съезд строителей
Актуальное

Настроились на диалог: о выдаче разрешений на строительство

Вместо муниципальных советов разрешения на строительство в Ленобласти выдает теперь комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы правительства области. Чиновники настроены на сотрудничество с участниками строительного рынка.

Вячеслав Шибаев
Вячеслав Шибаев

О том, как выстраивается диалог с застройщиками, рассказывает глава комитета Вячеслав Шибаев.

– Вячеслав Евгеньевич, любые перемены в получении разрешительной документации настораживают строителей. У вас наверняка прибавилось работы. Не усложнило ли это выдачу разрешений и, как следствие, взаимоотношения с подрядными компаниями?

– Работы действительно прибавилось, особенно вначале было много неправильно оформленных документов, и выдача разрешений на строительство затягивалась. Приходилось разъяснять застройщикам элементарные правила, которые не всегда соблюдали коллеги в муниципалитетах. И до сих пор случается получать неполный пакет без необходимых подписей. Но мы всем стараемся помогать, объяснять, создавать условия для того, чтобы застройщики не теряли драгоценное время.

Например, на Малоохтинском, дом 68, литера А, разместили не только государственное автономное учреждение «Управление государственной экспертизы Ленинградской области», но и отдел по выдаче разрешений на строительство.

Застройщик может, сдавая проект на экспертизу, одновременно подать заявление на выдачу разрешения на строительство. Если претензий к проекту со стороны государственных экспертов не будет, они передадут пакет в отдел разрешений, который подготовит все необходимые документы в установленный нормативом срок – 10 рабочих дней со дня получения заявления. Кстати, сейчас рассматривается новый законопроект, устанавливающий срок семь рабочих дней.

– Какие направления деятельности курирует ваш комитет?

– Первое – государственный строительный надзор, и в его рамках – соблюдение технических регламентов и проектной документации. Второе – государственный контроль в области долевого строительства и надзор за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, привлекающих средства граждан. Третье – выдача разрешений на строительство и ввод объектов. И, наконец, контроль над соблюдением градостроительного законодательства органами местного самоуправления, которые тоже выдают разрешения на строительство некоторых объектов.

Чтобы представить, какой объем документации к нам поступает, назову такую цифру: за девять месяцев мы получили 348 заявлений на выдачу разрешений на строительство, 132 компании получили добро. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года было 309 заявлений, разрешений выдано 142. Таким образом, 94 заявителям отказано в этом году и 107 – в прошлом.

Коллаж
Одно из частых нарушений – отсутствие в проектной документации указания на точки подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения

– Цифры не бьются. Что случилось с остальными заявлениями, которых больше 100, в 2016 году?

– Часть отзывают сами застройщики. Мы ведь не формально рассматриваем заявления, а обсуждаем планы компаний, информируем, в чем суть наших замечаний. Если есть возможность их устранить в короткий срок, застройщик это делает, и мы выдаем разрешение. Когда недостатки исправить быстро не получается, как правило, заявитель отзывает документацию, чтобы подготовить пакет как полагается. Особых проблем для застройщиков в получении отказа нет, но они предпочитают отозвать заявление и подавать его вновь.

– Назовите основные причины отказов в разрешении и что вы в этом случае рекомендуете застройщикам?

– Причин для отказа на самом деле немного. Это отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и отсутствие подписей аттестованных экспертов в заключении экспертизы.

Сейчас много негосударственных контор, специалисты которых берутся делать экспертное заключение. К сожалению, они не всегда хорошо владеют основами законодательства. Между тем подписи по отдельным направлениям проекта могут ставить только специально аттестованные по ним эксперты. И мы вынуждены отказывать, если эти требования не соблюдены.

Справедливо будет сказать: застройщики в последнее время стали более ответственно подходить к сбору документации и такое явление, как неполный пакет документов, с которым мы сталкивались вначале, наблюдаем значительно реже. Но по-прежнему не все разделы проектной документации предоставляются на экспертизу. И я бы посоветовал всем застройщикам относиться к подготовке документации профессионально, чтобы в дальнейшем не осложнять проблемами процесс строительства.

