Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

Малинин: Хотел бы предостеречь участников строительного рынка от типичных ошибок

Особенности кадастрового учета, которые должны знать и понимать застройщики и другие пользователи земельных участков, разъясняет заместитель директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин.

Валерий Малинин (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Валерий Малинин
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Валерий Эдуардович, на что следует обратить внимание застройщику при постановке объекта на государственный кадастровый учет?

– Хотел бы сразу предостеречь участников строительного рынка от типичных ошибок, которые, как правило, приводят к недоразумениям и неоправданным затратам. Из-за незнания получается так, что застройщики дважды оплачивают одну и ту же услугу.

Поясню. Подрядчик зачастую нанимает кадастрового инженера для подготовки технического плана, который раньше назывался техническим паспортом объекта капитального строительства (ОКС). Напомню, что этот документ является одним из оснований для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Затем, после ввода ОКС в эксплуатацию, его необходимо поставить на государственный кадастровый учет (ГКУ). И застройщик вновь вынужден обращаться к кадастровому инженеру для оформления технического плана, необходимого для предоставления в Росреестр. Такой порядок, естественно, и увеличивает сроки постановки на ГКУ, и обременяет стоимость квадратного метра жилья, а эти финансовые издержки в результате перекладываются на конечного потребителя.

– Как этого избежать?

– Организация, уполномоченная выдавать разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию, может в порядке информационного взаимодействия, а такое понятие существует в законодательстве, без участия заявителей предоставить данные на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, включая технический план. В Лен­области эти функции в зависимости от вида объекта выполняет либо комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы, либо орган местного самоуправления.

После этого Росреестр уже без обращения застройщика ставит на кадастровый учет как многоквартирный дом (МКД), так и его помещения. К сожалению, эта норма редко применяется в деятельности муниципальных органов Ленинградской области.

– Что необходимо сделать, чтобы эта норма стала общим правилом? Есть для этого рычаги?

– В некоторых регионах России пробовали обращаться в прокуратуру. И везде получали стандартный ответ: если нарушены ваши интересы, обращайтесь в суд. Но в данном случае формально интересы, допустим, нашей организации не задеты. Теоретически в областную прокуратуру может обращаться застройщик либо дольщик с запросом о привлечении к административной ответственности за нарушение порядка об информационном взаимодействии органов местного самоуправления. Соответствующая статья внесена в КоАП, но пока в Лен­области ни одного подобного случая не было.

– Иными словами, инициировать информационное взаимодействие со стороны местной власти можно только через суд?

– Надеюсь, есть и внесудебный вариант решения этой проблемы. Застройщик либо иное заинтересованное лицо может подать заявление в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти, и мы сами запросим у муниципалов разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию с прилагаемыми документами.

Застройщики дважды оплачивают услугу по подготовке технического плана

Пока не могу сказать, насколько быстро и корректно они будут нам отвечать. На федеральном уровне эта процедура проработана совместно Росреестром и Минстроем, осталось привлечь к работе органы местного самоуправления.

Замечу, что застройщики сегодня действуют грамотно, возросла их компетентность в вопросах землеустройства, повысился профессиональный уровень юристов, работающих на крупные строительные компании. Еще недавно мы наблюдали, как различные организации вели застройку больших территорий без соответствующего разделения. Сегодня под каждым строящимся домом формируется участок с последующей постановкой на кадастровый учет как самого объекта, так и его помещений.

Беспокойство у наших специалистов вызывают частные лица, которые с приобретением земельных участков под индивидуальную застройку становятся жертвами недобросовестных схем.

– Мошеннических?

– С точки зрения права их не назовешь мошенничеством. Приведу пример. Владелец земельного участка, предназначенного под дачный массив, не организует дачное некоммерческое партнерство, хотя обязан это сделать в соответствии с Земельным кодексом и законом 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Он делит эту территорию на участки и продает их таким образом, что подъездные пути к ним проходят через территорию, находящуюся в его собственности. Покупатели таких наделов, соблазнившиеся выгодной ценой, строят дачу, а затем владелец перекрывает путь к ней, требуя плату за проезд через его частную собственность.

– Как избежать подобных ловушек?

Граждане, приобретая земельные участки под индивидуальную застройку, могут оказаться жертвами недобросовестных продавцов (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Граждане, приобретая земельные участки под индивидуальную застройку, могут оказаться жертвами недобросовестных продавцов
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Проверять документацию. Большинству покупателей для принятия решения о сделке почему-то достаточно увидеть участок, свидетельство о собственности и кадастровый паспорт, предъявленные продавцом. И люди не удосуживаются собрать информацию из других источников. Я бы порекомендовал запросить кадастровый паспорт в Росреестре. Это несложно, и срок его выдачи не превышает двух рабочих дней. Если же сделать запрос в электронном виде, то можно получить ответ и в течение одного рабочего дня.

На портале Росреестра есть публичные кадастровые карты, где по кадастровому номеру можно найти интересующий участок и сравнить сведения о нем с информацией, полученной от продавца. Необходимо убедиться, что подъездные пути к предлагаемому участку находятся в собственности дачного некоммерческого партнерства, а не продавца или другого частного лица, способного перекрыть дорогу.

Также следует выяснить, каковы будут взносы за эксплуатацию дорог и других инфраструктурных объектов. В случае сомнений лучше отказаться от покупки. Поверьте мне, сейчас на рынке предложения земельных участков превышают спрос, можно найти другой подходящий вариант.

Факты сокрытия продавцами важной для покупателей информации сейчас всплывают во Всеволожском, Гатчинском и других районах. Наша организация заняла активную позицию по разъяснению гражданам нюансов покупки земельных участков, на которые стоит обратить внимание.

– Много нареканий вызывает и новая система оценки кадастровой стоимости недвижимости. Как, на ваш взгляд, может быть решена эта проблема?

– Что касается различий в удельных показателях кадастровой стоимости идентичных по своим параметрам объектов жилой недвижимости (допустим, квартир одинаковой планировки на одной лестничной площадке), то многое было выявлено и устранено нашей организацией еще в прошлом году в ходе формирования налогооблагаемой базы.

Низкое качество кадастровой оценки недвижимости частными компаниями объясняет хотя бы тот факт, что в ходе тендеров по госконтрактам стоимость на эту услугу порой падает на 90% от изначально обозначенной суммы. Считаю, что предполагаемая передача полномочий по кадастровой оценке в руки государства должна обернуться благом для населения.

Антон Жарков

В печатной версии название статьи – “Оформим земельные отношения” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 165, май, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X