Актуальное

Оттенки «серого пояса»: о развитии промышленных зон

Для успешного освоения промышленного пояса Петербурга необходимо найти баланс между редевелопментом и реиндустриализацией. А также проанализировать потребность бизнеса в производственных площадках и создать стимулы для привлечения инвесторов.

Офисный центр "Бенуа" на территории бывшей фабрики "Россия" (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Офисный центр “Бенуа” на территории бывшей фабрики “Россия”
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Большинство мегаполисов мира по мере развития вынуждены решать вопросы, связанные с редевелопментом промышленного пояса. Петербург не исключение.

«Серый пояс» сформировался вокруг исторического центра Санкт-Петербурга вдоль водных путей в период XVIII–XX веков. По данным городского комитета по земельным ресурсам, индустриальные зоны занимают примерно 19 000 га, или 13% городской территории, почти треть из них (5800 га) расположена в пределах исторической застройки.

Времена гигантских промышленных территорий прошли. Везде в мире они оказываются заброшенными или их преобразовывают, потому что изменились технологии. Сегодня производственных площадей требуется в разы меньше, заметил руководитель архитектурного бюро «СТУДИЯ-17» Святослав Гайкович. В Санкт-Петербурге на индустриальные площадки приходится около 40% территории города, между тем в западноевропейских городах – порядка 10–15%.

Работа над ошибками

Изначально власти Петербурга сделали ставку на вывод промышленных предприятий с городских территорий в ближайшие пригороды. Но при этом Смольный занял пассивную позицию и, по сути, отказался от необходимой поддержки компаний, готовых к «переезду» на окраину. Таким образом, приспособление и развитие этих территорий осуществлялось без четкого понимания и планов их преобразования.

«Перевод предприятия – в 90% случаев его уничтожение, – обращает внимание генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – Когда на периферию выводят предприятия ВПК, в этом принимает участие государство. Для частного предприятия стоимость новой земли, строительства, подключения к коммуникациям в Санкт-Петербурге и Ленинградской области слишком высока. Такой переезд убыточен. Следовательно, пропадает смысл вывода производства на окраину. Проще закрыть предприятие и открыть новое где-нибудь в Белгороде».

Основная проблема “серого пояса” – это плохая экология. “Серое” необходимо превратить в “зеленое”

Создание индустриальных парков на производственных мощностях «серого пояса» – один из вариантов решения проблемы, считает Николай Пашков. У малого и среднего бизнеса, как правило, недостаточно оборотных средств для нового строительства, а кредитные ресурсы для них практически недоступны, поэтому им была бы весьма интересна возможность аренды помещения на бывших производственных площадках, заметил он.

Таким компаниям не выгодно уезжать далеко от города, так как появляются дополнительные расходы на логистику и т. д. «В городе не реализуются проекты индустриальных парков с небольшой нарезкой арендуемых площадей. Малый и средний бизнес никто не слышит, некому публично и громко озвучить их нужды», – отметил Николай Пашков.

Между тем системная работа с этим сегментом экономики крайне важна – компании предоставляют рабочие места, платят налоги. Это мобильный бизнес, который гибко реагирует на изменения в экономике, приспосабливается. «По данным запросов в Knight Frank St. Petersburg, потребность малого и среднего бизнеса в производственных площадях особенно высока среди пищевых производств – 25% (от общего спроса на помещения), деревообрабатывающих – 22%, металлообрабатывающих – 18%, сборочных и химических производств – по 15%, прочие – 5%». Наиболее востребованы помещения площадью до 1000 кв. м (92%), удобные для работы малого и среднего бизнеса. Причем 80–90% заявок приходится на территории в границах КАД.

«Необходимо проанализировать потребность малого и среднего бизнеса в производственных помещениях и на основании этих данных разработать специальную программу, в которой определиться, где и как развивать площадки для них. Если мы хотим ускорить процесс развития «серого пояса», необходимо найти баланс между редевелопментом и реиндустриализацией. Увлечение жилыми и офисными функциями убивает сегмент мелких и средних производств», – заключил эксперт.

Смольный пересмотрел свое отношение к «переезду» промышленных компаний два года назад. Теперь сменить место дислокации предлагается лишь крупным производствам, деятельность которых предусматривает наличие санитарной зоны. В официальные документы внесены перспективные зоны развития общей площадью 15 633 га. В основном они располагаются вдоль КАД.

Как заметила градостроитель Бюро генерального плана СПб ГКУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга» Ирина САДИКОВА, в границах южной планировочной зоны Санкт-Петербурга, включая пригороды, находится более половины крупных промышленных зон, а используются они всего на 38%. Причем территория планировочно не организована, транспортно непроницаема. «Это терра инкогнита – там можно делать все что угодно, – заметила она. – Необходимо провести специальные исследования промышленных территорий».

