Актуальное

Испытание законом

Масштабные изменения законодательства в строительной сфере в 2017 году станут очередным испытанием на прочность для бизнеса, работающего в отрасли.

Деловой завтрак
На деловом завтраке, организованном журналом “Строительство и городское хозяйство Санкт-Петербурга и Ленинградской области”

Так охарактеризовали ситуацию партнеры редакции журнала «Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области» в ходе делового завтрака.

Редакция журнала «Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области» провела первое в этом году мероприятие – традиционный деловой завтрак с партнерами издания. Для дискуссии, которая состоялась в Гранд Отеле Эмеральд, были приглашены руководители строительных объединений и компаний. Темой обсуждения стали проблемы государственного регулирования отрасли.

Сомнительное качество

По мнению участников дискуссии, законодательные новации окажут существенное влияние на строительный рынок в наступившем году. «Будущее видится тревожным, мы живем в условиях продолжающегося кризиса. В это время начинать резкое регулирование даже из лучших побуждений – риск. Изменения в законах, регулирующих деятельность СРО, страхование ответственности застройщика, в № 214-ФЗ «О долевом строительстве» – это опять испытания на прочность и способность адаптироваться к ним», – отметил председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен.

Участники Делового завтракаЭксперты порой не могут дать однозначного ответа, каково будет влияние законодательных новаций на бизнес, дополнил советник генерального директора АО «Проектный институт № 1» Артем Клыков.

Проблема, как отмечают специалисты, в качестве регулирующих документов. «Любой закон, если он понятен, четко прописан, только облегчает условия работы на рынке. Сейчас очевидно, что проблема в том, насколько тщательно продуманы документы, насколько специалисты, которые их создают, погружены в ситуацию. Дьявол кроется в деталях, а они, как правило, не проработаны, – отметила генеральный директор Группы компаний «ГЕОИЗОЛ» Елена Лашкова. – Не секрет, сегодня в портфеле строительных организаций высока доля госзаказа. Выиграть тендер – почти волшебство. Но, даже победив, исполнитель сталкивается с фантастическими случаями, когда и хорошие законы не работают».

Например, положение о спецсчетах. «Нам не хватило перечисленного заказчиком аванса. Мы вынуждены были использовать собственные средства, чтобы не останавливать стройку, а за это нас хотели оштрафовать на  5 млн рублей», – недоумевает Елена Лашкова.

И подобное недоразумение в практике компании не единственное. «В строительной сфере у всех недостаток оборотных средств. Приходится брать кредиты, объем которых составляет порядка 20–30% годового оборота компании. При этом инструмента возврата кредита, который берется под проект со спецсчетом, нет – законом сегодня не предусмотрен порядок погашения кредитов из средств со спецсчета. В итоге получается замкнутый круг», – признает Елена Лашкова.

«Несовершенство законодательства вредит как заказчику, так и подрядчику, – согласился заместитель по строительству ФГКУ «Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации» Илларион Шилов. – Основная проблема для госзаказчика – возврат авансов, застрявших в банках, которые попали под санацию».

Качество подготовки регулирующих документов, как убежден технический директор СРО Союз «Строители Петербурга» Сергей Фролов, зависит как от разработчиков документа, так и от процедуры его принятия. «Когда готовилась федеральная контрактная система, общественность проинформировали, что при обсуждении законопроекта было получено 680 замечаний. Это свидетельствует о качестве первичной подготовки документа. После принятия № 44-ФЗ выяснилось, что за оставшиеся полтора месяца до его вступления в силу необходимо создать 58 подзаконных актов, иначе закон не будет работать», – напоминает Сергей Фролов.

Чтобы подобных ситуаций избежать, следует тщательно прорабатывать документы на стадии их принятия: к третьему чтению законопроект необходимо сопровождать всеми подзаконными актами, проектами постановлений, полагает он.

Кроме того, процедура утверждения должна быть максимально прозрачной, поскольку зачастую после рассмотрения проекта закона в первом варианте изменения и дополнения к нему, появляющиеся ко второму и третьему чтению, меняют суть и идею документа.

Несовершенство законов и процессов технического и нормативного регулирования напрямую влияет на качество проектирования, изысканий и СМР, отметил вице-президент, директор «Союзпетростроя» Лев Каплан. По его мнению, профессиональному сообществу надо активнее включаться в работу по подготовке таких документов.

Только без спешки

Как правило, сложен и противоречив и сам процесс внедрения законов, даже востребованных и полезных для отрасли. Это приводит к неразберихе. «Такого безобразия, как сегодня, в отрасли не было никогда», – оценивает ситуацию председатель комитета по качеству и безопасности строительства при Координационном совете по развитию строительной отрасли СЗФО, вице-президент НОЭКС, президент ГК «ННЭ» Александр  Орт.

