Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

Программа без новоселья: о реновации территорий

В Петербурге, судя по всему, не удастся повторить успешный опыт москвичей по реновации территорий, застроенных хрущевками. Смольный намерен продлить строки реализации этой программы на 10–20 лет.

Главная проблема заключается в том, что почти во всех кварталах сносить предполагалось не все дома, а лишь часть (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Главная проблема заключается в том, что почти во всех кварталах сносить предполагалось не все дома, а лишь часть
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Программа «Развитие застроенных территорий» была принята в Санкт-Петербурге в мае 2008 года, а осенью того же года первая компания «Воин-В» стала победителем конкурса на развитие территории «Ульянка-2», выкупив квартал за 105 млн рублей.

Год спустя специально созданная «СПб-Реновация» получила от города 22 квартала всего за 400 млн рублей, то есть в 50 раз дешевле первого приобретателя. Предполагалось, что в 2018 году жители этих территорий переберутся из хрущевок в современные комфортные дома.

Как подчеркнул на депутатских слушаниях предварительных итогов реализации этой программы председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Сергей Никешин, вице-губернатор Александр Вахмистров, отвечавший в то время за строительный блок, убедил депутатов, что принятие сырой программы необходимо для обследования территорий, в нее включенных.

Чиновник заверил парламентариев, что на основании этого обследования в программе останутся только те территории, которые реально нуждаются в реновации и где есть необходимые условия для реализации программы. Изначально в программу включили 71 жилой квартал, затем сократили до 43. Продать застройщикам удалось 22 квартала, которые за восемь лет действия программы так и не были снесены и не превратились в современные и комфортные жилые комплексы.

Из подлежащих сносу 1095 домов снесены девять (0,8%), в том числе два – за счет города

В компании «СПб-Реновация» признали, что на этапе запуска программы возникли проблемы с ее реализацией. «Чтобы начать строительство и расселение кварталов, возникла необходимость разработать проекты планировок и межевания территорий для каждого из кварталов, которые были утверждены правительством Санкт-Петербурга в 2011–2012 годах. Только после этого компания «СПб-Реновация» смогла перейти к проектированию жилья и другим мероприятиям, необходимым для возведения новых домов. По сути, программа стартовала в 2012 году», – уточнил руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб-Реновация» Дмитрий Михалев.

Между тем означенные территории все больше превращаются в «хрущобы», так как включение в программу лишило эти кварталы возможности на благоустройство и проведение капитального ремонта. Депутат городского парламента Алексей Макаров сообщил, что только по личному распоряжению вице-губернатора Игоря Албина в одном из кварталов Московского района удалось провести уличное освещение – несколько лет люди жили в темноте. О благоустройстве даже не вспоминают. А в таких условиях сейчас проживают 110 000 семей петербуржцев, которым было обещано комфортное жилье в течение 10 лет.

Реализация без обследования

Сергей Никешин отметил, что обследование кварталов так и не было проведено, градостроительные возможности реализации программы реновации не анализировались, а экономическая целесообразность не рассчитывалась.

В результате в программу вошли те территории, которые приглянулись застройщикам, с небольшим количеством домов, подлежащих сносу, и удобным расположением. «Таким образом, уже на первом этапе реализации адресной программы были заложены риски ее неисполнения», – подчеркнул Сергей Никешин.

На девяти территориях из 22 отсутствуют "стартовые пятна" для строительства первого дома (Чтобы увеличить, кликните на фото)
На девяти территориях из 22 отсутствуют “стартовые пятна” для строительства первого дома
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По его мнению, главная проблема как раз и заключается в том, что почти во всех кварталах сносить предполагалось не все дома, а лишь часть. Например, в Щемиловке 32 дома из 49, в Сосновой Поляне (кв. 7–17А) – 50 из 93, на Тихорецком проспекте 17 из 38, на Ржевке – 20 из 43, а в 43-м квартале Полюстрово – 9 из 14. Иными словами, реновация узаконила уплотнительную застройку, поскольку новые дома возводятся рядом с теми, которые не планируется сносить.

Яркой иллюстрацией «уплотниловки» стало строительство трех высоток в квартале «Ульянка-2» компанией «Воин-В», которая снесла для этого березовую рощу, любовно взращиваемую на протяжении последних 50 лет жителями микрорайона. В этих трех многоквартирных домах обрели жилье 20 семей из предполагаемых к сносу 15 домов (около 800 квартир). Все остальное застройщик продал. Результаты «СПб-Реновации» не менее впечатляющи: за семь лет новое жилье получили 85 семей из 109 000.

Еще одна проблема – на девяти территориях из 22 отсутствуют «стартовые пятна» для строительства первого дома. Об этом заявляют инвесторы. В числе этих девяти – квартал «Дачное-5», в котором за счет средств города были расселены и снесены две хрущевки. На их месте и должны были начать строительство нового дома. Однако пока инвестор собирался приступить к работам, дом детского и юношеского творчества огородил забором собственную территорию, заодно присовокупив к ней и свободный участок, оставшийся от снесенных домов.

