Актуальное
160_600_Поплавок_уши_Строим_добро

Вне жестких рамок

Российскому рынку недвижимости уже больше четверти века, а единой классификации жилья до сих пор нет. Принадлежность своих проектов к тому или иному классу каждый девелопер определяет так, как сам считает нужным.

Жилой квартал
Рамки представлений о классе жилья у покупателей зачастую оказываются такими же широкими, как у застройщиков
Фото: 7stolic.ru

Только рекомендация

Классификация – это своего рода определитель знака качества объекта. Она помогает стандартизировать продукт и защитить потребителя от завышения цен. На рынок недвижимости понятие классификации пришло из европейского гостинично-ресторанного бизнеса. «В этой сфере действует очень жесткое ранжирование, благодаря которому отелю или ресторану присваивается то или иное количество звезд, – рассказывает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс-Недвижимость» (входит в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области) Ольга Морозова. – Критерии настолько строгие, что даже легендарный отель Ritz в Париже смог получить только четыре звезды, так как не имеет вида на воду». Попытки создать такую же жесткую, как в гостиничном бизнесе, типологию жилья начались еще в начале 1990-х, но до сих пор не увенчались успехом. Ни одна из разработанных с тех пор классификаций не смогла стать универсальным для всего российского рынка инструментом, гарантирующим соответствие объекта определенным стандартам качества и ценовому сегменту.

В 2012 году Российская гильдия риэлторов создала единую маркетинговую методику классификации жилых объектов, которая носит рекомендательный характер

В 2012 году Российская гильдия риэлторов по заказу Федерального фонда содействия развитию строительства создала единую маркетинговую методику классификации жилых объектов в соответствии с их потребительскими качествами. Считается, что эта методика наиболее точно очерчивает границы каждого класса жилья по ключевым признакам и делает более простым и понятным ценообразование на рынке. По этой классификации жилые новостройки делятся на две группы – массового назначения и повышенной комфортности. К первой группе относится жилье эконом- и комфорт-класса. Ко второй – бизнес- и премиум-класса. Принадлежность к тому или иному классу определена почти по двум десяткам критериев. В их числе такие, как место расположения, количество этажей и квартир в доме, материал, из которого изготовлены стены, внутренняя отделка, средний метраж квартиры, высота потолков и т. д. Казалось бы, все логично. Тем не менее эта методика только задала ориентиры – законом для рынка она не стала и носит рекомендательный характер. «Сегодня на рынке недвижимости Петербурга по-прежнему не существует единой классификации жилья, – резюмирует руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. – Разговоры о формировании критериев классности ведутся, но пока каждый девелопер использует свою собственную классификацию».

 

Региональная специфика

По мнению экспертов, один из недостатков классификации 2012 года в том, что она неприменима для рынка страны в целом, так как у каждого региона есть своя специфика, которая может оказывать решающее влияние на принадлежность новостроек к тому или иному классу. Так, дом, который в одном регионе отнесли бы к классу «комфорт», в каком-нибудь другом может попасть под определение элитного проекта. Возможно, по этим причинам каждому региону нужна своя классификация, учитывающая его специфические особенности. Так, в нашем регионе, по мнению старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, рыночная ситуация в последние годы сложилась таким образом, что жилые проекты эконом-класса реализуются в основном на окраинах города и в ближайших пригородах, не обладают хорошей транспортной доступностью и выполняются по типовым проектам. Эксперт отмечает, что для петербургского эконом-класса характерно панельное домостроение и преобладание малогабаритных квартир, средняя площадь которых составляет менее 40 кв. м. «Вытеснение класса «эконом» в зоны, граничащие с КАД, стало тенденцией последних пяти лет, – говорит Любава Пряникова. – В то же время класс «комфорт» тоже может появляться в удаленных локациях: например, предложение этого класса достаточно велико в Кудрово (ЖК «Вена» от Setl Group, «Капитал» от «Строительного треста»). В Янино к этому классу можно отнести проект Jaanila Country от «Ленстройтреста». При этом считается, что проекты класса «комфорт» все-таки больше характерны для районов со сложившейся жилой застройкой, хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью и реализуются они не только по типовым, но иногда и по индивидуальным проектам. По сравнению с классом «эконом» доля двух- и трехкомнатных квартир в домах комфорт-класса больше, а средняя площадь квартир составляет 40–50 кв. м.

ЖК Omega-House
ЖК Omega-House
Фото: primeestate.ru

К подсегменту «комфорт плюс» относятся проекты в привлекательных локациях, с увеличенными площадями квартир. Этот сегмент считается промежуточным между комфорт- и бизнес-классом, и цена квадратного метра площади в нем на 10–15% выше, чем в комфорт-классе. Бизнес-класс предъявляет еще более строгие требования к локации. «Это, как правило, Петроградский или Центральный район, близость к воде и парковым зонам, – говорит директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. – В числе характеристик – высокие потолки (от 3 м); меньшая этажность (редко более 10 этажей); соотношение количества машино-мест в паркинге и квартир в доме, близкое к единице; эксклюзивный дизайн МОП; большая средняя площадь квартир (от 70–80 кв. м), среди которых обычно есть квартиры с террасами, верандами». Для элитных объектов наименее применимо понятие стандарта. «Это всегда нечто уникальное, эксклюзивное. Базовые требования здесь еще выше, чем в бизнес-классе», – подчеркивает Вера Сережина.

