Актуальное

Социальное сжатие: как строятся школы и детсады в Петербурге и Ленобласти

В кризис региональные власти вместо поддержки ужесточают требования и постоянно меняют правила игры для строительного бизнеса, который является драйвером развития территорий, крупным налогоплательщиком и работодателем.

В конце 2012 года обязательным условием утверждения проекта планировки для застройщиков стало требование по созданию за свой счет социальной инфраструктуры с последующей передачей их городу. (Чтобы увеличить, кликните на фото)
В конце 2012 года обязательным условием утверждения проекта планировки для застройщиков стало требование по созданию за свой счет социальной инфраструктуры с последующей передачей их городу.
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Холодный душ

После смены власти в Петербурге в 2011 году новых крупных проектов комплексного освоения территорий (КОТ) практически не добавилось. В городе за редким исключением (например, город-спутник «Южный») реализуются проекты, заявленные еще при прежнем губернаторе Валентине Матвиенко, когда социальная инфраструктура возводилась за счет средств казны.

Еще в 2012 году губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко приз­нал, что обязательства бюджета по развитию территорий составили 677 млрд рублей, между тем в городе не хватает детских садов, поликлиник и т. д. Как следствие, уже в конце 2012 года обязательным условием утверждения проекта планировки для застройщиков стало требование по созданию за свой счет социальной инфраструктуры с последующей передачей ее городу. Эту позицию чиновники объясняли тем, что бюджет Петербурга дефицитный, необходимости в масштабном строительстве нет, так как выданных разрешений хватит на 10 лет вперед, чтобы обеспечить рынок жильем.

Строители подсчитывали, как эта инициатива отразится на экономике проекта. По разным оценкам, доля социальной инфраструктуры в стоимости квадратного метра в зависимости от объекта составляет 6–15%. Безусловно, такая надбавка отразилась как на стоимости жилья, так и на прибыли застройщика. Если до кризиса маржинальность бизнеса застройщиков составляла 15–30 %, то сейчас 5–15 %.

Практика «дарения» социальных объектов была узаконена в 2015 году, когда Смольный утвердил постановление «Об учете затрат на строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры при реализации проектов строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга». Этим документом городские власти уже официально переложили на плечи бизнеса обязательства по созданию всей инфраструктуры на территории застройки.

Строительный бизнес находится на этапе банкротств застройщиков и остановки проектов

Бизнес принял новые правила игры, однако возникла другая проблема – двойное налогообложение. Дело в том, что строительство детских садов и школ застройщик может финансировать исключительно из прибыли компании, так как законом запрещено использовать средства дольщиков на возведение социальных объектов.

В результате строители помимо налога на прибыль в размере 20% после передачи городу объекта вынуждены перечислять в бюджет еще и НДС – 18%. В отраслевом сообществе подсчитали, что один детский сад (в Петербурге цена одного места по нормативам Минстроя составляет 1,2 млн рублей) обходится на 50 млн рублей дороже. Впрочем, несмотря на это, за последние три года застройщики подписали более 160 соглашений о передаче социальных объектов городу.

«Двойное налогообложение не единственная проблема. Есть дополнительные вопросы, связанные с содержанием и эксплуатацией соцобъектов с момента их постройки до организации властями хозяйственной деятельности в них. Все сложности решаются дополнительными расходами со стороны застройщика. Такое непроизводственное обременение приводит к неэффективным тратам и росту стоимости строительства», – рассуждает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Шаг навстречу

Такая градостроительная политика привела к дефициту социальных объектов. Лишь в конце 2015 года застройщики пролоббировали поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые позволяют средства дольщиков направлять в том числе и на социальную инфраструктуру. Пока документ не принят Госдумой.

Между тем чиновники и бизнес придумали еще один легальный вариант, позволяющий исключить повторное налогообложение «подарка», – сдача такого соцобъекта в аренду по символической цене – рубль в год или сумма налога на имущество плюс рубль в год. При этом объект остается в собственности застройщика, а договор аренды будет действовать не менее 10 лет. Такое соглашение с городом уже подписала «Группа ЛСР». Также в апреле текущего года глава комитета по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПиСП) Елена Ульянова предложила вновь выкупать у застройщиков детские сады и школы по двум вариантам. По ее словам, в первом случае строительство социальных объектов осуществляет инвестор, а город выкупает их по проектной стоимости.