Зачем ДДЮТ этот поросший травой участок, не очень понятно. Еще менее доступно пониманию, кто позволил захватить территорию, принадлежащую инвестору, купленную на торгах. И почему чиновники не укажут директору бюджетного учреждения на неправомерность ее притязаний?

В числе этих же кварталов «Ульянка-2», где застройщик уже построил три дома, и если бы он не продавал квартиры, а расселял жильцов хрущевок, у него было бы достаточно земли для строительства новых домов. То же самое можно сказать и о кварталах 7–17 в Сосновой Поляне. Там уже построено несколько домов, большую часть квартир в которых продали, вместо того чтобы расселять подлежащие сносу дома.

Застройщикам было продано 22 квартала Петербурга, которые за восемь лет действия программы так и не превратились в современные и комфортные жилые комплексы

В числе барьеров, стоящих на пути развития кварталов, называют отсутствие места для социальных объектов и парковок. Хотя непонятно, кто мешает размещать детские сады во встроенных помещениях, а парковки возводить под землей. Кроме того, проблемой является и нежелание инвесторов перекладывать инженерные сети и строить генерирующие объекты, например подстанцию в «Ульянке-2».

Изначально модернизацию инженерных сетей и строительство дополнительных социальных объектов брал на себя город. Правда, теперь, по информации председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, на это требуется свыше 20 млрд рублей, поэтому город предполагает при перезаключении договоров на продление сроков программы возложить эти обязанности на застройщиков. Своеобразное наказание за срыв срока.

Более серьезная задача – соблюдение требований по охране объектов культурного наследия. Дело в том, что в планы развития отдельных кварталов, во-первых, попали объекты культурного наследия, а во-вторых, высотные ограничения мешают строительству тех объемов жилья, на которые рассчитывал инвестор. Например, в квартале у Нарвской Заставы требуется снести исторические здания. А здания, уже построенные «Воин-В», грубо нарушают вид на объект культурного наследия федерального значения «Дача И. Г. Чернышева «Александрино». Из-за этого, между прочим, суд неоднократно отменял градостроительные планы и разрешения на строительство.

Виновата власть

Существуют и организационно-административные проблемы, считает Сергей Никешин. Специально созданная комиссия по развитию застроенных территорий заседает не раз в месяц, как предполагалось изначально, а раз в три-пять месяцев (с 2014 года установили периодичность заседаний раз в квартал. – Прим. ред.), не ведет никаких протоколов, ее районные подразделения не отчитываются в своих действиях перед городской структурой.

Проект "Астрид" реализует "СПб-Реновация" в рамках программы "Развитие застроенных территорий" (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Проект “Астрид” реализует “СПб-Реновация” в рамках программы “Развитие застроенных территорий”
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Ее влияние на ход реализации программы ничтожно, – комментирует председатель комиссии по городскому хозяйству, – необходимо создать специальный комитет, аналогичный тому, что работал при подготовке к 300-летию города. Тогда будет с кого спросить. А у нас со времени утверждения адресной программы в правительстве Санкт-Петербурга сменилось 12 вице-губернаторов, курирующих вопросы градостроительной деятельности, имущественных отношений и жилищной сферы, пять председателей комитета по строительству. Главы других комитетов, входящих в состав комиссии, также неоднократно менялись. В таких условиях трудно говорить о едином централизованном управлении и ответственности за принимаемые решения».

Впрочем, большинство проблем вытекает из неправильно составленных договоров с инвесторами, уверен депутат. По его информации, инвестиционные договоры составлены таким образом, что в них существенным условием является только окончательный срок по договору в целом (февраль 2018 года – у «Воин-В», начало 2019-го – у «СПб-Реновации»). Правда, есть планы, в которых определены этапы программы и сроки ее завершения (в том числе сроки расселения домов), но они носят рекомендательный характер и, соответственно, игнорируются инвесторами. А неисполнение плана карается штрафом в 10 000 рублей, что при стоимости 1 кв. м 90 000–100 000 рублей выглядит смехотворно.

Критикует депутат и возложенную на инвестора процедуру расселения квартир, находящихся в собственности граждан. Смольный считает, что инвестору проще договориться с собственниками, забывая о том, что в приватизированных квартирах проживают горожане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на очередь еще в Советском Союзе.

По закону собственник при расселении получает ровно ту площадь, которая находится у него во владении, плюс 9 кв. м. Иными словами, владельцы 49-метровой хрущевки могут претендовать максимум на 58 кв. м (двухкомнатная квартира). Между тем в четырехкомнатной квартире зачастую проживают три поколения горожан, и разместить их в двух комнатах очень непросто.

В рамках программы “Развитие застроенных территорий”, предусматривающей строительство более 8,4 млн кв. м нового жилья, введено 58 000 кв.м, что составляет 0,73% от планируемого объема

Вот реальный пример. «Нам взамен четырехкомнатной квартиры предложили двух-трехкомнатную квартиру площадью 58 кв. м, – пишет гражданин, проживающий по 2-й Комсомольской улице в квартале Сосновая Поляна 7–17, – не учитывая число прописанных людей и то, что мы стоим на учете в качестве нуждающихся в жилье. Мы отказались. Больше попыток с нами договориться со стороны «СПб-Реновации» не проводилось».

