Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

Перманентные неудобства: о градостроительном регулировании

Интенсивное законотворчество последних лет в области градостроительства снижает ценность недавно утвержденных правительством Санкт-Петербурга ПЗЗ, которые к тому же разочаровали строительный рынок, хотя и учли недостатки предыдущей версии.

Участники рынка и эксперты в качестве одной из ключевых проблем, тормозящих градостроительство, называют постоянное изменение правил игры (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Участники рынка и эксперты в качестве одной из ключевых проблем, тормозящих градостроительство, называют постоянное изменение правил игры
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

Для рынка проектирования, экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий большое значение имеет регулирование градостроительной деятельности. Чем четче положения градостроительного регламента, тем меньше возможностей у заказчика-застройщика и иных участников строительного проекта оказывать давление на проектировщика. Однако сегодня российское градостроительное регулирование далеко от идеала, в том числе и в Петербурге.

В постоянном движении

Правительство Санкт-Петербурга утвердило постановление от 21 июня 2016 года № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», включающее собственно ПЗЗ, утвержденные карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Но рассчитывать на то, что эти документы облегчают жизнь проектировщикам и организациям экспертизы ПД и ИИ, преждевременно. Как региональный подзаконный акт, ПЗЗ должны соответствовать федеральному градостроительному законодательству, которое не отличается постоянством.

Чем четче градостроительный регламент, тем меньше давление заказчика-застройщика на проектировщика

«Законодательство в градостроительной деятельности динамично, – отметил на выездном заседании Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) председатель комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев. – Учитывая, что оно имеет межотраслевой характер, изменения, внесенные в земельное, водное законодательство, законодательство об охране объектов культурного наследия, также оказывают существенное, а иногда и определяющее влияние на регулирование градостроительных отношений».

Слова главного архитектора Петербурга подтверждает статистика. Список документов, вносящих изменения в Градостроительный кодекс с момента выхода в свет в декабре 2004 года, уже насчитывает в общей сложности 95 федеральных законов. Иными словами, Градкодекс РФ в среднем претерпевает изменения восемь раз в году. Так за год, в период с 21 июня 2015-го до 21 июня 2016-го, депутаты Госдумы приняли 13 федеральных законов с поправками в Градкодекс.

Не удивительно, что участники рынка и эксперты в качестве одной из ключевых проблем, тормозящих градостроительство, называют именно постоянное изменение правил игры.

Срок реализации проектов составляет, как правило, несколько лет, а за это время нормативы могут поменяться несколько раз. В таких условиях девелоперам приходится постоянно маневрировать, чтобы проект оставался рентабельным.

«Переменчивость законодательства постоянно сбивает градостроителей с пути, – полагает руководитель Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы Андрей Алексеев– Изначально трудно понять, в каком направлении мы движемся, и весьма вероятно, что в один прекрасный момент мы осознаем, что шли не туда».

Трудно, но можно

С особым нетерпением ожидали принятия новых ПЗЗ застройщики прежде всего потому, что на их основе рассчитываются экономические показатели проектов жилищного строительства.

Директор по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонид Кузнецов не скрывает своего разочарования: «Новую версию ПЗЗ оцениваю, скорее, негативно, поскольку она ухудшила инвестиционный климат в Петербурге, дополнительно забюрократизировала некоторые вопросы, связанные с высотностью объектов. При этом следует понимать, что новые правила землепользования и застройки автоматически не обеспечивают создание более комфортной среды проживания».

Новая версия ПЗЗ в ближайшем будущем приведет к увеличению необходимых вложений в земельные участки, к тому же многим застройщикам придется пересматривать уже утвержденные проекты планировки территорий. Кроме того, отдача от вложений в земельный участок не будет прежней: новые нормы снижают плотность застройки. Правда, при этом не совсем ясна методика расчетов.

Новый градостроительный регламент отрицает возведение высотных доминант (Чтобы увеличить, кликните на фото)
Новый градостроительный регламент отрицает возведение высотных доминант
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

«Согласно правилам, сначала необходимо высчитать площадь участка под жилье, – делится своими соображениями генеральный директор, главный архитектор «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергей Цыцин. – Далее рассчитать максимальную площадь квартир с учетом разрешенного коэффициента использования территории, обеспечив эту жилую площадь парковкой, дошкольными образовательными учреждениями, зелеными насаждениями, детскими площадками, подъездами и т. д. При этом никакой методики этих расчетов не дано, что, безусловно, будет приводить к разночтениям и субъективным трактовкам».

Тем не менее профессиональное сообщество готово работать по новым правилам. «Уверен, что принятие новых ПЗЗ – важный шаг в совершенствовании регулирования градостроительной деятельности Санкт-Петербурга», – отметил Сергей Цыцин.

В качестве позитивных изменений он в первую очередь считает приведение ПЗЗ в соответствие с федеральным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Во-вторых, по его мнению, окончательно удалось преодолеть противоречивость и дублирующие функции между ПЗЗ и нормативами градостроительного проектирования. В-третьих, также удалось разделить зоны охраны объектов культурного наследия на территории Петербурга и их градостроительные регламенты, находящиеся в ведении КГИОП.