Ведь даже если разрешение выдали, то, что не все документы представлены, обнаружится в процессе госстройнадзора. И тогда придется останавливать стройку, выдавать предписание, направлять проект на повторную экспертизу. Очевидно, что правильнее будет изначально представить на экспертизу полный пакет. Особенно когда речь идет о жилых домах.

Есть примеры, когда застройщик планирует строительство объекта, который по генплану на конкретном участке строить нельзя. В градостроительном плане земельного участка четко указаны виды разрешенного использования каждого участка. Генплан и градостроительный план – разные документы.

Мы руководствуемся градпланом, который содержит информацию из правил землепользования и застройки и генплана. Скажем, если это промышленная зона, строить в ней жилой дом никто не разрешит. Застройщику, прежде чем планировать свою работу, стоит внимательно изучить генеральный план поселения и правила землепользования и застройки.

Еще одно частое нарушение – отсутствие в проектной документации указания на точки подключения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения. В проекте нередко пишут: подключение к проектируемым инженерным мощностям. А то, что еще только проектируется, может быть построено и через 10 лет. В такой ситуации оказался ЖСК «Муринское-1»: дома почти построены, а инженерных сетей нет. Вводить такой дом мы не можем.

Нередко мы сталкиваемся и с проблемой несоответствия количества парковочных мест количеству возводимой жилой площади. Это характерно для вводимых в эксплуатацию многоквартирных домов, разрешения на которые выдавали муниципалы.

Мы добиваемся, чтобы застройщик провел расчеты и выделил землю под парковку. Если не на самом участке, то хотя бы на соседнем, в том случае, конечно, когда на него есть правоустанавливающие документы. Кроме того, не всегда указывают санитарно-защитные зоны, уже существующие по факту.

– О снижении административных барьеров в строительной отрасли говорят давно. Каковы в Ленинградской области показатели – «среднее время» и «среднее количество процедур» при получении разрешения на строительство? К какому показателю стремитесь?

– Повторюсь, заявление на разрешение на строительство рассматривается в течение 10 дней. Если имеется в виду весь цикл от выдачи градостроительного плана до разрешения на строительство, у нас по регламенту уходит 85 дней, в течение которых необходимо выполнить четыре процедуры.

Дом
За девять месяцев 2016 года поступило 348 заявлений на выдачу разрешений на строительство, 132 компании получили добро, 94 заявителям отказано

А вот те показатели «по среднему», которые обычно озвучиваются, на мой взгляд, не совсем корректны. Хотелось бы знать, кем и как они выведены. Как правило, такие данные выводят на основе опроса застройщиков, которые проводит АСИ. Нас, к сожалению, с ними не знакомят. Мы пытались понять, что имеют в виду застройщики, когда говорят, что в 2015 году на все уходило 156 дней, за которые проводили 17 процедур. Но какие конкретно процедуры имеются в виду, нам не сообщили.

Чтобы сокращать указанные застройщиками время и процедуры, мы должны понять, о чем идет речь. Могу предположить, что некоторые надзорные органы требуют согласований, которые по закону не положено запрашивать.

Возможно, застройщики имеют в виду согласования проектов с сетевыми организациями. Но они выполняются либо до получения градплана, либо после получения разрешения на строительство, для ввода объекта. Если считать что озвученные цифры объективные, то почему оценка труда правительства области столь высока: 4,14 по 5-балльной шкале? Ответственно заявляю: мы не требуем никаких иных процедур, кроме прописанных в законе.

– О каких процедурах речь?

– Они известны всем строителям, но повторю для ваших читателей: это подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка, рассмотрение заявления на выдачу разрешения на строительство, проведение историко-культурной экспертизы, которая добавилась в связи с изменением федерального законодательства. И, наконец, экспертиза проектной документации.

Вот все, что мы требуем, укладываясь в установленные 85 дней. Сейчас планируем сократить этот срок до 80 дней.

Здесь бы хотелось поделиться своей точкой зрения относительно историко-культурной экспертизы. В документах указано, что она проводится, если орган по охране памятников не обладает сведениями о наличии или об отсутствии на земельном участке объекта культурного наследия. Получается, что такой экспертизе следует подвергнуть все участки. Причем указано, что она должна проводиться до утверждения градостроительных регламентов, то есть до принятия правил землепользования и застройки (ПЗЗ). То есть по формальным основаниям, и мы к этому склоняемся, если в ПЗЗ отсутствует информация о культурном объекте, то историко-культурную экспертизу проводить не нужно. Но с нами не согласны коллеги департамента охраны культурного наследия комитета по культуре.

