жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Банки воспитают застройщиков

Долевое строительство в своем нынешнем виде доживает последние годы – согласно поручению президента вскоре оно полностью будет замещено банковским контролем и проектным финансированием. Часть застройщиков, приняв неизбежное, уже готовится раскрыться перед банками, другие же уверены – банки не в состоянии заместить деньги дольщиков. В том, что жилье подорожает, не сомневаются ни те ни другие.

Сбербанк
Фото: dombler.ru

В декабре 2017 года российские застройщики получили оригинальный новогодний подарок в виде новых условий и правил, по которым будут они работать после отмены механизма долевого строительства, – на официальном сайте правительства была опубликована заказанная президентом «дорожная карта» поэтапного перехода от «долевки» к использованию счетов эскроу и проектному финансированию. Напомним, на первом этапе будет готовиться нормативная база, на втором, до лета 2019 года, система спецсчетов и эскроу будет применяться параллельно с «долевкой», с 1 июля 2019 года подразумевается исключительно банковское финансирование и строительство за счет собственных средств застройщика. В самом общем виде это выглядит так: дольщики несут деньги в банк и кладут на счет, с которого банк кредитует застройщика. Он же отчитывается банку о строительной готовности объекта.

Ставку государство делает именно на сопутствующий банковский контроль – банк будет проверять договоры долевого участия и другие связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т. д. Разумеется, вся эта работа также включена в стоимость денег для девелопера. А вот про деньги дольщиков, по сути представляющие собой беспроцентное кредитование застройщика, строительным компаниям придется забыть.

Многие участники рынка ожидают, что уже через два года ставки понизятся и кредитование строек пойдет по ставке 10-11% годовых

При этом, по мнению главы думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, для запуска проектного финансирования складываются благоприятные условия. «У нас снизилась инфляция, а это означает, что постепенно будут снижаться и банковские ставки. Это даст возможность проектному финансированию конкурировать по привлекательности с долевым строительством, но со значительно меньшими рисками и для населения, и для государства, и для застройщиков тоже», – заявлял ранее депутат.

Застройщики согласиться с парламентарием не могут.

 Раздеться для банка

Сегодня проектное финансирование доступно не более чем 10–15% рынка, говорят собеседники в отрасли. Все дело в том, что банки не спешат кредитовать высокорисковые и нерентабельные проекты. Соответствовать требованиям банков могут лишь единицы застройщиков – как правило, работающие в «верхнем» классе жилья – бизнес или «элите».

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин вспоминает, что на подготовку документов для получения проектного финансирования его компания потратила более полутора лет – от заявки до получения денег. Именно столько времени уходит на то, чтобы доказать банку, что все схемы и взаиморасчеты между подрядчиком и девелопером легитимны, открыты и прозрачны. И только в этом случае есть 50% вероятность, что банк одобрит застройщику кредит и можно будет выйти на кредитный комитет. «У нас таких «выходов» было пять», – говорит господин Жабин.

Новостройки
Фото: mana.su

По его словам, в нынешнем виде проектное финансирование, которым застройщики пользуются с середины 2000-х, не сможет существовать через три года, ведь банк финансирует только 60% проекта и застройщику в любом случае нужно привлекать откуда-то дополнительные средства. Но, как правило, собственных средств, тем более в проектах комплексного освоения, у застройщика просто нет, особенно на фоне постоянных отчислений в уставный капитал, Фонд дольщиков, добровольных обязательств по инфраструктуре и т. д.

«Допустим, банк готов вложить 100% средств. Хотя я с трудом представляю себе банки, в которых будут созданы огромнейшие структуры по контролю качества строительства, правильности финансирования и т. д., – рассуждает топ-менеджер. – Но проектное финансирование подразумевает под собой вложение сотен миллиардов рублей – вопрос: откуда эти деньги возьмут сами банки? Предполагаю, что выдавать их будет пятерка главных банков с госкапиталом. То есть государство будет так или иначе субсидировать эти банки для того, чтобы проектное финансирование появилось на рынке». Впрочем, по его словам, при правильном использовании банковских продуктов застройщикам реально добиться ставок на уровне 5–6%. Сейчас «ЛенРусСтрой» кредитуется под 10,6%.

