Top Banner_Благотворительный_фонд_Строим_Добро

Актуальное

За все в ответе: о содержании многоквартирных домов

Пора брать управление собственностью в свои руки и требовать от чиновников и обслуживающих организаций надлежащего исполнения жилищно-коммунальных услуг.

Собрание
В Петербурге создана система, при которой большинство управляющих компаний не получают платежи за коммунальные услуги

Об этом наш разговор с заместителем главного жилищного инспектора Санкт-Петербурга Юрием Кузиным и генеральным директором СРО «Меж­регионразвитие» Владиславом Воронковым.

– Известно, что замминистра строительства и ЖКХ России Андрей Чибис озвучил план ведомства – в ближайшие три года стабилизировать платежи за ЖКУ и повысить качество обслуживания домов. Как вы считаете, возможно ли достижение цели и за счет чего?

Юрий Кузин: Каждый из чиновников на своем участке пытается ответить на эти вопросы. Стабилизация платежей, конечно, улучшит обслуживание. Но давайте разберемся: сколько мы платим управляющей организации (УО) за содержание дома.

В соответствии с пунктом 4 «ж» Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), утвержденных постановлением правительства РФ № 416, управление МКД обеспечивается выполнением стандарта по организации и осуществлению расчетов за услуги по содержанию дома.

Юрий Кузин
Юрий Кузин

Комитет по тарифам устанавливает тариф только для нанимателей государственного жилищного фонда. В Санкт-Петербурге используют его или берут за основу почти все управляющие организации.

Схема такова: суммируются затраты всех крупных УО, отсекаются непроизводственные расходы, а оставшаяся сумма считается обоснованной и достаточной для оказания услуг по содержанию любого дома. Никто не интересуется, какого качества и в каком объеме услуги могут быть оказаны на эти средства. Вся сумма делится на количество квадратных метров, выводится таким образом стоимость содержания одного квадратного метра среднестатистического жилого помещения. Но это как средняя температура по больнице.

Между тем жилые здания одной серии, даже введенные в эксплуатацию в одно время, могут требовать разных расходов. Все зависит не только от условий содержания, но и от места расположения. Дом на берегу залива или тот, что в парковой зоне, могут иметь разную потребность в коммунальных ресурсах и объемах содержания и ремонта. Главное – качественное обследование, по результатам которого составляется смета, а из нее выводятся платежи для конкретного дома. Единая цена может быть разве что за единицу коммунального ресурса.

Мы потому и настаиваем: тариф должен быть разбит хотя бы по видам домов. Например, семья проживает в центре города в шестиэтажном доме высотой 30 м с лифтом, а в парадной пять квартир. Другая – в «корабле», высота которого такая же, но вместилось здесь девять этажей и по шесть квартир на каждом. При этом обе семьи платят и за лифт, и за содержание остального общего имущества в доме одинаково.

Владислав Воронков
Владислав Воронков

Владислав Воронков: Конечно, стабилизация платежей повлияет на качество содержания домов. Государственная информационная система ГИС-ЖКХ задумана для того, чтобы сделать платежи прозрачными, расчеты – правильными, а размер платы за услуги ЖКХ обоснованным.

Кроме того, упрощена система подачи исковых заявлений в судебные инстанции. Теперь можно подавать один иск на список должников и получать судебные приказы на всех сразу. Еще один шаг в сторону упорядочения платежей – увеличение состава Федеральной службы судебных приставов одновременно с наделением их дополнительными полномочиями.

Согласен с тем, что тарифы должны зависеть от типа дома, года постройки и состояния. А право увеличивать плату за содержание дано собственникам Жилищным кодексом РФ. Государство не может устанавливать тарифы для каждого дома, решение должны принимать собственники, убеждать их в такой необходимости следует управляющим организациям.

– В Госдуме рассматривается законопроект о введении прямых договоров между собственниками и  монополистами. Однако жилищный комитет Петербурга считает, что это приведет к падению собираемости платежей. Насколько данные опасения обоснованы?

Юрий Кузин: В Санкт-Петербурге создана система, при которой большинство управляющих компаний не получают платежи за коммунальные услуги. При этом в городе серьезные проблемы с неплатежами. Задолженность УО перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) около 20 млрд рублей. Это огромная сумма. Например, годовая программа капремонта для всего города обходится бюджету почти в 7 млрд рублей.

Ремонт
Первичное, неинструментальное энергообследование дома в Петербурге стоит от 20 000 до 60 000 рублей

Эта проблема актуальна не только для Петербурга, она обсуждается в разных регионах и на разных уровнях. Ее решение действительно возможно с введением прямых договоров. Но прежде нужно разобраться, где и как это внедрять. И если где-то действует уже оправдавшая себя система, то ломать ее было бы неразумно.

