жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Спрос на постиндустриальный пейзаж

Строительный бизнес готовится к редевелопменту промзон, поскольку интерес инвесторов переориентируется с периферии Петербурга к «серому поясу» и промышленным локациям в историческом центре города.

Алексей Никишов
Алексей Никишов

Опрос, проведенный среди инвестиционно-строительных компаний комитетом по инвестициям Санкт-Петербурга, показал: в долгосрочной перспективе намечается тенденция оттока жилищных проектов из периферийных районов. В то же время эксперты фиксируют рост интереса строительного бизнеса к промышленным локациям в историческом центре Северной столицы. Спрос на застройку промзон был отложен, поскольку потенциальные риски при освоении промышленной площадки несоизмеримо выше, чем при реализации проекта на нетронутом участке в «закадье».

Об инженерных изысканиях как одном из инструментов развития постиндустриальных проектов мы беседуем с исполнительным директором ООО «МегаМейд Изыскания» Алексеем Никишовым.

– Алексей Владимирович, идея редевелопмента промзон в черте города не нова. Чем обусловлен нынешний всплеск интереса к проектам на таких территориях?

– В докризисные времена эти проекты не были никому интересны, строительный бизнес реализовывал массу других, куда более крупных, капиталоемких и амбициозных проектов на окраинах города – в Мурино, Ручьях, Славянке, на Парнасе и др.

Покупатели недвижимости быстро разочаровались в периферийном жилье, не обеспеченном ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Сейчас эти кварталы не пользуются былой популярностью, тем более что и ситуация на земельном рынке резко изменилась: на городских окраинах наблюдается дефицит участков, пригодных под застройку.

12 000 га, или 13,6% общей площади города, в Петербурге отнесено к промышленным территориям

Более перспективными для строителей выглядят проекты, связанные с редевелопментом «серых» территорий в центре Петербурга. Если вспомнить, первой компанией, проявившей интерес к проектам по переводу земель промышленного назначения в земли под жилищное строительство, стала «Группа ЛСР». Затем ее примеру последовали и другие застройщики, благодаря чему на площадках «Петмола» и «Вагонмаша» выросли респектабельные жилые комплексы. Недавно компания «БФА-Девелопмент» объявила о редевелопменте 35 га бывшего завода «Красный выборжец».

Эта тенденция набирает обороты. Ведь, по сути, редевелопмент позволяет архитекторам и градостроителям уйти от унылых и скучных типовых зданий, создав в сердце города современные кварталы жилой застройки и центры деловой активности, гармонично вписывающиеся в городской ландшафт.

В этой ситуации инженерные изыскания и предпроектные разработки должны находиться в авангарде событий.

– Но строители сегодня по-разному реагируют на этот специфический сегмент инженерно-строительного рынка. Станет ли он интересен для них в связи с новым трендом?

– Думаю, востребованность изыскательских работ возрастет. При реализации подобных строительных проектов девелопер сталкивается с множеством проблем, касающихся подбора земельного участка, его размежевания, расчета экономики проекта, учета экологической и транспортной составляющей будущего жилого комплекса или общественно-делового центра.

Милл сити
Милл сити — проект редевелопмента «Невской Мельницы»

Не у каждого застройщика имеется в распоряжении собственный департамент, занимающийся оценкой степени загрязненности территории, выявлением объектов, находящихся под охраной КГИОП, проверкой на соответствие действующим градостроительным требованиям и прочими препятствующими факторами.

Определенных усилий и временных затрат требует от девелопера и процесс перевода промышленных территорий в статус земель, предназначенных под жилищное строительство.

Априори такие департаменты существуют у крупных игроков строительного рынка Петербурга, средние же компании вынуждены обращаться за помощью в сторонние организации. В нашей практике был пример, когда собственник участка не мог найти покупателя несколько лет, поскольку в советское время на территории находилось химическое предприятие. Можно ли здесь возводить жилье или офисы? Не ясно. За счет проведения изысканий на этой территории с привлечением аккредитованных лабораторий собственник смог принять верное решение и продать участок буквально за несколько месяцев. Это эффективный инструмент, с помощью которого даже средний строительный бизнес может расширять свой земельный банк.

– Могут ли дополнительные затраты «утяжелить» строительные проекты?

– Доля финансовых затрат на инженерные изыскания в общей смете составляет всего несколько процентов, что сопоставимо с погрешностью в экономике всего проекта.

В то же время средним компаниям проведение изыскательских работ открывает дорогу к центру города, тем более что рынок земельных участков сегодня непрозрачен. Застройщик получает возможность реализовать креативные нетривиальные проекты, имея на руках реальные данные об их экономике. Это упрощает привлечение инвесторов, позволяет экономить на издержках и при этом увеличивать свою прибыль.

Городским комитетом по промышленной политике сейчас ведется сопровождение работ по планировке территорий производственных зон общей площадью 5619,3 га

Для реализации таких проектов мы, например, разработали предложение по проведению аудита земельных участков. Комплексные обследования предполагают привлечение высококвалифицированных экспертов для проведения анализа общей градостроительной документации, градпланов и ППТ, расчета транспортной доступности участка и влияния промышленных объектов, расположенных вокруг, расчета санитарно-защитной зоны и прочее. При оценке перспективности данного земельного участка осуществляется забор проб и оценка экологической обстановки в границах территории, бурение опорных скважин, проводятся геотехнические исследования грунтов с предоставлением заказчику полных протоколов исследований.

Такой аудит дает возможность как застройщикам, так и городским властям совершенно по-новому взглянуть на невостребованные участки городского земельного фонда и придать им другой статус, раскрывая новые перспективы дальнейшего использования.

В свою очередь, с возникновением интереса к инженерным изысканиям применительно к проектам редевелопмента может быть создан дополнительный стимул к общему развитию отрасли и ее модернизации – внедрению лабораторно-технических новинок, инновационных инструментов и оборудования вроде электротомографов, георадаров, лазерных сканеров и т. д.

Иными словами, новая урбанистическая тенденция может послужить драйвером развития изыскательской отрасли.

– Что необходимо предпринять городским властям для совершенствования процедур редевелопмента территорий?

– Считаю, было бы правильно сделать более доступными полученные при инженерных изысканиях архивные данные по тем или иным территориям и земельным участкам. Например, перед выполнением инженерных изысканий запрашиваются архивные данные в КГА, сейчас эта процедура занимает много времени. В принципе, можно было бы получать требуемые документы в онлайн-режиме. И не важно, будет ли содержание архива, фонда изысканий возложено на государственное ведомство или частную компанию, главное – доступность информации. Можно рассматривать вопрос о взимании абонентской платы, но данные должны быть, повторю, доступными. Аккумулируя сведения в одном месте, но не обеспечивая простой алогоритм их выдачи, не воз можно создать эффективную систему.

Нонна Цай

Другие материалы по теме

X