жк днепропетровская 37

Актуальное

Реновация vs. Питер

Проект «реновации по-петербургски» откровенно провален. Спустя десять лет после его запуска жаркие дискуссии не оставляют равнодушными ни законотворцев, ни архитекторов, ни градостроителей. Но все сходятся в одном: для реанимации проекта нужна государственная воля, новые законодательные реалии и масштабные инвестиции.

Двор-колодец
Фото: img.kamaran.ru

Впрочем, нужна ли Петербургу сама реновация, на этот вопрос затрудняются ответить даже чиновники Смольного. Федеральные власти, урбанисты и градоначальники то и дело возвращаются к проблеме реновации ветхого жилья в российских городах, в то же время до конца ее не решая. В конце ноября «Российская газета» сообщила об очередных планах Смольного по вовлечению в процесс реновации неиспользуемых промышленных территорий в черте города – земель «серого пояса». Будет ли попытка реанимировать программу успешной, никто не знает.

По мнению генерального директора Института территориального планирования «Урбаника» Антона Финогенова, реновация советского наследия – застройки массовой серии начала 20–30-х годов прошлого века и хрущевских времен – вопрос крайне актуальный для Санкт-Петербурга.

Эксперт уверен, что концептуально и методологически эта тема находится в начальной стадии осмысления, и почему не в Петербурге, втором по величине российском мегаполисе, эти инновационные идеи развивать. Но перед тем как строить прожекты, полагается оценить сделанное, осмыслив промахи и неудачи.

Об итогах реализации программы, о том, какие эффективные подходы к реновации и обновлению городов могут быть выработаны, есть ли у города шанс решения проблемы ветхого жилья, шла речь в ходе работы круглого стола «Реновация или ревитализация: путь российских городов и Санкт-Петербурга». Мероприятие проходило в рамках III Международного форума пространственного развития под эгидой Правительства Санкт-Петербурга.

Прокрустово ложе реновации «По-лужковски»

Как отметил архитектор, член правления Санкт-Петербургского союза архитекторов Илья Филимонов, и в России, и за рубежом эта тема не нова – градус дискуссий достиг апогея, едва только в Москве была объявлена и запущена программа реновации. Масштабный документ получился ультимативным и директивным и был рассчитан на сжатые сроки. За столицей потянулись регионы.

Здания с высокой степенью износа, не являющиеся объектами историко-архитектурного наследия Петербурга, сегодня занимают 80% городских территорий

Но скоро стало понятно, что, например, такой же проект в Петербурге не может быть реализован. Учитывая градостроительные и архитектурные особенности Северной столицы, программу реновации нельзя было копировать с Белокаменной. Московский сценарий явился скорее прокрустовым ложем для второй российской столицы, нежели образцом для подражания.

Но тем не менее попытки предпринимались – аналогичная московской программа по массовому сносу хрущевок была запущена Смольным в 2008 году. Петербург – не Москва. И правила игры были заданы иные, более лояльные: расселение возможно при стопроцентном согласии жителей и только в границах квартала, а не целого района или муниципалитета. Для реализации программы город выбрал двух инвесторов – «Воин-В» и «СПб-Реновация».

Спустя десять лет тщетных усилий выполнить программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», градоначальники вынуждены были признать: реновация буксует и в нынешнем ее виде несостоятельна.

«Москва пошла по пути сноса, у Петербурга, в силу исторической значимости и уникальности застройки, высокой плотности вблизи центра города, нет таких возможностей. Нет и такого бюджета, как у столицы, – подчеркнул Антон Финогенов. – В одно мгновение снести пятиэтажки в миллион квадратных метров и возвести на этом месте 25-этажки мы не можем себе позволить».

Понятно, что Москве «лужковских» времен это было невероятно выгодно: вместо домов с плотностью застройки в 5000–7000 кв. м жилья на гектар на этом месте вырастали панельные высотки с плотностью 25 000 кв. м/га. Даже по меркам крупного западно- европейского мегаполиса это перебор.

Впрочем, авторы концепции реновации в Петербурге с самого начала подразумевали уплотнение советской массовой застройки. По планам градостроителей, достичь оптимальной плотности в 10 000–12 000 кв. м/га – уровня крупных европейских городов – для Петербурга явилось бы неплохим итогом проектов реновации.