Такую ставку считает «хорошей» финансовый директор ООО «УК «КВС» Надежда Семенович, поскольку, по ее словам, застройщики «средней руки» могут кредитоваться только под 15% и выше. «Всем застройщикам надо сразу быть готовыми к тому, что банк будет очень аккуратно относиться к застройщикам, ведь строительный рынок является самым рисковым из-за высоких объемов кредитования. При этом речь не идет о застройщике как об одном юрлице – это всегда группа компаний, и банк рассматривает всю ветку и структуру холдинга. И надо показать всю отчетность и деятельность, – объясняет госпожа Семенович. – Полностью перейти на проектное финансирование всем застройщикам будет сложно. Ибо слишком дорогим получится продукт для конечного потребителя. Все затраты по кредитам девелоперы все равно переложат на плечи покупателей. И в перспективе мы получим по факту цены готового жилья».

Проектное финансирование точно не получат предбанкротные компании, застройщики с плохой репутацией из-за срыва сроков сдачи объектов

Многие участники рынка ожидают, что уже через два года ставки понизятся и кредитование строек пойдет по ставке 10–11% годовых. «На банки вырастет рекрутинговая нагрузка, потому что им придется сформировать инженерный отдел, который будет следить за целевым расходованием средств и в целом обслуживать строительную отрасль. Все эти расходы будут покрыты за счет покупателей, в итоге стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке вырастет минимум на 30%», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По словам генерального директора строительной компании Legenda Intelligent Development Василия Селиванова, все текущие объекты застройщик возводит с привлечением проектного финансирования, среди партнеров – Сбербанк и банк «Санкт-Петербург». Как отмечает топ-менеджер, тот же Сбербанк оценивает риски так, чтобы финансирование покрывало их независимо от меняющейся конъюнктуры рынка.

«Проектное финансирование защищает как девелопера, так и покупателя недвижимости. Реализация проекта по новой схеме не зависит от динамики продаж, не чувствительна к сезонности спроса, а контроль целевого расходования средств со стороны банков повышает прозрачность бизнеса, – рассказал генеральный директор «Базис-СПБ» Александр Игнатов (его компания также недавно привлекла кредитную линию Сбербанка). – И главное – эта модель обуславливает более определенный срок ввода дома в эксплуатацию, поэтому для клиента проектное финансирование является показателем надежности застройщика и гарантией успешности реализации проекта».

ДворПо словам генерального директора строительной компании «Красная Стрела» Николая Урусова, после заявлений об отмене долевого строительства банки начинают перестраивать ряд бизнес-процессов, связанных с рассмотрением застройщика и проекта. В частности, стараются осуществлять ряд проверок параллельно, чтобы сократить общее время рассмотрения заявки. «Также пересматриваются требования к надежности и рентабельности проекта, более пристально изучается финансовая модель. В этой связи шансы ряда застройщиков, использующих «котловой» метод финансирования проектов, получить проектное финансирование значительно снижаются. Разобраться в таких схемах зачастую очень сложно, и можно предположить, что банки не рискнут кредитовать подобные непрозрачные проекты», – добавил эксперт. По его словам, проектное финансирование точно не получат предбанкротные компании, застройщики с плохой репутацией из-за срыва сроков сдачи объектов, компании, не имеющие 25–40% собственных средств на проект.

В свою очередь, президент Группы RBI Эдуард Тиктинский считает, что банк – это хороший посредник в этой истории, потому что он не всем подряд дает кредиты, что приводит к самоочищению рынка. Впрочем, эксперт уверен, что схема кредитования до конца законодательно не отрегулирована. «Есть некая ставка, скажем, 11% как проектное финансирование. Если мои дольщики принесли деньги в этот банк и под 0% положили на депозит, значит, банк мне отдал эти деньги под 4%, потому что снижается стоимость рисков. Соответственно, чем больше дольщиков я привлек, тем дешевле мне выйдет это финансирование. По сути, таким образом эта пассивная база дольщиков от меня напрямую попадает в банк, – объясняет господин Тиктинский. – Но для этого нужно сделать ряд вещей – принять некий закон, который сделает эти депозиты безотзывными. Например, если застройщик выполняет обязательства в срок – чтобы клиент не мог эти деньги забрать».