Три оттенка серого

Как отметил доктор архитектуры, профессор кафедры урбанистики и городской среды СПбГАСУ Валерий Нефедов, основная проблема «серого пояса» – плохая экология. Между тем на западе за счет реновации эту проблему решают не только в масштабе бывших промышленных территорий, но и города. «Серое необходимо превратить в зеленое. Немцы уже 30 лет на месте разрухи создают сады», – рассказал он.

Территория южной планировочной зоны "серого пояса" Петербурга (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Территория южной планировочной зоны “серого пояса” Петербурга
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

В Петербурге есть дефицит территорий, где можно отдохнуть, промышленный пояс мог бы стать рекреационной зоной, отличной площадкой для организации досуга горожан, высказал свое мнение заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. «Важно создавать пространства, где можно проводить время с детьми, не уезжая из города», – подчеркнул он.

В конце прошлого года КГА Петербурга сформулировал требования к застройке «серого пояса». Почти треть должны занимать рекреационные объекты и общественные пространства, столько же отводится под экологически безопасные предприятия и коммерческие объекты и 40% – под жилье. Таким образом, город планирует «постепенно реализовывать идею полицентричного развития и повысить качество городской среды», – пояснил председатель комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.

Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко подчеркнул необходимость соблюдения этих пропорций при освоении «серого пояса». Также он напомнил, что три года назад правительство города отказалось от концепции, предусматривающей высотную жилую застройку вокруг исторического центра.

Концепция для юга

Реновация «серого пояса» является приоритетом комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), подчеркнула архитектор, преподаватель факультета архитектуры ГАИЖСА им. И. Е. Репина Анна Катханова на IX Международном форуме по градостроительству и архитектуре A.city.

Под эгидой комитета пройдет международный конкурс на концепцию стратегии пространственного развития южной зоны «серого пояса» Санкт-Петербурга. На этапе предквалификации выбраны девять российских и международных команд.

В качестве пилотных определены три территории южнее Обводного канала площадью по 40–50 га. Первая (западная) зона расположена вокруг исторического парка «Екатерингоф», вторая – вдоль Лиговского проспекта, она разрезана железной дорогой и граничит на востоке с Волковским кладбищем, третья (восточная) – от Волковского кладбища к Неве.

Территории имеют разное качество среды, степень обеспечения транспортной инфраструктурой, не перенасыщены объектами охраны, хотя и не лишены их. У каждой зоны есть своя изюминка, отметил Владимир Григорьев, где-то памятники промышленной архитектуры, где-то – заводы советского периода.

Обводный канал в будущем может стать частью транспортного обхода центра города (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Обводный канал в будущем может стать частью транспортного обхода центра города
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Организаторы представят конкурсантам документы, регулирующие застройку в каждой из зон, данные и расчеты НИПЦ генплана, результаты инвентаризации промышленного пояса, проведенного комитетом по промышленной политике и инновациям и комитетом по экономической политике и стратегическому планированию СПб.

От них требуется разработать концептуальные принципы развития южной зоны «серого пояса» в целом, а затем сформулировать детальные предложения по одной из трех территорий. Ожидается, что концепции победителей конкурса станут основой длительного поэтапного развития южной зоны «серого пояса».

«Нам нужны идеи по взаимосвязи этих территорий, по преодолению барьеров в виде железнодорожных путей, предложения по недвижимости – что надо сохранять, что сносить. Мы хотели бы увидеть возможные варианты преобразования пилотных территорий в рамках существующей нормативно-правовой базы», – сказала Анна Катханова.

Конкурс будет закрытым, пояснил Владимир Григорьев, так как предстоит решить сложные задачи, которые требуют знаний и опыта работы.

Между транспортными обходами

Георгий Полтавченко, выступая с отчетом перед депутатами Законодательного собрания, сообщил, что архитектурный конкурс на концепцию развития трех промышленных зон в районе восточного скоростного радиуса планируется провести осенью 2016 года. Безусловно, трасса окажет влияние на развитие пилотных территорий, поскольку пересекает промышленный пояс южной планировочной зоны вдоль северного железнодорожного полукольца, связывающего пути Витебского, Московского и Ладожского вокзалов.

Конкурс на выполнение градостроительного обоснования широтной магистрали скоростного движения с мостом через Неву в створе улиц Фаянсовая и Зольная (восточного скоростного радиуса) был проведен в конце прошлого года. Однако комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга еще не определился со сроками реализации проекта, так как не решен главный вопрос – источники финансирования. Проект регулярно демонстрируется на выставках, в том числе на MIPIM в Каннах, но инвестора пока нет. Если эта идея будет воплощена, то произойдет существенное перераспределение транспортных потоков, нагрузка на улично-дорожную сеть снизится.

Напомним, что Обводный канал в будущем рассматривается как часть транспортного обхода центра – внутреннего полукольца, начинающегося на пересечении Обводного с Западным скоростным диаметром и заканчивающегося Приморским путепроводом.

