жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Конкуренция нездорова: о негосударственной экспертизе

Законодательная лихорадка в строительной отрасли на фоне снижения деловой активности рынка, сокращения объемов строительства и числа крупных проектов провоцирует нездоровую конкуренцию во всех его секторах, в том числе и в области экспертных услуг.

Проект строительстваПоследний барьер

Экспертиза – главное звенов обеспечениибезопасности строительства, по сути, заградительный барьер на пути непродуманных инженерных решений, проектных ошибок. А о снижении качества проектной документации говорится давно. Главный эксперт страны – начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов в рамках Междунаодного строительного конгресса, посвященного развитию системы строительной экспертизы, признал этот факт. Он сообщил,что в прошедшем годув 20% проектов, направленных только в Главгосэкспертизу, обнаружены технические ошибки, которые могли привести к «риску возникновения аварийных ситуаций».

От  решения экспертов зависит, как скоро проект выйдет на этап строительства: именно экспертиза выносит вердикт о соответствии документации требованиям земельного, градостроительного законодательства.

Сегодня число отказов в разрешении на строительство, в том числе и при положительном заключении экспертизы, растет. И это чрезвычайно беспокоит экспертное сообщество.

«Некачественного положительного заключения по определению быть не должно. Могут быть, безусловно, технические ошибки, связанные с человеческим фактором, неточности. Другого само понятие «экспертиза» не  подразумевает. Заключение должно гарантировать соответствие действующим нормативам и техническим регламентам. Но есть, к сожалению, экспертные организации, которые строят свой бизнес на выдаче «быстрых, легких, положительных» заключений», – констатирует президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС, к. э. н. Александр Орт.

В Петербурге порядка 35 организаций негосударственной экспертизы. Из них примерно треть компаний, считает он, действует по схеме: отработать сегодня, сейчас, не задумываясь о том, что будет завтра.

В этом году разрешение на строительство получили 184 из 498 проектов, представленных в Госстройнадзор СПб

Очевидно, что в этой области важны не только ответственность и профессионализм специалистов, но и стабильность правовых основ, на которых базируются и условия для обеспечения качественной работы экспертов и здоровой конкуренции.

Целями учреждения института негосударственной экспертизы, как известно, были объявлены развитие системы строительной экспертизы, демонополизация государства в этой сфере деятельности.

В  итоге множественных законодательных перемен стал возможным, по сути, возврат системы ведомствен- ных экспертиз, узаконена аккредитация при госэкспертизах организаций негосударственных. Как  следствие, на  рынке экспертных услуг действуют кроме госэкспертиз 507 негосударственных экспертных компаний, в которых трудятся 14 684 эксперта. И ожидать, что ответственность и  квалификация специалистов будет одинаково высокой, сложно.

Быстро и дешево?

При сокращении строительного производства, числа крупных проектов, государственных программ конкуренция во  всех секторах строительного рынка, в том числе и в области экспертизы проектов, стала острой, но, как отмечают специалисты, не совсем здоровой.

«Государство само породило систему, когда экспертом можно стать легко и просто, – комментирует президент ООО «ГК Н.Э.П.С.», вице-президент НОЭКС, Виктор Зозуля. – Раньше экспертов «растили» в  профессиональной среде, важен был опыт, практические знания, умение анализировать технические решения. Производился индивидуальный отбор, селекция специалистов, в результате которых экспертами становились только лучшие практики. Сегодня для  получения аккредитации достаточно диплома о базовом образовании и пятилетнего стажа работы. И также без особого напряжения можно создать экспертную компанию».

Негосударственная экспертиза
Фото: omskportal.ru

Впрочем, в экспертном сообществе Петербурга ситуацию с проявлением недобросовестной конкуренции прогнозировали, и еще в 2015 году экспертами был разработан «Меморандум о добросовестной работе», предписывающий негосударственным экспертизам действовать в строгом соответствии с действующими законами. Свои подписи поддобровольным соглашением на Координационном совете поставили руководители лишь 18 из 35 петербургских экспертных компаний. Это тоже показатель, похоже, у остальных есть сомнения в качестве своей работы, в подходах.