В Петербурге практически 70% жилого фонда обслуживается через ГУП ВЦКП. Эта организация не только начисляет платежи гражданам, но и распределяет полученные средства по поставщикам ресурсов и услуг. Поэтому такой опции, как присвоение чужих платежей, у большей части наших УО не появится в силу договора с ГУП ВЦКП. В этом случае прямой договор помог бы усилить работу с гражданами-задолжниками, чья доля в общей сумме задолженности перед РСО превышает половину долга.

Зато в случае нежелания компании переходить на расчеты с ВЦКП о прямых договорах нужно говорить тем более. В городе работала управляющая компания, которая обслуживала дома в Колпинском и Красносельском районах. Компания задолжала почти полмиллиарда рублей ресурсникам, а затем объявила себя банкротом. Чтобы такие ситуации не повторялись, прямые договоры были бы полезны.

Кстати, прямые договоры уже давно введены в ряде регионов, но и там порой бывает хуже, чем у нас. Дело в том, что ресурсоснабжающие компании в этих регионах на общедомовые нужды жителей и УО записывают все свои потери – например, во время аварий на сетях. Хотя ряд технологических потерь нельзя относить к общедомовым нуждам.

Замечу, что с января общедомовые нужды войдут в содержание жилого здания, как это было до 2012 года. Вывод: до принятия решения о переходе на прямые договоры нужно все внимательно взвесить.

Крыша
Собственникам и сегодня не запрещено принимать решение о проведении более дорогостоящего капремонта, но тогда им придется раскошелиться – за счет государства выполняется только необходимый ремонт

Владислав Воронков: На самом деле и я не сторонник перехода на прямые договоры с монополистами. Управляющие компании от этого не выигрывают. В жилищном законодательстве они четко поименованы как исполнитель коммунальных услуг, значит, именно они обязаны предоставлять качественные услуги, в том числе коммунальные, а также собирать платежи и перечислять денежные средства без вознаграждения ресурсоснабжающей организации. Заключать договор напрямую с РСО законодательство и сейчас не запрещает. Более того, изучая проект федерального закона, я понял, что УО остается в некоторой финансовой кабале, даже если не будет взимать плату за коммунальные услуги. Ведь она несет ответственность за качество предоставляемого коммунального ресурса, с одной стороны, и выступает агентом от имени собственников перед РСО – с другой. Проанализировав регионы, где действуют прямые договоры, я увидел, что долгов перед РСО там больше, чем у нас.

– Многомиллионные долги управляющих организаций уже никого не удивляют. Как решать эту проблему?

Юрий Кузин: В Правилах № 416 есть пункт по ведению претензионной работы в отношении должников по жилищно-коммунальным услугам. А в правилах № 354 предусмотрена возможность ограничения поставки коммунального ресурса за исключением тепла, холодного водоснабжения и канализации.

Этими правами надо пользоваться. Но подходить к принятию решения индивидуально. Собственники, уезжающие летом на дачу, не устанавливают счетчики воды, хотя обязаны это делать. В результате задолженность образуется из-за перерасчетов. Дачники привозят справку, что с апреля по октябрь жили на даче и коммунальным ресурсом не пользовались. На деле ничего дома не отключали и, приезжая в город, всем пользовались. УО же списывает оплату полностью. Всем известны «резиновые» квартиры, где прописан один, а проживают 10–15 человек. Сейчас Водоканалом уже рассматривается вопрос об установке счетчиков на стояки ХВС, чтобы можно было определять фактические расходы в таком жилье.

Возможно, прямой договор позволит переложить долю ответственности с УО на РСО, но часть проблем останется. Сегодня беды порождает и пассивность собственников.

Но наиболее рациональным решением инспекция считает законодательный запрет наложения взысканий РСО на такие статьи расходов УО, как содержание и ремонт общедомового имущества, то есть на те средства добросовестных граждан, которые они собирают на другие цели. К сожалению, пока решениями судов любой дом может оказаться в аварийной ситуации, так как по иску РСО средства, предназначенные на обслуживание дома, уходят на погашение долга неплательщиков-жителей.

Владислав Воронков: Многомиллиардные долги УО тянутся «со времен царя Гороха», как говорится. Между тем срок исковой давности – три года. По истечении этого периода все должно быть списано. Другими словами, долги, накопленные до 1 января 2014 года, РСО необходимо списать, взыскать их невозможно. Тогда объем долга сократится в разы. А уже дальше действовать строго в соответствии с законодательством.

