жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Сергей Грибовский: Оценка жилья в новостройках станет постоянным процессом

Летом 2018 года петербуржцы смогут узнать предварительные результаты кампании по кадастровой переоценке дач, квартир, гаражей и т. д. Откорректируют в городе и стоимость коммерческих объектов: ТРЦ, автостоянок, бизнес-центров. Какие новшества в оценочных работах будут применены в ходе кампании, что делать, если собственник не согласен с результатами, и когда придут налоговые платежки с учетом обновленных данных, рассказал директор СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей ГРИБОВСКИЙ.

Сергей Грибовский
Сергей Грибовский

С 1 января этого года в Петербурге стартовала масштабная кампания по переоценке всей недвижимости петербуржцев (коммерческие объекты, объекты капитального строительства, жилье, дачи, гаражи и т. д.). С учетом того, что ваша организация начала работать с 1 января 2017 года, набрали ли вы необходимый штат и готовы ли справиться с поставленной задачей?

Сейчас общая численность сотрудников нашей организации согласно штатному расписанию составляет 106 человек, штат заполнен более чем на 80%. Это связано с дефицитом специалистов в области массовых методов оценки. Восполнить нехватку сотрудников мы рассчитываем за счет студентов последних курсов ряда вузов Петербурга. Для молодых людей мы организовали стажировки и очень надеемся, что выпускники устроятся к нам уже на постоянной основе. Конечно, при 100%-й комплектации штата справиться было бы проще, но мы приложим все усилия, чтобы выполнить возложенные на нас задачи.

Как проводятся оценочные работы? Ваши специалисты обследуют район за районом или выбирают конкретный сегмент недвижимости в целом по городу?

В ходе подготовки к кампании мы поняли, что эффективнее всего работать бригадами. Сейчас уже сформированы группы по оценке жилых и нежилых помещений, объектов капитального строительства (ОКСов), земельных участков различных категорий и т. д. Соответственно, каждая бригада занимается обработкой информации по своей тематике не по районам, а по всему городу сразу.

Для всех категорий объектов строится своя модель расчета стоимости по кадастру. И для того чтобы группировка была корректной, мы провели кропотливую работу. В частности, данные об объектах, полученные из Росреестра, были дополнены двумя столбцами: вид использования объектов недвижимости и источник информации о виде использования объектов недвижимости. Эта информация уже размещена на сайте КИО. Далее нам предстоит согласовать виды использования объектов недвижимости с муниципалитетами и КИО. Большая часть муниципалитетов и КИО данные об использовании объектов уже согласовали.

В категорию элитных объектов с точки зрения начисления ставки налога могут неожиданно попасть и общежития

По итогам выполненных работ неожиданно выяснилось, что фактическое использование и заявленные собственником данные в Росреестр во многих случаях не совпадают. Это важно, так как впервые в этой кампании оценка недвижимости будет производиться не по записи в Росреестре, а по фактическому использованию объекта. Раньше мы этого делать не могли. То есть если даже мы и понимали, что на земельном наделе расположен, допустим, торговый центр, а по виду разрешенного использования там разрешено разместить автостоянку, то мы и оценивали объект как парковку. Теперь с такой порочной практикой будет покончено. Такое же правило применят и в отношении жилых домов, которые рассмотрят «слоями». По одной методике будут рассчитываться стоимости паркингов и подвальных помещений, а по другой – квартиры.

Можете привести конкретные примеры по объектам, где запись в Росреестре и фактическое использование не соответствуют друг другу?

Это, например, Гостиный Двор на углу Невского проспекта и Садовой улицы. Там, согласно записи в Росреестре, участок, на котором находятся торговые линии, отведен под объекты автотранспорта. Аналогичная ситуация складывается и с ТРК «Галерея». Там, по данным Росреестра, находится коммерческий комплекс с многоярусной стоянкой.

Вы не боитесь вала исков от предпринимателей, которые будут стараться доказать, что запись Росреестра соответствует действительности? Ведь с той же «Галереей» проблемы уже возникали.