А сегодня в интернете можно легко обнаружить весьма заманчивые предложения: «экспертиза за восемь суток», «экспертиза за 10 дней», «гарантированное положительное заключение». Обещается и действенная помощь в получении разрешения на строительство.

«Потенциальных заказчиков должны настораживать предложения, где обещают все выполнить «быстро и со скидкой в 50%». Солидные организации, которым репутация дорога, ставят реальные, необходимые для квалифицированной работы сроки, – говорит Александр Орт. – Мы в ООО «ННЭ» примерно четыре-шесть рабочих дней отводим только на оформление заключения экспертизы после снятия всех замечаний. Это время уходит на формирование, проверку, структуризацию, подготовку заключения. При этом мы обязательно отдаем итоговый документ на прочтение заказчику, исправляем все технические, а порой и грамматические ошибки. Если организация готова за семь дней провести экспертизу, то механика проста: очевидно, тут пользуются трафаретом, в который подставляются данные объекта (а иногда даже и с этим не затрудняются). Могут формально включаться разделы, а далее вписывается адрес объекта и выдается «заключение».

Некоторые организации экспертизы обещают и идут на выдачу заключений без рассмотрения документации, по мнению заместителя руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы Юрия Добровольского, «не только из-за желания получить быструю прибыль, но и потому, что у них нет реальных конкурентных преимуществ перед другими экспертными компаниями».

Пошли в отказ

В итоге такой деятельности растет число отказов в выдаче разрешений на строительство, в том числе и при положительном заключении экспертизы. «Количество отказов в выдаче разрешений на строительство по сравнению с прошлым годом действительно увеличилось, – подтверждает начальник Управления выдачи разрешений и статистики Госстройнадзора Санкт-Петербурга Надежда Зяблова. – Если мы обратимся к реестру выданных разрешений, то получится, что за период с 1 января по 1 августа 2016 года было выдано 319 разрешений и 371 отказ. За аналогичный период 2017 года получено 184 разрешения и 314 отказов».

Сломанная стена дома
Фото: termofix-vrn.ru

Эта тенденция – отражение общих проблем отрасли, считают эксперты. Развитию ситуации, полагает генеральный директор ООО «СЗЭЦ» Наталья Пирогова, весьма способствуют недобросовестные заказчики, требующие от проектировщиков выполнить проект в очень сжатые сроки и за минимальные деньги, а от экспертов – как можно быстрее выдать заключение.

«Проектные организации с хорошей позицией на рынке на таких условиях работать отказываются, – отмечает она. – Но фирмы, готовые «слепить» проект быстро и дешево и без соблюдения нормативных требований, конечно же, находятся. Внести изменения в документацию по замечаниям экспертизы такие разработчики не могут в силу своей некомпетентности. Зачастую от недобросовестных фирм-проектировщиков страдают неопытные застройщики, не имеющие своей службы заказчика или ПТО».

Подобный вариант развития событий описывает и Александр Орт: «Такая цепочка складывается, когда инвестором застройщику предлагается земельный участок без согласованных технических условий, без необходимых документов, абсолютно не подготовленный к проектированию и строительству, а по инвестиционным условиям ставится жесткий срок возведения сооружения. Инвестор, купив такой земельный надел, предполагает, что потом как-нибудь решит вопросы согласований. Это «как-нибудь» в дальнейшем отчетливо проявится на всех этапах. Где-то девелопер сможет договориться, например, о получении техусловий, подыщет проектировщика, готового без необходимых исходно-разрешительных документов разработать проект с учетом его пожеланий. На завершающей стадии найдется податливая экспертная компания, которая охотно рассмотрит сырой проект и выдаст положительное заключение. Никто не задумывается о последствиях этой ситуации».

Посчитаем последствия

Результат таких взаимоотношений участников рынка нетрудно предсказать. «Надо вот о чем всегда помнить: некачественные проекты, получившие положительные заключения экспертизы, нанесут немалый ущерб заказчику. Недоработанный проект очень трудно реализуем. Заказчик непременно столкнется с этим и на этапах строительства и сдачи объекта, и в ходе его эксплуатации», – предостерегает Наталья Пирогова.