Город должен подключиться к расселению не только неприватизированных квартир, но и тех, в которых живут очередники, в первоочередном порядке предоставляя им право включения в госпрограммы по улучшению жилищных условий. Например, в программы «квартиры в коммерческий или социальный наем».

В этом случае расселение домов могло бы пойти значительно быстрее, так как проживающие в хрущевках реально смогли бы улучшить жилищные условия. А у инвесторов отпала бы необходимость «выживать» оставшиеся в расселенном доме две-три семьи, как это делают с очередником со 2-й Комсомольской улицы. «Ситуация за последние два дня только ухудшилась, – пишет он депутату. – У нас отключено центральное отопление, горячая вода включается периодически. <…> Вместо установки заглушек сотрудники «Жилкомсервиса» срезают батареи, трубы, наружные держатели цветочных ящиков, снимают стеклопакеты, грузят в машины и вывозят, а мы вынуждены замерзать!»

Здание, построенное ООО "Воин-В", нарушает вид на объект культурного наследия - "Дача И.Г. Чернышева" (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Здание, построенное ООО “Воин-В”, нарушает вид на объект культурного наследия – “Дача И. Г. Чернышева”
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Правда, семье гражданина, не желающего ухудшать свои и без того неважные жилищные условия, предложили поменять газовую плиту на электрическую. Поскольку газ планируют отключить из-за разместившихся в соседних парадных бомжей и опасности взрыва бытового газа. Это творится в культурной столице из-за нежелания власти участвовать в реализации программы.

Впрочем, инвестору порой тоже приходится непросто. «Мы сталкиваемся с тем, что собственник (обычно уже к концу расселения жителей дома) может выдвигать компании неприемлемые условия по выкупу квартиры. Например, в Колпино за трехкомнатную квартиру в полуразрушенном двухэтажном доме владельцы просили десятки миллионов рублей, – рассказал Дмитрий Михалев. – Наша позиция – не поддаваться шантажу. Ведь деньги, которые вымогают недобросовестные собственники, могут пойти на ускорение расселения тех граждан, кто давно ждет переезда в новое жилье. При наличии закона, разрешающего выкупать квартиры четко по рыночной стоимости, реновация шла бы намного быстрее».

Понимая, что выполнить условия договоров не получится, инвесторы обратились в правительство города с просьбой продлить сроки реализации программы на 10 («Ульянка-2») и 20 (все остальные) лет. Город предложил программу «Светофор», где в «зеленой» зоне разместил 10 кварталов, находящихся в данный момент в работе (Сосновая Поляна 7–17, Колпино 10, Ржевка 35, Славянка, Лиговка, Малая Охта 16, Гражданка 1–1А, Красный Кирпичник, 18 ВВЖД и Ульянка-2 А и Г).

В городе около 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий (Чтобы увеличить кликните на фото)
В городе около 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий
(Чтобы увеличить кликните на фото)

За ними следует «желтая» зона с четырьмя кварталами: Полюстрово 43, Нарвская Застава, поселок Песочный и Сосновая Поляна 1–5. К ним приступят по завершении первых 10 кварталов. К «красной» зоне отнесли Ульянку, Дачное, Щемиловку, Автово, Гражданку 7–17, Тихорецкий 55 и три квартала ЗВЖД. Жителям этих кварталов в ближайшее время надеяться не на что. Да и вообще сомнительно, что их когда-нибудь расселят, разве что дома начнут обваливаться.

Напомним, что на всех территориях, по которым принято решение о развитии, должно быть построено более 8,4 млн кв. м нового жилья, рассчитанного на проживание 450 000 человек. Пока в эксплуатацию введены лишь семь домов общей площадью менее 58 000 кв. м, что составляет 0,73% от планируемого объема.

По информации службы строительного надзора, выданы разрешения на строительство еще 13 домов.

При этом в соответствии с действующими договорами инвесторы должны передать городу для переселения нанимателей жилые помещения общей площадью свыше 1 млн кв. м, или более 15 000 квартир. Пока передано 6253 кв. м (103 квартиры), что составляет 0,6% от общего объема. Инвесторы обещают до 2019 года передать еще около 57 000 кв. м. И еще одна цифра: из подлежащих сносу 1095 домов снесены девять (0,8%), в том числе два – за счет города. Как сообщили в «СПб-Реновации», работа начата в семи кварталах, в том числе в четырех – в 2016 году. На этапе строительства более 260 000 кв. м жилья. На очереди еще несколько проектов.

«Не снимая с себя ответственности за низкие темпы реализации программы, мы считаем, что работы следует продолжить во всех 22 кварталах, которыми занимается «СПб-Реновация». Для этого необходима разработка законов, позволяющих выкупать квартиры у собственников по рыночной цене, а также решение вопроса по входу в те кварталы, где сегодня отсутствуют пятна для начала строительства первой очереди. Необходимо понимать, что в городе около 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий, и от результатов пилотной реновации этих территорий зависят жилищные условия тысяч петербуржцев», – резюмировал Дмитрий Михалев.

Лилиана Глазова

В печатной версии название статьи – “Программа без новоселья” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 167, август 2016 г.)

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X