В такой ситуации застройщик рискует: без историко-культурной экспертизы ему придется останавливать строительство, если в культурном слое вдруг обнаружится исторический объект. Проблема еще и в том, что немногие организации имеют право проведения историко-культурной экспертизы. Это, как правило, частные компании, за услуги которых надо платить, более того, размер оплаты не регламентируется, а устанавливается договором. Так что проблем с введением этой новации возникло немало.

– Но вот разрешение выдано и наступает черед строительного надзора. Изменилась ли специфика выявленных нарушений за последние несколько лет?

– За девять месяцев текущего года провели 663 проверки, в прошлом году 571. По их результатам выдали 369 предписаний (в 2015 году – 480), составили 68 протоколов об административных правонарушениях (в 2015 году – 92). Издали 61 постановление о назначении административного наказания (в 2015-м – 74).

Надо понимать, что привлечение к ответственности не основная цель. Главное – выдать заключение о соответствии построенного объекта требованиям безопасности. Заключений о соответствии построенных объектов проектной документации выдано 148, и четырем компаниям отказано. Год назад было 135 заключений и два отказа. Специфика нарушений не изменилась: это несоответствие объекта проектной документации и срыв сроков ввода.

Если говорить о работе по долевому надзору, то тут факты таковы: в этом году мы проанализировали более 870 ежеквартальных отчетов. Застройщик представляет нам бухгалтерскую отчетность ежеквартально по формам, установленным правительством и характеризующим финансовое состояние компании, которая привлекает средства населения.

В прошлом году мы получили всего 347 отчетов. Провели 89 проверок объектов долевого строительства (в 2015-м – 61), выдали 49 предписаний об устранении выявленных правонарушений (в 2015-м – 26), составили 34 протокола об административном правонарушении (в 2015-м – 24). Вместе с тем число обращений дольщиков растет. Причем иногда по объектам, срок сдачи которых еще не наступил.

– Генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов в одном публичном выступлении заметил, что в Петербурге действует группа профессиональных юристов, которые специализируются как раз на составлении жалоб дольщиков. По его информации, они отслеживают все объекты долевого строительства и, если обнаруживают намек на задержку сроков ввода, рассылают письма дольщикам, предлагая свои услуги…

– Не могу ни подтвердить, ни опровергнуть эту информацию, но мы нередко получаем обращения, как будто написанные под копирку. Вполне возможно, что это грамотный дольшик, составив такое обращение, поделился со всеми, но допускаю, что может быть и такая услуга.

Но наша задача – не искать и разоблачать тех, кто пишет, а не допустить роста проблемных объектов. В этом году ввели два дома из числа долгостроев, сейчас занимаемся еще двумя домами компании-банкрота ЗАО «УМ № 276». Один передали ЖСК по суду о банкротстве, его уже можно достраивать, второй дом планируем передать до конца 2016 года.

Радует и видимый результат нашей работы в суде. При передаче дома жилищно-строительному кооперативу требуется внести определенную сумму на счет арбитражного суда для того, чтобы компенсировать затраты других кредиторов. Так вот, сумма по двум домам ЗАО «УМ № 276» снижена с 202 до 29 млн рублей. Кроме того, нашли инвесторов, которые согласились достроить дом в поселке Сосново Приозерского района (введем в этом году), дом в Колтушах, ЖСК «Чудная долина» в деревне Старая.

Беда в том, что из-за изменения судебной практики застройщик может оказаться пострадавшей стороной. Раньше суды размер неустойки за нарушение срока снижали до разумных пределов, по одному договору за существенное нарушение срока устанавливали компенсацию в 200 000–300 000 рублей.