При выкупе по второму варианту инвестор не только строит, но и эксплуатирует социальные объекты, пока город не выкупит их. Но сделать это нужно в течение пяти лет с момента ввода в эксплуатацию (затраты также индексируются).

Чиновники рассчитывают, что это позволит не только поддержать строительную отрасль, но и постепенно ликвидировать дефицит социальной инфраструктуры. Ведь в настоящее время детских садов и школ в городе строится соответственно в пять и четыре раза меньше прогнозируемой потребности к 2020 году.

Карта зон регулирования градостроительной деятельности поселений Ленинградской области (Чтобы увеличить, кликните на изображение)
Карта зон регулирования градостроительной деятельности поселений Ленинградской области
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Правда, эта инициатива затронет только те проекты, которые реализуются уже в обжитых районах Петербурга, то есть точечной застройки. Интересно, что под такие объекты Смольный создавал специальный фонд, куда застройщики переводили деньги в соответствии с масштабом проекта застройки.

«Сейчас строительство социальной инфраструктуры существенно увеличивает конечную стоимость квадратного метра для покупателя квартиры. Насколько конкретно – зависит от объема жилого фонда в проекте. В среднем этот показатель может составлять 7–10%. Решение, принятое Смольным, безусловно, увеличит интерес застройщиков к освоению территорий в черте Петербурга. Без подобной инициативы власти такие проекты экономически не целесообразны. Помимо прочего, это решение позволит сохранить, а возможно, и увеличить количество рабочих мест в отрасли», – полагает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Впрочем, застройщики признают, что реализация проектов в городе постепенно теряет популярность и даже шаги навстречу со стороны городской власти не помогут вернуть былой ажиотаж.

«В городе не так много пятен под строительство жилого комплекса с новыми объектами социальной инфраструктуры. С учетом действующего высотного регламента такие проекты даже при наличии достаточной площади земельного участка для девелоперов будут невыгодны», – рассуждает управляющий партнер, директор по развитию компании «Еврострой-Развитие» Александр Маетша.

Планы и возможности

Строительство социальной инфраструктуры за счет бюджета пока отстает от запланированного. Для реализации АИП комитета по строительству Санкт-Петербурга в 2015 году были заложены средства в размере 21,937 млрд рублей, в том числе на строительство 26 садов и 14 школ. АИП была исполнена лишь на 74%. В итоге за госсчет было введено пять детских садов и два выкуплено у застройщика. При этом три школы были переданы городу безвозмездно и одна выкуплена. Лимит по отрасли общего образования в 2015 году составил 2,573 млрд рублей. Из них профинансировано на 1,912 млрд рублей.

«В 2016 году в связи со сложившейся экономической ситуацией принято решение о сокращении бюджета Санкт-Петербурга. Сумма сокращения объема бюджетных ассигнований, предусмотренных комитету по строительству по АИП, составила 2,3 млрд рублей. Сроки завершения строительства некоторых социальных объектов были перенесены на 2017 год, по ряду объектов произошло перераспределение объема работ без изменения сроков ввода», – пояснили в комитете по строительству. В то же время, по информации городского комитета имущественных отношений (КИО), в 2016 году на приобретение социальных объектов будет направлено 6,7 млрд рублей, тогда как в 2015 году – 3,5 млрд рублей.

Доля социальной инфраструктуры в стоимости квадратного метра в зависимости от объекта составляет 6-15%

В этом году планируется ввод в эксплуатацию восьми детских садов в шести районах города. Всего в АИП комитета на 2016–2018 годы предусмотрено строительство 19 дошкольных образовательных учреждений на 3040 мест, 18 объектов здравоохранения, из которых в 2016 году планируется ввести пять.

За счет средств инвесторов в 2016 году будет введено в эксплуатацию три школы на 3005 мест, а также совмещенная школа-сад и амбулаторно-поликлинический комплекс, а также детские сады.

