Актуальное

Спрос под вопросом: о рынке недвижимости в Петербурге

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга в минувшем году сформировалось несколько новых трендов.

Дом
Обвала не произошло, дома строятся, квартиры продаются. В то же время особенно благоприятной ситуацию не назовешь

Наметившиеся изменения будут актуальны и в 2017 году, поскольку предпосылок для увеличения спроса нет.

Зона роста

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, за минувший год в регионе сдано в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья (включая новое, реконструированное и ИЖС), что на 2,8% меньше, чем годом ранее. При этом по итогам 2016 года город даже улучшил свои позиции в пятерке регионов-лидеров. Причина в том, что объемы ввода упали в России в целом – по данным Росстата, на 6,5% по сравнению с 2015-м. В Ленинградской области количество сданного за минувший год жилья тоже сократилось на 6,5% и составило 2,17 млн кв. м. На этом фоне почти трехпроцентное снижение показателей в Петербурге выглядит не как провал, а скорее как победа.

«Районы – лидеры по объемам ввода новостроек – это Девяткино (Мурино) и Кудрово», – отмечает вице-президент Палаты недвижимости Санкт-Петербурга, председатель брокерского комитета, генеральный директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая.

По информации компании E3 Group, на долю «закадья» приходится около 30% введенного в 2016-м городского жилья. В том числе 5-я очередь 20–24-этажного ЖК «Мой город» (проект компании «Полис Групп», экономкласс), 6-я и 7-я очереди 10–23-этажного ЖК «GreenЛандия» (Setl City, комфорт-класс), 5-я очередь 27-этажного ЖК «Новое Мурино» (ГК «ЦДС», экономкласс), 1-я очередь 3-этажного ЖК «Грин Парк» (RCC, экономкласс).

«В 2016 году лидером спроса оставался масс-маркет: жилье экономкласса и нижнего ценового сегмента комфорт-класса, – говорит Наиля Берестовая. – Экономическая ситуация в стране не улучшилась, доходы населения не росли, поэтому люди покупали то, что дешевле. Та же картина сохранится и в наступившем году».

Застройщикам удалось предугадать эту тенденцию спроса: по данным E3 Group, к масс-маркету относится 83% всего объема жилья, введенного в Петербурге за прошедший год.

В главных ролях

В 2016 году общая площадь реализованного в городе жилья составила 4 млн кв. м – около 95 000 квартир, что на 6% больше, чем в 2015 году, отмечает E3 Group. Рекордное количество сделок, около 50 000, было заключено на основе договоров участия в долевом строительстве. При этом около 60% квартир в течение года было приобретено в ипотеку, тогда как в предыдущие годы доля таких сделок не превышала 50%.

Динамика строительства
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Одной из главных причин роста продаж стало про­дление программы субсидирования ипотеки. Второй – стабилизация цен на жилье.

В течение года средняя стоимость квадратного метра оставалась практически неизменной и составляла 84 000 в экономклассе, 110 000 – в комфорт-классе. Согласно статистике E3 Group, в 2016-м в сегменте масс-маркета было заключено около трех четвертей общего объема сделок, из них 48% пришлось на комфорт-класс, еще 24% – на эконом. Элитные квартиры выбрали 5% покупателей; жилье бизнес-класса – 23%. Всего за год 45% проданных квартир пришлось на студии и однокомнатные квартиры, 30% – на двухкомнатные, 19% составили трехкомнатные квартиры.

«Квадратная» копилка

Около 15% введенных за прошлый год новостроек приходится на долю бизнес-класса. В числе сданных в 2016-м жилых комплексов в этом сегменте – ЖК «Четыре горизонта» (застройщик – холдинг RBI), малоэтажный жилой квартал «клубного» типа Duderhof Club («Балтийская жемчужина»), ЖК Skandi Klubb (Bonava).

«Поскольку предложение ограниченно, спрос на квартиры в этом сегменте в течение всего года увеличивался, цены тоже росли – на 1,3% в месяц, – говорит главный аналитик E3 Group Анастасия Александрова. – В январе 2016 года средняя цена за квадратный метр бизнес-класса составляла около 165 000 рублей, а в конце года уже 170 000–180 000 рублей». Аналитик отмечает, что около 40% покупателей квадратных метров бизнес-класса составляли жители Петербурга, приобретающие квартиры для того, чтобы улучшить свои жилищные условия или вложить деньги.

