жк днепропетровская 37 квартиры

Строим Добро

Посчитать, прежде чем потратить: о расходах на строительство

Сократить расходы на строительство можно, если грамотно оценить затраты на стадии разработки проектной документации и прохождения экспертизы.

Стройка
На конструктивных элементах рядового здания можно сэкономить около 100 млн рублей, что сопоставимо со стоимостью примерно 30 однокомнатных квартир

Такой подход позволяет экономить сотни миллионов рублей при полном соответствии нормативным требованиям.

В условиях ужесточающейся конкуренции, падения спроса на недвижимость сокращение издержек, снижение себестоимости работ – единственная возможность для игроков строительного рынка сохранить свои позиции. Отсюда и вытекают главные задачи, которые ставит перед собой и партнерами застройщик.

«Качество строительства является комплексной задачей, зависящей от всех участников инвестиционно-строительной деятельности: инвестора, застройщика (технического заказчика), изыскательской организации, проектировщика и других лиц. Обеспечение должного уровня строительства и функциональности объекта без превышения сметы – первостепенная роль, которую выполняет застройщик», – формулирует свою позицию начальник управления строительного контроля «Главстрой-СПб» Алексей Бриус.

Очевидно, считать деньги следует до того, как придет время их тратить, – на этапах эскизного проектирования, разработки проектной и рабочей документации. «Любая экономическая система живет циклами, развитие и стабильность сменяются кризисами и рецессиями. Это и формирует настрой конкурентоспособной системы на рациональный выбор ресурсов. Оптимизация проектных решений – самая эволюционно стабильная стратегия в наше время, – рассуждает по этому поводу Алексей Бриус. – Конкуренция заставляет взвешивать и рассчитывать ожидаемые затраты ресурсов и находиться в постоянном поиске наиболее оптимальных технологий и технических решений».

«В умении грамотно распорядиться финансами, определив приоритеты, четко понимая, на каких этапах и насколько можно сокращать расходы, – основа строительного менеджмента, – подтверждает руководитель Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы Андрей Алексеев. – Экономить можно на всех этапах строительства, но не в ущерб качеству, долговечности, действуя рационально и разумно».

По словам Алексея Бриуса, разумным можно признать лишь такой способ экономии, при котором конечный строительный продукт не утрачивает своих свойств и приобретает новые достойные качества. «В противном случае все может обернуться неграмотными техническими решениями, а сокращение финансовых затрат станет делом сомнительным и небезопасным», – подчеркивает он.

Чтобы не испытывать разочарований и быть уверенным в качестве проекта, изначально не стоит скупиться при выборе проектной организации, убежден Андрей Алексеев. «Делая выбор, надо рассматривать не цену предложения, а опыт, проектные материалы, выпущенные ранее. Будет не лишним выехать на готовый объект, понять, насколько гармонично он вписался в городскую среду, осмотреть его изнутри, оценить планировочные решения и т. д.».

Сегодня меняется подход к делу – не только проектные мастерские с известными брендами способны стать квалифицированными партнерами в реализации проекта.

«Профессиональным проектировщиком сегодня может считаться специалист, который мыслит как инвестор и чужие деньги считает как свои, – комментирует соучредитель Группы компаний «Глобал ЭМ», генеральный директор ООО «ГЭМ» Вадим Парадник. – То есть те решения, которые закладываются в проект, разработчик должен осмыслить с точки зрения будущих затрат, и желательно с первых шагов».

Впрочем, именно такой подход к делу сделал команду «Глобал ЭМ» востребованной. И позволяет специалистам утверждать: средства, отпущенные на строительство, можно сэкономить на конструктивных, архитектурных решениях, материалах, не ухудшая характеристик и качества зданий и сооружений, если не закладывать избыточные запасы прочности, оптимально рассчитывать мощности инженерного оборудования, планировку здания.

Запас, который карман тянет

«В 90% случаев на конструктивных решениях проектировщики перезакладываются в несколько раз, – подтверждает Андрей Алексеев. – Там, где будет вполне достаточно 1000 свай, предусматривается 1500. Где допустимы сваи длиной в 20 м, закладывают в 25».

Стройка
Профессиональным проектировщиком сегодня может считаться специалист, который мыслит как инвестор и чужие деньги считает как свои

Параметры проектов действительно закладываются многими с большим запасом, соглашается Вадим Парадник. «И в прошедшей экспертизу документации, и в той, что подготовлена к процедуре строительства, но выполнена не нашими специалистами, мы неоднократно обнаруживали, что разработчики перестраховались. Количество свай, заложенных в устройство фундамента, можно безболезненно уменьшить на 30%, примерно на 20–30% сократить объем используемого бетона».