Таким образом, пилотные проекты южной зоны «серого пояса» оказались в зоне влияния двух крупнейших транспортных проектов, как бы окаймляемые ими.

Территория компромиссов

Как отметила Анна Катханова, до последнего времени освоение территорий идет спонтанно, локальные проекты планировки не связаны с окружающей застройкой, с развитием улично-дорожной сети и не формируют общий пространственный каркас. «Есть опасность, что город потеряет присущее этой территории своеобразие, не извлечет преимуществ, связанных с непосредственной близостью зон «серого пояса» к историческому центру, водным артериям», – высказала она обеспокоенность.

Увлечение жилыми, офисными функциями в “сером поясе” убивает сегмент мелких и средних производств

Это подтверждают и специалисты Knight Frank St. Petersburg. По их данным, в течение пятнадцати лет на бывших производственных площадках были реализованы три проекта торговых центров: «Гранд-каньон», «Гулливер», «Светлановский». Но в основном там возводились бизнес-центры (площадь земли 54 га, арендная площадь зданий – 589 000 кв. м) и жилые комплексы (площадь – 405 га, жилая площадь – 5 711 000 кв. м). Приоритеты инвесторов были выбраны исходя из конъюнктуры рынка недвижимости. Как следствие, в бывших промышленных зонах началось клонирование спальных кварталов, а дисбаланс между местом проживания и приложения труда только нарастал – создать гармоничную городскую среду здесь не удалось.

Такой вариант развития не устроил и Смольный, поэтому при внесении поправок в генеральный план города предложения девелоперов о перепрофилировании промышленных территорий были отложены или отклонены. Однако конкретных и ясных решений, которые бы стимулировали инвесторов к работе в «сером поясе», городские власти так и не сформулировали.

В числе причин, препятствующих редевелопменту, прежде всего экологические проблемы (загрязненность территорий, вплоть до необходимости замены почвенного слоя), юридические (наличие большого количества собственников с низкой платежеспособностью), законодательные (если там есть памятники архитектуры), инфраструктурные.

Инвесторы отмечают, что, когда в границах проекта оказываются охраняемые государством объекты, посчитать экономику сложно, поскольку процесс восстановления памятника непредсказуем по многим причинам, в том числе согласовательным. Исходя из этого, жилье в такой зоне не может быть дешевым, что повышает риски его реализации.

В то же время близость к историческому центру, выход на набережные рек и каналов делают эти проекты привлекательными. Особенно если учесть, что количество пятен под застройку в исторически сложившихся районах сокращается, а цена реконструкции исторических зданий слишком велика.

Аналитики NAI Becar насчитали около трех десятков промышленных зон, перспективных с точки зрения редевелопмента. По их данным, на разных стадиях реализации находится 35 проектов редевелопмента промышленных земель. Большая часть жилых проектов, реализуемых на бывших индустриальных землях, расположена в Московском районе (совокупная площадь проектов 60 га, или 21% от всех проектов), Калининском (46 га), Невском (41 га), Адмиралтейском (30 га), Красногвардейском (20 га). На остальные районы приходится менее 20 га проектов редевелопмента.

СПРАВКА

На территории Санкт-Петербурга выделяют 57 промышленных зон. По генеральному плану, 27 из них сохранят свои промышленные функции, остальные подлежат градостроительному преобразованию, в том числе с выводом или перепрофилированием предприятий.

Большая часть потенциальных зон редевелопмента расположена в Невском, Калининском, Кировском и Московском районах, из которых последний является самым востребованным.

Девелоперы неоднократно говорили о том, что для освоения «серого пояса» нужно гибко подходить к территориальному зонированию, дифференцировать региональные нормативы градостроительного проектирования в зависимости от типовых особенностей земельных участков. А это требует внесения изменений в законодательство.

С точки зрения генерального директора компании Europe 2 East Анастасии Козловой, «серый пояс» нужно перевести в специальную зону развития.

«В «сером поясе» слишком разные локации, типы предприятий, пул собственников, поэтому к каждому проекту нужен индивидуальный подход. Тем не менее разработка стратегии по развитию промышленных зон и закрепление в законе правил работы со стороны властей были бы хорошим ориентиром для компаний», – сказал руководитель службы по работе с госорганами «СПб
Реновация» Дмитрий Михалев
в интервью порталу Novostroy-SPb.ru.

Исполнительный директор МФК «Лахта-центр» Александр Бобков считает, что депрессивные территории заработают и будут приносить высокие доходы городу, если за счет бюджета будут строиться дороги, урегулироваться вопросы собственности с хозяйствующими субъектами. По его подсчетам, таким образом 10 бюджетных рублей смогут привлечь 90 рублей частных инвестиций.

Ирина Кравцова

В печатной версии название статьи – “Оттенки серого пояса” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 165, май, 2016 г.)

Похожие сообщения

X