«Это выгодные инвестиции, поскольку недвижимость бизнес-класса отличается высокой ликвидностью – это качественное жилье, которое располагается в хороших районах: зеленых, комфортных, с развитой инфраструктурой, – отмечает Анастасия Александрова. – Подобных мест в городе осталось не так много. И, кроме того, в нынешней экономической ситуации «хранить деньги» в качественных квадратных метрах надежнее».

«Валюта и акции слишком рискованные вложения, – согласен с коллегой президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Игорь Горский. – Сейчас, кроме недвижимости, надежных вариантов сохранения денег нет».

На новом месте

В отличие от масс-маркета и бизнес-класса в сегменте элитной недвижимости в 2016-м отмечалось небольшое снижение объемов продаж. За прошлый год на городской рынок элитного жилья было выведено только два новых жилых комплекса: ЖК «Щедрин» на 70 квартир и Royal Park на 298 апартаментов. «Всего на первичном рынке элитного жилья продажи велись в 26 объектах, – говорит директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева. – В их числе такие крупные, как «Смольный проспект», «Смольный парк», «Русский дом», «Крестовский de luxe», «Привилегия».

По словам директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерины Немченко, большая часть предложения в элит-классе была традиционно сконцентрирована в Петроградском и Центральном районах, на Крестовском острове и Литейном проспекте. Но произошло и нечто новое: в прошлом году на городской карте элитных проектов появился Петровский остров с первым на этой территории вышедшем в продажу элитным комплексом Royal Park от ГК «КОРТРОС».

В столице уже около 50 % новой недвижимости – апартаменты. В Петербурге – около 10 %

По данным компании Knight Frank St Petersburg, за год в Петербурге было продано 63 000 кв. м нового элитного жилья (533 квартиры). По сравнению с 2015 годом динамика составила минус 6% (в кв. м) и плюс 7% (в штуках квартир). «На первичном рынке средняя цена элитного квадратного метра по итогам декабря достигала 348 000 рублей,– говорит Екатерина Немченко. – К уровню 2015 года прирост составил 5,3%. При этом больше всего подорожали видовые квартиры – на 17% по итогам первых трех кварталов 2016-го».

Еще одной тенденцией минувшего года стал рост доли апартаментов. «Сейчас продукт такого формата есть в арсенале практически всех крупных застройщиков, – говорит президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Очевидно, что здесь Петербург движется по московскому сценарию. В столице, особенно в центре, уже под 50% новой недвижимости – именно апартаменты. У нас цифры пока скромнее – около 10%».

На первичном рынке элитной загородной недвижимости, по данным компании Knight Frank St Petersburg, предложение в 2016 году сокращалось и не пополнялось новыми качественными проектами. Однако этот дефицит компенсировался вторичным рынком, где количество предложений за год увеличилось в два раза.

«Цены в течение года не менялись, – отмечает Екатерина Немченко. – Покупательская активность в элитном сегменте была высока в середине 2016-го и сократилась до единичных сделок в конце года. В коттеджных поселках класса В объем продаж оставался стабильным».

Хиты сезона

В течение всего 2016 года продолжал расти спрос на новые квартиры на вторичном рынке – возрастом до 10 лет. В АРСП говорят, что это совершенно новый тренд. Он обусловлен тем, что новая вторичка, в отличие от классической (то есть от квартир, построенных в советские годы), обладает всеми преимуществами современного жилья, при этом покупатель не сталкивается с риском недостроя. «Согласно статистике нашей компании, лидером по продажам в прошлом году стала новая вторичка во Всеволожском районе – с бюджетом примерно 2,2 млн рублей, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Спрос на такое жилье растет и будет увеличиваться дальше».

В то же время покупательский интерес к классической вторичке, напротив, в течение года продолжал снижаться. «Брежневки, хрущевки и даже сталинки – весь этот секонд-хенд за 2016 год рухнул в цене на 15–17%», – поясняет Игорь Горский.

В этом сегменте увеличилось время экспозиции и зависимость цены от района и транспортной доступности – разброс стоимости составляет от 80 000 до 120 000 рублей за квадратный метр.