Экспертиза в этом случае может не спорить с проектировщиком: больших противоречий с принятыми правилами в этом нет и все будет соответствовать техническим регламентам и требованиям.

<a href=»http://fundament-ekb.ru»>строительство фундамента</a>

В России существует не мало строительных компаний, но лишь единицы предерживаются техническим регламентам и требованиям к таким компаниям можно отнести «Фундаментстрой», компания выполняет профессиональное строительство фундамента

строительство фундамента

«Наша задача – не допустить, чтобы здание рухнуло. Очевидно, что фундамент с тройным запасом прочности все выдержит. Но насколько готов к таким затратам инвестор? – рассуждает Андрей Алексеев. – Сейчас тяжелые времена, важно, чтобы неоправданные запасы прочности не сказывались на стоимости проекта, а следовательно, на заказчике и в конечном счете на дольщиках. Вот недавний пример: в 10-этажном здании предусмотрена 900-миллиметровая железобетонная плита. Опытный строитель понимает: толщина избыточна, ее можно без опаски уменьшить примерно вдвое. И тут надо считать расходы не только на бетон, но и на его укладку, монтаж опалубки. В расчет не берутся разбитые бетоновозами дороги, пробки, которые неизбежны при доставке бетона на стройплощадку. А это тоже деньги, и немалые».

При том что все опираются на одни нормативы и требования, расходы, особенно на нулевой цикл строительства, могут при разном подходе к разработке проектной документации сильно различаться.

«Это, вероятно, зависит от того, какая проектная школа за спиной, каким опытом обладают разработчики. Если они привыкли так вести дело в течение 30 лет, отступление от сложившегося жизненного опыта для них означает выход из зоны комфорта. Именно так они понимают ответственность за обеспечение качества и безопасности будущего сооружения», – комментирует Вадим Парадник.

По данным Андрея Алексеева, на конструктивных элементах рядового здания можно сэкономить примерно до 100 млн рублей. Если средний инвестпроект жилого комплекса оценивается в 3 млрд, то размер экономии кажется на первый взгляд не слишком существенным, однако он сопоставим со стоимостью примерно 30 однокомнатных квартир.

Длина свай, толщина плиты, стен, перекрытий, процент армирования – это параметры, которые можно пересмотреть в ходе проектных работ и экспертизы проекта. Что касается разработки инженерных систем и решений по их внедрению в проект, то, по мнению Вадима Парадника, экономить при их закладке на стадии проектирования не всегда просто и не имеет особого смысла. Выбор на рынке инженерных систем и оборудования разнится по цене в разы и зависит от класса оборудования.

«Все здесь формируется исходя из требований и амбиций заказчиков, – подчеркивает он. – Есть такие, которые не нацелены на то, чтобы тратиться на системы жизнеобеспечения сверх положенного по нормативам. Другие же считают это вопросом престижа и намерены обойти конкурентов, создавая особые комфортные условия, скажем, при строительстве офисных зданий или гостиничных апартаментов».

Некультурная стройка

Обсуждая проблемы сокращения затрат, наши эксперты не смогли обойти стороной такие важные аспекты, как культура строительного производства и кадры. «Человеческий фактор при реализации проекта имеет огромное значение, – говорит заместитель генерального директора по информационным технологиям Группы компаний «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Марина Орлова. – В этом ряду и вопрос ответственного выбора генерального проектировщика, технического заказчика и формирования команды самого проекта. Все действия должны быть направлены на то, чтобы не допустить ошибок, которые могут привести к увеличению сроков, а значит, и расходов».

«Многие интересные и продуктивные решения, направленные на сокращение затрат, улучшение качества проектов, сегодня не могут быть внедрены из-за низкой культуры строительного производства», – считает Вадим Парадник.

Наемных рабочих, не состоящих в штате компании, застройщики не настроены обучать. В результате некоторые инженерные решения, которые могут привести к сокращению затрат, не закладываются только потому, что они не могут быть реализованы: людям не хватает знаний и навыков.

«На стадии рабочего проектирования мы всегда для начала обсуждаем с подрядными фирмами совместно с заказчиком их возможности, уровень квалификации и только тогда рекомендуем современные методы, в частности, в проведении монолитных работ, – поясняет Вадим Парадник. – Немногие, например, могут в соответствии с проектом отлить шахту лифта. И потому приходится принимать решение по устройству сборных лифтовых шахт, предусматривая дублирующую монолитную коробку. Не каждый подрядчик способен выполнять разводку коммуникаций в теле пола. Если экономить на толщине перекрытия, то такие решения не только логичны, но и экономичны, но, повторюсь, не всегда выполнимы. Другими словами, есть много нюансов, возможностей повлиять на экономику проекта в целом, но не хватает квалифицированных рабочих рук, компетенций линейного персонала».