Размытые критерии

Такие критерии никак нельзя назвать жесткими, но в реальности петербургская недвижимость не вписывается даже в них. Границы классов, несмотря на то что они, безусловно, отличаются по базовым параметрам, все равно довольно размыты. Одна из таких неустойчивых характеристик класса объекта – это место его расположения. «Например, Песочную набережную еще несколько лет назад никто не ассоциировал с дорогим жильем, но по мере ее развития она стала местом, где реализуется проекты бизнес-класса, – аргументирует Петр Буслов. – А активная застройка Северо-Приморской части Приморского района Петербурга повысила классность появляющегося здесь жилья до уровня комфортного». Крестовский остров, напротив, долгое время был одной из премиальных локаций объектов элит-класса. «Но элита предполагает в первую очередь приватность, – напоминает директор департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации «Адвекс-Недвижимость» Анастасия Лебедева. – И по этому критерию Крестовский остров – это уже не приватное место, потому что там появился парк развлечений «Диво-остров». А что будет, когда там в полную силу заработает «Газпром-Арена», крупнейшая концертная площадка Европы? Ни о какой элитности тут и речи быть не может. При этом компании продолжают строить на Крестовском острове и позиционировать свои проекты как элитное жилье». По наблюдениям Петра Буслова, влияние на критерии классности оказывает и динамика развития строительного рынка: появляются новые технологии и материалы, перенимается западный опыт, растет конкуренция – все это требует постоянного внесения корректировок в классификацию жилой недвижимости.

Недостаток классификации 2012 года в том, что она неприменима для рынка страны в целом, так как у каждого региона своя специфика

«Критерии классов, как и сама классификация, используемая аналитиками, изменяется в зависимости от того, какие тенденции происходят на рынке, – резюмирует Любава Пряникова, – и за последние годы она уже прошла несколько итераций».

Вольная трактовка

Все петербургские компании выделяют три основных класса жилья – те, что прописаны в методике 2012 года: элита, бизнес и масс-маркет, или типовое жилье (с сегментами комфорт и эконом). Но трактовка этих понятий у каждого участника рынка своя. В результате проект с одними и теми же характеристиками у разных компаний может относиться к разным классам. «Примеров, когда бизнес-класс позиционируется как премиальное жилье, а комфорт – как бизнес, огромное количество, – говорит Любава Пряникова. – Но когда покупатель выбирает себе квартиру, он редко смотрит на класс – его больше интересуют характеристики самого объекта».

По словам Ольги Морозовой, рамки представлений о классе жилья у покупателей зачастую оказываются такими же широкими, как у застройщиков. «Например, для одних бизнес-класс – это неплохая локация, достаточно большое количество квартир в доме и место рядом с парком или центром города, – говорит Ольга Морозова. – А для других – это все то, что немного не дотягивает до элиты».

По словам Веры Сережиной, «несовпадения» в присвоении проекту того или класса обычно происходят в сторону завышения, но случаются и обратные ситуации. Например, проект «Петровская ривьера», который начинал продаваться под брендом «Северный город» (жилье комфорт-класса), в прошлом году стал победителем престижной всероссийской премии Urban Awards как лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса в Петербурге. Вера Сережина отмечает, что это произошло во многом благодаря месту расположения комплекса – на Петровском острове в Петроградском районе, недалеко от исторического центра. «Эта локация сейчас начинает развиваться как элитная, а кроме того, она потребовала от компании архитектурно-визуального решения, близкого к стандарту бизнес-класса. В любой классификации именно место является основой, а далее необходимо смотреть, проект какого класса в ней может быть реализован», – считает Вера Сережина.

Квартира «с тюнингом» и без

Но это тоже не догма – иногда основой превращения «плохого» места в «хорошее» становится, наоборот, удачный проект. Одним из примеров можно назвать Песочную набережную, о которой уже говорилось выше.

Проект ЖК "Петровская ривьера"
Проект ЖК “Петровская ривьера”
Фото: 2016.urbanawards.ru

«К моменту строительства ЖК «Новая звезда» Песочная набережная только-только перестала быть закрытой промзоной, – говорит Анастасия Лебедева. – Девелопер пригласил в «прорабы» английскую компанию и построил комплекс, где впервые в городе появилась зона ресепшен, лобби, входные группы, стеклянный лифт, сигарная комната, плавательный бассейн для жителей: все как в пятизвездочной гостинице. Квартиры очень быстро разобрали, хотя девелопер, конечно, рисковал, многие называли место очень неудачным. С тех пор оно таковым не считается».

«Новая звезда» Холдинга RBI стала тем «якорем», благодаря которому Песочная набережная обрела репутацию удачной локации и получила достойных соседей: по соседству появились ЖК комфорт-класса Omega-House, «Премьер Палас» и т. д.

То же самое сейчас происходит с другим проектом RBI – комплексом ArtStudio на 2-й Советской улице, который девелопер относит к бизнес-классу. «Это тоже пока «нераскрученное» место для проекта такого класса, но девелопер придумал под него отличную историю: сделал расчет на творческую публику, на богему», – говорит Анастасия Лебедева.

Маркетинговый ход уже оправдал себя – «арт-студии» разбирают как горячие пирожки.

По мнению Анастасии Лебедевой, все это говорит о том, что классификация для рынка жилья обязательно должна быть гибкой, поскольку никакие «жесткие конструкции» в этой сфере не будет работать. «Нашим агентам я всегда объясняю, что правильно определить класс жилья – это на самом деле очень просто, – рассказывает Анастасия Лебедева. – Типовое жилье может быть построено из чего угодно и где угодно. Жилье бизнес-класса – это «типовое плюс «тюнинг»: улучшенная инженерия, материалы и т. д., но оно тоже может быть построено где угодно. А элитное – это когда ты к «тюнингу» предлагаешь еще и место. Думаю, знания этих характеристик вполне достаточно».

Оксана Ермошина

Похожие сообщения

X