Актуальное

Шаг к доступному жилью

Пилотный проект создания оптимального арендного жилья, стартующий в Москве в 2017 году, может быть востребован не только в миллионниках, но и в небольших российских городах, нуждающихся в привлечении квалифицированных специалистов из других регионов.

По оценке экспертов, аренда жилья в большинстве регионов РФ дешевеет (Чтобы увеличить, кликните на фото)
По оценке экспертов, аренда жилья в большинстве регионов РФ дешевеет
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По данным из открытых источников, сегодня по объему арендного жилья лидирует Германия, где в аренду сдается 54% недвижимости, далее следуют Австрия (48%) и Нидерланды (40%). В России реальный объем арендного жилья оценивается в 150 млн кв. м, что составляет около 4% всего жилищного фонда. При этом, по оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в улучшении жилищных условий нуждаются 23 млн семей и почти 8 млн из них готовы решить «квартирный вопрос», сняв жилье.

Создание стимулов

Чтобы подтолкнуть этот рынок, АИЖК планирует реализовать ряд пилотных проектов, предусматривающих коллективные инвестиции в арендное жилье через механизм закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Предполагается, что агентство будет приобретать жилые объекты через договоры долевого участия, формировать ЗПИФ и предлагать паи на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам.

По словам генерального директора АИЖК Александра Плутника, первые проекты арендного жилья с ЗПИФ могут появиться уже в 2017 году в Москве. «Мы будем просить Наблюдательный совет… и правительство России разрешить нам начать инвестиции уже в текущем году. Порядок этих инвестиций до конца года может составить 30 млрд рублей. Мы понимаем, как формировать ЗПИФы и как предлагать их гражданам», – сообщил Плутник в ходе панельной сессии по коллективным инвестициям в арендное жилье на XX Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ).

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Как отметил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, законодательная база, необходимая для развития коллективных инвестиций в арендное жилье, во многом уже сформирована. «Последние полтора года правительство и, в частности, наше министерство активно работало над совершенствованием законодательной базы по арендному жилью. Внесены и приняты поправки в Жилищный кодекс, которые вводят само понятие наемных домов, регулируют отношения между наймодателем и нанимателем. Этого не было ранее в законодательстве, и сегодня это работает. Также принят целый ряд подзаконных актов», – рассказал он.

Федеральные власти не остановятся на достигнутом и продолжат совершенствовать законодательство с тем, чтобы повысить инвестиционную привлекательность рынка арендного жилья, пообещал глава Минстроя. В числе соответствующих мер Михаил Мень назвал налоговое стимулирование (в том числе отмену налога на имущество по наемным домам, включая апартаменты), упрощение механизма регистрации граждан в арендном жилье, а также создание условий для привлечения средств частных инвесторов в строительство арендного жилья с использованием механизмов ЗПИФ.

По оценке первого заместителя председателя правительства России Игоря Швалова, предоставление налоговых льгот и вычетов по арендному жилью не заставит себя ждать. «Мы сможем предоставить определенные налоговые льготы, мы будем это делать и ожидаем от Министерства строительства, Министерства финансов внесения соответствующих предложений по законодательству», – сказал он в ходе дискуссии на ПМЭФ. По его мнению, необходимые изменения нужно внести в законодательство до конца текущего года. «Для этого не нужно придумывать велосипед. Следует использовать такие же законодательные конструкции, которые есть в других государствах, где развит рынок арендного жилья», – считает Игорь Шувалов.

Первый вице-премьер и глава АИЖК сошлись во мнении по поводу того, что стимулирование коллективных инвестиций в арендное жилье невозможно без сотрудничества с Центральным банком России, который, по оценке Шувалова, в качестве единого регулятора «никогда не уделял столько внимания, сколько сейчас, возможности коллективных инвестиций».

Как сообщил Александр Плутник, агентство, в частности, рассчитывает на поддержку ЦБ не только в вопросах управления, но и в вопросах реализации паев фондов, сформированных за счет рентных апартаментов, напрямую неквалифицированным инвесторам. «Мы видим, что потенциал таких инвестиций достаточно большой», – согласился первый заместитель председателя Центробанка Сергей Швецов.