Проект
Разумным можно признать лишь такой способ экономии, при котором конечный строительный продукт не утрачивает своих свойств и приобретает новые достойные качества

Даже если создать оптимальный по цене проект, не факт, что подрядчик в эту цену уложится. Причина – в организации строительного процесса, несоблюдении технологии производства, когда на площадке работает масса подрядных фирм без должного надзора.

«Понятны перестраховки некоторых наших коллег, которые закладывают бетон с запасом, – подчеркивает эксперт. – Мы сталкивались с ситуацией, когда строительство фундамента проектной прочностью В30 из-за нарушения ухода за бетоном прочность конструкций ростверка составила B12,5. Хотя контроль на стройплощадке вела аттестованная лаборатория и присутствовал строительный контроль».

Где на экономию – табу

При том что у всех участников строительного проекта велико искушение сократить расходы, есть процессы, экономить на которых не станет ни заказчик, ни проектировщик. Для представителя заказчика, который несет полную ответственность за качество конечного строительного продукта, здесь есть свои табу.

«Нельзя экономить на системах, обеспечивающих безопасность зданий и сооружений, – убежден Алексей Бриус, – иными словами, отступать от требований № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других технических регламентов, норм и правил».

Разработчики проекта, полагает Вадим Парадник, не имеют права экономить на изысканиях, основе, с которой начинается проект, и на инженерно-технических обследованиях, если речь идет о реконструкции зданий. Это ключевые аспекты, которые задают направление всему проекту.

«Здесь мы не только не будем предлагать какие-то варианты сокращения затрат, напротив, если нас не устроит уровень данных, предоставленных в результате обследований и изысканий, мы станем настаивать на том, чтобы эти процедуры были проведены более тщательно и расходы на них увеличены», – отмечает эксперт.

По его мнению, если инженерно-геологические изыскания выполнены в достаточном объеме, можно максимально точно рассчитать характеристики конструкций ниже нулевой отметки. И только на основе полноценной информации появится возможность для поиска оптимизационных схем и по конструктивным решениям всего здания.

«Более того, – подчеркивает Марина Орлова, – именно качественно проведенные инженерные изыскания, учет специфики расположения планируемого к строительству объекта (инсоляция, отступы, высотные ограничения, особенно в зоне регулируемой застройки в центре города) позволяют на этапе проектирования снижать издержки».

Ресурсы экономии

«Одним из главных ресурсов проекта является время, – настаивает Марина Орлова. – Все методы, направленные на сокращение издержек, – это технологии по снижению времени на реализацию проекта на всех этапах, от проектирования до ввода в эксплуатацию. Экономия достигается, к примеру, за счет типизации технологических решений, высокой степени заводской готовности отдельных элементов конструкций, налаженной технологической цепочки (принцип justintime)».

Также оптимизировать стоимость строительства при разработке нового проекта возможно за счет внедрения BIM-технологий. «Технологии используются для построения единой виртуальной модели здания в цифровом виде, с которой могут работать специалисты всех профилей, от архитектора до сметчика. Результат внедрения BIM-технологий в проект – сокращение издержек на 3–5% за счет устранения проектных ошибок и более точных спецификаций», – поясняет она.

Теоретически, с точки зрения Алексея Бриуса, нацеливаясь на оптимизацию затрат, проще всего изначально выбрать технические решения, опыт применения которых в предыдущих проектах или процессе эксплуатации построенного здания или сооружения показал положительный результат.

На практике это не всегда удается из-за большого количества участников инвестиционно-строительного проекта и ограничения доступа к его отдельным частям.

«Кроме того, нередко работа проектировщиков носит закрытый и непрозрачный характер, и документация предоставляется на согласование уже в готовом виде, при этом изменения, предлагаемые заказчиком, вызывают болезненную реакцию, – констатирует он. – В итоге вовремя не складывается объективная оценка проекта и упускается ценное время, поскольку готовый проект торопятся направить в экспертизу. Здесь, казалось бы, представляется чуть ли не единственная возможность по ходу рассмотрения проекта на соответствие установленным требованиям безболезненно его отредактировать с точки зрения оптимизации затрат. Но и тут достаточно препон, экспертиза не считает деньги заказчика».