РСО имеет право включать в тариф судебные издержки, проценты по кредиту, убытки, вызванные неплатежами населения. В Выборге воспользовались этим правом в итоге: если у нас одна гигакалория стоит примерно 1800 рублей, то там 2860 рублей. Но монополисты хотят сохранить лицо и просто списывают долги со счетов управляющих организаций. Эту практику пора прекратить, чтобы не банкротить УО.

Другой путь – исключить приписки. Откуда взялись долги, если УО ничего для себя не приобрела? Большая часть жилищного фонда обслуживается через ГУП ВЦКП, и я предлагаю поискать деньги там. Может, произошла путаница: кто-то неправильно начислил или перечислил не туда?

Еще вариант накопления долга: УО известно, что деньги за услуги с владельцев нежилых помещений собирают монополисты сами и объем этих средств – коммерческая тайна. Хотя по Жилищному кодексу выставлять счета за коммунальные услуги имеет право только исполнитель – ЖСК, ТСЖ или УО. Но и этот закон не соблюдается. Стоит обратить внимание и на такую деталь: УО до сих пор обслуживают внутриквартальные сети, ремонтируют их, что каждой управляющей компании обходится в кругленькую сумму. Если все эти деньги собрать и выставить РСО счет на оплату, то, думаю, они будут должны УО, а не наоборот.

– Первым шагом в наведении порядка в обслуживании МКД федеральный чиновник назвал введение лицензирования, позволившее освободиться от недееспособных и откровенно мошеннических компаний. Сколько компаний осталось за бортом,
не получив лицензий в Петербурге?

Юрий Кузин: К лицензированию пришли, потому что иные формы содержания домов не давали эффекта. Государство испробовало все варианты участия собственников в управлении собственным домом. Пытались ввести ТСЖ как форму самоуправления в доме. Не получилось в полном объеме.

Оставили ЖСК, хотя изначально от этой формы планировали отказаться. Заметьте, в этой ситуации победили интересы и застройщиков, которые не желают выбирать УО по конкурсу: ведь независимая управляющая компания будет требовать исполнения гарантийных обязательств и вполне может разорить строительную компанию.

Наконец, решили создавать советы МКД. Это грамотное решение. С 2012 года пытаемся их внедрить, но, по сути, совет дома в большинстве случаев существует только на бумаге. При лицензировании оказалось: в городе работает 482 УО, в 35 выявили нарушения лицензионных требований, 31 организация не полностью раскрыла информацию, но в дальнейшем часть из них получили лицензии, при этом не всегда сохранив за собой все дома, которыми управляли ранее.

Отказали четырем компаниям – в отношении их руководителей возбуждались уголовные дела по экономическим статьям. Не обратились за получением лицензии 11 организаций, по 57 домам которых были проведены конкурсы и выбраны для управления другие компании-лицензиаты.

Итог: в Петербурге с рынка ушло почти два десятка компаний, ранее управлявших домами. Кроме того, процесс лицензирования позволил провести обучение всех руководителей УО, после чего они сдавали квалификационный экзамен.

Владислав Воронков: Как член лицензионной комиссии, могу подтвердить – количество лицензиатов удивило и Госжилинспекцию, и органы исполнительной власти города. Считалось, что с момента создания управляющих организаций в 2008 году в городе действует около 200 компаний. Но как выяснилось, их в два с лишним раза больше, и лицензирование прошли свыше 480 УО.

Более того, ежемесячно мы рассматриваем на комиссии от 5 до 10 заявлений. Получить лицензию на обслуживание МКД по закону может любое юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ. Условия известны и просты: наличие в штате должностного лица, обладающего персональным квалификационным аттестатом, и выполнение лицензионных требований.

Компании из смежных отраслей бизнеса, специально учрежденные организации начали подавать документы на лицензирование. Задачей организаторов лицензирования была первоначальная оценка рынка: сколько же компаний в стране на нем действуют и на каком уровне.

С этой задачей справились. В Петербурге с рынка ушли не более 15% компаний, которые испугались лицензирования и сейчас работают на субподряде. Почти все подавшие документы лицензии получили. Теперь пришла пора решать задачу по повышению качества обслуживания домов.

– С введением лицензий работа Госжилинспекции упростилась?

Юрий Кузин: Нам проще не стало. Число жалоб растет, административная практика складывается более широкая. Только за 10 месяцев в ГЖИ поступило 27 000 обращений граждан, замечу, это жалобы только из 30% домов Санкт-Петербурга. По каждому обращению надо провести проверку, и не просто проверку, а с последующим возбуждением производства по административному делу.