Стандартно и оптимально

По прогнозам чиновников, банкиров и застройщиков, наиболее востребованной категорией арендного жилья первоначально станут однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 40 кв. м. «Это доступное жилье (в том понимании. – Прим. ред.), как оно воспринимается во всем мире. Обычное стандартное жилье для обычной рядовой семьи», – считает Игорь Шувалов. По его оценке, строительство арендных домов на первом этапе может базироваться на проектах, разработанных еще в период СССР, поскольку метраж и планировка квартир в целом соответствуют уровню спроса. При этом общие жилые зоны будут формироваться исходя из современных требований.

«Арендные дома, на наш взгляд, не должны быть гетто – они должны вписываться в разные градостроительные ситуации», – сказал на панельной сессии ПМЭФ по коллективным инвестициям первый вице-президент Ассоциации строителей России и президент компании «Интеко» Олег Солощанский. В настоящее время ГК «Интеко» по заказу АИЖК разрабатывает архитектурную концепцию многоквартирного жилого дома для реализации собственных проектов агентства по строительству арендного жилья.

По словам Олега Солощанского, проект базируется на серии И209 – одной из типовых серий блочных жилых домов башенного типа с одним подъездом. В них 14 этажей, а площадь квартир варьируется от 35 до 65 кв. м. Строительство таких домов широко велось в Москве в 1970–1980-х годах, в других регионах они менее распространены.

Как сообщил глава «Интеко», строительство арендного дома башенного типа высотой до 23 этажей с однокомнатными и двухкомнатными квартирами площадью 30–45 кв. м может начаться в 2017 году. Компания намерена обеспечить максимальную функциональность общественных зон, где будут предусмотрены, в частности, места для хранения велосипедов и детских колясок, а также разместится прачечная. «Сегодня востребованы небольшие квартиры. Значит, нужно максимально их разгрузить для удобства людей, вынести что-то в нежилые этажи», – отметил Солощанский, добавив, что безопасность здания будет полностью соответствовать современным требованиям.

Пилотные дома для социального использования построят в Сертолово, где будет возведена детская больница, Гатчине, где построят перинатальный центр, и Усть-Луге, где функционирует порт.

По словам Шувалова, АИЖК не должно ограничиться пилотным проектом создания арендного жилья в Москве. «Одним домом здесь не отделаешься, чтобы показать определенный стандарт развития, вам придется заниматься этим по всей стране от Калининграда до Владивостока», – обратился он к главе агентства в ходе дискуссии. В перспективе в портфеле АИЖК должно быть 200–300 арендных домов, считает первый вице-премьер.

Для ценителей найма

По мнению Шувалова, потенциальные наниматели располагают финансовыми ресурсами для аренды жилья, что косвенно подтверждается объемом средств физических лиц в российских банках, который он оценивает в «десятки триллионов рублей». В ходе обсуждения проблемы коллективных инвестиций в арендное жилье первый вице-премьер подчеркнул, что развитие этого направления ни в коем случае не означает, что у россиян могут возникнуть препятствия при приобретении квартир в собственность.

«Наши граждане часто хотят иметь квартиру в собственности, и их не нужно от этого отговаривать. Навязывать ни в коем случае нельзя, – заявил Шувалов. – Арендный рынок сможет развиваться за счет прозрачных коллективных инвестиций. АИЖК должно разработать продукт, который станет еще одним инструментом надежного сбережения и дохода».

Сейчас, по оценке экспертов, аренда жилья дешевеет в большинстве регионов РФ. Согласно материалам портала недвижимости Domofond.ru, опубликованным в июне, ставки аренды однокомнатных квартир в 40 субъектах Федерации во втором квартале 2016 года снизились в среднем на 2% по сравнению с аналогичными показателями за январь – март текущего года. Лидерами по снижению ставок стали Магаданская область (-7,6%), Ямало-Ненецкий автономный округ (-6,4%) и Самарская область (-5,1%).

В Москве во втором квартале стоимость аренды однокомнатных квартир составила в среднем 31 700 рублей в месяц (-0,4%), в Санкт-Петербурге – 21 200 рублей в месяц (-3,1%). Ставки найма «однушек» в Новгородской и Архангельской областях упали соответственно на 4,3 и 4,1%, составив 10 200 и 12 900 рублей в месяц.

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

«В конце весны – начале лета цена долгосрочного найма квартир больше всего выросла в курортных регионах. Так, по итогам второго квартала 2016 года съем однокомнатной квартиры больше всего подорожал в Крыму (+14,7% относительно результатов первого квартала года) и Краснодарском крае (+6,1%)», – отмечается в материалах портала.