Еще один тренд прошедшего года – практически полное отсутствие спроса на комнаты в коммунальных квартирах. «Комнаты совершенно перестали продаваться, – отмечает Наиля Берестовая. – В 2016-м их ушло примерно в два раза меньше, чем в 2015 и 2014 годах. Люди скорее купят дешевую студию на окраине, чем комнату в коммуналке, цена вопроса одинакова: 1,3–1,5 млн рублей».

Выйти из тени

По мнению аналитиков, программа господдержки ипотеки и стабилизация цен на жилье привели к активизации представителей класса «мини-рантье»: людей, которые покупают недвижимость специально для того, чтобы потом сдавать ее в аренду. «Это граждане в возрасте 45–60 лет, которые либо уже не хотят, либо не могут работать», – анализирует Игорь Горский.

Динамика ввода офисов
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

По его мнению, очевидной стала также тенденция к росту рынка качественной легальной аренды. «На рантье начало обращать пристальное внимание государство, – напоминает эксперт. – Заявлено, что будут отслеживаться те, кто сдает недвижимость в аренду и не считает возможным заплатить налог в 6%. Если продекларированное будет выполнено, это изменит рынок аренды и качественно, и количественно».

Конкуренцию сдающемуся внаем частному жилью сегодня составляет развивающийся сектор современных апарт-отелей, рассчитанных на среднесрочную аренду, таких как «Вертикаль», «Салют», «YE’S», «YE’S plus» и т. д. Они предоставляют постояльцам широкий спектр услуг, гарантируют безопасность и принимают оплату по безналичному расчету, а стоимость проживания в таких отелях соответствует ценам на рынке квартир бизнес-класса: от 3000 рублей в сутки.

По словам Игоря Горского, чемпионат мира по футболу, Кубок конфедераций и другие крупные спортивные события, которые намечено провести в Петербурге, приведут к росту стоимости аренды. В наименьшей степени это коснется арендных квартир в районах массовой застройки, таких как Мурино, Девяткино, Кудрово. «В прошлом году стоимость аренды этих районах не превышала 15 000–19 000 рублей», – отмечает эксперт.

Факторы влияния

«Год назад у многих были опасения по поводу того, что ждет рынок, – говорит Эдуард Тиктинский. – Но, как видим, обвала не произошло, дома строятся, квартиры продаются». В то же время особенно благоприятной ситуацию не назовешь, считает он. «Кризисный этап многие застройщики проходят непросто. Часть компаний покинула рынок. Себестоимость строительства растет примерно на 8–10% в год, а для роста рыночных цен предпосылок нет», – отмечает Эдуард Тиктинский.

Тем не менее, по мнению руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Станислава Жигунова, уже в наступившем году ситуация на рынке может измениться. Вступившие в силу в январе изменения в законодательстве (требования по увеличению уставного капитала застройщиков, необходимость внесения взносов в компенсационный фонд) увеличат стоимость квадратного метра на 3–4%, уверен эксперт. В то же время, по словам Станислава Жигунова, покупательский спрос снизится. Во-первых, из-за повышения налогов на недвижимость инвестиционная привлекательность квартир будет падать. Во-вторых, возросшее число ипотечных сделок говорит о том, что огромное количество платежеспособных граждан уже обременено кредитами и вряд ли будет покупать новые квартиры.

Президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Екатерина Романенко полагает, что на рынке жилой недвижимости может произойти перераспределение спроса. «Если из-за изменений в законодательстве стоимость жилья на первичном рынке вырастет, спрос сместится на новую вторичку. Влияние такого фактора, как повышение налогов на недвижимость и сокращение льгот, рынок почувствует не раньше 2018 года», – считает она.

Новые рекорды

Рынок коммерческой недвижимости в прошедшем году активно развивался. В 2016-м в городе ввели 22 новых бизнес-центра, суммарная арендная площадь которых составила 262 000 кв. м. «Этот показатель на 46% превысил объем ввода за 2015 год и стал рекордным за последние семь лет», – говорит Вероника Лежнева.