Эксперт за компьютером
Фото: pro-sim.org

Непродуманные конструктивные решения, непрофессиональные решения по организации строительства, пожарной безопасности могут привести к весьма серьезным последствиям, подчеркивает эксперт. «Важны все разделы проекта, поскольку каждый из них предусматривает обеспечение безопасности и качества объекта. Например, генподрядчик, обосновывая увеличение стоимости работ, будет иметь полное основание ссылаться на недостатки и просчеты проекта, прошедшего экспертизу. Задача экспертов – не только привести документацию в соответствие с действующими нормативами и регламентами, но и помочь устранить коллизии в проекте, привести разделы в соответствие друг другу», – заключает Наталья Пирогова.

«Застройщики, безусловно, весьма заинтересованы в сокращении издержек и сроков проведения экспертизы, – продолжает мысль Юрий Добровольский. – И в этом стремлении некоторые компании не очень задумываются над тем, что заплатят низким качеством проектной документации. Незначительный выигрыш в деньгах и времени на этапе экспертизы в большинстве случаев приводит к проблемам при получении разреше- ния на строительство, а в некоторых случаях – при вводе объекта в эксплуатацию. И тогда ошибки приходится исправлять не на бумаге, а в стекле и бетоне, что несопоставимо дороже, а в некоторых случаях вообще невоз- можно. На этом этапе застройщик остается один на один с решением этих проблем».

Спроc и выбор

Тем не менее, напоминает Юрий Добровольский, нельзя сбрасывать со счетов то, что «спрос на заключения, которые выдаются без рассмотрения проектной документации, существует».

Спрос этот, с точки зрения Александра Орта, поддерживают далеко не лидеры рынка. «С экспертными компаниями, что обещают «быстро и дешево», работают такие же фирмы-однодневки, нацеленные на быстрые заработки, и приходят, что называется, локально, на один проект. Застройщики, девелоперы, которые рассчитывают остаться на рынке надолго и работают в рамках закона, обращаются за услугами в те экспертные организации, которые гарантируют им соблюдение закона», – считает он.

Выбирая партнера, застройщик, безусловно, в первую очередь ориентируется на свои возможности и интересы, считает деньги. Тем не менее стоит грамотно оценивать и рыночные тренды, и просчитывать последствия, убеждены специалисты. «Есть мнение, что от экспертов ООО «ННЭ» получить положительное заключение сложно, однако сложности компенсируются тем, что последующие этапы преодолеваются легко и просто, – констатирует Александр Орт. – Выбор есть: получить дешевую услугу, а с ней и проблемы, и непредвиденные расходы в дальнейшем. Или обратиться в авторитетную, профессиональную организацию, от- работать по правилам, действующим законам, получить заключение и без сюрпризов пройти все последующие этапы согласования проекта».

При этом надо учитывать, что экспертиза не может и, собственно, не имеет права гарантировать получение разрешения на строительство, поскольку это компетенция другой организации.

«Конкурентоспособность экспертизы состоит в оптимизации процессов рассмотрения и выдачи заключения, гарантировать мы можем лишь его качество. Для этого готовы провести дополнительный анализ документации, оказать полный спектр консультационных услуг, что в конечном счете приведет к успеху проекта, – говорит Наталья Пирогова. – Экспертиза – это уже иной уровень, другая философия подхода к процессу проектирования».

Анализ причин

Обобщая причины отказов в выдаче разрешений на строительство, Надежда Зяблова называет основные: несоответствие проектной документации требованиям градплана земельного участка, градостроительных регламентов (по количеству машиномест или площади озеленения) или требованиям 820-го закона Санкт- Петербурга о зонах охраны объектов культурного наследия. Кроме того, отказывают и при предоставлении неполного пакета документов – например, отсутствии некоторых разделов проектной документации или согласования архитектурно-градостроительного облика.

Опыт экспертов эти выводы подтверждает. «Действительно, это типичные причины отказов в выдаче разрешений на строительство, но, кроме того, отказ может последовать и вследствие низкого качества проектирования и экспертизы», – дополняет Юрий Добровольский.