В целом, по данным городского комитета по строительству, в текущем году планируется завершить строительство 55 объектов социальной инфраструктуры: за счет средств бюджета – 29 и за счет инвесторов – 26. Это позволит создать для нужд города дополнительно 1890 мест в объектах образования, 3690 мест в дошкольных учреждениях и 4150 мест в школах.

Удачливый сосед

На фоне Петербурга Ленобласть выглядит лучше: несмотря на кризис, власти и не думают сокращать АИПы, а застройщики, даже в связи с ужесточением правил игры, говорят, что сотрудничать с областью куда приятнее, чем с городом.

«Сотрудничество с администрацией Лен­области более конструктивно, поскольку у них есть четкие правила игры. Ответственное отношение правительства региона к принятым решениям и четко выстроенная градостроительная политика – сильная сторона и объективное преимущество Ленинградской области», – отмечает Арсений Васильев.

Здесь переворот в строительстве социальных объектов начался тоже в 2012 году. Тогда вместо Валерия Сердюкова губернатором региона стал Александр Дрозденко, а место руководителя строительного блока Николая Пасяды занял Георгий Богачев из «Группы ЛСР». Он и провел ревизию всех реализующихся проектов комплексного освоения территорий и выявил массовые нарушения градостроительных нормативов. Претензии касались в основном социальной инфраструктуры, точнее, ее отсутствия. На десятки тысяч жителей, для которых строятся кварталы в Мурино, не было ни детских садов, ни школ, ни поликлиник.

Тогда была разработана программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Согласно программе, компания перерегистрирует свои подразделения в Ленобласти и платит налоги в областную казну, а регион затем объявляет конкурс и выкупает у нее объект на сумму до 70% от объема уплаченных налогов и по цене Минрегиона.

В итоге за четыре года на налоги застройщиков регион выкупил семь социальных объектов, а на 2016 год запланировал выкуп 21 детских садов и школ. За шесть лет бюджет собирался потратить 15 млрд рублей на выкуп у строителей 60 социальных объектов.

Движение по светофору

Однако практика показала, что налогов застройщиков на выкуп всех запланированных объектов не хватает, а стройка жилья опережает строительство социальной инфраструктуры. Кроме того, кризис вынуждает экономить бюджетные средства. Гектар новой застройки стоит региону около 50 млн рублей расходов на инфраструктуру, и это без учета содержания, которое затем ложится на плечи региона.

РегистратурыКак сообщал в начале года заместитель председателя правительства по строительству Михаил Москвин, сегодня на прилегающих к городу территориях проживает 650 000 человек, а к 2030 году – более 1,4 млн человек. Уже сейчас согласовано возведение около 26 млн кв. м жилья, а разрешений на строительство уже выдано на почти
9 млн кв. м.

По данным областного правительства, чтобы обеспечить жителей новостроек учреждениями культуры, здравоохранения, спортивными, образовательными объектами, дорогами и объектами пожарной охраны, необходимо 142 млрд рублей. Из этой суммы 38% – объекты образования, 20% – спорт, 17% – дороги, 13% – здравоохранение и 10% – культура.

То есть ежегодно только на выкуп объектов, причем только в приграничных с Петербургом районах, необходимо 9,5 млрд рублей. Тогда как в 2015 году застройщики заплатили в бюджет региона налогов 2 млрд рублей. Это означает, что на выкуп пойдет только 1,4 млрд рублей. И это учитывая, что прошедший год был рекордным для региона по объемам строительства: в эксплуатацию было введено 2,3 млн кв. м жилья. Вряд ли последующие годы будут столь же успешными.

В итоге власти региона разработали новую программу «Светофор», которая подразумевает разделение территории Ленобласти на три зоны – красную, желтую и зеленую. Красная зона – это самые близкие к городу территории, прилегающие к КАД, которые застройщики активно осваивают, чуть дальше и до трассы А-120 – желтая зона, зеленая – отдаленные районы.

Изначально в красной зоне планировалось отменить выкуп всех социальных объектов, в том числе домов культуры, пожарных депо, и заставить застройщиков за свой счет строить инженерию, внутриквартальные дороги. В желтой зоне выкуп планировалось оставить только в размере 50% от стоимости объекта. В зеленой зоне правила игры не менялись.