Новостройки
Фото: static.panoramio.com

Концепция развития Северной столицы с акцентом на реновацию и создание дополнительного жилья в рамках сложившихся территорий должна быть прежде всего отражена в логике нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга, справедливо полагает Илья Филимонов. Поскольку так называемое экстенсивное развитие города вширь и рост районов Ленинградской области представляют сегодня проблему, в то же время проекты реновации способствовали бы уплотнению сложившихся территорий.

Однако, скорее всего, воплотить смелые мечты градостроителей быстро не получится, считает главный архитектор Санкт-Петербурга, председатель КГА Владимир Григорьев, подходы к проектам реновации городских территорий не могут в полной мере быть отражены в новом Генплане. Объемы жилищного строительства, возможные в рамках проектов реновации, – это капля в море по сравнению с теми задачами, которые предстоит решить городу в сфере жилищного строительства. Учитывая, что в перспективе власти рассчитывают довести норму жилья на человека до 35 кв. м, возведя миллионы квадратных метров, реновация – незначительный ресурс.

Параллельно глава КГА дал осторожную оценку проведенной в городе программе реновации: «Демократичная модель, заложенная в основу проектов реновации в Петербурге, была объективно сложная. На пути к ясной и благой идее санации и переустройства еще крепкого, но морально устаревшего жилого фонда Петербурга мы столкнулись с тем, что само по себе расселение – болезненный процесс. Город должен обеспечить петербуржцам выбор, где им предпочтительнее жить и оставаться ли на привычном месте. Кроме того, бюджетные ограничения предопределили модель реновации: властями были выбраны «стартовые пятна» для застройки под расселение ветхих домов. Модель работает, правда, не теми оптимистичными темпами, которые мы закладывали изначально, но и успехи есть – горожане получили новые квартиры».

Впрочем, точных цифр глава КГА не назвал. Пока власти с уверенностью могут утверждать только то, что хрущевские кварталы в рамках зонирования останутся жилыми.

Реновация провалена?

Жесткую позицию относительно попыток проведения реновации озвучил депутат Законодательного собрания Петербурга, член комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам Андрей Анохин: «Я считаю, что программа реновации в Санкт-Петербурге провалена, и то, как она проводилась, должно заинтересовать компетентные органы. Компании, взявшие ответственность за предоставление жилья, пустили его на продажу. Мы все увидели негативный опыт реновации».

Качество жизни в современной Барселоне повышается за счет большего количества общественных пространств

К сожалению, анализ горячих дискуссий в депутатском корпусе, по словам Андрея Анохина, показал, что такая программа если и будет реализовываться, то в отдаленном будущем. Бюджетных средств у города нет, а инвестор нуждается в понятных правилах игры, в отсутствии административных барьеров и решении проблем с расселением жителей. Помимо бюджетных средств нужна и политическая воля, комплексный подход со стороны властей Петербурга. Пока город не готов идти вперед, решать задачи, которых требует время.

Чтобы воспользоваться столичным опытом, считают эксперты, городу потребуется изменение федерального законодательства в части регулирования градостроительной деятельности, в том числе необходимо откорректировать часть критериев, применяемых к проектам реновации. Иными словами, механизм реновации жилья не может быть запущен без корректировки Градостроительного кодекса.

«Санкт-Петербург как субъект Российской Федерации должен соблюдать федеральное законодательство – нельзя взять и отменить федеральный закон. Мы должны проводить все корректировки в рамках регионального законодательства,– прокомментировал Андрей Анохин. – Без четкого понимания, кто будет проводить эти проекты, без модели реновации изменение законодательства могло бы стать очень серьезной ошибкой».

По мнению парламентария, для перезапуска проекта реновации нужна движущая сила, объединяющая бизнес, градостроителей, представителей органов исполнительной власти. При этом потребуется восстановить доверие жителей и инвесторов к власти – необходим социальный запрос.

Любопытную практику по реорганизации центров постсоветских городов, основанную на международном девелоперском бэкграунде, представил директор по развитию бизнеса в России архитектурного бюро EDDEA (Spain) Тимур Богданенко. «Проекты реорганизации типовой советской застройки выявили проблемы, схожие с европейскими. Это монофункциональность, отсутствие разделения пространств на частные и общественные, невозможность организации торговли и коммерческих предприятий, сложности с размещением парковочных мест для стоянки и транспортного обслуживания территорий, низкий уровень безопасности общественных пространств».