Владислав Воронков: В Петербурге ничего не изменилось. Разве что трактовка и применение федерального законодательства усложнились и не всем понятны до конца. На территории страны введен лицензионный контроль, специалисты которого имеют право изымать лицензии, обнаружив признаки ненадлежащего качества обслуживания домов.

Однако в практике не зарегистрировано таких прецедентов. Проверок стало больше, но лицензий не лишают. И это плохо. Лицензии выдавали, как в свое время водительские права – всем подряд. Но права за нарушения ПДД отнимают на время или навсегда. И на дорогах остаются только те, кто соблюдает правила. А лицензии – не отнимают, как бы компания ни работала.

– Со следующего года по закону можно будет лишать лицензии за неисполнение двух предписаний без судебных процедур по решению ГЖИ. Повысит ли это качество обслуживания домов или, напротив, заставит «договариваться» с чиновниками?

Юрий Кузин: Пока мы исключаем дом из реестра УО после неисполнения двух предписаний инспекции в течение года, но не сразу, а после совета с жителями. Лишить лицензии УО можно, если больше 15% домов исключено из реестра. Тогда дело для решения направляется в суд.

В Санкт-Петербурге за этот год процедуре исключения подверглись только три дома. Мы составляем протокол, возбуждаем административное дело по выявленным нарушениям, но рассматривает его мировой суд. В случае принятия такого закона решение о расторжении договора с управляющей компанией – нарушителем будет приниматься самими жителями на их общем собрании без промежуточного звена административной юрисдикции – мирового суда. И «договариваться» УО нужно будет не с чиновниками, а с самими жителями, что логично.

Владислав Воронков: Такие опасения есть и на федеральном уровне. Поэтому Минэкономразвития предлагает отменить в надзорных ведомствах палочные методы, упростить надзорные функции, не третировать малый и средний бизнес, которым в основном и представлен бизнес в ЖКХ. Тем самым на первый план выходят профилактические функции надзорных органов, их действия по предотвращению нарушений, а не количество штрафов.

Если система будет поддержана Госдумой и вступит в действие с нового года, то ГЖИ будет предотвращать нарушения, предостерегать УО, а не просто выписывать штраф. Впрочем, штраф – это основание к лишению лицензии, поэтому им не злоупотребляют. Жилищный надзор в отношении лицензиатов не ведется, только в отношении ТСЖ и ЖСК, которые не проходили лицензирования. Штрафы там немалые.

В отношении Городского центра коммунального сервиса (ГЦКС) возбуждено уголовное дело, там большие нарушения, но степень вины определить может только суд, а еще ряд компаний просто обанкротились.

– Еще одна новация связана с намерением федерального ведомства совместить капитальный ремонт МКД с внедрением энергосервисных контрактов. Убеждать жителей придется УО, ведь сэкономленные средства перейдут управляющей организации. Готовы ли УО к массовому переходу на энергосервисные контракты?

Юрий Кузин: Важная тема. Каждый субъект РФ, опираясь на предельную стоимость оплаты ЖКУ и состояние бюджета, определяет размеры взносов. Стоимость сильно разнится. В Севастополе общая сумма платежа с одного квадратного метра не должна превышать 50 рублей, в Петербурге – 125 рублей, на Камчатке – 550 рублей.

В наших 125 рублях на жилищные услуги приходится примерно 25 рублей, остальное – это коммунальные платежи. Естественно, что энергосбережение даст наибольший эффект именно по коммунальным платежам.

До заключения такого контракта нужно провести обследование дома на энергоэффективность. Определены классы энергоэффективности домов. Класс 2+ – высшая категория эффективности, которая предусматривает не только наличие системы с погодным регулированием, но и несколько иных критериев. Такой вариант дает не только снижение расхода ресурсов, но и освобождение от уплаты налога на имущество.

Энергосервисный контракт – это обязанность специализированной организации наблюдать за состоянием дома и делать выводы, на чем можно сократить энергопотребление. Помимо освобождения от уплаты налога на имущество, общая стоимость энергоресурса для домов с повышенной энергоэффективностью может быть снижена. Так что энергоэффективный дом выгоден не только УО, но и жителям.

Со следующего года региональный оператор «Фонд капитального ремонта» должен представлять собственникам помещений в доме, который идет на капремонт, две сметы – одну на проведение работ с учетом энерго­сберегающих технологий, вторую – обычную. Как будут решать проблему с затратами на формирование двух смет, пока тоже не понятно. Наверное, бюджет будет изыскивать возможности. Первичное неинструментальное энергообследование дома в Петербурге стоит от 20 000 до 60 000 рублей. Сумма вполне подъемная.

