, апрель, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X