Двор
Фото: drive2.ru

Тимур Богданенко предложил набор прин­ципов, используемых для решения проблем. Обозначенные им подходы общеизвестны и суспехом применяются как в девелоперской практике западноевропейских мегаполисов, так и при переустройстве городских каньонов Индии или Поднебесной. В первую очередь, отметил спикер EDDEA, необходимо ис­пользовать сложившуюся городскую плани­ровочную структуру с уже существующими кварталами, улицами, зелеными зонами.

При проектировании новых районов можно использовать сложившуюся инфраструктуру для создания многофункционального раз­нообразия объектов застройки. Необходимо также совмещать различные классы жилья, проводить четкое разделение на обществен­ные и частные пространства. «Для некоторых территорий актуальны компактность и повы­шение плотности застройки, надо создавать внутренние дворы, благодаря которым будут складываться устойчивые сообщества жителей и повысится безопасность и комфорт прожи­вания в этих районах»,– добавил он. Качество жизни повышается и за счет улучшения обще­ственных пространств, которые должны полу­чить границы и быть соразмерны частным.

Широко известен, по словам Тимура Богданенко, опыт Барселоны – реструкту­ризация испанской столицы проводилась за счет укрупнения кварталов и формирования «суперблоков».

Одновременно снижается сквозной тра­фик, решается транспортная задача, обще­ственные пространства становятся пешеход­ными. При прочих равных с помощью этих нехитрых приемов можно создать разно­образие городской жизни, где найдется место и отелям, и ритейлу, и домам бизнес-класса, и публичным пространствам.

Реальность или утопия?

По мнению председателя комитета по жилой недвижимости РГУД, комитета по девелопменту и строительству петербургского отделения «Деловой России» генерального директора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, сложившегося на основе деве­лоперского опыта его компании, сегодня у проектов реновации нет даже минимальной экономической целесообразности.

Аналитики компании рассчитали эконо­мическую модель проекта, взяв за основу типовой спальный Красногвардейский район Санкт-Петербурга и один гектар земли, на котором располагаются четыре хрущевки общей площадью около 6000 кв. м. И пошли по пути градостроителей, придерживающихся действующего законодательства – ПЗЗ Санкт-Петербурга, региональных градостроительных нормативов РНГП.

Реализация программы затронула 0,75 % объектов, подлежащих реновации. С момента запуска программы в 2008 году инвесторами было сдано 11 домов — 1,5 % от планируемого объема программы

«Мы пришли к выводу, что для достижения минимального расчетного уровня рентабельности девелоперского проекта в 14%, даже без выделения земель под социальную инфра­структуру и без учета затрат на маневренный фонд, на этом земельном участке потребуется построить примерно 29 000 кв. м продаваемых площадей. Комфортность градостроительной среды при таком подходе крайне сомнитель­на. При том что разрешенный для Санкт-Петербурга коэффициент использования территорий равен двум, в данном случае он превысил 2,9», – поделился Дмитрий Панов.

Девелопер считает, что рентабельность проектов, развернутых в рамках действую­щего законодательства, недостижима. И если рассматривать их с позиции девелопера, для привлечения инвесторов и бизнес-сообщества потребуется либо выделение дополнительных субсидий, либо концессионные мероприятия. «Задача осуществить реновацию, оставив жителей в привычном квартале и получив приемлемую доходность с инвестора, так чтобы еще создать качественную городскую среду, – математически неразрешима, – со­лидарен с ним генеральный директор Knight Frank LLC СПб Николай Пашков.– С этой проблемой столкнулись те инвесторы, кото­рые взялись за расселение домов в историче­ском центре Петербурга. Надо либо выселить жильцов на окраины – в Колпино, например, что не вызовет интереса со стороны жителей, либо вообще их не начинать, так как в этих проектах не будет экономики».

Возвращаясь к международному опыту, Николай Пашков отметил, что чаще всего реновация в европейском понимании – это проекты бюджетные, оплачиваемые государством. И в подавляющем большинстве случаев речь в них идет вовсе не о редевелопменте тер­риторий и сносе, а скорее – о реконструкции и реновации существующего жилья, улучше­нии конструктивных и эксплуатационных качеств зданий. И что важно, в европейских странах при реализации подобных проектов ведется очень большая разъяснительная работа с населением, что позволяет избежать обще­ственных протестов и всплесков социального напряжения.