Центробанк постоянно усложняет требования к обеспечению, нормативам, фондированию, резервированию, качеству залогов

Ситуация, связанная с финансированием строительных проектов, глубже, чем просто проектное финансирование, уверен генеральный директор «Master Девелопмент» Вячеслав Семененко. «Если мы посмотрим, как работает финансирование девелоперских проектов за границей, то там все-таки банк отнюдь не первый источник получения денег под проект. Там есть практика фондов специальных, когда девелопер инициирует проект, собирает под него денежные средства, на них строит», – рассказал топ-менеджер.

Опытом работы с российской банковской системой поделился и тот самый иностранный бизнес. По словам заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, прозрачная донельзя компания пыталась получить проектное финансирование в течение года, а потом еще и столкнулась с тем, что досрочно погасить кредит нельзя – банк в этом не заинтересован. «Вот многие коллеги говорят, что у «Бонавы» дешевое финансирование, но это не так. Материнская компания точно так же дает нам кредит, причем под процент выше, чем мы могли бы получить в России, потому что шведы видят на нашем рынке больше рисков. Но головная компания считает, что внешнее финансирование, то есть банки, – это тоже риски», – разводит руками управленец.

 Банки готовятся к замедлению

Чтобы грамотно взаимодействовать в части проектного финансирования, четкую законодательную базу должно получить и банковское сообщество. По словам собеседников журнала, тот же Центробанк постоянно усложняет требования к обеспечению, нормативам, фондированию, резервированию, качеству залогов. В итоге процесс аккредитации застройщиков и выдачи кредитов окажется очень инерционным и вряд ли банки выйдут на такую же оперативность как в ипотечном сегменте.

«Мы активно работаем в области кредитования проектов надежных застройщиков, обладающих большими портфелями объектов, значительным опытом в разработке долгосрочных бизнес-планов и их реализации», – оптимистичен старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко. По его словам, сейчас банк рассматривает заявки на финансирование новых инвестиционных проектов девелоперов, в том числе комплексного освоения территорий, рефинансирует кредитную задолженность в других банках на возведение объектов.

В Сбербанке отмечают, что сегодня основными условиями получения проектного финансирования для застройщиков являются наличие необходимой исходно-разрешительной документации на возводимый объект, экономическая рентабельность проекта и наличие собственного участия заемщика, которое должно быть вложено до вступления банка в проект. «Первые два условия, на наш взгляд, необходимые атрибуты любого проекта, независимо от того, привлекает компания кредит или нет. Таким образом, ключевым требованием банка является наличие собственного участия в проекте», – отмечают в кредитной организации. Сегодня доля собственного участия девелопера должна составлять не менее 25% от капитала проекта и еще 15% может быть профинансировано за счет средств дольщиков, таким образом, сумма кредита банка может достигать 60% от затрат по проекту. В случае если по кредиту есть дополнительное обеспечение, не связанное с проектом, сумма кредита может быть увеличена.

Ранее в Сбербанке уточняли, что доля финансирования строительства жилой недвижимости составляет около 15% в кредитном портфеле по направлению недвижимости. В 2017 году только в Северо-Западном банке принято решение о финансировании жилых проектов в объеме около 20 млрд рублей.

Мнение эксперта


Руслан ЕременкоРуслан Еременко, руководитель департамента корпоративной сети – старший вице-президент банка ВТБ

В целом спрос на финансирование в строительной отрасли зависит от общей макроэкономической ситуации, возможности долгосрочного прогнозирования. Строительный рынок достаточно стабилен, и существенных изменений среди его участников в последнее время не происходит.

Наиболее востребованный продукт для строительной отрасли – кредитная линия для финансирования конкретного объекта. Ставки банков отражают изменение рыночной конъюнктуры, доступность и цену фондирования, действия регулятора по изменению ключевой ставки. Кредитные условия всегда индивидуальные, зависят от кредитной истории, опыта работы и финансового положения клиента, перспектив развития, динамики выручки и прибыли компании, обеспечения кредита, экономики и сроков проекта, уровня кредитного риска, параметров сделки, размера собственного участия заемщика в проекте и других критериев. Как правило, кредитные ресурсы предоставляются на срок реализации проекта плюс один год.


Михаил Немировский

Другие материалы по теме

X