«Новые правила учли все недостатки предыдущей версии. Это главный положительный момент утверждения ПЗЗ, – считает Леонид Кузнецов. – Однако они не взаимоувязаны с отдельными законами и правилами. Сегодня, к сожалению, нет четкого регламента, устанавливающего последовательность действий по утверждению проектов планировки территорий, согласованию объемно-планировочных и архитектурных решений».

Тренд на понижение

С принятием новых ПЗЗ городские власти решили болезненный для Петербурга вопрос высотного регламента. «Принципиальное снижение максимально разрешенной высоты и этажности застройки в целом по Санкт-Петербургу, с точки зрения градостроительства, условий проживания и качества создаваемой среды, является прогрессом в борьбе с ущербными проектами невыразительных зданий, создаваемыми исключительно с целью извлечения инвестором максимальной выгоды без учета интересов города и горожан», – считает Сергей Цыцин.

В то же время многие участники рынка и эксперты считают чрезмерно жестким требование распространения высотных ограничений на всю территорию города. Напомним, что за пределами исторического центра максимально разрешенная высота здания составляет 40 метров (12 этажей).

Градостроительный кодекс РФ меняется в среднем восемь раз в году, в течение года до принятия петербургских ПЗЗ изменился 13 раз

«Я согласен с тем, что 100-этажное здание неуместно в историческом центре или вблизи него, но почему нельзя возводить небоскреб, например, на Выборгском шоссе, где он не закроет великолепия архитектурных ансамб­лей старого и даже нового Петербурга? – рассуждает Андрей Алексеев. – В столице построили «Москва-Сити», который не только не портит вид, но и, наоборот, являясь доминантой, притягивает взгляд и делает панораму города более гармоничной».

Новый градостроительный регламент отрицает возведение высотных доминант, и в дальнейшем строительство таких зданий, как, например, башня «Лидер» на пл. Конституции или «Лахта центр», станет невозможным.

«Отмена создания высотных доминант в городе представляется ошибочной с точки зрения градостроительства, а высоты, указанные в качестве возможного отклонения на основании решения комиссии, недостаточны для выразительного обозначения градостроительных центров и доминант», – сожалеет Сергей Цыцин.

«В новой версии ПЗЗ некоторые зоны имеют возможность увеличения высотности в рамках обозначенных параметров. Но на сегодняшний день пройти комиссию по отклонениям не представляется возможным, поскольку федеральный закон об исторических поселениях запрещает любые отклонения», – уточняет Леонид Кузнецов.

В поиске идеала

Несмотря на бурное законотворчество в сфере градостроительного регулирования, без должного внимания остаются вопросы обеспечения развивающихся территорий необходимой инфраструктурой. «В районах новой квартальной застройки нет по-настоящему широких, современных улиц, – признает Андрей Алексеев. – Можно сколько угодно говорить о перспективах развития Петербургской агломерации, но сегодня въезд в город, например, из Кудрово возможен только через два узких однорядных «горлышка» – по Кудровскому проезду и через «МЕГА Дыбенко» с выездом на КАД. Из Мурино и Девяткино в Петербург можно попасть только через узкое Токсовское шоссе. Многие кварталы строятся без учета транспортных коммуникаций».

Главный положительный момент утверждения новых ПЗЗ – учет недостатков предыдущей версии

Андрей Алексеев приводит результат продуманной, с его точки зрения, градостроительной политики. «В некоторых развитых странах иной подход к застройке, – рассказывает он. – Территории, предназначенные для строительства новых объектов, площадью в десятки гектаров, прорезаны автострадами, имеющими по три полосы движения в каждую сторону. Между дорогами находятся участки, полностью обеспеченные необходимой инженерной инфраструктурой. В зонах планируемой застройки у инвесторов есть возможность сразу же подключиться к системам водоснабжения и водоотведения, газоснабжения. Также нет проблем с подключением к электроснабжению.

Здесь же установлены таблички с краткой характеристикой объектов, предполагаемых к постройке на данном месте. Например, бизнес-центр площадью 20 000 кв. м, паркинг площадью 10 000 кв. м и т. п. Градостроители рассчитали потребность города в новых объектах, определили места под их возведение и решили, как использовать землю при расширении границ города. Девелоперам остается лишь приобрести эти участки и освоить их в соответствии с градостроительным планом. У нас же зачастую застройщик «пробивает» нужное ему использование тех или иных территорий, сводя к минимуму строительство транспортной и социальной инфраструктуры».

Насколько долгожданное постановление правительства «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» приблизило градостроительную политику Санкт-Петербурга к идеалу, покажет время. А пока, по мнению Леонида Кузнецова, ПЗЗ с точки зрения результата туманны и неоднозначны. «Точно можно сказать одно – процесс разработки градостроительной документации усложнился, увеличился по срокам и не зарегламентирован по последовательности действий, учитывающих все нормы и правила», – резюмирует он.

Антон Жарков

В печатной версии название статьи – “Перманентные неудобства” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 167, август 2016 г.)

ЛогоПартнер темы: Санкт-Петербургский городской филиал Мосгосэкспертизы

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X