Причина в нежелании чиновников прислушиваться к мнению профессионального сообщества, учитывать интересы бизнеса и тщательно прорабатывать механизмы перехода к обновленной правовой базе. Как следствие, даже здравые идеи при их воплощении в жизнь лишь усложняют работу.

Участники Делового завтрака«Внедрение BIM-технологии или электронного документооборота требует планового, постепенного перехода. У нас все происходит от обратного – без подготовки платформы и специалистов полностью перестраивается работа целого направления, – констатирует Александр Орт. – В частности, принято решение о переходе госэкспертизы ПД и ИИ на электронный документооборот с 1 января 2017 года, негосударственной – с 1 апреля. При этом никто не проанализировал, есть ли для этого база, каков уровень готовности регионов к таким трудоемким и недешевым преобразованиям. А изначально речь шла об элементарных вещах – создании личного кабинета, чтобы была возможность в электронном виде ознакомиться с требованиями, передать документы. Сейчас решено изменить все и сразу. В итоге бизнес месяцами не может сдать документы на экспертизу. Во-первых, технических средств недостаточно даже у тех, кто считается подготовленным к такому переходу. Во-вторых, процедура чрезвычайно формализована. Образно говоря, прежде чем войти в заветную дверь, надо обойти весь квартал. Более того, стоимость организации одного рабочего месяца специалиста стоит около миллиона долларов. Считаю, надо очень осторожно и аккуратно внедрять подобные новшества».

В свою очередь, технический директор ГК «ВиПС» Кшиштоф Поморски поддержал коллег: к внедрению новых механизмов, нормативов и методов следует подходить разумно и взвешенно. «Мощные компьютерные программы, к освоению и внедрению которых все сейчас стремятся, – лишь современные инструменты, придающие системе высокую мобильность. Когда-то мы делали бумажные макеты – это тоже было информационное моделирование. Сейчас появились компьютеры, для которых разрабатывается новый дорогой софт. Но совсем не обязательно все проекты разрабатывать по этой технологии. С новым софтом ничего качественно не поменялось. Изменились количественные показатели. Да, действительно, новые инструменты, скажем, компьютеры, надо внедрять, они помогают при разработке проектов, способствуют сокращению количества ошибок, мы в этом убедились на собственном опыте. Но это не панацея. Не надо думать, что внедрение BIM-технологий позволит сократить расходы на проектирование на 20–30%, – это неправда».

Аналогичного мнения придерживается и Артем Клыков. «Ядро деятельности осталось тем же, появилась лишь новая оболочка. Нет никакой эксклюзивности, инновативности, дополнительных инструментов для того, чтобы оптимизировать проектную деятельность. Снижение затрат проектирования от внедрения BIM-технологий возможно,
но максимум на 5%. Стоит ли овчинка выделки, если посчитать, во что обойдется программное обеспечение», – признал Артем Клыков.

Беспрецедентные по масштабам изменения произошли в сфере кадастрового учета и регистрации. Процедуры учета и регистрации, связанные с формированием объектов недвижимости, – то, ради чего и работают строители, – безусловно, скажутся на деятельности отрасли. Как рассказал председатель Cовета Ассоциации СРО «Профессиональный центр кадастровых инженеров» Алексей Лебедев, изменился № 218-ФЗ, который инициировал создание единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и единой учетно-регистрационной системы. №  221-ФЗ «О кадастровом учете» был переработан: теперь он регулирует отношения, возникающие при осуществлении кадастровой деятельности между кадастровыми инженерами, СРО и Национальным объединением СРО кадастровых инженеров, а также правила государственного надзора и регулирования.

«Только за декабрь было введено более 100 нормативных документов: приказов, подзаконных актов в сфере кадастрового учета и регистрации, – отметил Алексей Лебедев. – Не обошлось и без временных трудностей – единый госреестр объектов недвижимости первые дни не работал, а потом предоставлял неполную информацию. Поэтому временно некоторые процедуры оказались невозможны, например заказ и получение полноценной выписки из ЕГРН. Пока этот документ можно получить не в электронном, а в бумажном виде, но в ближайшем будущем проблема будет устранена».

По его мнению, чтобы сохранить преемственность законов и не мешать развитию рынка недвижимости, обеспечить качество и надежность процедур учета и регистрации, необходимо ввести мораторий на срок до трех лет на кардинальные изменения законодательства в данной сфере. «Участники рынка должны иметь возможность адаптироваться к ситуации, организовать и планировать свою работу по новым правилам», – резюмировал Алексей Лебедев.