Разработчики проекта не имеют права экономить на изысканиях, основное, с которой начинается проект, и на инженерно-технических обследованиях, если речь идет о реконструкции зданий

Если есть намерение видеть в экспертах партнеров, к выбору команды, которая проведет экспертизу проекта, надо подходить конструктивно, рекомендует Андрей Алексеев. Сегодня в Петербурге действуют несколько десятков компаний, которые предлагают услуги по проведению экспертизы. Очевидно, что рынок этих услуг будет только расширяться, условия вхождения в него вполне приемлемые. Насколько известно, достаточно в составе фирмы иметь пять аккредитованных экспертов, чтобы вести такую деятельность.

Но если компания с таким штатом гарантирует рассмотрение проекта за несколько дней, то очевидно, что не все разделы проектной документации будут тщательно изучены и должным образом проанализированы, чтобы дать рекомендации по сокращению расходов на строительство. И здесь также важно не ошибиться.

«Возможен вариант, когда, получив после формального исследования экспертное заключение, нюансы с несоответствием нормам и требованиям заказчик обнаружит, только выйдя на площадку, – отмечает Андрей Алексеев. – Хорошо, если это станет очевидно в ходе строительства, а не при приемке объекта в эксплуатацию. И тогда переделки и неизбежные срывы сроков сдачи объекта, которые выливаются в дополнительные финансовые затраты и репутационные потери застройщика».

Сотрудничая с профессиональными экспертами, заказчик минимизирует риски и получает возможность потратить деньги с умом. Но не факт, что после прохождения экспертизы цена проектов обязательно снизится, есть и такие, в которых не хватает нужных решений и это требует дополнительных средств, что и рекомендуют эксперты в своем заключении.

Эксперт мне друг

Чтобы не терять время, техническому заказчику тоже следует подумать о страховке – нанять консультантов до того, как проект попадет на экспертизу, на основании которой делается заключение о выдаче разрешения на строительство.

«Вопрос привлечения аудиторов или экспертов на стадии проектирования весьма щекотлив. Это ставит под сомнение компетенцию выбранной проектной организации, – высказывает свою точку зрения Алексей Бриус. – Проектировщик интуитивно старается максимально адаптировать проект к наработанным ранее типовым, повторным технологиям, а также найденным при разрешении непредвиденных трудностей авторским решениям. Другими словами, разработчик проекта исповедует догматический подход, а застройщик, учитывая нестабильность экономики, всегда заинтересован в разумном творческом подходе автора проекта. Конфликт интересов неизбежен и вынуждает обращаться к третьей компетентной стороне – аудиторам или экспертам. Но это тоже не всегда продуктивно, поскольку ответственность за предлагаемую оптимизацию размывается».

Идея совместить экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий и проверку на оптимальность технологий и технических решений, по мнению Алексея Бриуса, может быть перспективной.

«Участие аудиторов и экспертов в поиске наиболее выгодных технологий – соблазнительная идея. При этом, считаю, ее реализация в полном объеме пока не осуществима, но возможна, например, как государственно-частное партнерство (ГЧП). Редкая негосударственная экспертная организация готова, даже за отдельную плату, объединять функции проверки проектной и рабочей документации с предложением новых технических решений, направленных на экономию затрат инвестора и застройщика. Как реалисты, мы не возлагаем больших надежд на развитие событий в таком направлении, но от подвернувшейся возможности увеличения рентабельности проекта отказываться бы не стали».

Не отказываются от этой возможности и проектировщики. Для них экспертная организация – и контролер, и коллега. «Бывают моменты, когда, что называется, глаз замыливается и эксперты подсказывают, каким путем остаться в тех параметрах, которые указаны заказчиком, – отмечает Вадим Парадник. – Сегодня с созданием негосударственных экспертных компаний работать стало легче: мы почти не теряем время на ожидание рассмотрения документов. И сотрудничество в деле оптимизации расходов также может быть полезным».

И хотя анализ проектной документации на эффективность принимаемых решений не получил сегодня в экспертной среде широкого распространения, примеры обнадеживают. «Результатом такого анализа силами Мосгос­экспертизы является средний показатель экономии средств заказчиков, равный 20% от общей стоимости строительно-монтажных работ», – резюмирует Андрей Алексеев.

Роза Михайлова

Партнер темы: Санкт-Петербургский городской филиал Мосгосэкспертизы

В печатной версии название статьи — «Посчитать, прежде чем потратить» (журнал «Строительство и городское хозяйство», № 170, декабрь, 2016 год)

Другие материалы по теме

X