«Отказ в выдаче разрешения на строительство далеко не всегда обусловлен качеством положительного заключения экспертизы, хотя ошибки и недоработки возможны и у опытного эксперта. В основном, повторюсь, из-за требований заказчика по ускорению выдачи заключения, – говорит Наталья Пирогова. – Здесь играют роль объективные и субъективные факторы, в том числе, скажем, передача заказчику неоткорректированной проектной документации и высокие требования при выдаче разрешений на строительство. Если брать статистику за последний год, то на рост числа отказов повлияли изменение формы подачи заявлений, а также существенные изменения в базовых градостроительных нормах и законодательстве».

Александр Орт подтверждает, что нередки случаи, когда отказ может последовать не только по причине некачественного заключения или проектных ошибок, но и потому, что за период прохождения экспертизы появляются новые нормы, требования и регламенты. «Успеть за нашими переменами практически невозможно, – замечает он, – поскольку переходный период для адаптации к законодательству у нас, как правило, отсутствует».

На пороге новых реформ

Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что специалистам необходимо постоянно учиться, повышать квалификацию, адаптироваться к  законодательным нововведениям, к реформе системы экспертизы, которая сейчас близка к завершению.

Известно, что планируется и далее совершенствовать порядок обжалования заключений – и отрицательных, и  положительных, которые не  привели к  получению разрешения на строительство.

Введение саморегулирования в  негосударственной экспертизе предполагает вывод с рынка недобросовестных организаций, которые не будут удовлетворятьновым требованиям. В их числе – обязательное число штатных специалистов, стаж работы в качестве эксперта и т.д.

Виктор Зозуля соглашается, что многим компаниям, в первую очередь не проявившимсебя профессионалами, придется уйти с рынка. Вместе с тем президент ООО «ГК Н.Э.П.С.», убежден, что и  остальным организациям придется серьезно думать над тем, как сохранить бизнес. Новые законодательные инициативы, в том числе и создание СРО, не улучшат условий развития института негосударственной экспертизы. Равно как и постановления правительства: № 699 от 12.06.2017, № 788 от 04.07.2017 и № 878 от 24.07.2017, которые указывают на обязательность уже с 01.01.2018 года всю работу негосударственных экспертных организаций с заявителями и с Государственной информационной системой Единый государственный реестр заключений экспертизы вести только в электронном виде.

«Требование загружать в ГИС ЕГРЗ не только тексты заключений экспертизы, но и финальную версию проектной документации, с внесенными изменениями по выявленным экспертизой замечаниям, на которую выдано положительное заключение, – несостоятельно, – считает Виктор Зозуля. –Вопросы авторского права на проектную документациюкоммерческих заказчиковне учитываются в этой схеме никак, что в итоге может стать предметом судебных разбирательств в перспективе».

Кроме того, всем негосударственным экспертным организациям предписано внедрить у себя информационные системы, аналогичные тем, что  были внедрены в госэкспертизе. Средняя цена внедрения – от 3 до 5 млн рублей – неподъемна, по его мнению, для большинства негосударственных экспертиз. «И это может стать причиной ухода с  рынка негосударственной экспертизы многих организаций. А вот государственные экспертизы, аккредитованные на право проведения негосударствен- ной экспертизы, благополучно эту нишу и заполнят», – резюмирует Виктор Зозуля.

В свою очередь, Александр Орт считает, что нововведения станут барьером для тех, кто занимается «серым» бизнесом в экспертизе. «Тем организациям, что работают не один год на рынке с перспективой остаться навсегда, – бояться нечего. Они участвуют в тендерах, продвигают свое развитие, уже ввели либо готовы к введению электронного документооборота. Они наладили конструктивное партнерство с заказчиками,накопилиопыт, наработки, сформировали свой стиль. Более того, добросовестные экспертные компании давно работают в режиме, который законодательно будет утвержден к концу года. Мы, на- пример, уже два года направляемотчеты по заключениям в общий реестр СГСНиЭ СПб. Теперь будем направлять в ЕГРЗ. Разница лишь в том, что служба аккумулирует заключения только по Петербургу, а далее будет создана единая база по всей стране. Повторюсь, экспертизам, работающим в рамках закона, нечего бояться».

Роза Михайлова

В печатной версии название статьи — «Конкуренция нездорова: о негосударственной экспертизе» (журнал «Строительство и городское хозяйство», № 175, 2017 год).

Другие материалы по теме

X