Региональный акцент

Если федеральные власти решительно меняют действующую законодательную базу, то в Петербурге все наоборот. Консервативная и чрезмерно осторожная политика городской администрации вынуждает строительный бизнес покидать регион, отметил генеральный директор АСО «СРО «Инжспецстрой – Электросетьстрой» и АПО «СРО «Инжспецстрой-Проект» Сергей Комаров.

«Чиновники не спешат адаптировать к экономической ситуации принципы работы с подрядными фирмами. Прежде всего это касается условий обеспечения госконтрактов, а сегодня его уровень самый высокий в стране. Если в соседних регионах в качестве обеспечения требуется 5–10% начальной (максимальной) цены контракта, у нас – 30%. Как следствие, 99% компаний, специализирующихся на строительстве линейных объектов, которые при создании нашего СРО работали в Петербурге, ушли в другие регионы», – рассказал Сергей Комаров.

Процесс внедрения законов, даже востребованных и полезных для отрасли, сложен и противоречив

Большие проблемы и с выходом на объект. По словам Александра Орта, петербургские власти взялись за их решение только после публикации рейтинга Doing Business, в котором Петербург оказался примерно на 70-й позиции. Такой важный критерий оценки региона, как продолжительность получения разрешения на строительство, в Санкт-Петербурге оказался весьма неудовлетворительным. На эту процедуру у строителей уходило более 250 дней. Чтобы улучшить этот показатель, в городе создана рабочая группа, цель которой – способствовать снижению административных барьеров. Органам исполнительной власти в строжайшем порядке приказано исполнять сроки, которые определены законом.

«После этого распоряжения сроки выдачи разрешений на строительство с 260 дней сократились до 140. Сегодня разрешение получают за 120 дней. К маю планируется разработать модель взаимодействия власти и бизнеса в части сокращения сроков получения разрешения на строительство», – рассказал Александр Орт.

Беспокоит строителей, проектировщиков, изыскателей и то, что законодательство по охране памятников Петербурга, развитию исторической его части приводит, как заметил генеральный директор ПИ «Геореконструкция» Алексей Шашкин, уже не «к музеефикации, а к мумификации города».

Более того, по его мнению, политика по отношению к инвесторам, готовым вложить средства в их реконструкцию и реставрацию, абсолютно недружелюбна, в результате чего памятники обрекаются на саморазрушение.

Разговор
На деловом завтраке, организованном журналом “Строительство и городское хозяйство Санкт-Петербурга и Ленинградской области”

«Нашему городу необходима ревитализация (от лат. «возвращение жизни». – Прим. ред.). Такие понятия, как реконструкция и приспособление, для современного использования уже неактуальны. Строители не ставят себе задачу навредить городу, напротив, хотят, чтобы петербуржцам было комфортно, а для гостей город оставался интересным. Специалисты разработали предложения по  созданию условий развития и определили критерии допустимости воздействия. Мы предлагаем очертить жестко, что и как можно развивать и строить, для того чтобы сохранить город, и что нельзя ни при каких обстоятельствах», – обозначил свою позицию Алексей Шашкин.

В качестве примера Кшиштоф Поморски напомнил о разработанных проектах приспособления восьми аварийных зданий в историческом центре города под паркинги, не меняя их внешнего облика. «Но КГИОП не утвердил ни один проект, мотивировав это тем, что здания будут изменены. Однако мы наблюдаем, как Петербург превращается в исторический паркинг, а не в исторический город, поскольку все улицы заставлены автотранспортом. С паркингов надо начинать преобразования, сегодня они очень нужны, все понимают, что от этого зависит пропускная способность и неповторимая красота наших улиц. Но, увы, пока ничего не происходит», – посетовал Кшиштоф Поморски.

Начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Маргарита Клименко внесла позитивные нотки в дискуссию. «В прошлом году в строительном секторе наметилось оживление. И это положительный сигнал. Вместе с тем ситуация в строительном секторе усугубляется рисками регулирования. Это вносит неопределенность в деятельность бизнеса этого сектора экономики, – признала она. – Отсутствуют как четкие принципы регулирования, так и практика по ряду законодательных нововведений и изменений. Так, принятие изменений в № 214-ФЗ, предусматривающих создание компенсационных фондов, а также усиление контроля регулирующих органов за реализацией проектов застройщиками, пока вызывает много вопросов. Как конкретно будут осуществляться данные процедуры – пока не ясно. Впрочем, особых сложностей в связи с вступлением в действие изменений в № 214-ФЗ с точки зрения финансистов нет».

Маргарита Клименко отметила, что сейчас продолжается разработка новых банковских продуктов для застройщиков, совершенствуются процедуры проведения расчетов с использованием обособленных банковских счетов (спецсчетов).

Татьяна Вильде

Похожие сообщения

X