Таким образом, считают инициаторы развития коллективных инвестиций в арендное жилье, съемные квартиры могут быть востребованы не только в крупных городах с высокой стоимостью недвижимости. «У нас очень много крупных городов с населением более 250 000 человек, где требуется жилье», – считает Игорь Шувалов.

В Минстрое и Центробанке считают, что строительство арендного жилья в небольших городах позволит решить проблему привлечения трудовых ресурсов из других регионов на новые промышленные объекты. «Арендное жилье, безусловно, является не только способом решения жилищной проблемы, но еще и важным фактором повышения мобильности трудовых ресурсов. Специалисту, пришедшему на работу на два-три года по контракту, совсем необязательно приобретать квартиру, но ему нужно жить в качественном жилье, арендуемом по понятным правилам», – подчеркнул в ходе дискуссии на ПМЭФ Михаил Мень.

С ним согласен и Сергей Швецов из Центрального банка РФ: «Хотя эксперимент… начинается в Москве, потребность (в арендном жилье. – Прим. ред.) у менее крупных городов намного выше. У нас очень немобильное население в силу исторических причин, и возникновение новых производств, новых заводов зачастую возможно и за пределами столицы, в то время как у малых городов при отсутствии предложения арендного жилья нет никаких шансов привлечь население из других районов». По мнению зампреда ЦБ, таким образом, в частности, можно привлечь трудовые ресурсы из тех моногородов, где квалифицированные специалисты стали невостребованными из-за сложного финансового положения градообразующих предприятий.

Власти Ленинградской области, которая, как и многие регионы России, сталкивается с нехваткой кадров, положительно оценивают инициативу развития рынка арендного жилья.

Как рассказал журналу «Строительство и городское хозяйств в СПб и ЛО» заместитель председателя правительства Лен­области Михаил Москвин, соглашение о развитии строительства арендного жилья в 47-м регионе было подписано с АИЖК в апреле прошлого года. В соответствии с этим документом, жильем социального использования смогут пользоваться в первую очередь граждане с невысоким доходом. Также оно будет предоставляться в качестве служебного и частично использоваться как маневренный фонд.

Соответствующую схему предполагается распространить только на сооружение нового жилья. Функции кредитования застройщиков Ленинградской области по продукту «Арендное жилье» возложены на партнера АИЖК – Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования.

Как отметил Михаил Москвин, в рамках реализации соглашения с АИЖК областной комитет по строительству разработал региональную нормативную правовую базу, регулирующую правоотношения в сфере найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Были установлены критерии для признания граждан нуждающимися в предоставлении арендных жилых помещений, порядок установления максимального размера платы за наем, порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставляемых для строительства.

«По нашим планам пилотные дома для социального использования будут построены в Сертолово, где будет возведена детская больница, Гатчине, где построят перинатальный центр, и Усть-Луге, где функционирует порт… Сейчас идет подготовка проекта планировки и проекта межевания территории для определения границ и площади земельного участка в Гатчине. Это будет первый дом, построенный по схеме арендного жилья, его сдача предполагается в следующем году вместе с перинатальным центром. Мы надеемся, что дешевое жилье станет существенным стимулом для молодых специалистов, которые хотят работать в Гатчине в современном медицинском учреждении», – сказал Москвин.

При наличии законодательной базы, финансовых ресурсов и серьезных намерений властей и участников рынка по развитию коллективных инвестиций в арендное жилье, едва ли не единственным препятствием для реализации этих планов становится человеческий фактор. Как признается глава Минстроя, в ведомстве пока не уверены, что жители России смогут в полной мере оценить преимущества предоставления квартир внаем.

«Арендное жилье – абсолютно новый рынок для нашей страны. Законодательная база подготовлена вся. Есть блок законодательных инициатив в плане налогообложения. Порядка миллиона квадратных метров построено в стране арендного жилья. Но мы не понимаем, и никто не понимает, «полетит» этот рынок у нас или нет. С точки зрения ментальности наших людей не понимаем, посмотрим, как это будет развиваться», – выразил в ходе июльской пресс-конференции свою позицию Михаил Мень, слова которого приводит ТАСС.

Виктория Уздина

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X