В Петербурге объем ввода коммерческой недвижимости в 2016 году стал рекордным за последние 7 лет

По ее словам, значительная часть новых бизнес-центров была построена для собственных нужд компаний, а суммарная площадь офисов, предназначенных для сдачи в аренду, составила 144 000 кв. м, что сопоставимо с предыдущим годом. Эксперт отмечает, что общий объем чистого поглощения за 2016 год стал рекордным для рынка качественной офисной недвижимости города. Он составил 279 000 кв. м, а это почти вдвое больше, чем в годом ранее. Причем с точки зрения закрытия сделок рынок также продемонстрировал наивысший показатель. Всего за 2016 год было арендовано не менее 225 000 кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил 22%.

Самые крупные сделки на рынке офисных зданий заключали структуры компании ПАО «Газпром». На втором месте оказались IT-компании, а на третьем – строительные и инжиниринговые.

Высокий спрос на офисные площади привел к росту арендных ставок, отмечает Вероника Лежнева. В классе А средневзвешенная ставка за год увеличилась на 8% – до 1340 рублей за кв. м в месяц (не включая НДС, но включая операционные расходы). В классе B за год ставка выросла на 4%, до 957 рублей.

«В 2017 году ожидается снижение объема ввода новых площадей до уровня 175 000 кв. м, – считает Вероника Лежнева. – Строительство новых крупных бизнес-центров пока не анонсировалось». По прогнозам экспертов Knight Frank St Petersburg, в наступившем году сложившая ситуация будет усугубляться. Это сформирует предпосылки к появлению сделок built-to-suit по аренде, причем не только на объекты целиком, но и на крупные офисные блоки. Рост ставок в сегменте бизнес-центров класса А может составить около 10–15%.

Курс на реновацию

Позитивные изменения произошли на рынке торговой недвижимости, считает директор ТК «Невский Центр» Илья Иоффе. «С весны 2016 года мы почувствовали, что арендаторы готовы приходить в «Невский Центр» и вообще на рынок,– отмечает эксперт. – По сравнению с 2015 годом ситуация изменилась радикально».

При этом в лучшем положении оказались арендаторы, предлагающие доступные по цене товары и услуги. «Химчистки и ателье чувствовали себя прекрасно, – приводит пример Илья Иоффе, – потому что сейчас люди покупают одежду реже, а чистят ее чаще». Сложнее приходится арендаторам, которые предлагают дорогой товар: средний чек вырос, но количество чеков упало, аргументирует эксперт.

По словам Вероники Лежневой, за прошедший год в Петербурге было введено в эксплуатацию всего два классических торговых центра суммарной площадью 89 000 кв. м – ТРЦ «Охта Молл» и вторая очередь ТРК «Порт Находка». В 2016 году характерной тенденцией рынка стало перепрофилирование и обновление торговых центров без закрытия для покупателей. За год концепцию поменяли шесть торговых центров.

«Частично реновировала торговые центры, которые уже более 10 лет присутствуют на рынке, компания «Адамант», – приводит пример Вероника Лежнева. – Произошла смена концепции ТЦ Prisma на ТК «Китай Город». Компания FORTGROUP обновила ТРК «Южный Полюс», а ТК «Гарден Сити» перестроил торговую галерею и расширился на 5000 кв. м.

Новое строительство
(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Кроме того, в городе появился новый пример изменения торговой функции объекта на офисную. Компания «БестЪ» приобрела торговый центр Aura и планирует провести реконцепцию в современный качественный бизнес-центр».

По данным Colliers International, новыми объектами пополнились сети продуктовых гипермаркетов и DIY-центров. Так, значительно увеличила свое присутствие компания «Лента», купив все объекты сети K-Ruoka. Открылись новые гипермаркеты сетей SPAR, «О’КЕЙ», а также DIY-центры «Максидом» и Leroy Merlin.

«В 2017 году открытия новых классических торговых центров не ожидается, – прогнозирует Вероника Лежнева. – Ближайшие открытия будут происходить в перспективе двух-трех лет». Так, например, к 2019 году еще один торговый центр планирует построить IKEA.

По мнению Вероники Лежневой, затишье нынешнего года с точки зрения открытия новых торгово-развлекательных центров при условии продолжения развития ритейлеров приведет к дальнейшему снижению уровня вакантности и росту ставок аренды.

Оксана Ермошина

В печатной версии название статьи – “Спрос под вопросом” (журнал “Строительство и городское хозяйство”, № 171, март, 2017 год)

Исследование микрорайона

Подборка для Вас

X