Законодательством предусмотрено оспаривание результатов кадастровой оценки как цивилизованный способ решения проблем. Если собственники сумеют доказать, что на деле действительно находится автостоянка, а не ТРЦ, то мы готовы внести соответствующие исправления. Но для этого надо будет предъявить весомые доказательства, а не голословные утверждения. Главные ошибки кадастровой оценки и подавляющая часть жалоб на специалистов по завышению цены объектов объясняются как раз ошибками в определении фактического использования объектов.

Прибор
Фото: bashinform.ru

Какие еще новеллы будут применены в этой кампании?

Самым важным новшеством, на мой взгляд, станет то, что по новым правилам нам позволили исправлять данные об объектах в досудебном порядке и пересчитывать кадастровую стоимость на основании обращений собственников объектов недвижимости. Раньше такое можно было делать только по решению комиссии или суда.

В дальнейшем мы планируем создать интернет-сервис, который позволит либо по конкретному адресу, либо по кадастровому номеру объекта получить полную информацию о нем: как он оценивался, какая модель расчетов применялась, к какой группе его отнесли, какие характеристики были взяты за основу. Если собственника что-то не устроит, он вправе обратиться за разъяснениями к нам. Доступ к ресурсу смогут получить все желающие, в том числе, например, арендаторы помещений. Кроме жилья на портале будут размещены данные и о коммерческой недвижимости, земельных наделах и т. д.

Где жилье, дачи, гаражи подорожают, а где подешевеют? В рамках прошлой кампании квартиры в центре подорожали в среднем в 10 раз, в некоторых спальных районах – в 8–9 раз.

Пока что ответить на этот вопрос с конкретными цифрами достаточно сложно. Я уже отметил, что в рамках этой кампании мы сможем корректировать данные об объектах на основании обращений граждан. Предварительные результаты переоценки появятся в начале лета: ориентировочно в июне-июле. Их вывесят в открытом доступе на нашем сайте, порталах Росреестра и КИО. После этого у собственников будет 50 дней, чтобы обратиться за разъяснениями и подать заявки о корректировках. Затем результаты оценки предстоит утвердить КИО. А с уже окончательными данными можно будет ознакомиться после их утверждения (в конце 2018 года) на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки или в ЕГРН.

Во-вторых, сейчас оценочная кампания находится в самом разгаре, и модели оценки только формируются. Но очевидно, что с учетом существующих на рынке тенденций жилье массовых серий будет дорожать, а объекты комфорт-класса и элитные квартиры могут даже снизиться в стоимости по кадастру. Однако для дорогих жилых помещений (от 300 млн рублей) надо принимать в расчет и то, что для них выросли ставки налога – до 2% от кадастра. Впрочем, таких объектов будет немного (около 5–10), и располагаются они в основном в «золотом треугольнике» Петербурга и на Крестовском острове. Например, по данным СМИ, на Крестовском острове есть квартиры площадью свыше 1000 «квадратов». Понятно, что налог на них вряд ли будет маленьким и исчисляется уже в миллионах рублей. Но и владеют таким имуществом далеко не бедные люди.

Апартаменты относятся к типу нежилой недвижимости, их стоимость определят исходя из удельного показателя кадастровой стоимости здания

К сожалению, в категорию элитных объектов с точки зрения начисления ставки налога могут неожиданно попасть и общежития. Дело в том, что там под квартирой понимается зачастую целый этаж. В таком объекте количество комнат может доходить до 40, и понятно, что в итоге площадь, а следовательно, и кадастровая стоимость будет большой. Мы знаем о существующей проблеме, она находится на контроле у депутатского корпуса. И я уверен, что справедливое решение в итоге будет найдено.

Существует и определенная проблема с определением налога на доли в жилых помещениях. О них как законодатель, так и Налоговый кодекс как будто бы забыли.

В Петербурге ежегодно вводится около 3 млн кв. м нового жилья. Есть объекты, которые уже сдали после 1 января 2018 года. Попадут ли такие новостройки под переоценку этого года?