Безусловно, это вызвало жесткую негативную реакцию со стороны бизнеса. После нескольких месяцев дискуссий власти Лен­области и застройщики пришли к выводу, что объекты социальной инфраструктуры по-прежнему будут выкупаться, но в рассрочку на 7–10 лет. При этом в правительстве потребовали, чтобы строительство жилья и социальной инфраструктуры велось параллельно.

«Был период, когда власти говорили о том, что в красной зоне объекты не будут выкупаться и будет ограничен высотный регламент строительства, что вызвало всплеск негативных отзывов со стороны девелоперов. По факту выкуп объектов был одним из значимых факторов, который привлекал девелоперов в область, так как в Санкт-Петербурге необходимая инфраструктура возводится за счет застройщика», – отмечает Александр Матеша.

Впрочем, застройщики говорят о том, что деньги на объект вынуждены выкладывать «здесь и сейчас», тогда как вернут их в течение 7–10 лет, а это как минимум значительно их обесценивает.

Спасительный бюджет

До 1 июля текущего года львиная доля социального строительства в Ленинградской области происходит за счет бюджета. Председатель комитета по строительству Лен­области Виталий Жданов утверждает, что сокращения адресной инвестиционной программы не предвидится. «Более того, объем финансирования соцобъектов с каждым годом только увеличивается. В АИП включены самые нужные и важные для региона объекты, экономить на которых мы не имеем права». Кроме того, мы верстаем адресную инвестиционную программу на три года, и в случае нестабильного положения у нас есть возможность перебрасывать средства на более поздний срок», – поясняет он.

В 2015 году было введено в эксплуатацию 40 объектов социальной инфраструктуры: среди них 19 детских садов на 2875 мест и на 350 мест к зданию школы в Волхове, по семь объектов физической культуры и спорта и фельдшерско-акушерских пунктов, две поликлиники, газовая блочно-модульная котельная. На объекты адресной инвестиционной программы потрачено 6,7 млрд рублей.

В 2016 году финансирование АИП увеличено до 7,06 млрд рублей. В нынешнем году планируется ввести в эксплуатацию корпус Ульяновской психиатрической больницы, перинатальный центр в Гатчине, шесть детских садов, одну школу во Всеволожском районе, детскую школу искусств в Тосно.

Отдельно в рамках государственной программы образования Ленобласти в 2014 и 2015 годах 16 детских садов выкупили у ООО «ЛСР. Строительство С-З» на 2,2 млрд рублей. В 2016 году предусмотрен выкуп еще двух детских садов за 282,2 млн рублей.

«На данный момент недостаток детских садов ощущается только во Всеволожском районе. Зная эту проблему, мы тщательно отслеживаем ход строительства дошкольных учреждений, возводимых в рамках АИП и соглашений с застройщиками. Полностью ликвидировать очередь в детские сады Всеволожского района планируется к 2017 году», – отмечает Виталий Жданов.

Бизнесмены, впрочем, говорят не только о снижении маржинальности, падении спроса и множащихся обязательств вкупе с ограничениями, но и о том, что государство почти не пытается поддержать отрасль. А меняющиеся или неустановленные правила игры, а также регулярная ротация чиновников (в Петербурге глава комстроя меняется едва ли не каждый год) не способствуют стабильности.

«Строительный бизнес стремится к максимально точному исполнению своих обязательств как перед государством, так и перед обществом. Хотелось бы видеть, что эти усилия ценны не только бизнесу, но и государству, в том числе и органам региональных и местных властей. Маржинальность бизнеса, сократившаяся в разы, продолжает снижаться, но говорить об этих показателях в отрыве от конкретных проектов необоснованно. Мы уже на том этапе, когда началось банкротство застройщиков и остановка проектов. Уже сейчас многие проекты реализовывать неинтересно или невыгодно. К сожалению, в текущей и так непростой ситуации власти не только не оказывают дополнительной помощи строительной отрасли, но и, наоборот, постоянно усложняют условия работы», – подытоживает Арсений Васильев.

Елена Шулепова

В печатной версии название статьи – “Социальное сжатие” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 165, май, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X