Недавно Верховный суд РФ принял решение, в соответствии с которым за нарушение срока в полгода-год дольшик может получить компенсацию в несколько миллионов рублей, фактически вторую стоимость квартиры. Если таких исков много, накладывается арест на счета застройщика для взыскания больших сумм. У нас уже есть первый пострадавший. Например, ЖК в Аннино, Ломоносовский район, застройщик ООО «Тареал». Действительно, есть задержка ввода объекта, дольщики, получившие квартиры, идут в суд с жалобами на срыв сроков, но этим правом пользуются даже те, чьи дома должны сдаваться в 2017–2018 годах.

В результате около десяти арестов наложено на расчетный счет. Между тем, когда пошло нарушение сроков, мы обратились в суд с просьбой запретить заключать новые договоры. Суд нам отказал, потому что застройщик исполнил наши требования и передал квартиры в ранее построенных домах дольщикам. Но мы не останавливали стройку.

Теперь же компания не может строить. А там больше 200 дольщиков. Уверен, что все произошло из-за того, что застройщик не умеет или не хочет работать с дольщиками. Есть и другой пример: ЖСК строится с 2008 года, а ни одной жалобы нет. Застройщик работает с людьми, держит в курсе, разъясняет причины задержки ввода объекта. Люди видят, что он делает. В этом году этот дом будет введен.

– Весной 2016 года вступили в силу поправки в областной закон № 38-оз, которые устанавливают случаи, не требующие получения разрешения на строительство. В частности, на строительство линии электропередачи напряжением до 35 кВ и блок-модульных трансформаторных подстанций мощностью не более 2500 кВА. Не требуется разрешения и для строительства ливневой канализации, а при положительном заключении госэкспертизы проектной документации – и для всех линейных объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения. Как это отразилось на работе ведомства и как теперь организован надзор за такими объектами?

– Мы постоянно расширяем перечень объектов, которые не требуют разрешения на строительство. Это единственный способ сократить административные барьеры в рамках регионального законодательства.

Всего действует два перечня. Первый – вообще без каких-либо условий. Мы в отношении этих объектов не осуществляем госстройнадзор. К нему относятся газопроводы низкого давления, линии электропередачи напряжением до 35 кВ. Надзор за такими объектами ведут энергетики.

Второй перечень для более сложных объектов, где сохраняется проведение экспертизы проектной документации. При наличии госэкспертизы разрешения на строительство всех линейных объектов не требуется, но госстройнадзор сохраняется.

– Ранее вы говорили о том, что, вероятно, будут отменены разрешения на строительство автомобильных дорог на территории населенных пунктов. Сейчас это возможно только при условии их нахождения на землях лесного фонда либо сельхозземлях, специально предоставленных для этих целей. Когда может быть принято решение и как будет осуществляться надзор за такими объектами?

– Действительно, 30 августа губернатор дал поручение подготовить изменения в 38-й областной закон, куда будут внесены и автомобильные дороги. Их внесут во второй перечень, требующий наличия экспертизы и надзора. До 1 февраля 2017 года мы должны принять эти изменения.

– Каковы планы по повышению эффективности работы вашего ведомства, готовы ли специалисты к электронному документообороту и на что необходимо обратить внимание строительного бизнеса при подаче документов в электронной форме?

– Мы работаем в рамках действующего законодательства. Исполняем его, как прописано. К внедрению электронного документооборота мы готовы. Скажем, обращения граждан уже давно принимаются в электронном виде.

Правда, с января 2017 года мы не сможем на основании таких обращений проводить проверки (до сих пор проводим), потому что сейчас закон требует полной идентификации обратившегося. То есть человек должен зарегистрироваться в государственной информационной системе, получить специальный электронный ключ (выдают в МФЦ), и только обращения, подписанные таким ключом, будут служить основанием для проверки.

Кроме того, с 1 января документы на госэкспертизу будут приниматься исключительно в электронной форме. Застройщикам следует заранее изучить требования к формату документов и к электронной подписи. Наш комитет по информатизации и связи ведет работу по совмещению федерального и областного порталов государственных услуг с порталом ГАУ «Управление государственно экспертизы Ленинградской области». Главное, чтобы застройщики были готовы.

Лилиана Глазова

В печатной версии название статьи – “Настроились на диалог” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 169, ноябрь, 2016 г.)

Исследование микрорайона

Новости партнеров

Загрузка...

Смотрите также

X