Владислав Воронков: Управляющей организации не запрещено исполнять функции энергосервисной компании, и только в этом случае выгода от внедрения передовых технологий остается у нее. Чтобы идти таким путем, нужны первоначальные вложения. Значит, в резерве УК должны быть опробованные и показавшие эффект технологии и дополнительные средства.

Собственникам и сегодня не запрещено принимать решение о проведении более дорогостоящего капремонта, но тогда им придется раскошелиться – за счет государства выполняется только необходимый ремонт.

Министерство строительства и ЖКХ утвердило критерии энергоэффективности. Декларация об энергоэффективности, куда вписываются показатели приборов учета отдельно по каждому коммунальному ресурсу, должна быть в каждом доме. Это основа для понимания того, сколько энергоресурсов потребляет каждый дом. Пока проводится только мониторинг и не ясно, кто обязан эти сведения вносить.

В документе записано, что это дело УО или ТСЖ. Но у нас сведения по потреблению электроэнергии хранятся в Петербургской сбытовой компании. Один прибор учета воды устанавливается на 5–10 домов, находящихся в сцепке. И не всегда их обслуживает одна компания. Как в этом случае выяснить, сколько воды используется жителями конкретного дома? Более того, в сцепку может входить социальное учреждение, например: детский сад, поликлиника, школа, спортивный комплекс.

Я согласен с тем, что собственникам должен быть дан выбор. Но, возвращаясь к прямым договорам, в случае энергоэффективного капремонта вся прибыль пойдет РСО, а не той компании, которая заключила энергосервисный контракт. Об этом не стоит забывать.

– В Петербурге участились случаи падения балконных ограждений в домах, построенных в 1970–1980-е годы. Но жилищный комитет отказывается включать ремонт фасадов в программу капремонта, если осыпается часть фасада, возлагая ответственность на собственников и УО. Должны ли УО менять ограждения за счет средств текущего ремонта или эти затраты должны нести собственники жилья?

Юрий Кузин: Есть ряд нормативных документов, в том числе ВСН 58–88(р), которыми устанавливаются основные сроки службы до капитального ремонта всех элементов жилого здания, в том числе фасадов. Согласно этому нормативу через 35–40 лет в домах 606-й серии требуется капремонт стен и замена ограждений лоджий. А у нас даже инструментальные обследования по истечении срока службы не проводятся.

В Петербурге климат агрессивный, не выдерживают и металлические крепления ограждающих плит балконов и лоджий, ржавеют и крошатся, но управляющие организации или ТСЖ, как в последнем случае, даже стандартного сезонного обследования строительных конструкций не проводят!

Нужно отметить, что сезонное обследование дома предполагает не просто двухразовый ежегодный осмотр для составления плана ремонта и сметы расходов, но и устранение мелких неисправностей и поломок. В обязательном порядке необходимо проводить и инструментальное обследование конструктивных элементов, прослуживших достаточный срок.

И отвечают за все подобные обследования УО, ТСЖ, ЖСК именно за счет средств на содержание дома, то есть за счет ежемесячной платы граждан за жилое помещение. По каждому такому обследованию экспертной организацией разрабатываются мероприятия по безопасному содержанию и текущему ремонту отслуживших срок конструктивных элементов на период до проведения капремонта. Ну а непосредственно замена конструктивных элементов проводится за счет взносов на капитальный ремонт.

Владислав Воронков: Жилищный комитет, как координатор программы капремонта, несет полную ответственность за ее формирование на 25 лет. Понятно, что в первую очередь необходимо было ставить на ремонт газовые системы и фасады, что в интересах не только жильцов конкретных домов, но и всех горожан. В городе же взялись ремонтировать крыши, подвалы и системы ГВС, ХВС. Напомню, при этом УО обязана провести профилактический ремонт. Если в результате осмотра выявлены аварийные детали, их необходимо демонтировать.

Следующий шаг – включение аварийного дома в программу капремонта на очередной год. Есть ГОСТ 2014 года «Обследование зданий и сооружений». Обследование проводится не только визуальное, но и инструментальное – организациями, имеющими допуск к этим работам. Стоимость обследования, на мой взгляд, велика, но в 2008–2014 годах полное обследование всех жилых зданий провел жилищный комитет, каждый дом имеет технический паспорт. Используя данные жилкома, провести обследование за государственный счет может ГЖИ (пункт 2 постановления правительства № 493 о госжилнадзоре). Никто, кроме госжилинспекции, не даст более точных сведений о состоянии дома.

Лилиана Глазова

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X