жк днепропетровская 37 евродвушка
жк днепропетровская 37 евротрешка
жк днепропетровская 37 квартиры

Актуальное

Подземные паркинги: дорого, но нужно

Ровно год назад Смольный ввел новые жесткие нормы по оснащению новостроек парковочными местами. Для многих застройщиков это обернулось значительным удорожанием их проектов, поскольку других вариантов, кроме как спрятать автомобили под землю, у них попросту не было.

Автомобили
Фото: ural.org

Новые нормы градостроительного проектирования (НГП) были введены городским правительством в апреле прошлого года. Согласно документу, на каждые 80 кв. м жилья в доме (без учета мест общего пользования и прочих вспомогательных помещений) должно приходиться одно парковочное место. Ранее вместимость паркингов регулировали правила землепользования и застройки, и они, надо признаться, были куда либеральнее к застройщикам: одно машино-место на 120 «квадратов» жилья.

Только вниз

Само собой, НГП не обязывают девелоперов в обязательном порядке сооружать именно подземные паркинги. Можно строить и многоуровневые надземные или просто заасфальтировать площадку побольше и расчертить ее под парковку. Многие крупные девелоперы, реализующие проекты комплексного освоения территорий, именно так и делают.

Другое дело, что далеко не каждый может себе это позволить. Очень часто встречается ситуация, когда участок у застройщика совсем небольшой: с минимальными отступами жилая высотка на нем поместится, а еще и паркинг – нет. В историческом центре Петербурга это вообще обычное дело, но и многие точечные объекты в обжитых районах города тоже возводятся на скромных по размерам пятнах. И тогда девелоперу не остается ничего другого, как уходить под землю.

Это, разумеется, способ гораздо более затратный по сравнению с надземными паркингами (особенно неотапливаемыми), не говоря уже об обычных плоскостных стоянках.

«В среднем это дороже на 30–40%. Для центра города одного подземного уровня недостаточно, поэтому, как правило, строится второй. Подземное строительство в центре Петербурга обходится недешево. Стоимость нашего проекта Art View House составляет порядка 2 млрд рублей, треть этой суммы – затраты на двухуровневый подземный паркинг, первый уровень которого доработан с учетом рекомендаций официального дилера Rolls-Royce Motor Cars St. Petersburg для комфортного маневрирования и парковки автомобилей этой марки с учетом их габаритов и радиуса разворота. В нашем случае такие затраты оправданны, потому как мы возводим дом высшего ценового сегмента элитного жилья в парадной части исторического центра», – рассказывает заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил РИВЛИН.

Девелоперы, работающие в элитном сегменте, зачастую строят дома недалеко от воды – это увеличивает видовые характеристики жилья и является почти обязательным условием для такого рода проектов. Но именно такое соседство осложняет им жизнь: работать приходится в обводненных грунтах.

В эконом- и комфорт- классе чаще всего места в паркинге приходится реализовывать по себестоимости. И раскупаются они в лучшем случае спустя два-три года после полного заселения дома

Никаких особенно новых «подземных» технологий в последние десять лет не появилось, или, во всяком случае, в жилищном строительстве они не применяются. Самый распространенный вариант для насыщенной влагой земли – сооружение так называемой стены в грунте. Это железобетонная переборка шириной до метра и глубиной до нескольких десятков метров.

После того как стену замыкают по периметру, под ней укрепляют грунт специальным раствором, который заполняет все пространство под участком. Сверху устанавливают бетонную плиту – перекрытие, и только после этого строители могут начать рыть котлован внутри этой конструкции.

Там, где почва посуше (в основном в спальных районах, дальше от центра города), например в Московском районе, находящемся на несколько метров выше уровня Финского залива, столь сложные технологии необязательны. Можно просто рыть котлован и сооружать перекрытия внутри него. К тому же в домах бизнес- и комфорт-класса почти всегда ограничиваются одноуровневым паркингом. В этом случае в структуре себестоимости возведения жилого дома расходы на сооружение подземной части не превысят 10–12%.

«Однако на конечную стоимость квартир в жилом комплексе паркинг в любом случае не влияет. Ведь затраты на его создание включаются в цену машино-мест, которые предлагаются к продаже», – отмечает генеральный директор ООО «СТ-Строй» Андрей ЗИНИН.

Нужен, но не всем

Хоть закон и обязывает застройщиков возводить парковочные места в большом количестве, но делают это они, прямо скажем, с большой неохотой, особенно те, кто занимается относительно недорогим жильем. Понять их несложно: продать машино-место куда сложнее, чем квартиру (даже и с продажей квартир у многих девелоперов возникают проблемы в последние год-два). Многие покупатели жилья тратиться на машино-место не желают и предпочитают оставлять свое авто ночевать на улице, хотя порой это приходится делать в соседнем квартале.

У большинства петербургских девелоперов стоимость машино-места составляет полмиллиона рублей. При этом верхняя планка составляет 1,4 млн рублей, но это уже все-таки элитный класс. Иногда теплая парковка может достаться покупателю и вовсе «условно бесплатно» – в рамках акции. Но такое предложение единично и рассчитано на приобретателей больших по площади квартир, как правило, трехкомнатных. В новых «спальниках» на границе города и области ценник чуть ниже: машино-место здесь можно приобрести за 300 000–350 000 рублей. Правда, и предложение там ограниченно: подземные автостоянки в местных жилых комплексах если и есть, то обычно совсем небольшие.

В эконом- и комфорт-классе чаще всего места в паркинге приходится реализовывать по себестоимости. И раскупаются они в лучшем случае спустя два-три года после полного заселения дома.

В более высоких сегментах все наоборот: в бизнес-классе, к примеру, количество машино-мест может даже заметно превосходить число квартир.

«Например, в нашем ЖК «Сосновка» на 205 квартир – 310 парковочных мест. А в апарт-отеле GRANI в Петроградском районе на 57 апартаментов предусмотрена подземная парковка на 234 места. При этом днем заполняемость паркинга будут обеспечивать сотрудники бизнес-центров, а вечером – жильцы», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей СТЕПАНОВ.

Только девелоперы, работающие в бизнес-классе в районах, где припарковать автомобиль особенно сложно (Петроградский, Центральный, Адмиралтейский), не испытывают проблем с ликвидностью своих машино-мест. В этих проектах основное число сделок – пакетные, то есть приобретается квартира сразу с местом для стоянки.

«С момента начала реализации проекта до его завершения, как правило, клиентами приобретается порядка 70% всех парковочных мест, оставшиеся 30% – после передачи собственникам ключей от квартир. Здесь действует тот же принцип, что и в отношении жилья, – цены на машино-места растут по мере приближения срока сдачи объекта, поэтому клиенты стремятся приобретать паркинги в период старта продаж», – отмечает директор по продажам Setl City Павел МЕЛЬНИКОВ.

Если же какие-то места остаются нераспроданными, они сдаются в аренду. Стоимость машино-места в этом случае варьируется от 5000 до 20 000 рублей в месяц – в зависимости от района.

Борис Добжинский

Другие материалы по теме

X