Ностальгическая нотка

Проекты реновации не должны ограничиваться генерацией отдельных строительных объектов, а быть нацелены на создание новой городской среды с точки зрения архитектурно-планировочных решений. Мысль, в принципе понятная каждому горожанину, неравнодушному к облику старых петербургских кварталов. Готовы ли сего- дня архитекторы Петербурга предоставить городу приемлемые варианты планировок территорий?

Ностальгическую нотку в обсуждение внес руководитель архитектурной студии ООО «ИНТЕРКОЛУМНИУМ» Евгений Подгорнов, чье детство и юность прошли в жилых кварталах Лигово, в доме, подлежащем сносу.

«Воспоминания связаны с исключительно положительными моментами, поскольку уникальная атмосфера пятиэтажек, невысокая плотность застройки, близость Шереметьевских прудов, ощущение пространства и зелени задавали стиль и уклад жизни, – поделился архитектор. – Приятно, что до сих пор в городе остались такие уголки и чудесные кварталы».

В 1950–60-е годы кварталы хрущевок воз- водились для обеспечения доступным жильем жителей больших городов. Архитекторы сравнивают непритязательный силуэт зданий с «марсельской единицей», по нынешним критериям они больше походили на «смарт-дома». Квартиры в них состояли из множества комнат небольших по размеру, но обеспечивали квадратными метрами всех членов семьи.

«С точки зрения архитектуры для меня в проектах хрущевок кроется некая загадка, – признается Евгений Подгорнов. – По- скольку, если это госпрограмма, она могла бы заложить возможность в будущем создать на месте этих кварталов нечто новое в плане архитектуры, подходах к организации среды. Если в дальнейшем за проектами реновации будут стоять частные инвестиции, ориентированные на экономическую составляющую, мы вместо интересных начинаний получим только квадратные метры и попытки уйти в тип застройки, к которому все девелоперы давно привыкли».

Реновация, по мнению архитектора, тема, требующая нестандартных подходов во всем, и должна осуществляться как государственная программа, а не как бизнес частных инвесторов.

«Новое – это хорошо забытое старое, и чего хотелось бы избежать в проектах– это тотального разрушения сложившейся городской среды,– поддержал коллегу глава КГА.– Безвозвратно потерять среду пятиэтажек было бы для города обидно и непростительно. Представить себе, что в результате реализации даже успешной бизнес-модели они превратятся в «Девяткино» или «Северную долину», немыслимо».

Владимир Григорьев пошел дальше, высказав мнение, что, прежде чем что-то «реновировать», нужно составить представление о том, как нужно развивать жилой фонд. По его наблюдениям, в Европе даже жилье несоциального класса не строится с трехметровыми потолками, все здания распланированы под скромные квартиры-клетушки небольшого метража. В Петербурге дома в центре города не пользуются должным спросом у петербуржцев именно из-за несоответствия современным требованиям к жилью, отсутствия лифтов. По мнению главного архитектора города, необходимо прежде всего реально оценить критерии реновации. В итоге городской чиновник призвал задуматься: а стоит ли вообще трогать эти ветхие кварталы? Может, лучше обойтись косметическими мероприятиями, зашпаклевав дыры и покрасив старые фасады?

В этом мнении городской чиновник был не одинок. Как считает представитель Knight Frank LLC СПб, нам рано списывать со счетов все дома массовых советских серий. «Градостроительная среда хрущевских кварталов гуманна, с высоким уровнем озеленения, объектов социальной инфраструктуры при низкой плотности застройки. Кроме того, многие серии хрущевок строились добротно и даже спустя годы не потеряли в качестве, а при надлежащем ремонте и режиме эксплуатации могут прослужит еще не один десяток лет».

В целом к концу дискуссии стало понятно, что никакой сложившейся взвешенной модели реновации городских территорий у Петербурга нет и вряд ли в обозримом будущем появится. Как нет полной ясности у отцов города: а стоит ли вообще затевать новую версию реновации по-петербургски? И, судя по всему, пока дома первых массовых серий стоят и не рушатся, потихоньку пополняя аварийный фонд, серьезных подвижек в во- просе обновления ветхих кварталов ждать не стоит.

Подготовила Нонна Цай

Другие материалы по теме

X