В оценку попадут только те объекты, права на которые были зарегистрированы до 1 января 2018 года. Новостройки, возведенные и прошедшие регистрацию после этой даты, будут в этом году оценены с использованием удельных показателей кадастровой стоимости, которые действуют на данный момент. В соответствии с новыми правилами оценки эти объекты поступят в ГБУ для переоценки в 2019 году (около 1000 объектов). А те, которые построят в 2019 году, оценят уже в течение следующего года в порядке их регистрации. То есть с этого момента процесс оценки жилья в новостройках и вновь образованных и учтенных объектов станет постоянным. Это тоже новшество, и оно поможет избежать ошибок в оценке.

Как вообще предполагается определять цену жилья для новой вторички, особенно если оно строится по индивидуальным проектам?

Сведения о типе проекта (индивидуальный или типовой) к нам не поступают. Однако у нас будут данные о годе постройки дома, материале стен. С учетом этих критериев все многоквартирные жилые дома разделят на несколько групп. Оценка квартир будет основана на рыночных данных о ценах на аналогичные объекты, собранные ГБУ за последние шесть месяцев, до 1 января 2018 года.

Откуда вы возьмете эти данные? Ведь на рынке работают сотни компаний-оценщиков, данные которых сильно различаются.

У нас создан целый информационно-аналитический отдел обеспечения кадастровой оценки, который собирает данные с различных источников. Это и публикации, и интернет и т. д. Кроме того, мы заключаем контракты на торгах на сбор такой информации. Так, в 2017 году мы подписали договор на сбор рыночной информации по стоимости «квадрата» с компанией «Петербургская недвижимость». Еще один контракт на определение сметной стоимости строительства был заключен с организацией «Земельные ресурсы». Так что в своих данных мы не сомневаемся.

В начале апреля этого года глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что апартаменты никогда не станут жильем. Но формально это недвижимость граждан. Включены ли в кампанию апартаменты и как будет проводиться переоценка для них?

Да, такие объекты тоже будут подлежать оценке. Отмечу, что к нам не поступают данные о собственниках объектов недвижимости. Соответственно, все объекты оцениваются вне зависимости от того, кто владеет этой недвижимостью (гражданин – физическое лицо или госкорпорация). Поскольку апартаменты относятся к типу нежилой недвижимости, их стоимость определят исходя из удельного показателя кадастровой стоимости здания, в котором они находятся, а здание, в свою очередь, будет оценено затратным подходом (сумма затрат, необходимых на возведение строения, плюс прибыль предпринимателя и минус физический износ).

Когда гражданам придут первые платежки, исходя из обновленной кадастровой стоимости?

Первые квитанции (по новой кадастровой стоимости за 2019 год) граждане получат осенью 2020 года. Квитанции за 2018 год пока будут приходить (в 2019 году) по кадастровой стоимости, действующей на сегодняшний день

Если кто-то из собственников вдруг сочтет, что стоимость его квартиры определили несправедливо, то что следует делать и куда надо обращаться?

В первую очередь мы рекомендуем обратиться в ГБУ. Как я уже упоминал, в соответствии с федеральным законом № 237-ФЗ собственник объекта вправе потребовать от нас разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. В случае если владелец недвижимости обнаружил ошибку, он может потребовать внести корректировки.

Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок в настоящий момент разрабатывается в Минэкономразвития РФ. Предоставление разъяснений и исправлений для граждан будет бесплатным. Также остается возможность оспорить результаты ГКО в комиссии, которая будет создана при уполномоченном органе (КИО) и в суде.

Хочу напомнить, что от налога на недвижимость освобождены собственники-пенсионеры. Кроме того, существует и так называемый налоговый вычет. То есть налог рассчитывается за вычетом «льготных» метров, не облагаемых сбором (вне зависимости от количества проживающих). Для квартир этот показатель составит 20 кв. м, для комнат – 10 кв. м, для жилых домов – 50 кв. м.

Светлана Коваленко

Другие материалы по теме

X